Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/137020 / KG ZA 13-81
datum vonnis: 14 juni 2013
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
wonende te [plaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [plaats], [land],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat: mr. V.D. Gensch te Gronau, Duitsland.
Partijen zullen hierna afzonderlijk als ‘[eiser sub 1]’, ‘[eiser sub 2]’, ‘[gedaagde sub 1]’ en ‘[gedaagde sub 2]’ worden aangeduid. Gedaagden zullen gezamenlijk ook worden aangeduid als ‘Extrablatt’ (in vrouwelijk enkelvoud).
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, inclusief producties
- de door eisers ingediende aanvullende producties 16 tot en met 19
- de pleitnota van eisers
- de mondelinge behandeling
1.2. Eisers hebben de dagvaarding ter zitting toegelicht. Extrablatt is eveneens in de gelegenheid gesteld om te reageren. De voorzieningenrechter heeft zich echter voldoende geïnformeerd geacht en de zitting beëindigd, nadat Extrablatt volhardde in haar standpunt om producties te overleggen die niet tijdig voor aanvang van de zitting waren overgelegd - waartegen eisers ook bezwaar hebben gemaakt - en de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat deze producties aldus buiten beschouwing worden gelaten. Meer specifiek heeft Extrablatt getracht de geweigerde producties alsnog ingelast te krijgen door de inhoud hiervan integraal voor te dragen, waarmee zij ook na diverse waarschuwingen niet wenste te stoppen. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In deze zaak staat het navolgende vast.
2.2. Eisers zijn gezamenlijk eigenaar van een pand aan het Willem Wilminkplein te Enschede. Voor de invulling van het pand zijn eisers in contact gekomen met Extrablatt, die in het pand een vestiging wilden exploiteren van de Duitse (franchise)horecaketen Extrablatt.
2.3. Partijen zijn op 17 april 2012 een intentiehuurovereenkomst met elkaar aangegaan. Voor zover van belang zijn hierin onder meer de navolgende bepalingen opgenomen:
(…)
Huurder Extrablatt, vertegenwoordigd door de heer [gedaagde sub 1]
Object Horeca(gedeelte) Willem Wilminkplein te Enschede
(zie bijlage), ca. 440 m2 en terras ca. 175 m2.
Huurtermijn 10 (tien) jaren
Huuringangsdatum ¾ kwartaal 2013
Huuropzegtermijn 12 maanden
Einddatum 31 december 2023
Verlengingsmogelijkheden éénmaal optie termijn 10 jaren en daarna telkens 5 jaren
Aanvangshuur € 110.000,00 excl. btw
Waarborgsom 3 mnd via bankgarantie of contant
(…)
Overige afspraken;
a) Het gehuurde wordt casco verhuurd.
b) Inrichtingplan nader overeen te komen
2.4. Partijen hebben in april 2012 met elkaar gesproken over de precieze invulling van de ruimte, zoals de hoeveelheid vierkante meters die voor keuken, kantoor en opslag zouden worden gebruikt. Daarnaast hebben partijen aan een architect gevraagd een raam bespreekplan te maken.
2.5. De indelingstekening was in juli 2012 voltooid, welke tekening eisers op 18 juli 2012 aan Extrablatt en de architect hebben toegezonden.
2.6. Per e-mail van 20 juli 2012 hebben eisers Extrablatt verzocht om de helft van de bijgesloten factuur van de architect voor de inrichtingstekeningen te voldoen. Extrablatt heeft op 2 augustus 2012 rechtstreeks dit bedrag aan de architect voldaan.
2.7. Eisers hebben op 26 juli 2012 een concepthuurovereenkomst per e-mail aan Extrablatt doen toekomen, welke qua inhoud gebaseerd was op de huurintentieovereenkomst. Eisers hebben de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2008 bijgevoegd. Voor zover hier van belang zijn daarin de navolgende (gewijzigde) bepalingen opgenomen:
Huurder Extrablatt Enschede b.v. (i.o.)
[gedaagde sub 1]
p/a (…)
Object Horeca(gedeelte) Willem Wilminkplein te Enschede
(zie bijlage), ca. 580 m2 en terras ca. 400 m2.
(…)
Huuringangsdatum 3e/4e kwartaal 2013
(…)
Aanvangshuur € 145.000,00 excl. Btw
(…)
Belaste huur ja, per 1 januari 2014
Indexering jaarlijks, voor het eerst per 31 december 2014
2.8. Op 10 september 2012 heeft de architect de derde en vierde tekening aan Extrablatt gepresenteerd, waarna Extrablatt op 24 september 2012 de offerte van de architect heeft ondertekend. De offerte heeft betrekking op reeds door de architect gedane werkzaamheden alsmede nog te maken tekeningen en begeleidingswerkzaamheden, welke zien op de specifieke uitvoering van de bar, de aanleg van elektra, de plaatsing van apparatuur en de totale inrichting qua meubilair en interieurelementen.
2.9. Op 1 oktober 2012 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Extrablatt en ITW installatiebedrijven. Extrablatt heeft de installateur een ‘Schnittstellenbeschreibung’ overhandigd, meer in het bijzonder een handleiding van hoe in Extrablatt vestigingen de installaties dienen te worden uitgevoerd. Extrablatt en ITW Installatiebedrijven hebben tijdens dat gesprek een mondeling (intentie) akkoord bereikt voor het maken van de installaties door ITW installaties.
2.10. Op 15 oktober 2012 hebben eisers de definitieve huurovereenkomst naar Extrablatt gestuurd, voorzien van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2008. Ten opzichte van de concepthuurovereenkomst zijn drie wijzigingen aangebracht, meer in het bijzonder is er een huurvrije maand en een huurkorting opgenomen en is de waarborgsom niet van toepassing verklaard.
2.11. Per e-mail van 16 oktober 2012 heeft [gedaagde sub 1] op de definitieve huurovereenkomst gereageerd. Voor zover van belang is hierin onder meer opgenomen:
“Hallo Jan eine wichtige Punkt eine aussenwerbung muss genehmigt werden das musst du noch bitte beim Architekt oder bei der Gemeinde Enschede bitte um Erlaubnis bemühen Und eine Markise auch das ist wichtig Die Mietzins sollte € 140.000 im Jahr betragen”
2.12. Begin november 2012 heeft Extrablatt de architect de vervolgopdracht gegeven om op basis van de definitieve inrichtingstekening detailtekeningen te maken, alsmede om een tekening voorzien van de maten voor de keuken en koelruimtes te sturen naar Bijkerk Professional.
2.13. Op 5 november 2012 heeft nogmaals een gesprek plaatsgevonden tussen Extrablatt en ITW installatiebedrijven waarin de open begroting, ontwerp tekening, aanvullende wensen en verandering zijn doorgesproken.
2.14 Eind november heeft Extrablatt telefonisch aan eisers laten weten dat zij niet langer voornemens was om het pand te huren.
2.15. Extrablatt is, na diverse sommaties daartoe van eisers, tot op heden niet overgegaan tot ondertekening van de definitieve huurovereenkomst.
2.16. Eisers hebben uit de Twentsche Courant Tubantia vernomen dat Extrablatt inmiddels een andere huurovereenkomst heeft gesloten, meer in bijzonder dat Extrablatt een deel van de oude schouwburg in Enschede zal huren voor een periode van tien jaren.
3. Het geschil
3.1. Eisers vorderen - zakelijk weergegeven en uitvoerbaar bij voorraad - om bij vonnis Extrablatt te gebieden binnen 24 uren na betekening van dit vonnis, de definitieve huurovereenkomst te ondertekenen en na te komen die als productie 8 aan de dagvaarding is gehecht, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans Extrablatt te gebieden te voldoen aan elke voorlopige voorziening die passend wordt geacht, alsmede Extrablatt te veroordelen in de kosten van dit geding, de nakosten en wettelijke rente daarover.
3.2. Eisers stellen daartoe dat partijen een intentiehuurovereenkomst met elkaar hebben gesloten, waarin alle essentialia van een definitieve huurovereenkomst reeds waren vastgelegd. In de intentiehuurovereenkomst zijn immers de volgende uitgangspunten van de huurovereenkomst reeds vastgelegd, het object, de huurtermijn, de huuringangsdatum, de huuropzegtermijn, de einddatum, verlengingsmogelijkheden, aanvangshuur en waarborgsom. Na het sluiten van de intentiehuurovereenkomst hebben partijen verder onderhandeld over diverse onderwerpen, welke onderhandelingen uiteindelijk geleid hebben tot een definitief concept huurovereenkomst. Partijen hebben voorts diverse externe partijen opdracht gegeven, althans benaderd, om een en ander te concretiseren, zodat partijen in een ver gevorderd stadium van onderhandeling zijn beland. Extrablatt kan, aldus eisers, thans niet zonder meer afzien van het ondertekenen en nakomen van de aan hen toegezonden definitieve huurovereenkomst, nu partijen over alle essentialia overeenstemming hebben bereikt.
3.3. Extrablatt voert zeer beperkt gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van eisers.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorzieningen.
4.2. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Voor toewijzing van een vergaande vordering als de onderhavige geldt onder meer als criterium dat het (vrijwel) zeker moet zijn dat de bodemrechter tot de conclusie komt dat er sprake is van een tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst. Eisers hebben enerzijds gesteld dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst en dat, gelet op de toezending van het definitieve huurovereenkomst en de e-mail van [gedaagde sub 1] van 16 oktober 2012, aldus aannemelijk is dat er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Anderzijds heeft Extrablatt, voor zover de voorzieningenrechter uit de beperkte stellingen van Extrablatt kan begrijpen, gesteld dat nog geen perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen omdat partijen nog niet over alle voorwaarden overeenstemming hadden bereikt.
Extrablatt heeft meer in het bijzonder betoogd dat zij geen casco object wenste te huren en dat de huurprijs slechts € 90.000,- per jaar mocht bedragen. De voorzieningenrechter acht de stellingen die Extrablatt in dit kader naar voren heeft gebracht volstrekt onaannemelijk, nu reeds in de intentiehuurovereenkomst wordt gesproken over de casco-staat waarin het object zal worden verhuurd en de huurprijs in dat stadium van onderhandeling reeds meer dan
€ 90.000,- bedroeg. Daarenboven heeft Extrablatt nadien meer ruimte bedongen, tegen een hogere huurprijs en externe partijen ingeschakeld, zoals een architect en een installatiebedrijf. De inhoud van de e-mail van [gedaagde sub 1] van 16 oktober 2012 laat ook geen twijfel meer bestaan over de vraag of partijen overeenstemming hadden bereikt over de huurprijs. Verder is van belang dat door de wijze van verweer voeren van gedaagden het overigens door eisers in dit geding gestelde is komen vast te staan (om welke reden deze feiten uitgebreid in rechtsoverweging 2 zijn weergegeven).
Nu over alle essentialia overeenstemming was bereikt en Extrablatt ook uitvoeringshandelingen op die overeenkomst als hiervoor omschreven verrichtte, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter een perfecte huurovereenkomst tot stand gekomen en is het (vrijwel) zeker dat ook een bodemrechter over deze zaak oordelend tot die conclusie zal komen.
4.3. De vorderingen van eisers zijn gelet op het hiervoor overwogene in beginsel toewijsbaar, behoudens het navolgende. Niet voor toewijzing vatbaar is de vordering van eisers Extrablatt de huurovereenkomst te laten ondertekenen gelet op het declaratoire karakter hiervan. Wel toewijsbaar is de vordering tot het (doen) nakomen van de als productie 8 bij dagvaarding overgelegde huurovereenkomst, die ook als bijlage aan dit vonnis zal worden gehecht, met dien verstande dat de verzochte termijn van 24 uren na betekening waaraan Extrablatt aan deze vordering diende te voldoen niet kan worden toegewezen omdat partijen als ingangsdatum van de huurovereenkomst pas het derde kwartaal van 2013 zijn overeengekomen. De daaraan verbonden en gevorderde dwangsom zal zoals hierna in het dictum te vermelden gematigd en gemaximeerd worden toegewezen.
4.4. Tot slot is de voorzieningenrechter van oordeel dat, voor zover Extrablatt heeft bedoeld niet gedaagden maar een door hen op te richten besloten vennootschap aan de huurovereenkomst te binden, gedaagden het in hun macht hebben deze inmiddels opgerichte vennootschap de huurovereenkomst te doen nakomen en aldus aan dit vonnis te voldoen.
4.5. Extrablatt zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Gebiedt gedaagden tot het (doen) nakomen van de huurovereenkomst die als bijlage aan dit vonnis is gehecht.
II. Bepaalt dat gedaagden voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij in strijd handelen met het onder I. bepaalde, aan eisers een direct opeisbare dwangsom verbeuren van
EUR 5.000,-, tot een maximum van EUR 250.000,-, zulks dat de één betalend de ander bevrijd zal zijn.
III. Veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eisers begroot op € 368,79 aan verschotten en € 816,- aan salaris van de advocaat, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.
IV. Veroordeelt gedaagden in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover gedaagden niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis hebben voldaan, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover gedaagden in gebreke blijven hieraan te voldoen.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juni 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.