Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 14/1059
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], te Heino, eisers,
(gemachtigde: mr. E. Wiarda),
en
het college van burgemeester en wethouders van Raalte, verweerder,
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: Woningstichting Salland Wonen,
te Raalte,
(gemachtigde: L.J. van ‘t Land).
Procesverloop
Bij (bestreden) besluit van 25 februari 2014, aan eisers bekend gemaakt bij brief van 3 maart 2014, heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Eisers hebben tegen dit besluit bij verweerder bezwaar gemaakt.
Eisers hebben verweerder verzocht er mee in te stemmen dat het bezwaar rechtstreeks als beroep wordt behandeld. Verweerder heeft met dit verzoek ingestemd en het bezwaarschrift daartoe op 30 april 2014 aan de rechtbank doorgezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juli 2014. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde P.T. Brouwer. De derde-partij heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde.
Overwegingen
1.
In geschil is de vraag of het bestreden besluit in rechte in stand dient te worden gelaten.
2.
Eisers zijn eigenaar van een woonboerderij, gelegen op het perceel [adres 1] te Heino, kadastraal bekend onder gemeente Heino, [kadastrale gegevens]. Zij hebben dit gekocht op 12 december 2002 en het is aan hen geleverd op 2 juni 2003. Daaraan voorafgaand woonden eisers sedert 1993/1994 op het perceel [adres 2] te Heino, dat zij indertijd van de gemeente Heino kochten.
Op 27 mei 2010 heeft de gemeenteraad van Raalte het bestemmingsplan Kiezebos III (verder: Kiezebos III) vastgesteld. Kiezebos III is medio augustus 2010 in werking getreden en op 19 januari 2011 onherroepelijk geworden. De gemeente Raalte heeft ter dekking van eventuele planschade met de derde-partij een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening gesloten.
Ingevolge Kiezebos III hebben de gronden gelegen ten (Noord-)Oosten en ten Zuiden van het perceel van eisers de bestemming Wonen-1 respectievelijk Wonen-2 gekregen, op grond waarvan aldaar vrijstaande en twee-aan-een woningen zijn toegestaan. Voorheen waren deze gronden ingevolge het bestemmingsplan Buitengebied Heino, door de gemeenteraad van Heino vastgesteld op 21 april 1987, bestemd als “Agrarisch” en bedoeld voor agrarische bedrijfsvoering en extensieve recreatie.
Op 16 april 2013 hebben eisers bij verweerder naar aanleiding van de inwerkingtreding van Kiezebos III een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (verder: aanvraag) ingediend.
De aanvraag is getoetst door de Planschadebeoordelingscommissie Gemeente Raalte (verder: commissie), die partijen op 19 juli 2013 in de gelegenheid heeft gesteld om over de aanvraag te worden gehoord. De commissie heeft verweerder op 24 januari 2014 geadviseerd eisers geen planschadevergoeding toe te kennen.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het commissieadvies en de daaraan ten grondslag gelegde motivering onverkort overgenomen.
3.
Gelet op het gestelde in het beroepschrift en zoals ook ter zitting is bevestigd, is tussen partijen niet in geschil dat eisers als gevolg van de bestemmingswijzigingen in Kiezebos III in een nadeliger positie zijn komen te verkeren. Voorts ziet het bestreden besluit niet op de aspecten “schadevergoeding in natura” en “normaal maatschappelijk risico”.
Het geschil is dan ook beperkt tot de vraag of voor eisers ten tijde van de koop van het perceel [adres 1] te Heino op 12 december 2002 op grond van de Structuurschets 1989 voorzienbaar was dat woningbouw tot aan hun perceel op grond van Kiezebos III plaats zou vinden.
4.
De rechtbank overweegt als volgt.
Van voorzienbaarheid is naar vaste rechtspraak sprake indien ten tijde van de aankoop van de betreffende onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
Verweerder heeft in het bestreden besluit geconcludeerd dat van voorzienbaarheid als hiervoor bedoeld sprake is. Die beslissing stoelt geheel op de overwegingen van de commissie in haar advies van 24 januari 2014.
De commissie is tot haar conclusies gekomen op grond van de tekst en het beeldmateriaal (kaart 5, locatie 3) van de Structuurschets 1989, gepubliceerd en derhalve als bij eisers bekend te veronderstellen ruimtelijk beleid, waarin:
- de keuze is gemaakt om het gebied tussen de Brinkweg en de Molenweg als toekomstig woongebied aan te wijzen, waarvan ook in Kiezebos III nog steeds sprake is;
- sprake is van een gebied van (maximaal) 22 hectare en de totale oppervlakte van Kiezebos I, II en III samen 21 hectare beslaat.
De commissie komt vervolgens tot de conclusie dat een redelijk handelend koper van het perceel [adres 1], die bekend is met de Structuurvisie 1989, rekening zou hebben gehouden met de mogelijkheid dat de toekomstige woningbouw zich zou uitstrekken tot het betreffende perceel.
In 1987 is in het kader van de totstandkoming van de Structuurschets 1989 onderzoek gedaan naar de locaties in de gemeente Heino waar woningbouw mogelijk was. Destijds zijn, zoals weergegeven in Hoofdstuk 2 “Samenvatting van het in 1987 verrichte locatie-onderzoek” van de Structuurschets 1989, drie locaties geschikt bevonden:
1.
de zgn. “Schil van Heino” (de gronden tussen de Vlaminckhorstweg en de Raalterstraat alsmede de hoge gronden tussen de Vlaminckhorstweg en de Lemelerveldseweg);
2.
Heino-Noord (het gebied tussen de Zwolseweg/Van de Capelleweg en de rondweg);
3.
Heino-West (de gronden van diverse eigenaren aan de Brinkweg en ten westen van de bestaande bebouwing).
Deze locaties zijn in de Structuurschets 1989 weergegeven op “Afbeelding 1”.
Uit hoofdstuk 3 “Conclusies” van de Structuurschets 1989 volgt dat de ontwikkeling van nieuwe woningbouw aan de westzijde van de kern van Heino de voorkeur geniet boven de ontwikkeling daarvan op andere locaties. In de Structuurschets 1989 is daartoe overwogen: “Na weging van alle factoren, zoals deze in het vorige hoofdstuk zijn genoemd, kan worden gesteld dat de ontwikkeling van een nieuw woongebied aan de westzijde van de kern Heino de voorkeur geniet boven de ontwikkeling aan de noordzijde, en dat van een mogelijke uitbreiding aan de oostzijde definitief wordt afgezien.” De keuze om woningbouw op de locatie Heino-West mogelijk te maken is bij Kiezebos III geformaliseerd.
Uit de aard en de inhoud van het in de Structuurvisie 1989 gepubliceerde en aan een ieder bekend gemaakte ruimtelijk beleid, konden eisers volgens de commissie derhalve voorzien dat woningbouw aan de westzijde van Heino tot de reële mogelijkheden behoorde.
Anders dan de commissie is de rechtbank echter van oordeel dat daarmee voor eisers niet tevens voorzienbaar was te achten dat die woningbouw tot op de grens van hun perceel plaats zou vinden. Uit Afbeelding 1 bij de Structuurvisie 1989 blijkt immers – zo stellen eisers naar juistheid – dat woningbouw op geruime afstand van de Molenweg zou kunnen plaatsvinden.
De verwijzing van de commissie naar “kaart 5, locatie 3” maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Daarin is namelijk uitsluitend in kaart gebracht hoe de eigendomsverhoudingen op die locatie liggen en welke belemmeringen in dat verband aldaar bestaan. Uit die kaart kan niet worden afgeleid op welke percelen en tot welke grenzen woningbouw is te voorzien.
Voorts is onweersproken gesteld dat de gemeente eisers bij de aankoop van het perceel [adres 2] te Heino de kaart behorend bij de toelichting op Kiezebos I (dat aan Kiezebos III vooraf is gegaan) heeft overhandigd, welke weliswaar verwijst naar het locatieonderzoek in de Structuurschets 1989, maar die afwijkt van de daarin opgenomen Afbeelding 1. Uit die kaart en uit de toelichting van Kiezebos I kan echter evenmin worden geconcludeerd dat de afstand tussen [adres 1] en de woningbouwlocatie als weergegeven op Afbeelding 1 was komen te vervallen. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de locatie waar woningbouw zou kunnen plaatsvinden in een later stadium van de planontwikkeling anders is ingevuld, welke wijziging eisers op het in dit beroep relevante peilmoment niet konden voorzien.
De conclusie dat eisers de voor hen ongunstige wijziging van de woningbouwlocatie konden voorzien, kan naar het oordeel van de rechtbank voorts niet steunen op het gegeven dat voor toekomstige woningbouw in de Structuurschets 1989 sprake is van een gebied van (maximaal) 22 hectare. Weliswaar komt de 22 hectare overeen met wat op Afbeelding 1 aan bebouwing is ingetekend, maar deze bebouwing ligt niet in de buurt van het onderhavige perceel. De kaart die behoort bij de toelichting op Kiezebos I plaatst de mogelijke bebouwing weliswaar dichterbij, maar ligt evenmin tegen de onderhavige perceelgrenzen.
De rechtbank oordeelt dan ook dat voor eisers als redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de betreffende onroerende zaak geen aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat woningbouw tot op hun perceelgrens plaats zou kunnen vinden en dat de planologische situatie ter plaatse in die voor hen ongunstige zin zou veranderen.
De rechtbank concludeert hieruit dat verweerder het bestreden besluit heeft doen steunen op een commissieadvies dat op onjuiste gronden is gegeven. Het bestreden besluit berust mitsdien niet op een deugdelijke grondslag en kan daarom niet in stand worden gelaten.
5.
Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt derhalve het bestreden besluit.
Verweerder zal dan ook met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit moeten nemen op de aanvraag van eisers.
Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, tegen een waarde per punt van € 487,00 en de wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op met inachtneming van deze uitspraak na het gezag van gewijsde krijgen daarvan een nieuw besluit te nemen op de aanvraag van eisers;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,00 aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 974,00.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. van Veelen, voorzitter, en mr. A. Oosterveld en
mr. A.P.W. Esmeijer, leden, in aanwezigheid van R.K. Witteveen griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.