Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 2062228 CV EXPL. 2543-13
Uitspraak : 27 juni 2013
Vonnis in kort geding in de zaak van:
[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen [A] ,
gemachtigde: Wigger Van het Laar gerechtsdeurwaarders te Almelo,
tegen
1.[X]
en
2. [Y] ,
h.o.d.n. Juridico,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
verder te noemen [X] ,
zelfstandig procederende.
1.Het procesverloop
In conventie en in reconventie
[A] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
[X] heeft geantwoord in conventie en een eis in reconventie ingesteld.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 13 juni 2013. Ter zitting zijn verschenen:
[B] namens [A] , vergezeld van [C] , werkzaam bij Wigger Van het Laar gerechtsdeurwaarders, en gedaagden in persoon. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist en op grond van de inhoud van overgelegde bescheiden, voor zover niet bestreden, staat het volgende tussen partijen vast. [A] verhuurt aan gedaagde sub 1 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] , tegen een huurprijs van € 885,00 per maand. In overleg met [A] maakt gedaagde sub 2 met haar bedrijf gebruik van het gehuurde. Gedaagden zijn gehuwd.
2.2
Er is sprake van een achterstand in de huurbetalingen: vanaf september 2011 is geen huur meer betaald met uitzondering van een betaling van € 2170,50 in augustus 2012.
3.Het geschil in conventie
3.1
[A] heeft in conventie gevorderd om [X] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten.
3.2
[A] heeft hiertoe het volgende aangevoerd, kort samengevat. Er is sprake van wanprestatie, een huurachterstand van bijna 18 maanden en dat is een tekortkoming op grond waarvan in deze de ontruiming van het gehuurde kan worden toegewezen, vooruitlopende op ontbinding van de huurovereenkomst. De gebreken, waarop gedaagden een beroep doen, betreft volgens [A] deels geen gebreken, deels zijn de gebreken verholpen, en deels beroept [A] zich op opschorting van de verplichting gebreken te herstellen gelet op de huurachterstand. [A] ontkent bovendien aansprakelijk te zijn voor inboedelschade die gedaagden hebben geleden door wateroverlast.
3.3
[X] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering in conventie. Het volgende is aangevoerd, kort samengevat. Allereerst ontbreekt het spoedeisend belang. [X] heeft de huurpenningen opgeschort vanaf september 2011. Een geschil over gebreken aan het gehuurde ligt daaraan ten grondslag. Het is vervolgens [A] zelf die wacht tot mei 2013 met het uitbrengen van een dagvaarding. Na september 2011 was er contact met [A] en zijn gemachtigde, over de gebreken, maar nadat zijdens [X] werd opgemerkt dat maar tot dagvaarding overgegaan moest worden, bleef het zijdens [A] stil. De 7 maanden vóór het uitbrengen van de dagvaarding werd niets vernomen van [A] en nu moet het geschil ineens in kort geding behandeld worden. [A] heeft zelf tot eind mei 2013 gewacht met het uitbrengen van de dagvaarding.
3.4
Voor het geval de zaak wel inhoudelijk wordt behandeld is het volgende verweer naar voren gebracht. Vanaf het begin van de huur, 1 oktober 2007, is er sprake van gebreken aan het gehuurde die door [A] niet of heel laat worden verholpen. Er zijn voor vroegere gebreken al bedragen in mindering gebracht op de huur. [X] heeft de huurbetalingen vanaf september 2011 opgeschort in verband met het niet, niet tijdig of niet deugdelijk repareren van meerdere gebreken aan het gehuurde. De directe aanleiding voor de opschorting vanaf september 2011 was een zeer ernstige lekkage in augustus 2011. Door die lekkage heeft [X] schade geleden waarvoor [A] aansprakelijk is. [X] heeft als blijk van goede wil in augustus 2012 een bedrag van € 2170,50 betaald, met als bedoeling 30% van de huur te betalen. [X] doet een beroep op opschorting in verband met het niet verhelpen van de gebreken, vooruitlopend op huurprijsvermindering en zij doet een beroep op verrekening met de door haar geleden schade.
4.Het geschil in reconventie
4.1
[X] heeft in reconventie gevorderd de huurprijs te verminderen tot 30% van de huurprijs, gezien de gebreken. Ook wordt verzocht rekening te houden met de geleden schade en verdere opschorting van de huurprijs totdat de gebreken zijn hersteld.
4.2
[A] is tijdens de mondelinge behandeling niet expliciet ingegaan op de vordering in reconventie maar gelet op haar standpunt in conventie (er zijn geen gebreken en [A] is niet aansprakelijk voor de door [X] geleden schade) neemt de kantonrechter aan dat zij zich tegen de vordering verzet.
5.De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1
Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordeeld. De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat, gelet op de praktijk, beide gedaagden als huurder zijn aan te merken. [Y] heeft telkens rechtstreeks met verhuurder [A] gecorrespondeerd in plaats van met huurder [X] en zij verweert zich ook niet op dat punt.
5.2
[X] heeft gemotiveerd aangevoerd dat er geen sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van [A] , onder meer omdat [A] zelf lang heeft gewacht met het ondernemen van actie en uiteindelijk het uitbrengen van een dagvaarding. Anders dan [X] is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [A] wel spoedeisend is. Vast staat dat -afgezien van een betaling van € 2170,50 in augustus 2012- er vanaf september danwel oktober 2011 geen huur meer is betaald door [X] , terwijl [X] het gehuurde nog gewoon in gebruik heeft. Gelet op deze grote huurachterstand heeft [A] voldoende spoedeisend belang bij de onderhavige vordering. Dat [A] lang heeft gewacht met het uitbrengen van een dagvaarding, doet daar niet aan af.
5.3
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen over en weer in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
5.4
Het gaat in deze hoofdzakelijk om de vraag of [A] , gelet op de gestelde gebreken, zodanig in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgekomen, dat [X] de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk mocht opschorten, vooruitlopend op een (partiele) ontbinding van de huur.
5.5
[X] heeft in de conclusie van antwoord onder a tot en met k gebreken opgesomd, deels onderbouwd met foto’s, op grond waarvan zij tot opschorting van de gehele huur is overgegaan. Het betreft:
a. (ernstige) lekkageproblemen;
b. het schilderwerk aan het pand;
c. de scheidingswand tussen de panden [adres 1] en [adres 2] ;
d. de cv-installatie die een aantal maanden niet of niet goed heeft gewerkt;
e. de ventilator die in het raam is ingebouwd en zorgt voor tocht;
f. ramen die bij nader inzien niet open kunnen;
g. waterschade aan de keukenkastjes;
h. het niet goed afgesteld zijn van kastdeurtjes;
i. een niet deugdelijk werkend zonnescherm;
j. een niet te gebruiken slot op de kast in de wachtruimte;
k. het feit dat de verhuurder zich vaak toegang verschaft via de gemeenschappelijke poort.
5.6
De kantonrechter overweegt dat het bij huurprijsvermindering op grond van gebreken moet gaan om gebreken die leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot.
De kantonrechter is van oordeel dat van de gebreken gesteld onder e. t/m k. op voorhand niet gezegd kan worden dat deze leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot, zodat deze gebreken in het kader van deze procedure verder geen rol spelen.
5.7
Dat is anders voor de gebreken gesteld onder a. tot en met d.
[A] heeft ten aanzien van de scheidingswand gesteld dat dit geen gebrek betreft en ten aanzien van het schilderwerk heeft hij zich op het standpunt gesteld dat hij zijn onderhoudsverplichting heeft opschort, omdat [X] de huur niet betaalt. Op deze punten is nader onderzoek nodig, maar een dergelijk onderzoek gaat het kader van dit kort geding te buiten. Ook deze punten spelen verder geen rol.
5.8
Voorshands staat, wat de kantonrechter betreft alleen ten aanzien van de gebreken genoemd onder a. en d., voldoende vast dat [A] hier een verwijt valt te maken. Voldoende vast is komen te staan dat [A] bij deze beide gebreken niet tijdig en adequaat genoeg heeft gehandeld. De directe aanleiding tot het opschorten van de gehele huur is geweest de ernstige wateroverlast in augustus 2011. Volgens [X] heeft het te lang geduurd voordat dit gebrek is verholpen en stelt [A] zich ten onrechte op het standpunt dat hij niet aansprakelijk is voor de schade aan de inboedel van [X] . De kantonrechter is het daar mee eens. [A] is in beginsel aansprakelijk voor de schade die [X] heeft geleden aan de inboedel door de lekkage, veroorzaakt door gebreken aan het dak/de goot. Of [X] een inboedel verzekering heeft, doet aan de aansprakelijkheid van [A] niets af. Uiteraard is het wel zo dat, als [X] succesvol heeft kunnen claimen bij haar verzekering, zij geen (of minder) schade meer heeft, die verhaald kan worden op [A] . Het herstel van onder meer behang, plafondplaten e.d. heeft te lang op zich laten wachten. De foto’s laten ernstige waterschade zien in een ruimte die daardoor niet langer voor kantoordoeleinden gebruikt kan worden. Ook ten aanzien van de cv-installatie heeft [X] gelet op de overgelegde correspondentie aannemelijk gemaakt dat het te lang heeft geduurd, voordat deze installatie weer werkte. Op grond hiervan heeft [X] voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is (geweest) van gebreken die zouden kunnen leiden tot huurprijsvermindering. Verantwoord vaststellen van huurprijsvermindering vergt nader onderzoek naar duur en ernst van de gebreken en daarvoor leent deze procedure zich niet. Het vaststellen van de huurprijsvermindering dient in een bodemprocedure te geschieden. De vordering in reconventie zal daarom afgewezen worden. Vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure schat de kantonrechter in dat de gebreken, zoals hierboven genoemd zullen leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering van 20% tot 30%, vanaf het ontstaan van het gebrek tot het verhelpen ervan. [X] heeft tevens verdere opschorting vanaf heden in reconventie gevorderd, maar daarvoor is onvoldoende aanleiding. Het is onvoldoende gebleken dat er thans nog substantiële gebreken zijn die gehele of gedeeltelijke opschorting van de huur rechtvaardigen. [X] heeft immers aangegeven dat het grootste probleem, de waterschade, inmiddels is verholpen.
5.9
Dit voorlopig oordeel leidt tot de conclusie dat [X] disproportioneel heeft opgeschort door de gehele huur op te schorten. Er is daardoor sprake van een flinke tekortkoming aan haar zijde. [X] heeft in augustus 2012 nog wel een bedrag van
€ 2170,50 betaald met de bedoeling 30% van de huur te betalen maar dat zag op de periode tot augustus 2012; daarna heeft zij de gehele huur opgeschort. Ook na eventuele verrekening met haar schadepost door de lekkage (door haar becijferd op € 3174,30) blijft er nog een substantieel bedrag over aan huurachterstand. Dit is een tekortkoming op grond waarvan de vordering in conventie, strekkende tot ontruiming van het gehuurde, zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op 6 weken.
5.1
[X] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.
7.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
7.1
Veroordeelt [X] hoofdelijk om binnen zes weken na betekening van dit vonnis het perceel aan de [adres 1] te [plaats] te ontruimen en te verlaten en dit perceel, onder afgifte van de sleutels, geheel ontruimd ter vrije beschikking van [A] te stellen en te laten.
7.2.
Veroordeelt [X] hoofdelijk in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 576,79, waaronder € 400,00 gemachtigdesalaris.
7.3.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.4.
Wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
7.5
Wijst de vorderingen af;
7.6
Veroordeelt [X] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.H. Margadant, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juni 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.