Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/133866 / HA ZA 12-438
datum vonnis: 25 september 2013 (sl(o)
Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de Besloten Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
verder ook te noemen [eiseres] ,
advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Enschede,
tegen
1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,in rechte niet verschenen,
2.[gedaagde 2] ,wonende te [woonplaats 2] ,in rechte niet verschenen,
en tegen
3.[gedaagde 3] ,wonende te [woonplaats 3] ,
4.[gedaagde 4] ,wonende te [woonplaats 4] ,
5.[gedaagde 5] ,wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagden sub 3, 4 en 5,
verder gezamenlijk aan te duiden als [G] c.s.,
advocaat: mr. D.M.H.M. Van Dijk te Utrecht,
1.Het procesverloop
1.1.
In deze zaak is op 11 december 2011 ten verzoeke van [eiseres] via de aangewezen Duitse autoriteiten een dagvaarding betekend aan mevrouw [gedaagde 2] op haar adres aan de [adres] te [woonplaats 2] . Mevrouw [gedaagde 2] voornoemd was toen reeds overleden.
1.2.
Gedaagden sub 3, 4 en 5 zijn in rechte verschenen. Tegen [gedaagde 2] en tegen de niet verschenen gedaagde sub 1, [gedaagde 1] , is verstek verleend.
1.3. Het verloop van de procedure blijkt verder uit de volgende stukken:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties,
- een akte zijdens [G] c.s., met een productie,
- een akte uitlating productie zijdens [eiseres] .
1.3. Het verloop van de procedure blijkt verder uit de volgende stukken:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties,
- een akte zijdens [G] c.s., met een productie,
- een akte uitlating productie zijdens [eiseres] .
1.4.
Tenslotte is vonnis gevraagd. De datum van de uitspraak is bij vervroeging vastgesteld op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Voor de beoordeling van het geschil zijn van belang de volgende feiten die, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet betwist, als vaststaand kunnen worden aangenomen.
2.2.
Gedaagden zijn broers en zusters van elkaar. Zij vormen een gemeenschap, voortgekomen uit een nalatenschap, in de zin van de artikelen 3:166 e.v. BW.
2.3.
Gedaagden hebben eind 2000 aan [H] B.V. percelen landbouwgrond verkocht en op 24 november 2000 geleverd. Partijen zijn daarbij een nabetalingsregeling overeengekomen in verband met een eventuele wijziging van de bestemming van de grond ten behoeve van de bouw van bedrijfspanden en/of kantoren. [H] B.V. is vanwege een statutenwijziging met ingang van 27 mei 2004 genaamd [eiseres] Exploitatie B.V., en zal hierna ook worden aangeduid als [eiseres] .
2.4.
De nabetalingsregeling is neergelegd in artikel 21 van de koopakte en in artikel 7 van de akte van levering en luidt als volgt:
“Koper betaalt aan verkoper een bedrag van twee en dertig gulden (f 32,00) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zoals bedoeld in artikel 5 lid 6 en er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en).”
“Koper betaalt aan verkoper een bedrag van twee en dertig gulden (f 32,00) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zoals bedoeld in artikel 5 lid 6 en er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en).”
2.5.
In artikel 23 van de koopovereenkomst en in artikel 8 van de akte van levering is ten behoeve van gedaagden een recht van terugkoop opgenomen als volgt:
“Verkoper heeft het recht van terugkoop van het verkochte, voor een koopprijs van vijftien gulden (f 15,00) per centiare, indien op 31 december 2010 de bestemming van het verkochte niet is gewijzigd in industriegrond en/of de hiervoor genoemde bijbetaling door koper niet is voldaan. De kosten van deze teruglevering komen voor rekening van koper. Verkoper zal uiterlijk 1 maart 2011 aan koper schriftelijk te kennen geven of hij van zijn terugkooprecht gebruik wenst te maken. Het recht van terugkoop geldt eveneens voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming agrarisch blijft.”
“Verkoper heeft het recht van terugkoop van het verkochte, voor een koopprijs van vijftien gulden (f 15,00) per centiare, indien op 31 december 2010 de bestemming van het verkochte niet is gewijzigd in industriegrond en/of de hiervoor genoemde bijbetaling door koper niet is voldaan. De kosten van deze teruglevering komen voor rekening van koper. Verkoper zal uiterlijk 1 maart 2011 aan koper schriftelijk te kennen geven of hij van zijn terugkooprecht gebruik wenst te maken. Het recht van terugkoop geldt eveneens voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming agrarisch blijft.”
2.6.
De verkochte grond valt onder de werkingssfeer van het op 11 juli 2006 door de gemeenteraad van de gemeente Almelo vastgestelde, en later onherroepelijk geworden bestemmingsplan “Regionaal Bedrijventerrein Twente”. Ingevolge dat plan mogen bedrijfsgebouwen worden gebouwd op gronden met de bestemming “Bedrijfsdoeleinden I” of “Bedrijfsdoeleinden II”. Volgens de artikelen 5 en 6 van de planvoorschriften dienen deze bestemmingen (nader) te worden uitgewerkt in een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 11 WRO (oud). Op 1 maart 2011 was voor deze grond geen uitwerkingsplan van kracht.
2.7.
Tussen partijen is een discussie ontstaan over de naleving van de in de koopovereenkomst neergelegde nabetalingsregeling in verband met (het uitblijven van) bestemmingswijziging van de grond.
2.8.
Bij brief van 22 november 2010 schreef [I] namens [G] c.s. aan [H] B.V. onder meer als volgt:
“De stand van zaken is nu zo dat er inmiddels wel sprake is van een gewijzigde (nog uit te werken) industrie bestemming, maar er nog niet gestart mag worden met de bouw van bedrijfspanden/kantoren. Ook is door u (nog) geen nabetaling gedaan op basis van de bestaande contractuele afspraken….(…).In het licht van de huidige stand van zaken willen mijn cliënten u het volgende voorstel doen, welke is gebaseerd op een aangepaste nabetalingsregeling…(….)Voor zover het bovenstaande voorstel voor u niet acceptabel zou zijn en u op31 december2010 ook niet de contractueel overeengekomen nabetaling zou hebben voldaan, dan laten mijn cliënten u hierbij reeds nu weten dat zij gebruik wensen te maken van hun bestaande recht tot terugkoop van de eerder aan u verkochte gronden. Het mag duidelijk zijn dat cliënten er dan van uit gaan dat deze gronden aan hen zullen worden teruggeleverd, vrij van huur of pacht danwel enige andere verplichting, welke dan ook.Het lijkt ons goed u te melden dat ondergetekende niet de belangen vanmevrouw [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] behartigt. Voor zover deze dames, in overleg met u, eenzijdig akkoord zouden (willen) gaan met andersluidende (nabetalings)regelingen, dan hebben zij hiertoe uitdrukkelijk niet de instemming van de overige drie gerechtigden (…).
“De stand van zaken is nu zo dat er inmiddels wel sprake is van een gewijzigde (nog uit te werken) industrie bestemming, maar er nog niet gestart mag worden met de bouw van bedrijfspanden/kantoren. Ook is door u (nog) geen nabetaling gedaan op basis van de bestaande contractuele afspraken….(…).In het licht van de huidige stand van zaken willen mijn cliënten u het volgende voorstel doen, welke is gebaseerd op een aangepaste nabetalingsregeling…(….)Voor zover het bovenstaande voorstel voor u niet acceptabel zou zijn en u op31 december2010 ook niet de contractueel overeengekomen nabetaling zou hebben voldaan, dan laten mijn cliënten u hierbij reeds nu weten dat zij gebruik wensen te maken van hun bestaande recht tot terugkoop van de eerder aan u verkochte gronden. Het mag duidelijk zijn dat cliënten er dan van uit gaan dat deze gronden aan hen zullen worden teruggeleverd, vrij van huur of pacht danwel enige andere verplichting, welke dan ook.Het lijkt ons goed u te melden dat ondergetekende niet de belangen vanmevrouw [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] behartigt. Voor zover deze dames, in overleg met u, eenzijdig akkoord zouden (willen) gaan met andersluidende (nabetalings)regelingen, dan hebben zij hiertoe uitdrukkelijk niet de instemming van de overige drie gerechtigden (…).
2.9.
Bij schrijven van 8 december 2010 beantwoordde [O] , directeur van
[H] B.V. de brief van [G] c.s. onder meer als volgt:
“Wij stellen vast dat [H] BV in het jaar 2000 een overeenkomst aangaande deze cultuurgrond heeft gesloten met de erven [G] , bestaande uit vijf personen. U geeft aan dat u de belangen behartigt van drie van de bedoelde personen. Naar wij weten is de heer mr. [J] de woordvoerder van de twee overige personen. Dat betekent dat u niet kunt optreden namens de erven [G] . Anders dan u stelt in uw brief, is immers geen sprake van vijf verkopers aangaande de onderhavige landbouwgrond. Er was sprake van slechts één verkopende partij, de gezamenlijke erven, die mitsdien slechts met één mond kan/kunnen spreken (…).U geeft aan dat drie van de vijf personen die deel uitmaken van de erven voornemens zijn gebruik te maken van het tussen partijen overeengekomen recht tot terugkoop (…). Wij wijzen u nogmaals en ten overvloede op het gegeven dat u niet de gezamenlijke erven vertegenwoordigt, zodat wij er niet van uit (kunnen) gaan dat hiermee het standpunt van de Erven [G] gegeven is (…)Los daarvan merken wij op (…) dat op de percelen een voorkeursrecht is gevestigd in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Een dergelijk recht dient gerespecteerd te worden, op straffe van een nietige overeenkomst (…)”
[H] B.V. de brief van [G] c.s. onder meer als volgt:
“Wij stellen vast dat [H] BV in het jaar 2000 een overeenkomst aangaande deze cultuurgrond heeft gesloten met de erven [G] , bestaande uit vijf personen. U geeft aan dat u de belangen behartigt van drie van de bedoelde personen. Naar wij weten is de heer mr. [J] de woordvoerder van de twee overige personen. Dat betekent dat u niet kunt optreden namens de erven [G] . Anders dan u stelt in uw brief, is immers geen sprake van vijf verkopers aangaande de onderhavige landbouwgrond. Er was sprake van slechts één verkopende partij, de gezamenlijke erven, die mitsdien slechts met één mond kan/kunnen spreken (…).U geeft aan dat drie van de vijf personen die deel uitmaken van de erven voornemens zijn gebruik te maken van het tussen partijen overeengekomen recht tot terugkoop (…). Wij wijzen u nogmaals en ten overvloede op het gegeven dat u niet de gezamenlijke erven vertegenwoordigt, zodat wij er niet van uit (kunnen) gaan dat hiermee het standpunt van de Erven [G] gegeven is (…)Los daarvan merken wij op (…) dat op de percelen een voorkeursrecht is gevestigd in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Een dergelijk recht dient gerespecteerd te worden, op straffe van een nietige overeenkomst (…)”
2.10.
Bij email van 23 februari 2011 schreef [K] namens [G] c.s. aan
[J] (cc [I] ):
“Ik heb gisteren overleg gehad met mijn cliënt, de drie broers/zuster [G] en haar adviseur, de heer [I] . Namens cliënt moet ik je melden dat cliënt, om haar moverende redenen, geen gebruik zal maken van het recht van terugkoop van de geleverde gronden en van koper verwacht dat hij zich aan de nakoming van de overeenkomst zal houden, waaronder de betaling van (t.z.t.) de nabetalingsom. Koper zal hiervan op de hoogte gesteld worden.”
[J] (cc [I] ):
“Ik heb gisteren overleg gehad met mijn cliënt, de drie broers/zuster [G] en haar adviseur, de heer [I] . Namens cliënt moet ik je melden dat cliënt, om haar moverende redenen, geen gebruik zal maken van het recht van terugkoop van de geleverde gronden en van koper verwacht dat hij zich aan de nakoming van de overeenkomst zal houden, waaronder de betaling van (t.z.t.) de nabetalingsom. Koper zal hiervan op de hoogte gesteld worden.”
2.11.
Bij brief d.d. 24 februari 2011 aan [H] BV schreven
mevr. [gedaagde 1] en mevr. [gedaagde 2] (gedaagden sub 1 en sub 2) onder meer:
“Bij notariële akte d.d. 24 november 2000 zijn aan uw vennootschap door de vijf eigenaren [G] geleverd gronden (…) te [woonplaats 3] (…).Onder verwijzing naar artikel 8 van die notariële akte delen wij u hierbij mee gebruik te willen maken van ons terugkooprecht.Voor zoveel nodig merken wij op dat dit verzoek moet worden gelezen in combinatie met het verzoek dat aan u is gedaan door de heer [I] bij brief van 22 november 2010 inzake de andere drie (voormalige) mede-eigenaren (…).Wij gaan er van uit dat u ons binnen drie weken schriftelijk bevestigd dat u ons verzoek om teruglevering inwilligt. (…) “
mevr. [gedaagde 1] en mevr. [gedaagde 2] (gedaagden sub 1 en sub 2) onder meer:
“Bij notariële akte d.d. 24 november 2000 zijn aan uw vennootschap door de vijf eigenaren [G] geleverd gronden (…) te [woonplaats 3] (…).Onder verwijzing naar artikel 8 van die notariële akte delen wij u hierbij mee gebruik te willen maken van ons terugkooprecht.Voor zoveel nodig merken wij op dat dit verzoek moet worden gelezen in combinatie met het verzoek dat aan u is gedaan door de heer [I] bij brief van 22 november 2010 inzake de andere drie (voormalige) mede-eigenaren (…).Wij gaan er van uit dat u ons binnen drie weken schriftelijk bevestigd dat u ons verzoek om teruglevering inwilligt. (…) “
2.12.
Op 16 maart 2011 schreef [I] namens [G] c.s. aan
[H] B.V. ( [eiseres] ) onder meer als volgt:
“In reactie op uw schrijven van 8 december 2010 deel ik u namens mijn cliënten [G] (…) het volgende mede. U hebt ons in gemelde brief laten weten dat u van mening bent dat mijn cliënten formeel niet namens alle Erven [G] kunnen spreken en hen dan ook niet als zodanig kunnen vertegenwoordigen. Wij kunnen deze stelling in beginsel onderschrijven. In dat licht en volledigheidshalve delen mijn cliënten hierbij mede dat zij inmiddels aan de heer mr. [J] , adviseur van de twee zusters Erven [G] , u welbekend, hebben laten weten dat zij, na zorgvuldige overwegingen, niet wensen over te gaan tot uitoefening van het terugkooprecht van het verkochte, zoals dat tot uiterlijk 01 maart 2011 ingeroepen kon worden.”
[H] B.V. ( [eiseres] ) onder meer als volgt:
“In reactie op uw schrijven van 8 december 2010 deel ik u namens mijn cliënten [G] (…) het volgende mede. U hebt ons in gemelde brief laten weten dat u van mening bent dat mijn cliënten formeel niet namens alle Erven [G] kunnen spreken en hen dan ook niet als zodanig kunnen vertegenwoordigen. Wij kunnen deze stelling in beginsel onderschrijven. In dat licht en volledigheidshalve delen mijn cliënten hierbij mede dat zij inmiddels aan de heer mr. [J] , adviseur van de twee zusters Erven [G] , u welbekend, hebben laten weten dat zij, na zorgvuldige overwegingen, niet wensen over te gaan tot uitoefening van het terugkooprecht van het verkochte, zoals dat tot uiterlijk 01 maart 2011 ingeroepen kon worden.”
2.13.
Bij brief d.d. 29 april 2011 schreef [eiseres] aan ieder der gedaagden onder meer als volgt:
“Bij brieven d.d. 22 november 2010 (verzonden door [I] Accountancy & Belastingadviseurs te [woonplaats 3] ) en 24 februari 2011(door mevrouw [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] ) hebben deErven [G] gezamenlijk tijdig het recht van terugkoop ingeroepen als bedoeld in (…) artikel 8 van de akte van levering d.d. 24 november 2000.Namens de eigenaar van de betreffende percelen bericht ik u dat dezerzijds uitvoering gegeven zal worden aan genoemd recht van terugkoop. Hierbij ontvangt u dan ook de
“Bij brieven d.d. 22 november 2010 (verzonden door [I] Accountancy & Belastingadviseurs te [woonplaats 3] ) en 24 februari 2011(door mevrouw [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] ) hebben deErven [G] gezamenlijk tijdig het recht van terugkoop ingeroepen als bedoeld in (…) artikel 8 van de akte van levering d.d. 24 november 2000.Namens de eigenaar van de betreffende percelen bericht ik u dat dezerzijds uitvoering gegeven zal worden aan genoemd recht van terugkoop. Hierbij ontvangt u dan ook de
– eerder aangekondigde – bevestiging van de inwilliging van uw verzoek om teruglevering. Vanwege de Wet voorkeursrecht gemeenten verzoeken wij u om nadere afstemming teneinde te voldoen aan de wettelijke verplichting die in dat kader rust op partijen. (…)Uw eventuele reactie zien wij graag tegemoet binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief. Wij ontvingen nog een brief van [I] Accountancy & Belastingadviseurs d.d.16 maart 2011. Deze brief ontvingen wij buiten de overeengekomen termijn van1 maart 2011 en behoeft geen nadere bespreking.”
2.14.
Nadat zij daartoe door notaris R.B.G. van Goor te Wierden waren uitgenodigd, hebben gedaagden niet meegewerkt aan het passeren van een leveringsakte, waarbij de grond aan gedaagden zou worden teruggeleverd.
2.15.
Op de bij dagvaarding d.d. 21 september 2010 ingestelde vordering van vijf leden van een familie [L] , heeft de pachtkamer van de rechtbank Overijssel bij vonnis van
17 juli 2013 voor recht verklaard dat de rechtsverhouding tussen enerzijds eisers sub 1, 2, 3 en 5 ( [L] ) en anderzijds [eiseres] met betrekking tot de percelen, gemeente Ambt Almelo sectie [M] en gemeente Ambt Almelo sectie [N] , een pachtovereenkomst is, die is aangegaan voor onbepaalde tijd vanaf december 2005 tegen een prijs van € 4.000,- per jaar.
17 juli 2013 voor recht verklaard dat de rechtsverhouding tussen enerzijds eisers sub 1, 2, 3 en 5 ( [L] ) en anderzijds [eiseres] met betrekking tot de percelen, gemeente Ambt Almelo sectie [M] en gemeente Ambt Almelo sectie [N] , een pachtovereenkomst is, die is aangegaan voor onbepaalde tijd vanaf december 2005 tegen een prijs van € 4.000,- per jaar.
3.Het standpunt van [eiseres] .
3.1.
In aanvulling op voormelde vaststaande feiten heeft [eiseres] het volgende aangevoerd. De dagvaarding is nietig noch vernietigbaar. [G] c.s. hebben geen nadeel ondervonden van enig gebrek, hierin bestaande dat het voor [gedaagde 2] bestemde exploit van dagvaarding aan haar werd betekend op een tijdstip, waarop zij reeds was overleden. Evenmin is, gezien het bepaalde in artikel 66 Rv., aannemelijk dat degene, voor wie het exploot bestemd was ( [gedaagde 2] ) door dat gebrek onredelijk is benadeeld.
3.2.
Artikel 23 van de koopakte en artikel 8 van de leveringsakte d.d. 24 november 2000 vormen een optiebeding als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW. Het overeengekomen terugkooprecht moet ingevolge die wetsbepaling worden opgevat als een onherroepelijk aanbod (van [eiseres] aan gedaagden) om de grond tegen de oorspronkelijke koopprijs terug te leveren.
3.3.
De onherroepelijkheid van het aanbod heeft tot gevolg dat de overeenkomst (in dit geval tot terugverkoop en teruglevering van de door gedaagden verkochte grond) tot stand komt, indien de optiegerechtigde tijdig verklaart van het hem toekomende recht gebruik te maken.
3.4.
In dit geval is de overeenkomst tot stand gekomen doordat [eiseres] met de ontvangst van de brief van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] d.d. 24 februari 2011 erop heeft vertrouwd en ook mocht vertrouwen dat alle gedaagden zich wilden beroepen op het hun toekomende optiebeding.
3.5.
[eiseres] veronderstelde en mocht veronderstellen dat alle gedaagden na de brief van
24 februari 2011 op één lijn zaten, onder meer omdat die veronderstelling in die brief letterlijk werd bevestigd. Pas bij brief van 16 maart 2011, en dus te laat, omdat het beding slechts tot 1 maart 2011 kon worden ingeroepen, lieten [G] c.s. aan [eiseres] weten zich niet op het optiebeding te willen beroepen.
24 februari 2011 op één lijn zaten, onder meer omdat die veronderstelling in die brief letterlijk werd bevestigd. Pas bij brief van 16 maart 2011, en dus te laat, omdat het beding slechts tot 1 maart 2011 kon worden ingeroepen, lieten [G] c.s. aan [eiseres] weten zich niet op het optiebeding te willen beroepen.
3.6.
Uit het voorgaande volgt, dat gedaagden het onherroepelijke aanbod van [eiseres] hebben aanvaard. Zij dienen de grond terug te nemen van [eiseres] . Daaruit volgt ook dat zij geen aanspraak (meer) kunnen maken op enige betaling uit hoofde van de nabetalingsregeling.
3.7.
De achtergrond van de overeengekomen nabetalingsregeling was dat gedaagden, die de grond in 2000 aan [eiseres] verkochten, zouden kunnen meeprofiteren indien [eiseres] zou starten met de ontwikkeling van de verkochte grond en daarmee geld zou gaan verdienen.
3.8.
Het is echter niet tot zo’n ontwikkeling gekomen. Er is geen onherroepelijk geworden uitwerkingsplan. Daarom kunnen op de grond slechts kantoren en andere bedrijfsgebouwen worden gebouwd als (1) het bouwplan in overeenstemming is met het ontwerp-uitwerkingsplan en (2) van Gedeputeerde Staten een verklaring van geen bezwaar is ontvangen. Op 1 maart 2011 bestond nog geen concreet uitzicht op een uitwerkingsplan.
3.9.
Na teruglevering van de grond door [eiseres] aan gedaagden heeft [eiseres] geen mogelijkheid meer om de grond te ontwikkelen zoals aanvankelijk (in 2000) de bedoeling was.
3.10. Voor de door [eiseres] bij teruglevering van de grond aan gedaagden te betalen prijs is niet van belang dat op de grond een voorkeursrecht is gevestigd krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten, omdat het optierecht inzake terugkoop en teruglevering is overeengekomen, ongeveer zes jaar voordat de gemeente het voorkeursrecht vestigde.
3.10. Voor de door [eiseres] bij teruglevering van de grond aan gedaagden te betalen prijs is niet van belang dat op de grond een voorkeursrecht is gevestigd krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten, omdat het optierecht inzake terugkoop en teruglevering is overeengekomen, ongeveer zes jaar voordat de gemeente het voorkeursrecht vestigde.
3.11.
Evenmin is voor de bepaling van de bij teruglevering te betalen prijs van belang dat (een deel van) de grond met ingang van december 2005 is verpacht. Partijen zijn op dat punt niets overeengekomen. [eiseres] heeft geen contractuele verplichting om de grond terug te leveren in onverpachte staat.
3.12.
[eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat gedaagden ten opzichte van [eiseres] op rechtsgeldige wijze het optiebeding hebben ingeroepen, waardoor tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan,
- gedaagden te veroordelen om de voor gedaagden uit die koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen deugdelijk na te komen op straffe van een dwangsom van
€ 250.000,- ineens van € 2.500,- per dag waarop gedaagden met die nakoming in gebreke blijven, alsmede om
- voor recht te verklaren dat gedaagden ten opzichte van [eiseres] geen aanspraak meer kunnen maken op de nabetalingsregeling zoals geformuleerd in artikel 21 van de koopakte en in artikel 7 van de akte van levering,
- met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
- voor recht te verklaren dat gedaagden ten opzichte van [eiseres] op rechtsgeldige wijze het optiebeding hebben ingeroepen, waardoor tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan,
- gedaagden te veroordelen om de voor gedaagden uit die koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen deugdelijk na te komen op straffe van een dwangsom van
€ 250.000,- ineens van € 2.500,- per dag waarop gedaagden met die nakoming in gebreke blijven, alsmede om
- voor recht te verklaren dat gedaagden ten opzichte van [eiseres] geen aanspraak meer kunnen maken op de nabetalingsregeling zoals geformuleerd in artikel 21 van de koopakte en in artikel 7 van de akte van levering,
- met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
4.Het standpunt van [G] c.s.4.1. [G] c.s. hebben de vorderingen bestreden op de volgende gronden. In de eerste plaats is de dagvaarding nietig, omdat de voor [gedaagde 2] bestemde dagvaarding pas werd betekend toen zij was overleden. De dagvaarding had moeten worden betekend aan haar erfgenamen en dat is niet gebeurd.4.2. Aan de vordering tot teruglevering kan niet worden voldaan, omdat op de gronden een voorkeursrecht van de gemeente Almelo is gevestigd krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten. [eiseres] kan de grond daarom niet aan gedaagden terugleveren. Het ligt op de weg van [eiseres] om aan de gemeente te vragen, of zij bereid is om van haar voorkeursrecht afstand te doen.
4.3.
De grond is (deels) verpacht aan de familie [L] . Die omstandigheid staat aan levering in de weg, althans zal van invloed (moeten) zijn op de hoogte van de te betalen koopsom. Blijkens de toenmalige leveringsakte is de grond in 2000 in onverpachte staat geleverd. Van [G] c.s. valt niet te vergen om nu voor de grond een prijs te betalen die is bepaald op basis van de waarde in onverpachte staat, terwijl de grond in verpachte staat zal worden geleverd.
4.4.
[G] c.s. hebben geen gebruik gemaakt van hun terugkooprecht. Het gaat er om of door alle gedaagden schriftelijk te kennen is gegeven dat zij gebruik wilden maken van hun terugkooprecht. Dat is niet het geval. Bij brief van hun gemachtigde d.d. 22 november 2010 hebben [G] c.s. laten weten het terugkooprecht te willen uitoefenen.
4.5.
[eiseres] heeft die mededeling vervolgens bij brief van 8 december 2010 uitdrukkelijk niet aanvaard, op grond dat partij [G] (alle vijf kinderen [G] ) met één mond dienden te spreken en dat niet deden. Aldus heeft [eiseres] het inroepen van het terugkooprecht verworpen.
4.6.
Toen later [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 24 februari 2011 te kennen gaven van het terugkooprecht gebruik te willen maken, spraken de vijf kinderen [G] opnieuw niet als één partij. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten dat ook, gezien de mail van [G] c.s. d.d. 23 februari 2011, waarin uitdrukkelijk werd meegedeeld dat [G] c.s.
“geen gebruik zal maken van het recht van terugkoop van de geleverde gronden en van koper verwacht dat hij zich aan de nakoming van de overeenkomst zal houden, waaronder de betaling van (t.z.t.) de nabetalingsom”.Daar komt nog bij dat toen tussen enerzijds
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] en anderzijds [G] c.s. zelfs werd geprocedeerd over de nabetalingsregeling.
“geen gebruik zal maken van het recht van terugkoop van de geleverde gronden en van koper verwacht dat hij zich aan de nakoming van de overeenkomst zal houden, waaronder de betaling van (t.z.t.) de nabetalingsom”.Daar komt nog bij dat toen tussen enerzijds
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] en anderzijds [G] c.s. zelfs werd geprocedeerd over de nabetalingsregeling.
4.7.
De nabetalingsverplichting van [eiseres] is niet vervallen. De bestemming van de grond is onherroepelijk gewijzigd van cultuurgrond in industriegrond. De betalingsverplichting is uitsluitend gekoppeld aan die bestemmingswijziging. Tot ver in 2012 heeft [eiseres] dat standpunt zelf ook onderschreven, omdat zij tot die tijd steeds bereid bleef om een nabetaling te doen. Het moment van uitbetalen vindt plaats na het vaststellen van het uitwerkingsplan.
4.8.
Onjuist is, dat de gewijzigde bestemming feitelijk nooit meer zal worden gerealiseerd. Dat een nabetaling moet plaatsvinden is daarom niet onrealistisch.
5.De beoordeling
5.1.
Omdat [gedaagde 2] reeds was overleden ten tijde van de betekening van de voor haar bestemde dagvaarding in deze zaak, kan zij niet worden aangemerkt als gedaagde in dit geding. Dit exploit van dagvaarding heeft niet het rechtsgevolg gehad, dat [gedaagde 2] als procespartij in dit rechtsgeding is betrokken. Daarom zal de rechtbank het tegen
verleende verstek intrekken.
5.2. Het voorgaande heeft geen gevolg voor de aan de gedaagden sub 1, 3, 4 en 5 rechtsgeldig betekende dagvaardingen. Het tegen de niet-verschenen gedaagde sub 1, mevrouw [gedaagde 1] , verleende verstek blijft gehandhaafd.
verleende verstek intrekken.
5.2. Het voorgaande heeft geen gevolg voor de aan de gedaagden sub 1, 3, 4 en 5 rechtsgeldig betekende dagvaardingen. Het tegen de niet-verschenen gedaagde sub 1, mevrouw [gedaagde 1] , verleende verstek blijft gehandhaafd.
5.3.
Schorsing van het geding in verband met het overlijden van [gedaagde 2] is niet aan de orde. Artikel 225 lid 1 aanhef en sub a Rv. is niet van toepassing, omdat geen sprake is van het overlijden van een partij. Immers, toen [gedaagde 2] overleed, was zij nog niet gedagvaard. Zij is geen partij in dit geding geweest.
5.4.
Uit het voorgaande volgt dat tegen [G] c.s. (gedaagden sub 3, 4 en 5) wordt voortgeprocedeerd op de voet van artikel 140 lid 1 Rv., waarna ingevolge
artikel 140 lid 2 Rv. tussen enerzijds [eiseres] en anderzijds gedaagden sub 1, 3, 4 en 5 één vonnis zal worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
artikel 140 lid 2 Rv. tussen enerzijds [eiseres] en anderzijds gedaagden sub 1, 3, 4 en 5 één vonnis zal worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
5.5.
In dit geding is in geschil of door gedaagden een beroep is gedaan op voormeld recht van terugkoop, en/of als gevolg daarvan tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan waaruit voor [eiseres] de verbintenis voortvloeit om de grond aan gedaagden in eigendom over te dragen en voor gedaagden de verbintenis om de grond in eigendom te aanvaarden tegen betaling van de koopprijs.
5.6.
Voor de beantwoording van die vraag acht de rechtbank het volgende van belang. Gedaagden vormden een gemeenschap, voortgekomen uit een nalatenschap, in de zin van de artikelen 3:166 e.v. BW. Dienovereenkomstig hebben zij de grond in 2000 als gemeenschap, en dus als één verkopende partij, verkocht en geleverd aan (toen) [H] B.V.
5.7.
Na het overlijden van [gedaagde 2] is zij als lid van voormelde gemeenschap opgevolgd door haar rechtsopvolgers onder algemene titel: haar erfgenamen. Ook thans vormen gedaagden en de erfgenamen van [gedaagde 2] die gemeenschap.
5.8.
Daaraan kan niet afdoen dat individuele leden van die gemeenschap in de loop van de jaren met betrekking tot de verkoop van de grond en de daarbij overeengekomen nabetalingsregeling uiteenlopende standpunten zijn gaan innemen.
5.9.
Niet blijkt dat zij ooit, gezamenlijk dan wel als individuen, hetzij aan
[H] BV, hetzij aan [eiseres] , hetzij aan gemachtigden van die BV’s, hebben laten weten wie als vertegenwoordiger van de gemeenschap van erfgenamen mocht optreden en deze mocht vertegenwoordigen, in welke onderhandelingen dan ook.
[H] BV, hetzij aan [eiseres] , hetzij aan gemachtigden van die BV’s, hebben laten weten wie als vertegenwoordiger van de gemeenschap van erfgenamen mocht optreden en deze mocht vertegenwoordigen, in welke onderhandelingen dan ook.
5.10.
Met name is niet gesteld of gebleken dat enerzijds [G] c.s. en anderzijds
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] (die in deze kwestie steeds als twee gescheiden groepen lijken te hebben opgetrokken) elkaar ooit over en weer hebben toegestaan om extern standpunten in te nemen namens alle vijf erven gezamenlijk. Integendeel: zij hebben als groepen tegen elkaar geprocedeerd, ook over de onderhavige grondtransactie (voor deze rechtbank onder zaaknummer C/08/118516 HA ZA 11-153).
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] (die in deze kwestie steeds als twee gescheiden groepen lijken te hebben opgetrokken) elkaar ooit over en weer hebben toegestaan om extern standpunten in te nemen namens alle vijf erven gezamenlijk. Integendeel: zij hebben als groepen tegen elkaar geprocedeerd, ook over de onderhavige grondtransactie (voor deze rechtbank onder zaaknummer C/08/118516 HA ZA 11-153).
5.11.
[eiseres] was en is zich van deze stand van zaken kennelijk ook goed bewust, zoals duidelijk blijkt uit de brief d.d. 8 december 2010 van haar directeur [O] aan (een vertegenwoordiger van) [G] c.s., die onder meer vermeldt:
“U geeft aan dat u de belangen vertegenwoordigt van drie van de bedoelde personen. Naar wij weten is de heer mr. [J] de woordvoerder van de overige twee personen. Dat betekent dat u niet kunt optreden namens de Erven [G] . Anders dan u stelt in uw brief, is immers geen sprake van vijf verkopers aangaande de onderhavige landbouwgrond. Er was sprake van slechts één verkopende partij, de gezamenlijke Erven, die mitsdien slechts met één mond kan/kunnen spreken (…).U geeft aan dat drie van de vijf personen die deel uitmaken van de Erven voornemens zijn gebruik te maken van het tussen partijen overeengekomen recht tot terugkoop (…). Wij wijzen u nogmaals en ten overvloede op het gegeven dat u niet de gezamenlijke Erven vertegenwoordigt, zodat wij er niet van uit (kunnen) gaan dat hiermee het standpunt van de Erven [G] gegeven is (…)”
“U geeft aan dat u de belangen vertegenwoordigt van drie van de bedoelde personen. Naar wij weten is de heer mr. [J] de woordvoerder van de overige twee personen. Dat betekent dat u niet kunt optreden namens de Erven [G] . Anders dan u stelt in uw brief, is immers geen sprake van vijf verkopers aangaande de onderhavige landbouwgrond. Er was sprake van slechts één verkopende partij, de gezamenlijke Erven, die mitsdien slechts met één mond kan/kunnen spreken (…).U geeft aan dat drie van de vijf personen die deel uitmaken van de Erven voornemens zijn gebruik te maken van het tussen partijen overeengekomen recht tot terugkoop (…). Wij wijzen u nogmaals en ten overvloede op het gegeven dat u niet de gezamenlijke Erven vertegenwoordigt, zodat wij er niet van uit (kunnen) gaan dat hiermee het standpunt van de Erven [G] gegeven is (…)”
5.12.
Op deze brief van 8 december 2010 hebben [G] c.s. niet meer gereageerd, en zij hebben dus kennelijk berust in deze verwerping door [eiseres] van hun mededeling dat zij gebruik wensten te maken van het terugkooprecht. Onder deze omstandigheden droeg de mededeling van mevr. [gedaagde 1] en mevr. [gedaagde 2] in hun brief aan [eiseres] van
24 februari 2011, dat zij hun verzoek tot terugkoop van de gronden deden
“in combinatie met het verzoek dat aan u is gedaan door de heer [I] bij brief van 22 november 2010 inzake de andere drie (voormalige) mede-eigenaren”een enigszins misleidend karakter, althans was deze mededeling niet op goede gronden gebaseerd.
24 februari 2011, dat zij hun verzoek tot terugkoop van de gronden deden
“in combinatie met het verzoek dat aan u is gedaan door de heer [I] bij brief van 22 november 2010 inzake de andere drie (voormalige) mede-eigenaren”een enigszins misleidend karakter, althans was deze mededeling niet op goede gronden gebaseerd.
5.13.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voor het schrijven van die brief kennelijk niet bij [G] c.s. geverifieerd of ook [G] c.s. die terugkoop wensten, terwijl op dat moment toch voldoende aanleiding bestond om daarover bij [G] c.s. te informeren. Immers, hun eigen vertegenwoordiger [J] had (onbetwist) nog op de dag vóór de verzending van hun brief aan [eiseres] op 24 februari 2011, op 23 februari 2011 een namens [G] c.s. verzonden email ontvangen, waarin met zoveel woorden stond:
“dat cliënt, om haar moverende redenen, geen gebruik zal maken van het recht van terugkoop van de geleverde gronden.”5.14. Door desondanks op 24 februari 2011 aan [eiseres] te schrijven zoals zij hebben gedaan, handelden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd met hetgeen van hen als leden van voormelde gemeenschap mocht worden verlangd. Zij namen namens alle erven een extern standpunt in, terwijl zij wisten of konden weten dat dit standpunt door drie van de vijf ervan niet werd gedeeld.
“dat cliënt, om haar moverende redenen, geen gebruik zal maken van het recht van terugkoop van de geleverde gronden.”5.14. Door desondanks op 24 februari 2011 aan [eiseres] te schrijven zoals zij hebben gedaan, handelden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd met hetgeen van hen als leden van voormelde gemeenschap mocht worden verlangd. Zij namen namens alle erven een extern standpunt in, terwijl zij wisten of konden weten dat dit standpunt door drie van de vijf ervan niet werd gedeeld.
5.15.
Ook [eiseres] moet dat bij ontvangst van hun brief goed hebben begrepen, op grond van de haar bekende voorgeschiedenis. Immers, ook [eiseres] zelf had in haar brief aan [G] c.s.
d.d. 8 december 2010 al blijk gegeven van voldoende inzicht in de noodzaak, dat de erven met één mond zouden spreken. [eiseres] mocht er onder deze omstandigheden niet op vertrouwen dat op 24 februari 2011 tussen de erven met betrekking tot het terugkooprecht eenstemmigheid bestond.
d.d. 8 december 2010 al blijk gegeven van voldoende inzicht in de noodzaak, dat de erven met één mond zouden spreken. [eiseres] mocht er onder deze omstandigheden niet op vertrouwen dat op 24 februari 2011 tussen de erven met betrekking tot het terugkooprecht eenstemmigheid bestond.
5.16.
Uit het voorgaande volgt dat moet worden afgewezen de gevorderde verklaring voor recht, dat gedaagden ten opzichte van [eiseres] op rechtsgeldige wijze het optiebeding hebben ingeroepen, waardoor tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan. Ook moet worden afgewezen de vordering om gedaagden te veroordelen om de voor gedaagden uit die koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen deugdelijk na te komen. Er is immers geen koopovereenkomst ontstaan.
5.17.
Evenmin is voor toewijzing vatbaar de gevorderde verklaring voor recht, dat gedaagden ten opzichte van [eiseres] geen aanspraak meer kunnen maken op de nabetalingsregeling. De nabetalingsregeling is neergelegd in artikel 21 van de koopakte en in artikel 7 van de akte van levering en luidt als volgt:
“Koper betaalt aan verkoper een bedrag van twee en dertig gulden (f 32,00) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zoals hiervoor bedoeld en er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en).”
“Koper betaalt aan verkoper een bedrag van twee en dertig gulden (f 32,00) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zoals hiervoor bedoeld en er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en).”
5.18.
Aan deze contractsbepaling is inmiddels in zoverre voldaan dat de bestemming van de grond (onbetwist) onherroepelijk is gewijzigd in industriegrond. Een verplichting tot nabetaling ontstaat zodra
“er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en).”
“er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en).”
5.19.
Omdat [eiseres] in het ongelijk wordt gesteld, dient zij te worden belast met de proceskosten. De zaak heeft betrekking op terugkoop van ongeveer tien hectare grond, die in 2000 tussen partijen werd verkocht en geleverd voor f 15,- per centiare, terwijl daarnaast aan de orde is gesteld een nabetalingsverplichting van f 32,- per centiare. Het financiële belang van de zaak is dus zo groot, dat toepassing van Tarief VII voor de geliquideerde kosten gerechtvaardigd is.
6.De beslissing
De rechtbank:
I. Trekt in het tegen [gedaagde 2] verleende verstek.
II. Wijst de tegen de gedaagden sub 1 en sub 3, sub 4 en sub 5 ingestelde vorderingen af.
III. Veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [G] c.s. tot deze uitspraak begroot op € 267,- voor verschotten (vast recht) en op € 5.160,- voor salaris van hun advocaat (twee punten, Tarief VII).
IV. Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Hangelbroek, Alers en Van der Veer, en op woensdag 25 september 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.