Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer: C/07/203672 / HZ ZA 12-261
datum vonnis: 19 februari 2014
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
De Stichting
STICHTING DELTA WONEN,
gevestigd te Zwolle,
eiseres,
verder te noemen Deltawonen,
advocaat: mr. B. van de Kam,
tegen
Besloten Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PHIDIAS B.V.,
gevestigd te Zwolle,
gedaagde,
verder te noemen Phidias,
advocaat: mr. W.E.M. Klostermann.
1.Het verdere procesverloop
1.1
Op 12 december 2012 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad vonnis gewezen in het incident, waarvan de overwegingen hier als aangehaald en ingelast beschouwd dienen te worden.
1.2
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de conclusie van antwoord van 6 maart 2013;
- de conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis van 26 juni 2013;
- de conclusie van dupliek van 18 september 2013.
1.3
Ten slotte hebben partijen om vonnis gevraagd.
2.De feiten
2.1
Op 25 februari 2005 sluiten Deltawonen en de besloten vennootschap Celeanum B.V. (verder: Celeanum) een huurovereenkomst, waarbij partijen zijn overeengekomen dat Deltawonen van Celeanum een kantoorruimte huurt aan de Veerallee 30 te Zwolle voor de duur van 10 jaar.
2.2
Deze huurovereenkomst bevat (onder meer) de volgende bepaling:
8.8
Regeling voorkeursrecht tot koop
Indien Celeanum BV gedurende de periode van de ontwikkeling en/of realisatie van het gehuurde danwel gedurende de huurperiode voornemens is over te gaan tot verkoop van het gehuurde, heeft DeltaWonen het recht om als eerste een koopaanbieding te doen.
Celeanum BV is in geval van een voorgenomen verkoop verplicht DeltaWonen van dat voornemen bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis te stellen.
Indien DeltaWonen niet binnen 30 dagen na ontvangst door DeltaWonen van de mededeling als hiervoor bedoeld een koopaanbieding doet en/of Celeanum BV en DeltaWonen geen overeenstemming bereiken over de definitieve koopprijs, is Celeanum BV gerechtigd om het gehuurde aan derden te verkopen respectievelijk vervreemden tegen een niet lagere koopprijs dan de laatstelijk -in de onderhandelingen tussen Celeanum BV en DeltaWonen- door DeltaWonen aangeboden koopprijs.
Indien Celeanum BV het gehuurde voor een lagere verkoopprijs wil aanbieden herleeft het recht van DeltaWonen om (als eerste) een koopaanbieding te doen op de wijze –en met inachtneming van de procedure- als hiervoor vermeld.
2.3
Blijkens de akte van inbreng Phidias B.V. van 23 mei 2008 (productie 6 bij de dagvaarding) neemt Celeanum deel in het geplaatste kapitaal van Phidias voor een bedrag van € 3.550.000,--. Ter storting op de aandelen brengt Celeanum haar onderneming in, waaronder begrepen de kantoorruimte aan de Veerallee 30 te Zwolle.
2.4
Bij e-mail van 26 september 2008 (productie 5 bij de dagvaarding) ontvangt Deltawonen een bericht met daarin de volgende passage:
“Celeanum BV heeft haar onroerend goed, waaronder het pand Veerallee 30, verkocht aan Phidias BV, Phidias BV heeft de exploitatie van het pand overgenomen en is dan ook de nieuwe verhuurder.”
2.5
Bij brief van 26 maart 2012 (productie 7 bij de dagvaarding) stelt de advocaat van Deltawonen Phidias aansprakelijk voor de door Deltawonen geleden en nog te lijden schade.
3.Het geschil
3.1
Deltawonen verzoekt, na wijziging van eis, voor recht te verklaren dat met de eigendomsoverdracht van het gehuurde aan Phidias het voorkeursrecht is geschonden en dat Phidias onrechtmatig jegens Deltawonen heeft gehandeld, de geleden schade gedeeltelijk vast te stellen in de vorm van het verlies van de mogelijkheid om de eigendom van het pand aan de Veerallee 30 te Zwolle te kunnen verkrijgen ingevolge een voorkeursrecht van eerste koop, een deskundige te benoemen ter vaststelling van de onderhandse verkoopwaarde van dit pand ten tijde van de inbreng in 2008, Phidias te veroordelen om binnen 14 dagen na afroep van Deltawonen en na betekening van het ten dezen te wijzen vonnis het pand te verkopen en te leveren aan Deltawonen, tegen betaling door Deltawonen van een koopsom zijnde de onderhandse verkoopwaarde van het pand ten tijde van de inbreng in 2008, zoals door de rechtbank te benoemen deskundige vast te stellen, althans enig ander bedrag zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- voor iedere dag dat Phidias hiermee in gebreke is, Phidias te veroordelen de overige geleden schade aan Deltawonen te vergoeden en deze vast te stellen nader op te maken bij staat, met veroordeling van Phidias tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 5.500,-- en in de proceskosten van deze procedure, zowel in de hoofdzaak als in het incident, waaronder begrepen de kosten van het beslag en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over alle kosten vanaf 15 dagen na de datum van het vonnis.
3.2
Deltawonen stelt dat Celeanum jegens haar wanprestatie heeft gepleegd door het voorkeursrecht tot koop niet te eerbiedigen en dit recht blijvend te frustreren door een overdracht van eigendom van het pand middels een inbreng daarvan in Phidias te bewerkstelligen, dat Phidias bewust van de wanprestatie heeft geprofiteerd en aldus onrechtmatig jegens Deltawonen heeft gehandeld en dat Phidias bij wege van schadevergoeding het pand dient te leveren aan Deltawonen.
3.3
Deltawonen stelt daartoe dat – kort samengevat – het overeengekomen voorkeursrecht, afgezet tegen de partijbedoelingen, zich niet anders laat uitleggen dan dat daar ook een eigendomsoverdracht krachtens inbreng onder valt. Een redelijke uitleg brengt immers met zich dat iedere vorm van eigendomsoverdracht (onder bijzondere titel) onder deze bepaling valt. Phidias moet hebben geweten van het bestaan van dit voorkeursrecht, blijkend uit de nauwe verwevenheid van Phidias en Celeanum. Het profiteren van Phidias van de wanprestatie van Celeanum volgt uit het op deze wijze te kwader trouw in eigendom overgedragen krijgen van het gehuurde. Deltawonen heeft hierdoor aanzienlijke schade geleden.
3.4
Deltawonen betwist haar rechten te hebben verwerkt. Direct nadat zij kennis nam van de inbreuk op het voorkeursrecht, heeft zij bij alle betrokken partijen gereclameerd. Uit de brief uit 2009 en een e-mailwisseling uit 2011, door Phidias in het geding gebracht, heeft Deltawonen niet kunnen of moeten begrijpen dat sprake was van schending van het voorkeursrecht.
3.5
Phidias voert verweer. Celeanum heeft het gehuurde niet verkocht, noch aan Phidias, noch aan een andere partij. Phidias is weliswaar in 2008 eigenaar geworden van het gehuurde, maar dat is niet gebeurd ten titel van koop. De informatieplicht van Celeanum gold uitsluitend bij een voornemen tot verkoop, en om die reden heeft Celeanum Deltawonen niet gewezen op een voornemen tot verkoop of in de gelegenheid gesteld om een koopaanbieding te doen. Artikel 8.8 is uitsluitend gericht op voorgenomen vervreemding ten titel van koop. De taalkundige, tekstuele betekenis van de clausule is, ingevolge jurisprudentie van de Hoge Raad, van groot belang en in beginsel leidend.
3.6
De aandeelhouders van enerzijds Celeanum en de besloten vennootschap DLH Planontwikkeling B.V. en anderzijds de besloten vennootschap Alexander Planontwikkeling B.V. hebben in 2008 besloten om te gaan samenwerken en hebben daartoe besloten de in die vennootschappen ondergebrachte onroerendgoedportefeuilles onder te brengen in één nieuwe vennootschap, waarin die aandeelhouders vervolgens zouden gaan participeren. Er was dus geen sprake van een wens tot verkoop, maar van herstructurering, vanuit bedrijfseconomische motieven, met behoud van de aanwezige onroerend goed portefeuilles. Het materiële gevolg van deze bedrijfsfusie is dat tot de twee bestaande aandeelhouders er één toetrad, met zijn eigen portefeuille.
3.7
Phidias ontkent voorts dat zij op onrechtmatige wijze profiteert van een wanprestatie van Celeanum jegens Deltawonen. Phidias verwijst in dat verband naar de uitspraak van de Hoge Raad van 23 december 2005 (LJN AU5682), waarin wordt overwogen dat het handelen met iemand terwijl men weet dat deze door dit handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig is; of een dergelijk handelen rechtmatig is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Phidias concludeert dat Deltawonen ten aanzien van “de omstandigheden van het geval” te weinig heeft gesteld.
3.8
Aanvullend stelt Phidias dat zij er op mocht vertrouwen dat Deltawonen, door haar stilzwijgen tot 2012, de nieuwe situatie had aanvaard, nu Deltawonen al in 2008 werd geïnformeerd over het feit dat Phidias de nieuwe eigenaar en verhuurder is. Deltawonen heeft aldus haar rechten om hierover te klagen verwerkt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 12 oktober 2012 (NJ 2012, 589) blijkt dat gedragingen en uitingen van partijen daterend van na de overeenkomst mede van belang zijn voor de uitleg ervan. Door niet anders te reageren op de inbreng in Phidias en het verzoek om op een gewijzigd rekeningnummer te gaan betalen dan dat laatste feitelijk te doen, heeft Deltawonen laten zien dat de uitleg van artikel 8.8 zoals door Celeanum en Phidias gehanteerd, juist is.
4.De beoordeling
4.1
De rechtbank neemt over hetgeen is overwogen en beslist in het vonnis in het incident van 12 december 2012.
4.2
Als eerste zal de rechtbank het meest verstrekkende verweer van Phidias bespreken, namelijk dat sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van Deltawonen.
4.3
Rechtsverwerking vindt haar grondslag in artikel 6:2 lid 2 BW Pro, waarin is bepaald dat een krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling tussen partijen geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. In deze zaak veronderstelt dit, dat bij Phidias, uit de houding of uit een gedraging van Deltawonen, het vertrouwen moet zijn gewekt dat zij haar recht krachtens artikel 8.8 uit de huurovereenkomst niet zou inroepen.
4.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Deltawonen haar rechten verwerkt. Op 26 september 2008 is namelijk ondubbelzinnig aan Deltawonen kenbaar gemaakt dat het pand aan de Veerallee 30 is verkocht aan Phidias. Alhoewel het de vraag is of hier sprake is van daadwerkelijke verkoop en daarmee schending van artikel 8.8 van de huurovereenkomst (Phidias meent zelf immers van niet) – een beantwoording van welke vraag de rechtbank, gelet op het navolgende, niet toekomt – was dit wel het moment waarop Deltawonen wist dat sprake was van eigendomsovergang van het door haar gehuurde pand. Dat volgt onder meer uit de e-mail van Deltawonen van 29 september 2008 in reactie op dat bericht, waarin zij vraagt wanneer de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, alsmede het antwoord daarop (op dezelfde dag) dat de inbreng van Celeanum heeft plaatsgevonden per 1 januari 2008 en dat de reeds ontvangen huurtermijnen van 2008 zijn overgedragen aan Phidias (productie 5 bij de dagvaarding).
4.5
Deltawonen heeft vanaf dat moment tot aan 26 maart 2012 geen enkel woord van protest laten horen of enige actie ondernomen in de richting van Phidias.
4.6
Vooropgesteld moet worden dat, ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 1999 (NJ 1999/445), een enkel stilzitten van de zijde van Deltawonen niet kan leiden tot rechtsverwerking. Echter, Deltawonen heeft – zoals onweersproken door Phidias is gesteld – de door Phidias gezonden facturen met betrekking tot de verschuldigde huurprijs gedurende vier jaar van kwartaal tot kwartaal zonder enig protest voldaan. De rechtbank onderschrijft het standpunt van Phidias dat zij er, gelet op deze omstandigheden, op mocht vertrouwen dat Deltawonen heeft ingestemd met de inbreng van het gebouw en dat zij daarmee de eigendoms- en verhuurderspositie van Phidias hiermee heeft aanvaard. De vorderingen van Deltawonen zullen om die reden worden afgewezen.
4.7
Deltawonen zal als meest in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De rechtbank zal het salaris advocaat, gelet op de omvang van de belangen de uitvoerige processtukken, begroten op € 2.000,-- per punt. De kosten aan de zijde van Phidias worden begroot op:
- Vast recht € 575,--
- salaris advocaat € 4.000,-- (2,0 punten x tarief € 2.000,--)
Totaal € 4.575,--
4.8
Het door Phidias gevorderde nasalaris van € 131,-- zonder betekening en € 198,-- met betekening zal worden toegewezen, nu hiertegen geen verweer is gevoerd.
5.De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst de vorderingen van Deltawonen af;
II. Veroordeelt Deltawonen in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Phidias begroot op € 4.575,--, waaronder € 4.000,-- salaris advocaat, te vermeerderen met nasalaris van € 131,-- zonder betekening en € 198,-- met betekening;
III. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Zwolle door mr. A.J. Louter en op 19 februari 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.