ECLI:NL:RBOVE:2014:3278

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/156691 / KG ZA 14-200

Vonnis in kort geding van 17 juni 2014

in de zaak van

[eiseres],

wonende te Olst,

eiseres,

advocaat mr. S.W. van Dijk te Apeldoorn,

tegen

de stichting

STICHTING LANDWERKEN,

gevestigd te Olst,

gedaagde,

advocaat mr. H. den Besten te Almere.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Landwerken worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eiseres]
de pleitnota van Landwerken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaresse van de boerderij met erf aan de [adres] te Olst (hierna: de onroerende zaak). Zij bewoont een deel van de onroerende zaak.

2.2.

Landwerken is door [eiseres] opgericht. Per 1 november 2013 is [eiseres] teruggetreden als bestuurder van Landwerken en is de heer [naam 1] (hierna: [naam 1]) enig bestuurder van Landwerken.

2.3.

Landwerken exploiteert in een deel van de onroerende zaak een zorgboerderij en andere activiteiten.

2.4.

Tussen partijen is een geschil ontstaan over de onroerende zaak, erin resulterend dat [eiseres] [naam 1] de toegang tot de onroerende zaak heeft ontzegd. Landwerken heeft vervolgens [eiseres] bij deze rechtbank in kort geding gedagvaard en gevorderd – kort gezegd – dat [eiseres] Landwerken en haar medewerkers toelaat tot de onroerende zaak.

2.5.

Bij vonnis van 26 februari 2014 (zaaknummer / rolnummer: C/08/150521 / KG ZA 14-18, hierna: het vonnis van 26 februari 2014) heeft de voorzieningenrechter de vordering van Landwerken tot toelating in de onroerende zaak, onder verbeurte van een dwangsom, toegewezen en daarbij het volgende, voor zover van belang, overwogen:

“2.6. De onderlinge verhouding tussen StinZ[opmerking voorzieningenrechter: een stichting waarvan [eiseres] directeur en enig bestuurder is; een deel van de activiteiten van StinZ is overgenomen door Landwerken]
, [eiseres] en de Stichting Landwerken is ondoorzichtig gebleven. (…)

2.7.

De ontstane situatie vergt echter dat bij wijze van voorlopige voorziening een ordemaatregel wordt getroffen die recht doet aan de juridische stand van zaken zoals deze uit de in het kader van dit kort geding bekend geworden feiten en omstandigheden lijkt te volgen en daarbij de belangen van de continuïteit van de cliëntenzorg zoveel mogelijk waarborgt. In dit kader is het volgende van belang.

2.8.

Vaststaat dat de Stichting Landwerken al voor de overname van het bestuur door [naam 1] feitelijk huur betaalde voor het gebruik van de onder 1.1. van de huurovereenkomst tussen ATAB[opmerking voorzieningenrechter: de rechtsvoorgangster van StinZ]
en [eiseres] genoemde delen van het perceel van [eiseres]. Dit wijst er op dat de Stichting Landwerken op dat moment door haarzelf en [eiseres] (als haar bestuurder en tevens als verhuurder) als huurder werd aangemerkt. Dat Stichting Landwerken de huurpenningen voldeed voor StinZ is niet aannemelijk geworden. Enig inzicht in het financiële verkeer en de financiële verhoudingen tussen StinZ en Stichting Landwerken is niet gegeven zodat enig aanknopingspunt voor deze stelling ontbreekt. Een andere aanwijzing dat Stichting Landwerken nog vóór de overname van het bestuur door [naam 1] door [eiseres] als huurder werd aangemerkt, kan worden gevonden in de e-mail van de heer [naam 2] (adviseur van [eiseres]) van 28 oktober 2013 waarin is aangegeven dat in het saldo van de schuld van de Stichting Landwerken aan [eiseres] per 30 september 2013 is opgenomen nog te betalen achterstallige huur.

2.9.

Daarnaast volgt uit de stukken en het verhandelde ter zitting dat het in ieder geval de bedoeling van partijen was dat de Stichting Landwerken ook na overname van het bestuur door [naam 1] haar activiteiten zou voortzetten op het in artikel 1.1. van de huurovereenkomst tussen ATAB en [eiseres] genoemde deel van het perceel van [eiseres]. In een e-mail van 28 oktober 2013 schrijft de adviseur van [eiseres], de heer [naam 2] (hierna: [naam 2]) hierover:

(…)

Ook deze passages geven aanwijzingen voor het oordeel dat een huurovereenkomst reeds bestond en dat deze enkel op onderdelen diende te worden aangepast om de privacy van [eiseres] te waarborgen en in verband met een noodzakelijke verbouwing. Genoemde verbouwing is ook daadwerkelijk, gefinancierd door de Stichting Landwerken, gerealiseerd.

2.10.

De hiervoor genoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien is vooralsnog aannemelijk dat [naam 1] terecht uitging van het bestaan van een huurovereenkomst tussen de Stichting Landwerken en [eiseres], dan wel er op mocht vertrouwen dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen.”

2.11.

[eiseres] is van het vonnis van 26 februari 2014 in hoger beroep gekomen.

2.12.

Landwerken heeft na het vonnis van 26 februari 2014 haar activiteiten in de onroerende zaak kunnen voortzetten. Zij heeft de daarvoor verschuldigde vergoeding aan [eiseres] niet (volledig en tijdig) voldaan. [eiseres] heeft bij aangetekende brief van 25 april 2014 Landwerken gesommeerd tot betaling van een maandelijks bedrag van € 5.820,20, vanaf 1 februari 2014.

2.13.

Landwerken heeft op 30 mei 2014, één werkdag voor de mondelinge behandeling in deze procedure, een bedrag van € 9.999,15 aan [eiseres] betaald, met omschrijving ‘huur tot en met mei 2014’.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert na eisvermindering ter zitting, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Landwerken te veroordelen tot betaling, zonder korting, verrekening of opschorting, aan [eiseres] van een bedrag ad (€ 5.570,- -/- € 4.429,15 =) € 1.140,85 over maart 2014, alsmede € 5.570,- per maand, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 1 april 2014 tot de dag waarop de rechtsverhouding, op grond waarvan dit bedrag is verschuldigd, rechtsgeldig zal zijn beëindigd (ongeacht of deze rechtsverhouding volgens voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is gegrond op ongerechtvaardigde verrijking of analoge toepassing daarvan, op de redelijkheid en billijkheid, dan wel op een huurovereenkomst of enige andere titel),

welk bedrag voor de periode van 1 maart 2014 tot de datum van dit vonnis onmiddellijk verschuldigd is en welk bedrag voor de periode na de datum van dit vonnis totdat de hiervoor genoemde rechtsverhouding rechtsgeldig zal zijn beëindigd steeds per maand bij vooruitbetaling verschuldigd zal zijn,

alle bedragen vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW, althans ex artikel 6:119 BW, vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van betaling;

2. Landwerken te veroordelen om de bij haar in gebruik zijnde, althans door Landwerken gehuurde, onroerende zaak, deel uitmakende van de onroerende zaak [adres] te Olst, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

Landwerken te verbieden om, nadat tot ontruiming is overgegaan, de betreffende onroerende zaak zonder toestemming van [eiseres] te betreden of aldaar te verblijven,

zulks met machtiging aan [eiseres] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden en het niet-betreden of aldaar verblijven door Landwerken zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Landwerken;

3. Landwerken te verbieden om dwangsommen, gebaseerd op het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, d.d. 26 februari 2014 te vorderen en/of dit vonnis voor dwangsommen ten uitvoer te leggen, gebaseerd op, betrekking hebbende op of betreffende de telefoon- en internetaansluiting van KPN en de centrale verwarmingsinstallatie, dan wel de niet- of niet-goede werking van deze aansluitingen en installaties, in de gebouwen, staande en gelegen aan de [adres] te Olst;

Landwerken te veroordelen om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere dag dat Landwerken, na betekening van dit vonnis, niet aan deze veroordeling voldoet, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

4. Landwerken te verbieden om chemische bestrijdingsmiddelen of gewasbeschermers op de bij haar in gebruik zijnde gronden op het perceel van [eiseres] te gebruiken of te laten gebruiken;

Landwerken te veroordelen om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 50.000,- voor iedere keer, dat Landwerken, na betekening van dit vonnis, niet aan deze veroordeling voldoet, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

5. althans subsidiair zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter juist zal achten;

6. Landwerken te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Landwerken voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vordering sub 1 van [eiseres] ziet op achterstallige en toekomstige betaling van de verschuldigde vergoeding van € 5.570,- per maand. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op haar plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. Er is sprake van communicerende vaten, waarbij aan de ene kant de mate van waarschijnlijkheid van de vordering staat en aan de andere kant het spoedeisend belang en het restitutierisico.

4.2.

[eiseres] heeft aangevoerd dat Landwerken vanaf 1 februari 2014 heeft nagelaten de maandelijks verschuldigde vergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak van € 5.570,- (zijnde € 5.820,- -/- € 250,- aan te verrekenen energiekosten) te betalen. Pas op 30 mei 2014 is door Landwerken een bedrag van € 9.999,15 voldaan. Hiermee is de maand februari en een deel van de maand maart 2014 betaald. Voor maart 2014 staat nog een bedrag van € 1.140,85 open. Tevens zijn de maanden mei en juni 2014 niet betaald. Immers, de vergoeding dient bij vooruitbetaling te worden voldaan, aldus [eiseres].

4.3.

Landwerken heeft erkend dat zij maandelijks een vergoeding voor de onroerende zaak is verschuldigd, door haar aangemerkt als huur. Zij heeft zich echter tegen de hoogte van het maandelijkse bedrag verweerd. Volgens Landwerken had het maandelijks te betalen bedrag van € 5.416,-, zoals dat in december 2013 gold, na indexatie per 1 januari 2014 hooguit € 5.491,83 mogen zijn en geen € 5.820,- zoals door [eiseres] is toegepast.

4.4.

Vanwege de erkenning door Landwerken dat zij maandelijks een bedrag van € 5.491,83 verschuldigd is aan [eiseres] voor de onroerende zaak concludeert de voorzieningenrechter dat in beginsel de vordering sub 1 van [eiseres] voor dit bedrag van € 5.491,83 per maand kan worden toegewezen. Voor zover [eiseres] heeft gevorderd dat Landwerken een maandelijks bedrag van € 5.570,- moet betalen, dient, gezien het verweer van Landwerken, nadere bewijsvoering plaats te vinden waarvoor in kort geding geen plaats is.

4.5.

Landwerken heeft verder aangevoerd dat zij, uitgaande van een vergoeding van € 5.491,83 per maand, geen achterstand in de maandelijkse betaling aan [eiseres] heeft. Landwerken heeft dit verweer ter zitting onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Zij heeft slechts een betalingsoverzicht betreffende de periode 2 augustus 2013 tot en met 31 januari 2014 (productie 14) overgelegd. Uit dit overzicht kan de voorzieningenrechter het volgende opmaken. Landwerken heeft in genoemde periode in totaal een bedrag van € 44.540,60 aan [eiseres] betaald. Verder heeft zij vlak voor de zitting, op 30 mei 2014, een bedrag van € 9.999,15 voldaan. In totaal maakt dat een bedrag van € 54.539,75.

Als wordt uitgegaan van de door Landwerken erkende maandelijkse bedragen van € 5.416,- over de maanden augustus tot en met december 2013 en van € 5.491,83 vanaf januari 2014 dan had Landwerken per de datum van dagvaarding, zijnde 22 mei 2014, in totaal € 54.539,15 moeten hebben betaald. Op dat moment had Landwerken echter slechts € 44.540,60 voldaan. Dat is een achterstand van € 9.998,55, zijnde ongeveer twee maanden.

Per datum zitting – van 2 juni 2014 – had Landwerken in totaal € 60.030,98 moeten hebben voldaan, terwijl zij op dat moment € 54.539,75 had betaald, zodat er een achterstand was van € 5.491,23, zijnde ongeveer één maand. Hieruit volgt dat Landwerken hoe dan ook niet – tijdig – aan haar verplichtingen jegens [eiseres] heeft voldaan.

4.6.

Al met al oordeelt de voorzieningenrechter dat [eiseres] het bestaan van een vordering op Landwerken ter hoogte van € 5.491,83 per maand voldoende aannemelijk heeft gemaakt, mede in het licht van het feit dat deze vordering in zoverre als onbetwist is aan te merken. Bij deze stand van zaken worden geen (hoge) eisen gesteld aan de spoedeisendheid en het restitutierisico. Voor wat betreft de spoedeisendheid heeft [eiseres], ondanks het verweer van Landwerken, voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat zij voor de bekostiging van de onroerende zaak en voor haar levensonderhoud afhankelijk is van deze maandelijkse betalingen. Restitutierisico is niet aan de orde, nu de vordering door Landwerken is erkend en het aldus zeer onwaarschijnlijk is dat [eiseres] zulks zal hebben terug te betalen.

4.7.

De voorzieningenrechter zal derhalve de vordering sub 1 als na te melden toewijzen voor zover het de maand juni 2014 betreft voor een bedrag van € 5.491,23 en vanaf 1 juli 2014 voor een bedrag van € 5.491,83 per maand. Dit houdt tevens in dat het gedeelte van de vordering van [eiseres] dat ziet op de betalingen over maart, april en mei 2014 zullen worden afgewezen. De nevenvordering houdende de wettelijke handelsrente over de toe te wijzen maandelijkse betalingen is niet door Landwerken betwist en zal om redenen van proceseconomie worden toegewezen (vergelijk HR 15 juni 2007, NJ 2008, 153).

4.8.

De sub 1 gevorderde betaling “zonder korting, verrekening of opschorting” zal, bij gebrek aan belang, worden afgewezen.

4.9.

Ten aanzien van de sub 2 gevorderde ontruiming overweegt de voorzieningenrechter als volgt. In het kader van een beoordeling in kort geding dient vooropgesteld te worden dat een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van [eiseres] bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een toewijzende ontruiming in een kort geding is immers een zeer ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Daartoe dient te worden onderzocht of de door [eiseres] aangevoerde gronden voor ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarvan thans geen sprake en de gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen. De betalingsachterstand per datum van dagvaarding was twee maanden. Deze tekortkoming is niet dermate ernstig dat het in hoge mate waarschijnlijk is te achten dat de vordering van [eiseres] ten aanzien van de ontruiming in een bodemprocedure toewijsbaar wordt geacht. Dit kan overigens anders worden indien Landwerken een ‘gewoonte’ gaat maken van het te laat voldoen van de maandelijkse betalingen waardoor met regelmaat achterstanden zullen ontstaan; zelfs indien de huurachterstand vervolgens weer zou worden ingelopen, zou dat onverlet laten dat daarmee de tekortkoming in het verleden niet ongedaan wordt gemaakt.

4.10.

De vordering sub 3 van [eiseres] ziet op het verbieden van dwangsommen op basis van het vonnis van 26 februari 2014. Deze vordering zal worden afgewezen wegens een gebrek aan belang. Landwerken heeft immers bij monde van haar advocaat ter zitting toegezegd ten aanzien van de telefoon- en internetaansluiting en de centrale verwarmingsinstallatie de executiemaatregelen niet te zullen voortzetten. Dit mede omdat de deurwaarder heeft aangegeven ten aanzien van deze punten het vonnis niet te kunnen executeren.

4.11.

De vordering sub 4 – het verbod tot het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen of gewasbeschermers – zal worden toegewezen. Landwerken heeft toegegeven dat op de parkeerplaats een (erkend) bestrijdingsmiddel is gebruikt. Hoewel zij heeft toegezegd geen bestrijdingsmiddelen meer te zullen gebruiken op het perceel van de onroerende zaak, is toewijzing niettemin geïndiceerd, waarbij de gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.

4.12.

Landwerken zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De voorzieningenrechter betrekt hierbij dat Landwerken pas onder druk van dit kort geding één werkdag voor de zitting een groot deel van de betalingsachterstand heeft voldaan. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 93,80

- griffierecht 868,00

- salaris advocaat
904,00

Totaal € 1.865,80

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Landwerken tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 5.491,23 over juni 2014, alsmede € 5.491,83 per maand vanaf 1 juli 2014 tot de dag waarop de rechtsverhouding, op grond waarvan dit bedrag is verschuldigd, rechtsgeldig zal zijn beëindigd, welk bedrag voor de periode van 1 juni 2014 tot de datum van dit vonnis onmiddellijk verschuldigd is en welk bedrag voor de periode na de datum van dit vonnis totdat de hiervoor genoemde rechtsverhouding rechtsgeldig zal zijn beëindigd steeds per maand bij vooruitbetaling verschuldigd zal zijn, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW hierover, vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurtermijnen tot de dag van betaling,

5.2.

verbiedt Landwerken om chemische bestrijdingsmiddelen of gewasbeschermers op de bij haar in gebruik zijnde gronden behorend bij de onroerende zaak van [eiseres] te gebruiken of te laten gebruiken,

5.3.

veroordeelt Landwerken om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere keer dat zij niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,

5.4.

veroordeelt Landwerken in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.865,80,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2014.