Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/07/198849 / HZ ZA 12-145
Vonnis van 19 juni 2013
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONCONCEPT,
gevestigd te Meppel,
eiseres,
advocaat mr. H.P. de Lange te Heerenveen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELMAR VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Ermelo,
gedaagde,
advocaat mr. W.M.J.M. Heijltjes te Heilig Landstichting.
Partijen zullen hierna Woonconcept en Belmar genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord met productie
- de conclusie van repliek met producties
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Woonconcept en Belmar is op 26 september 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, hierna kortweg aan te duiden als: de samenwerkingsovereenkomst. De overeenkomst ziet op de intentie tot samenwerking ter ontwikkeling en realisering van een bouwproject te Ommen. De samenwerkingsovereenkomst vermeldt onder meer:
“(…)
Overwegende dat:
(…)
Het project is onderverdeeld in drie deelprojecten, als volgt geloceerd:
Deelproject A omvat:
De appartementen 1 t/m 10 op de begane grond, uitgevoerd als zorgunits ten behoeve van cliënten van Frion. (…)
Deelproject B omvat:
De appartementen 17 t/m 26 op de 1e en 2e verdieping, uitgevoerd als sociale huurappartementen met de mogelijkheid van een zorginfrastructuur ten behoeve van Woonconcept. (…)
Deelproject C omvat:
De appartementen 11 t/m 16 op de beganegrond en de appartementen 27 t/m 34 op de 1e en 2e verdieping. (…)
Woonconcept treedt op als eindbelegger voordeelproject A. (…)
Woonconcept treedt op als eindbelegger voordeelproject A. (…)
Woonconcept treedt op als eindbelegger voordeelproject B. (…)
Woonconcept treedt op als eindbelegger voordeelproject B. (…)
Woonconcept is bereid nadere gesprekken te voeren over een ‘vangnet-constructie’, voordeelproject C. Woonconcept treedt als eindbelegger op voor appartement nummer 11 uit deelproject C. (…)
Woonconcept is bereid nadere gesprekken te voeren over een ‘vangnet-constructie’, voordeelproject C. Woonconcept treedt als eindbelegger op voor appartement nummer 11 uit deelproject C. (…)
(…) Er zal een bouwstart mogelijk moeten zijn uiterlijk in het 2e kwartaal 2007.
(…)
WOONCONCEPT EN BELMAR – FJ&F HOLDING – ARCHON VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ZOALS IN DIT DOCUMENT EN BIJLAGEN NADER IS BEPAALD:
Artikel 1. Intentie-overeenkomst
De intentie tot samenwerking is een verband waarin de deelnemers - met behoud van ieders zelfstandigheid en verantwoordelijkheid en met inachtnemening van de daarbij afgesproken bevoegdheden voor ieders functioneren - de (deel)ontwikkeling en realisatie van 10 zorgunits e.d., waarvan de helft aan de Middenstraat en de andere helft aan de Gasthuisstraat te Ommen wensen te realiseren. Dit geldt tevens voor de 10 sociale huurwoningen, waarbij Woonconcept op basis van de individuele zorgvraag als eigenaar optreedt met een minimum van vijf.
(…)
Artikel 8. Kosten
De kosten die partijen gedurende de fase van deze intentieovereenkomst maken komen ieder voor hun eigen rekening. (…)
Artikel 9. Termijn
Partijen zullen uiterlijk 1 december 2006 met elkaar onderhandelen over de inhoud van de te sluiten koopovereenkomst. Mocht op deze datum geen overeenstemming zijn bereikt, dan kan deze intentieovereenkomst door partijen door middel van een schriftelijke verklaring worden ontbonden, zonder dat partijen ten opzichte van elkaar tot enige schadevergoeding zijn gehouden of jegens elkaar enig recht op nakoming kunnen vorderen. Dit behoudens de inmiddels gemaakte afspraken over de op dat moment reeds gemaakte kosten.
(…)
Artikel 12. Beëindiging overeenkomst
Deze overeenkomst is van rechtswege beëindigd bij het ondertekenen van de koopovereenkomst, dan wel indien op grond van artikel 11 tot beëindiging is gekomen. Partijen komen overeen dat indien de overeenkomst is beëindigd, partijen ten opzichte van elkaar geen enkel recht op enige schadevergoeding hebben of jegens elkaar geen enkel recht op nakoming kunnen vorderen.”
2.2.
Op 11 september 2008 is tussen partijen een “Principe- en voorloop [1] aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten” gesloten, hierna kortweg aan te duiden als: de aannemingsovereenkomst. De aannemingsovereenkomst vermeldt onder meer:
“in overweging nemende:
- dat Stichting Woonconcept eigenaar is of zal worden van de navolgende percelen: (…);
- dat Belmar Vastgoed B.V. eigenaar is of zal worden van de navolgende percelen: Gasthuisstraat 7 en 15 en Middenstraat 16, (…);
- dat Stichting Woonconcept en Belmar Vastgoed B.V., die grond en het daarop geprojecteerde gebouw zal splitsen in appartementsrechten overeenkomstig de (ontwerp)akte van splitsing met de daarbij behorende tekening(en) en het in die (ontwerp)akte van splitsing vastgestelde en/of aangeduide reglement;
(…)
- dat de ondernemer [2] en de eigenaar [3] overeenkomsten hebben gesloten de dato zesentwintig september tweeduizend zes (26-09-2006), drie september tweeduizend zeven (03-09-2007) en twaalf september tweeduizend acht (12-09-2008) welke overeenkomsten aan deze overeenkomst zullen worden gehecht en op deze overeenkomst uitdrukkelijk door partijen van toepassing zijn verklaard;
(…)
zijn per 10 september 2008 overeengekomen als volgt:
I.
De eigenaar geeft opdracht als toekomstige eigenaar van de appartementen met de indices zoals beschreven in de bijlage genaamd breukdelen (partijen kunnen in nader overleg hiervan afwijken)en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw met aanhorigheden (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
De eigenaar geeft opdracht als toekomstige eigenaar van de appartementen met de indices zoals beschreven in de bijlage genaamd breukdelen (partijen kunnen in nader overleg hiervan afwijken)en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw met aanhorigheden (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
(…)
Deze overeenkomst is aangegaan onder de navolgende bepalingen:
Levering
Artikel 1
De levering van de appartementsrechten aan de eigenaar heeft reeds plaatsgevonden.
(…)
Bouwtijd
Artikel 6
De ondernemer verbindt zich het privé-gedeelte binnenéénhonderdtachtig (180)werkbare dagen na de aanvang van de bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de eigenaar op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden.
De bouw is uiterlijk begonnen opéén februari tweeduizend negen.
(…)”
2.3.
Op 17 augustus 2011 zijn de noodzakelijke bouw- en sloopvergunningen voor het bouwproject verleend.
2.4.
Bij e-mail van 24 augustus 2011 heeft mevrouw [naam 1], hierna: [naam 1], van Woonconcept aan de heer[naam 2], hierna: [naam 2], van Belmar het volgende bericht:
“
Ik ben zo vrij geweest om te vragen of de gemeente dan ook inmiddels de bouwvergunning heeft verleend. Deze is verstrekt op 17 augustus 2011 en wordt vandaag gepubliceerd.
Ik ben zo vrij geweest om te vragen of de gemeente dan ook inmiddels de bouwvergunning heeft verleend. Deze is verstrekt op 17 augustus 2011 en wordt vandaag gepubliceerd.
Hoe ver staat het met de contracten / aktes waar de notaris mee bezig is?
Hoe ver ben je al met een aannemer?
Heb je al een planning opgesteld?
Graag even een update van jou hoe we ervoor staan en wanneer we e.e.a. kunnen verwachten.”
2.5.
Bij e-mail van 13 oktober 2011 heeft Woonconcept aan Belmar het volgende bericht:
“We zijn inmiddels weer een aantal weken verder, hoe staat het ervoor in Ommen?”
2.6.
Bij e-mail van 14 oktober 2011 heeft Belmar als volgt gereageerd naar Woonconcept:
“Van de gemeente ontving ik gisteren het bericht dat de vergunning nu onherroepelijk is geworden. De notariële aktes zijn zo goed als klaar. Het wachten is nog op het kadaster. In de komende twee weken verwacht ik de het complexnummer en de afronding met de aannemer. Aansluitend maak ik dan een afspraak met je om e.e.a. door te spreken.”
2.7.
Bij brief van 10 januari 2012 heeft Belmar aan Woonconcept het volgende laten weten:
“Met de ophanden zijn de bouwvoorbereiding zij op 9 januari op ons verzoek de panden; Gasthuisstraat 9-11-13 en Middenstraat 21 door Camelot aan ons opgeleverd. De opleveringsformulieren sluit is als bijlage in.
In de bouwvoorbereiding zijn wij nog in gesprek met twee bouwbedrijven. Deze gesprekken bevinden zich in de afrondende fase. Op korte termijn zullen wij hierin een keuze maken en deze aansluitend met jullie bespreken. Voorafgaande de start van de sloop- en de bouwwerkzaamheden zullen de afgesproken leveringen plaats moeten vinden. (…)
Het streven is om eind januari alle akten bij jullie te hebben, het transport zou dan in februari kunnen plaats hebben, aansluitend zou er dan in maart/ april kunnen worden gestart met de uitvoering. Ter voorbereiding op de sloop is aan de nutsbedrijven verzocht om alle aansluitingen te verwijderen.
Nadat jullie de akten ontvangen en bestudeerd hebben zullen we een afspraak in plannen.”
2.8.
Bij (aangetekende) brief van 19 januari 2012 heeft de advocaat van Woonconcept Belmar, voor zover van belang, het volgende bericht:
“(…)
In de getekende aannemingsovereenkomst is onder meer bepaald dat Belmar eigenaar is of zal worden van de percelen Gasthuisstraat 7, 15 alsmede de Middenstraat 16. Uit kadastrale recherche blijkt mij dat het perceel Gasthuisstraat 15 tot op heden nog steeds in eigendom toebehoort aan mevrouw [naam 3], die aldaar een schoonheidssalon exploiteert. Voorts blijkt mij uit de gegevens van het kadaster dat het perceel Middenstraat 16, (…) nog in eigendom toebehoort aan [naam 4].
(…)
Woonconcept constateert dat wij ondertussen vier jaar verder zijn en u er nog steeds niet voor heeft zorggedragen dat de daarvoor noodzakelijke activiteiten door u zijn opgepakt en met succes afgerond. Hetzelfde geldt voor de uitvoering van met [naam 4] gemaakte afspraken. Hierdoor is nog steeds ook geen uitvoering gegeven aan de door notaris mr. De Lange opgestelde akte van opheffing, splitsing en verdeling. Dit terwijl Belmar zich in de op 11 september 2008 gesloten aannemingsovereenkomst uiterlijk per februari 2009 heeft verplicht om met inachtneming van voornoemde akte van splitsing het ondertussen uitontwikkelde project met aanhorigheden (af) te bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Zoals u weet is door Woonconcept daarbij de eis gesteld dat eerst met sloop en bouw kan worden begonnen nadat de appartementsrechten zijn ontstaan en geleverd/ingeschreven in de daartoe bestemde kadastrale registers.
Naar ik begreep is er geen enkele (publiekrechtelijke) belemmering meer om tot realisatie van het werk over te gaan.
Nu vier jaar na de ondertekening van de aannemingsovereenkomst de noodzakelijke splitsing nog steeds niet geregeld is concludeert Woonconcept dat u heeft nagelaten voor de goede afwikkeling hiervan zorg te dragen, waardoor het project verdere vertraging oploopt. Woonconcept is daardoor van oordeel dat u tekort bent geschoten in de correcte nakoming van de overeenkomst tot samenwerking d.d. 26 september 2006; de daaruit voortvloeiende overeenkomst d.d. 12 september 2008 alsmede de ter zake op 11 september 2008 gesloten overeenkomst van aanneming van werk. Woonconcept stelt u hierbij formeel in gebreke alsmede aansprakelijk voor de schade die zij dientengevolge lijdt.
(…)
In de aannemingsovereenkomst zijn partijen ervan uitgegaan dat de startbouw op uiterlijk 1 februari 2009 zou gaan plaatsvinden. Deze termijn is ruimschoots overschreden. Deze overschrijding is tot en met 17 augustus 2011 verschoonbaar daar tot die datum het project niet kon worden gerealiseerd wegens ontbreken van de noodzakelijke vergunningen. Van een verschoonbare termijnoverschrijding nadien is evenwel geen sprake, zodat u reeds om die reden in verzuim bent.
Hierbij sommeert Woonconcept u, voor zoveel nodig maant zij u aan om binnen 7 dagen na dagtekening dezes schriftelijk en gemotiveerd te kennen te geven dat Belmar bereid bij machte is om vóór 1 maart a.s. uitvoering te geven aan het verlijden van de door notaris mr. De Lange opgestelde concept akte opheffing splitsing en verdeling. Eveneens wenst Woonconcept van u justificatoire bewijzen te ontvangen waaruit blijkt dat u met derden overeenkomsten van aanneming van werk hebt gesloten die moeten leiden tot realisatie van het project alsmede dat u financieel in staat bent deze verplichtingen na te komen.
(…)”
2.9.
Bij faxbrief van 20 januari 2012 heeft de advocaat van Woonconcept aan Belmar bericht:
“Namens cliënte, Stichting Woonconcept te Meppel heeft u van mij een aangetekend schrijven gedagtekend 19 januari 2012 ontvangen. Volledigheidshalve zend ik u bijgaand een afschrift van de brief van 19 januari jl. (bijlage).
Abusievelijk is op bladzijde 3 in alinea 2 van de brief een storende fout opgenomen. Deze alinea dient te worden vervangen door de navolgende passage:
“In de aannemingsovereenkomst zijn partijen ervan uitgegaan dat de startbouw op uiterlijk 1 februari 2009 zou gaan plaatsvinden. Deze termijn is ruimschoots overschreden, zodat u reeds om die reden in verzuim bent”.
Voor het overige blijft de inhoud van de brief van 19 januari 2011 onverkort gehandhaafd.”
2.10.
Op 25 januari 2012 heeft Woonconcept conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken van Belmar.
2.11.
Op 26 januari 2012 en 8 en 16 februari 2012 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen Woonconcept en Belmar onder meer in verband met nog te verkopen appartementen en de beslaglegging door Woonconcept.
2.12.
Bij brief van 20 februari 2012 heeft Belmar aan Woonconcept, voor zover van belang, bericht:
“(…)
Voor Woonconcept moverende redenen is in haar opdracht beslag gelegd op de eigendommen van Belmar in Ommen. Woonconcept heeft Belmar haar voornemen tot beslaglegging niet vooraf gemeld, noch heeft zij er bij Belmar vooraf op aangedrongen de uitvoering nu snel ter hand te nemen, dan wel gemeld dat er aan haar zijde twijfel over nakoming bestond. Voor Belmar kwam deze beslaglegging dan ook als slag bij heldere hemel. Belmar is niet in de gelegenheid gesteld om dit te voorkomen. Indien hier vooraf overleg over was gevoerd dan was Belmar, zoals ook al eerder gemeld, zeker bereid geweest om nadere zekerheden aan Woonconcept te verstrekken.
(…)
De huidige situatie overziend, met inachtneming van beider belangen. En ter voorkoming van een lang slepend juridisch conflict, stelt Belmar voor dat Woonconcept alsnog de resterende 11 appartementen afneemt conform het aanbod van 7 februari 2012. In dit aanbod zijn de 11 resterende appartementen voor een sterk gereduceerde prijs aangeboden. Belmar doet hiermee een grote concessie om tot een oplossing te komen. Tevens wordt het thans ontstane probleem in de financiering opgelost en kan het project direct worden opgestart waarmee verdere schade voor beide partijen wordt beperkt. Uiteraard zullen de voorwaarden waaronder verder in onderling overleg uitgewerkt moeten worden.
(…)”
2.13.
Bij (aangetekende) brief van 28 februari 2012 heeft de advocaat van Woonconcept aan Belmar, voor zover van belang, bericht:
“(…)
Namens cliënte heb ik u per brief van 19 januari 2012 in gebreke gesteld ten aanzien van de nakoming van een overeenkomsten, tussen partijen gesloten op 26 september 2006, 11 september 2008 en 12 september 2008. Deze ingebrekestelling is gedaan voor zover rechtens vereist, aangezien cliënte het primaire standpunt heeft ingenomen dat Belmar reeds geruime tijd in verzuim verkeerde.
Onderdeel van deze ingebrekestelling was dat u uiterlijk zeven dagen na 19 januari 2012 zou aantonen dat Belmar in staat zou zijn haar verplichtingen na te komen, alsmede dat zij zou verklaren in staat te zijn uiterlijk op 29 februari 2012 uitvoering te geven aan het verlijden van de akte tot splitsing en deling. Aan beide verplichtingen heeft Belmar niet voldaan, zodat ook uit dien hoofde verzuim aan de zijde van Belmar is ontstaan.
Daar komt bij dat u ook in de brief van 20 februari jl. met zoveel woorden heeft aangegeven dat Belmar niet in staat is de overeenkomsten na te komen. Cliënte is verbolgen over het feit dat Belmar de beslaglegging door cliënte als belangrijke reden voor niet-nakoming opgeeft. (…)
Aangezien er sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomsten, gaat cliënte hierbij over tot buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomsten, gedateerd 26 september 2006, 11 september 2008 en 12 september 2008. Ten aanzien van de drie overeenkomsten stelt cliënte Belmar aansprakelijk voor de schade die zij lijdt als gevolg van de wanprestatie van Belmar.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
Woonconcept vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verklaart voor recht dat de overeenkomsten van 26 september 2006 en 12 september 2008 (
de rechtbank leest: 11 september 2008) rechtsgeldig zijn ontbonden, althans deze ontbindt, alsmede Belmar veroordeelt tot vergoeding van de schade die Woonconcept hierdoor lijdt, deze schade nader op te maken bij staat, onder veroordeling van Belmar in de kosten van dit geding, de kosten van het leggen van beslag hieronder begrepen.
de rechtbank leest: 11 september 2008) rechtsgeldig zijn ontbonden, althans deze ontbindt, alsmede Belmar veroordeelt tot vergoeding van de schade die Woonconcept hierdoor lijdt, deze schade nader op te maken bij staat, onder veroordeling van Belmar in de kosten van dit geding, de kosten van het leggen van beslag hieronder begrepen.
3.2.
Belmar voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Woonconcept legt aan haar vordering ten grondslag dat Belmar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst en aannemingsovereenkomst. Vanwege de (talloze) tekortkomingen heeft Woonconcept deze overeenkomsten per brief van 28 februari 2012 (zie r.o. 2.13) buitengerechtelijk ontbonden. Woonconcept vordert onder meer een verklaring voor recht dat de betreffende overeenkomsten op 28 februari 2012 buitengerechtelijk zijn ontbonden. Subsidiair vordert Woonconcept ontbinding van de voornoemde overeenkomsten.
4.2.
Hoewel Woonconcept spreekt van “(talloze) tekortkomingen” van de zijde van Belmar, benoemt zij er concreet twee. Woonconcept stelt als eerste dat Belmar geen uitvoering heeft gegeven aan haar verplichtingen tot aankoop van de voor het bouwproject benodigde percelen en opheffing van de splitsingen. Ten tweede stelt Woonconcept dat Belmar is tekort geschoten in haar verplichting om uiterlijk februari 2009 aan te vangen met de feitelijke bouw naar de eisen van goed en deugdelijk werk, en het werk binnen 180 werkbare dagen op te leveren.
4.3.
Woonconcept betoogt dat Belmar in verzuim verkeert ten aanzien van de nakoming van voornoemde overeenkomsten. Zij voert daartoe aan dat Belmar de termijnen die in deze overeenkomsten zijn opgenomen, niet heeft gehaald; eind 2009 zou Belmar hebben moeten opleveren. Subsidiair stelt Woonconcept dat het verzuim is ingetreden op 26 januari 2012, zijnde de datum waarop Belmar had moeten aangeven - ingevolge de brief van Woonconcept van 19 januari 2012 - dat zij tot nakoming in staat was. Aangezien deze bevestiging is uitgebleven en ook overigens niet blijkt van de mogelijkheid tot nakoming door Belmar, treedt het verzuim in, aldus Woonconcept. Daar komt bij dat uit het gesprek met Belmar van 26 januari 2012 kan worden geconcludeerd dat Belmar hoe dan ook niet zou kunnen nakomen.
4.4.
Ter afwering van de vordering voert Belmar in het bijzonder aan dat zij niet in verzuim is komen te verkeren. Zij stelt daartoe dat Woonconcept in de periode tot en met december 2011 heeft aanvaard dat het proces meer tijd heeft gevergd dan partijen aanvankelijk hadden gehoopt. Woonconcept heeft steeds de mogelijkheid gehad om de overeenkomst(en) op te zeggen c.q. op enigerlei wijze te uiten dat Belmar expliciet in gebreke zou zijn, doch zij heeft Belmar tot en met december 2011 nimmer met enige inverzuimstelling of opzegging benaderd. Evenmin is Belmar in verzuim komen te verkeren na de brief van 19 januari 2012 van Woonconcept, aldus Belmar. De sommatie in voornoemde brief berust niet op enige contractuele verplichting en mist doel. Onduidelijk is welke (juridische) verplichting binnen de door Woonconcept gestelde termijn door Belmar dient te worden nagekomen. Bovendien staat de sommatie van Woonconcept haaks op het feit dat partijen voor opvolgende stappen in het traject overleg met elkaar dienen te plegen. Voor zover de sommatie is gericht op het verkrijgen van informatie en documenten stelt Belmar zich op het standpunt dat zij zich daarin steeds aan de overeenkomsten heeft gehouden en alle relevante documenten met Woonconcept heeft gedeeld.
4.5.
De rechtbank zal beoordelen of Woonconcept gerechtigd was de overeenkomsten met Belmar te ontbinden. Daartoe overweegt de rechtbank dat ingevolge artikel 6:265 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is. Dit verzuim treedt op grond van artikel 6:82 lid 1 BW in beginsel eerst in, nadat de schuldenaar in gebreke is gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en de nakoming binnen deze termijn is uitgebleven. In de ingebrekestelling dient de schuldeiser de schuldenaar aan te manen een gespecificeerde verbintenis alsnog na te komen. Voorts dient de ingebrekestelling een redelijke termijn te bevatten waarbinnen de schuldenaar alsnog dient na te komen.
4.6.
Voor zover Woonconcept meent dat de brief van 19 januari 2012 afkomstig van haar advocaat als een ingebrekestelling kan worden beschouwd, volgt de rechtbank Woonconcept haar daarin niet. In deze brief valt naar het oordeel van de rechtbank geen ingebrekestelling zoals bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW te lezen. In de brief wordt gesommeerd om binnen 7 dagen schriftelijk en gemotiveerd te kennen te geven dat Belmar bereid en bij machte is om vóór 1 maart uitvoering te geven aan het verlijden van de door notaris mr. De Lange opgestelde concept akte opheffing splitsing en verdeling. Tevens bericht Woonconcept dat zij van Belmar justificatoire bewijzen wenst te ontvangen, waaruit blijkt dat Belmar met derden overeenkomsten van aanneming van werk heeft gesloten die moeten leiden tot realisatie van het project alsmede dat Belmar financieel in staat is deze verplichtingen na te komen. De brief van 19 januari 2012 bevat evenwel geen aanmaning om een specifieke verbintenis voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten na te komen, geen duidelijke omschrijving van de tekortkoming en evenmin een termijn waarbinnen alsnog gepresteerd moet worden.
4.7.
Verzuim treedt ingevolge artikel 6:83 sub a BW zonder ingebrekestelling in wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, ook wel een fatale termijn genoemd. Daar waar Woonconcept betoogt dat Belmar in verzuim is komen te verkeren na verstrijken van de in de aannemingsovereenkomst opgenomen (fatale) datum van een februari 2009, het tijdstip waarop uiterlijk de bouw begonnen had moeten zijn, overweegt de rechtbank het volgende. Daargelaten of de in artikel 5 lid 2 van de aannemingsovereenkomst genoemde datum als ‘fatale’ termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW kan worden gekwalificeerd, staat buiten kijf dat beide partijen deze datum van 1 februari 2009 hebben laten passeren, zonder dat één van partijen daardoor in verzuim geraakte. Vast staat immers dat de noodzakelijke vergunningen voor het bouwproject op 1 februari 2009 ontbraken en dat beide partijen zich ervan bewust waren dat de bouw daarom (hoe dan ook) niet op 1 februari 2009 gestart kon worden. Eerst op 17 augustus 2011 zijn de noodzakelijke vergunningen verleend. Voor zover Woonconcept stelt dat alsdan geen beletsel meer bestond om met de bouw te starten en Belmar vanaf dat tijdstip in verzuim is komen te verkeren, gaat dit niet op. Nu de aannemingsovereenkomst na het verstrijken van 1 februari 2009 voor het overige nog intact was, had het op de weg van partijen gelegen - na overleg - een nieuwe startdatum van de bouw overeen te komen. Eenzijdige vaststelling van een nieuwe startdatum (door Woonconcept) kan Belmar niet binden, nu daarvoor een rechtens te respecteren (contractuele of wettelijke) basis ontbreekt.
4.8.
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord, is of Woonconcept uit een gesprek met Belmar, in de persoon van [naam 2], op 26 januari 2012 mocht afleiden dat Belmar in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst zou tekortschieten. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Woonconcept betoogt dat [naam 2] naar aanleiding van de brief van 19 januari 2012 ondubbelzinnig heeft moeten erkennen dat Belmar niet bij machte is de verplichtingen na te komen. Zij verwijst ter zake naar een schriftelijke verklaring d.d. 6 november 2012 van [naam 1], projectregisseur bij Woonconcept. De verklaring van [naam 1] vermeldt dat Belmar heeft toegegeven dat het project door haar niet gerealiseerd kan worden als er geen afnemer zou zijn voor de overige koopappartementen. Daargelaten of namens Belmar een dergelijke mededeling is gedaan en of de verkoop van de koopappartementen een tussen partijen geldende voorwaarde is voor het starten van de bouw, is de rechtbank van oordeel dat de inhoud van de mededeling niet zodanig is dat Woonconcept dit als een mededeling in de zin van artikel 6:83 sub c BW mocht beschouwen. Uit de mededeling kan immers niet worden geconcludeerd dat Belmar hoe dan ook niet in staat is om na te komen.
4.9.
Omdat er geen verzuim is ingetreden, was Woonconcept niet gerechtigd de overeenkomsten met Belmar te ontbinden en bestaat er evenmin grondslag voor ontbinding in rechte. Tevens bestaat er vanwege het gebrek aan verzuim geen verplichting tot vergoeding van schade. De rechtbank zal de vorderingen van Woonconcept dan ook afwijzen.
4.10.
Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, behoeft bijgevolg geen nadere bespreking.
4.11.
Woonconcept zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Belmar worden begroot op:
- griffierecht € 575,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.479,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Woonconcept in de proceskosten, aan de zijde van Belmar tot op heden begroot op € 1.479,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Ruiter-Kok en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2013.