Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 402461 CV EXPL 1363-2012
Uitspraak : 16 juli 2013
Vonnis in de zaak van:
[huurder]
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente]
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie
hierna ook wel [huurder] te noemen
gemachtigde: mr. G.J.Hollema, advocaat te Almelo
tegen
de stichting Woningstichting Tubbergen
gevestigd en kantoorhoudende te Tubbergen
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie
hierna ook wel De Stichting te noemen
gemachtigde: me. M.Douwenga, advocaat te Enschede
1.procedure
Deze blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding van 16 maart 2012;
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 22 mei 2012
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 6 juli 2012
- de akte van De Stichting waarbij in het geding wordt gebracht het in opdracht van partijen uitgebrachte rapport van ing. W. Buijvoets d.d.8 november 2012
- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie d.d. 9 april 2013
- de conclusie van dupliek in reconventie d.d. 11 juni 2013.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.feiten
Tussen partijen staat het navolgende in rechte vast als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud der producties:
- blijkens schriftelijke door [huurder] en De Stichting ondertekende huurovereenkomst d.d. 12 oktober 2007 huurt [huurder] van De Stichting vanaf 16 oktober 2007 de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken en tuinen die als onroerende aanhorigheden zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten;
- sedert 1 juli 2011 bedraagt de huurprijs € 411,98 per maand bij vooruitbetaling te voldoen;
- Artikel 4.1 van de huurovereenkomst luidt:”V
- Onderdeel van de huurovereenkomst vormen de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte Woningstichting Tubbergen, uitgave augustus 2003;
- Artikel 6.4 van de van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden luidt:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn gezin bewonen en zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijk ruimten overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten wordt verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.”
Artikel 14.3 van de van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden luidt:
“Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,= (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumenten prijsindex, (Alle Huishoudens ) per kalenderdag te betalen indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig met deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.”
“Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,= (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumenten prijsindex, (Alle Huishoudens ) per kalenderdag te betalen indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig met deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.”
3.geschil
de vordering in conventie
[huurder] vordert:
I: voor recht te verklaren dat de situering van parkeerhavens ten opzichte van het appartement van [huurder] en daarmee voor hem gepaard gaande lawaaioverlast een gebrek oplevert in de zin van art. 7:204 BW;
II: Primair:De Stichting te veroordelen om het gebrek binnen 4 weken na betekening van het te wijzen vonnis te herstellen, bij gebreke waarvan De Stichting jegens [huurder] een dwangsom zal verbeuren van € 500,00 voor iedere dag , een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat De Stichting nalaat aan de veroordeling gehoor te geven;
Subsidiair: te bepalen dat [huurder] vanwege voormeld gebrek recht heeft op een huurvermindering van € 160,27 per maand, althans een zodanig als in goede justitie behoort, zulks met ingang van 6 maanden voorafgaand aan de dagtekening van de dagvaarding tot het moment dat het gebrek blijft voortbestaan en De Stichting te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder] van de door hem teveel betaalde bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de data dat [huurder] deze bedragen aan De Stichting heeft betaald;
II: De Stichting te veroordelen in de kosten van de procedure.
de vordering in reconventie
De Stichting vordert:
te verklaren voor recht dat [huurder] gehouden is tot betaling aan De Stichting van een bedrag van € 3,60 per maand aan extra servicekosten;
[huurder] te veroordelen binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan De Stichting te betalen een bedrag van € 15.882,99 te vermeerderen met wettelijke rente over € 32,40 vanaf 23 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de contractuele boete van € 25,00 per dag (servicekosten) vanaf 23 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de contractuele boete van € 25,00 per dag (gemeenschappelijke ruimte) vanaf 23 mei 2012 tot aan de dag der algehele ontruiming van de gemeenschappelijke ruimte;
[huurder] te veroordelen de gemeenschappelijke ruimte in het pand aan de [adres] te [woonplaats] binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, alles met machtiging aan De Stichting die ontruiming zelf te doen bewerkstelligen door het inschakelen van de deurwaarder en sterke arm, op kosten van [huurder];
[huurder] te veroordelen in de kosten van de procedure.
Bij conclusie van repliek in reconventie heeft De Stichting de vordering verminderd met de vorderingen die betrekking hebben op de servicekosten.
het verweer in conventie en in reconventie:
Beide gedaagde partijen concluderen tot afwijzing van de vorderingen op nader te bespreken gronden.
4.beoordeling
in conventie
4.1
Door [huurder] is zakelijk weergegeven het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd.
De twee slaapkamers van het appartement van [huurder] grenzen aan de tot het complex behorende parkeerhavens. De afstand tussen de ramen en de parkeerhavens bedraagt minder dan één meter.
[huurder] wordt door het lawaai van aankomende en vertrekkende auto’s in zijn slaap gestoord.
De klachtencommissie heeft zijn klachten gegrond verklaard door te oordelen dat de parkeerhavens inderdaad te dicht aan het appartement zijn gelegen.
Door De Stichting zijn de ramen voorzien van rolluiken maar dat heeft geen enkele invloed gehad op de lawaaioverlast.
Ondanks ingebrekestelling blijft De Stichting in gebreke met het verhelpen van het gebrek.
De situering van de parkeerplaatsen is een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. De lawaaioverlast valt niet onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:204 lid 3 BW omdat niet de geluidsoverlast het gebrek is maar de situering van de parkeerhavens.
Voor het geval dat herstel van het gebrek niet mogelijk is vordert [huurder] een aan de vermindering van zijn huurgenot evenredige huurvermindering. Door [huurder] wordt aansluiting gezocht bij de gebreken genoemd in categorie C van Bijlage II bij het besluit Huurprijzen Woonruimte. Voor [huurder] levert dat een huurverlaging op van € 160,27.
4.1.1
Door De Stichting wordt zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd.
Er is geen sprake van lawaaioverlast. De parkeerplaats die het dichtst bij de woning van [huurder] is gelegen, is door De Stichting aan [huurder] toegewezen. Van lawaaioverlast kan geen sprake zijn want [huurder] kan niet tegelijkertijd en in zijn auto zitten op de parkeerplaats met draaiende motor en in zijn woning zijn.
De woning is gebouwd in overeenstemming met de afgegeven bouwvergunning en het Bouwbesluit en daarom is er geen verplichting voor De Stichting nadere maatregelen te nemen.
De door [huurder] gestelde overlast is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [huurder] heeft een informatiemap ontvangen met daarin een tekening van het gebouw met de situering van de parkeerhavens. Hij wist, althans kon weten dat de parkeerhavens dicht bij zijn woning lagen.
De door [huurder] vermeend ervaren lawaaioverlast valt onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:204 lid 3.
Het herinrichten van het parkeerterrein brengt grote kosten met zich mee die redelijkerwijs niet van haar gevergd kunnen worden.
4.1.2
Naar aanleiding van wat door partijen is aangevoerd wordt als volgt overwogen.
De situering van de parkeerhavens is naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
De parkeerhaven maakt geen deel uit van de huurovereenkomst tussen partijen. Ook wist [huurder], althans kon hij weten op grond van de informatie aan hem verschaft middels de informatiemap bij het aangaan van de huurovereenkomst dat er parkeerhavens waren gesitueerd vlak bij zijn slaapkamers en behoorde hij te weten dat automotoren geluid produceren. Voor het geval ook door [huurder] wordt bedoeld dat de door hem gestelde lawaaioverlast een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW wordt als volgt overwogen. Blijkens het door Buijvoets uitgebrachte rapport is de hoogste waarde gemeten met geopende rolluiken bij het starten en wegrijden van de bewuste parkeerplaats met een VW Transporter. De gemeten waarde bedraagt 60 dBA.
Niet aannemelijk is gemaakt, laat staan bewezen door [huurder] dat deze gemeten hoogste waarde een geluidsoverlast oplevert die een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.
Het door de auto’s op de bewuste parkeerplaatsen geproduceerde geluid wordt veroorzaakt door derden. Indien dit geproduceerde geluid al een gebrek zou zijn, wat naar het oordeel van de kantonrechter niet in rechte is komen vast staan, is de uitzonderingsbepaling van artikel 7:204 lid 3 BW van toepassing. Onder die uitzonderingsbepaling valt ook verkeersoverlast waarvan in casu volgens [huurder] sprake is.
Nu niet in rechte is komen vaststaan dat er sprake is van geluidsoverlast zal ook de vordering tot vermindering van de huurprijs afgewezen worden.
4.1.3
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [huurder] in de kosten van de procedure veroordeeld worden.
in reconventie
4.2
Het door De Stichting gevorderde bedrag is als volgt gespecificeerd:
servicekosten vanaf 1 mei 2011 t/m 31 mei 2012 :€ 32,40
wettelijke rente :€ 0,59
contractuele boete servicekosten :€ 9.700,00
contractuele boete gemeenschappelijke ruimte :€ 6.150,00
---------------
€ 15.882,99
Voorts heeft De Stichting nog het volgende aangevoerd.
[huurder] heeft niet voldaan aan zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
[huurder] overtreedt artikel 6.4 van de Algemene Huurvoorwaarden door zijn persoonlijke eigendommen in de gemeenschappelijke ruimte op te slaan Ondanks herhaaldelijke sommaties weigert hij de gemeenschappelijke ruimte te ontruimen.
Door het niet (tijdig) betalen van de servicekosten voldoet [huurder] niet aan artikel 4.1 van de huurovereenkomst.
In beide gevallen vordert De Stichting de boete ex artikel 14.3 van de Algemene Huurvoorwaarden.
4.2.1
Door [huurder] wordt wat betreft artikel 14.3 een beroep gedaan op vernietiging ex artikel 6:233 BW. Het beding heeft betrekking op iedere verplichting van de huurder uit de huurovereenkomst en maakt geen onderscheid naar aard en belang van de verschillende verplichtingen en heeft alleen betrekking op verplichtingen van de huurder.
De door De Stichting bedoelde zaken in de gemeenschappelijke ruimte waren niet zijn eigendom maar eigendom van andere huurders en zijn inmiddels verwijderd door De Stichting.
4.2.2
Naar het oordeel van de kantonrechter die ook ambtshalve het beding dient te toetsen aan art. 6:233 BW omdat [huurder] als consument moet worden aangemerkt, is artikel 14.3 van de Algemene Huurvoorwaarden een onredelijk bezwarend beding omdat in dat beding de boete niet gemaximeerd is. Het beding zal daarom vernietigd worden en de vorderingen de boetebedragen betreffende zullen afgewezen worden.
4.2.3
De gevorderde veroordeling tot ontruiming van de gemeenschappelijke ruimte en die ruimte ontruimd te houden zal eveneens afgewezen worden.
[huurder] heeft betwist dat de zaken zijn eigendom waren.
Ter onderbouwing van haar stelling verwijst De Stichting naar de foto’s bij productie 22 van de dagvaarding. Op die foto’s zijn zaken zichtbaar die links en rechts van de woning met nummer [huisnummer] staan. Op zich levert dat wel een aanwijzing op dat die zaken eigendom zijn van [huurder] maar geen volledig bewijs. Nu echter De Stichting geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan zal aan het in algemene woorden gedane bewijsaanbod voorbijgegaan worden.
Ook heeft De Stichting niet de stelling van [huurder] betwist dat die zaken inmiddels uit de gemeenschappelijke ruimte verwijderd zijn.
4.2.4
Nu in reconventie de vorderingen na vermindering van eis ( grotendeels ) afgewezen zullen worden, zal De Stichting als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure aan de zijde van [huurder] veroordeeld worden.
5.beslissing
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [huurder] in de kosten van de procedure aan de zijde van De Stichting tot op heden begroot op € 675,00 terzake gemachtigdesalaris.
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt De Stichting in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van [huurder] begroot op € 675,00 terzake gemachtigdesalaris.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.van Eerden, kantonrechter, en op 16 juli 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.