Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/07/188819 / HZ ZA 11-898
Vonnis van 16 oktober 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen
1. gedaagde 1],
wonende te [plaats],
2. [ gedaagde 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. H.J. Schaatsbergen te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het tussenvonnis van 3 juli 2013
-de akte van [eiser]
-de antwoordakte van [gedaagde 1] c.s.
1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De verdere beoordeling
2.1.Bij tussenvonnis van 3 juli 2013 heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en aansprakelijk is voor de dientengevolge door [eiser] geleden schade. Thans dient de rechtbank de door [eiser] gevorderde schade te beoordelen. De door [eiser] gevorderde schade valt uiteen in twee onderdelen, te weten de contractuele boete van 10% en (aanvullende) schadevergoeding. De rechtbank zal eerst ingaan op de boete.
contractuele boete
2.2.[eiser] maakt aanspraak op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs zijnde € 69.000,-, nu [gedaagde 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot afname van de bedrijfswoning met bedrijvigheid (agrarisch) en terrein (grasland), aan de [adres] in [plaats], hierna te noemen het pand. De rechtbank heeft geoordeeld dat [gedaagde 1] c.s. tekort is geschoten in zijn verplichting tot afname van het pand, zodat [gedaagde 1] c.s. ingevolge de koopovereenkomst een boete van
€ 69.000,- heeft verbeurd. [gedaagde 1] c.s. is in beginsel dan ook gehouden dit bedrag aan [eiser] te voldoen.
2.3.[gedaagde 1] c.s. heeft in dit kader evenwel aangevoerd dat de door hem ten aanzien van het pand gepleegde investeringen als waarborgsom aangemerkt dient te worden, conform hetgeen op dit punt tussen partijen is afgesproken. Volgens de tussen partijen gesloten koopovereenkomst vallen de investeringen ingeval de koop niet doorgaat toe aan [eiser] waarmee de boete is voldaan, aldus [gedaagde 1] c.s. De rechtbank begrijpt de stelling van [gedaagde 1] c.s. dan ook aldus dat [gedaagde 1] c.s. door middel van de investeringen de waarborgsom heeft voldaan en daarmee de boete.
2.4.Partijen zijn het er over eens dat geen waarborgsom is gestort. Ook lijken partijen het er over eens te zijn dat de waarborgsom in de vorm van investeringen in het verkochte zou worden voldaan. Partijen verschillen evenwel van mening over de waarde van de gepleegde investeringen. [eiser] voert aan dat de door [gedaagde 1] c.s. gepleegde investeringen van generlei waarde zijn. Er is eerder sprake van desinvesteringen. Door [gedaagde 1] c.s. is in eerste instantie gesteld dat de gepleegde investeringen een waarde van
€ 35.300,- vertegenwoordigen. Nadien heeft [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat de waarborgsom met de investeringen – ongeacht de omvang daarvan, zo begrijpt de rechtbank – verrekend is.
2.5.De koopovereenkomst geeft niet aan op welke wijze de verplichting tot storting van de waarborgsom diende te worden voldaan. Artikel 4.1 van de koopovereenkomst geeft slechts aan dat het storten van een waarborgsom niet van toepassing is. Artikel 20 bepaalt Pro dat de verbouwingen/verbeteringen bij het niet doorgaan van de koop aan [eiser] toevallen. Nu partijen het er over eens zijn dat de waarborgsom door middel van de verbouwingen/verbeteringen zou worden voldaan, dient de omvang van die verbouwingen/verbeteringen te worden bepaald. De door [gedaagde 1] c.s. ingenomen stelling dat de waarborgsom is voldaan, althans deels door de gepleegde investeringen, wordt door de rechtbank gekwalificeerd als een bevrijdend verweer waarvan de stelplicht en bewijslast op [gedaagde 1] c.s. rust. Voor de stelling dat de omvang van de verbouwingen/verbeteringen bij voorbaat is vastgesteld op € 69.000,-, zoals [gedaagde 1] c.s. lijkt te bepleiten, biedt de koopovereenkomst geen aanknopingspunten. Nu [gedaagde 1] c.s. overigens geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die zijn standpunt onderbouwen, dient de stelling als onvoldoende onderbouwd te worden verworpen. Ook ten aanzien van de waarde van de door [gedaagde 1] c.s. gepleegde investeringen, is door [gedaagde 1] c.s. geen nadere onderbouwing gegeven. De enkele toevoeging dat [gedaagde 1] c.s. zijn spaargeld van € 17.300,- en zijn starterskrediet van € 30.000,- heeft aangewend om de onroerende zaak te verbeteren is, gelet op de betwisting van [eiser], onvoldoende. [gedaagde 1] c.s. had op z’n minst een overzicht van de uitgevoerde verbeteringen moeten overleggen. Het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat de waarborgsom en daarmee de boete is voldaan, althans deels wordt dan ook verworpen.
2.6.Met betrekking tot de door [gedaagde 1] c.s. verzochte matiging van de boete overweegt de rechtbank dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. De door [gedaagde 1] c.s. gestelde feiten en omstandigheden kunnen een dergelijk oordeel niet dragen. De rechtbank zal de boete dan ook niet matigen.
2.7.De conclusie is dat het gevorderde boetebedrag van € 69.000,- door de rechtbank zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, nu tegen toewijzing daarvan geen verweer is gevoerd.
(aanvullende) schadevergoeding
2.8.Zoals door de rechtbank overwogen in het tussenvonnis van 3 juli 2013 moet bij een toerekenbaar tekortschieten, zoals hier aan de orde, de (aanvullende) schadevergoeding worden begroot op basis van een vergelijking tussen de situatie waarin de benadeelde bij behoorlijke nakoming zou zijn geraakt en de feitelijke situatie waarin hij na ontbinding van de overeenkomst zonder schadevergoeding verkeert (het positief contractsbelang).
2.9.Vast staat dat [eiser], indien [gedaagde 1] c.s. de overeenkomst behoorlijk was nagekomen, het pand had verkocht voor een koopprijs van € 690.000,-. Daarom moet – voor het vaststellen van de hypothetische situatie bij behoorlijk nakoming – worden gekeken naar de situatie zoals die zou zijn geweest als [gedaagde 1] c.s. het pand had afgenomen en de overeengekomen koopprijs had betaald.
2.10.Voor wat betreft de feitelijke situatie na ontbinding overweegt de rechtbank als volgt. Ten aanzien van de door [eiser] gevorderde (aanvullende) schadevergoeding zal de rechtbank voor iedere afzonderlijke schadepost dienen te beoordelen of deze het gevolg is van het feit dat [gedaagde 1] c.s. de koopovereenkomst niet is nagekomen.
verminderde verkoopopbrengst € 295.000,-
2.11.Als niet betwist staat vast dat [eiser] het pand op 17 april 2012 (levering 28 juni 2012) heeft verkocht aan een derde voor € 395.000,-, derhalve € 295.000,- minder dan de oorspronkelijk met [gedaagde 1] c.s. overeengekomen koopprijs. [eiser] vordert de verminderde verkoopopbrengst van het pand als (aanvullende) schadevergoeding.
2.12.[gedaagde 1] c.s. voert als verweer aan dat de waarde van bedrijven in de periode 2009-2012 globaal met 20% is gedaald, terwijl de waarde van het verkochte pand met de helft is gedaald. In dit kader is door [gedaagde 1] c.s. voorts aangevoerd dat de kadastrale aanduiding van het pand zaak in de leveringsakte van 28 juni 2012 niet geheel overeenkomt met de kadastrale aanduiding uit de koopovereenkomst van [gedaagde 1] c.s. In de notariële akte d.d. 28 juni 2012 wordt het pand onder andere aangeduid als
”(…) b. het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond met de daarop staande opstallen, één geheel vormend met het sub a. genoemde perceel, gelegen te [plaats] [adres], kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1]”, terwijl in de koopovereenkomst d.d. 1 juni 2009 onder andere staat vermeld “Bedrijfswoning met Bedrijvigheid (agrarisch) en Terrein (grasland) plaatselijk bekend [adres],[plaats], kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] (…)”. [gedaagde 1] c.s. betwist bij gebrek aan wetenschap dat er sprake is van een reële koopprijs.
2.13.Het debat tussen partijen ter zake van de onderhavige schadepost spitst zich toe op de vraag of het pand voor een reële prijs is verkocht, zoals [eiser] stelt, of dat juist geen sprake is van een reële verkoopprijs zoals [gedaagde 1] c.s. bij gebrek aan wetenschap betoogt. De rechtbank is van oordeel dat de voorliggende stukken geen uitsluitsel geven over de vraag die partijen verdeeld houdt. Daar komt bij dat onzekerheid bestaat over de vraag of het op 17 april 2012 verkochte pand gelijk is aan het op 1 juni 2009 verkochte pand, zulks in verband met het verschil in aanduiding van het pand in de notariële akte respectievelijk de koopovereenkomst. Bewijslevering is dan ook aan de orde. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro rust op [eiser] de bewijslast van de door hem gevorderde schade. Nu [eiser] heeft voldaan aan zijn stelplicht, zal de rechtbank [eiser] toelaten tot het bewijs van het feit dat het op 17 april 2012 (levering 28 juni 2012) verkochte pand identiek is aan het op 1 juni 2009 verkochte pand en van zijn stelling dat de bij de verkoop van het pand op 17 april 2012 (levering 28 juni 2012) ontvangen koopprijs van € 395.000,- een reële prijs was. Mocht [eiser] bewijs willen leveren door middel van het overleggen van een deskundigenrapport (taxatierapport), dan geeft de rechtbank partijen in overweging in gezamenlijk overleg de persoon van de deskundige vast te stellen alsmede de te geven opdracht, zulks ter voorkoming van een debat over de waarde van het deskundigenrapport in een later stadium van de procedure en de daardoor mogelijke (verdere) vertraging van de procedure.
dubbele woonlasten
2.14.[eiser] vordert voorts [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van de woonlasten ten bedrage van € 10.957,85. De rechtbank oordeelt als volgt.
2.15.[gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd dat [eiser] in gebreke is gebleven te bewijzen dat [gedaagde 1] c.s. het pand in vervuilde staat zou hebben achtergelaten en dat het dus noodzakelijk was om onderhouds- en schoonmaakkosten te maken. Derden kunnen het pand ook hebben vervuild en daarmee de gevorderde kosten hebben veroorzaakt, aldus [gedaagde 1] c.s. Tegen de overige kosten is geen verweer gevoerd.
2.16.Een bedrag van € 7.527,22 zal dan ook, als onbetwist, door de rechtbank worden toegewezen. De gevorderde onderhouds- en schoonmaakkosten ten bedrage van € 3.430,63, zullen door de rechtbank worden afgewezen. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze kosten het directe gevolg zijn van het niet nakomen van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] c.s.
extra investeringen
2.17.Hetzelfde lot treft de door [eiser] gevorderde extra investeringen, teneinde het pand verkoopbaar te maken, ten bedrage van € 11.943,54. Niet gebleken is dat het noodzakelijk was als gevolg van het niet nakomen van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] c.s. om deze werkzaamheden uit te voeren. Ook is niet gebleken dat [gedaagde 1] c.s. contractueel gehouden was deze werkzaamheden uit te voeren. Deze schadepost zal derhalve niet worden toegewezen, waarbij de rechtbank opmerkt dat de uitgevoerde werkzaamheden de waarde van het pand ook niet hebben verbeterd, gelet op de gerealiseerde koopprijs.
reiskosten
2.18.De gevorderde reiskosten ten bedrage van € 600,-- zullen door de rechtbank worden afgewezen. Door [gedaagde 1] c.s. is terecht aangevoerd dat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat hij de reiskosten daadwerkelijk heeft gemaakt.
courtagekosten
2.19.Rest ten slotte nog de door [eiser] gevorderde extra makelaarscourtage ten bedrage van € 8.993,43. Deze kosten zijn gemaakt in verband met de tweede verkoop. Nu hiertegen geen verweer is gevoerd door [gedaagde 1] c.s. en aannemelijk is dat deze kosten een direct gevolg zijn van het niet doorgaan van de koopovereenkomst zal de extra courtage door de rechtbank worden toegewezen.
huuropbrengst
2.20.Op het totale schadebedrag zal de door [eiser] ontvangen huur in mindering dienen te worden gebracht.
beslaglegging
2.21.Door [gedaagde 1] c.s. is aangevoerd dat [eiser] in strijd met de wettelijke bepalingen na beslaglegging tot verkoop (in plaats van veiling door de deurwaarder) is overgegaan. De opbrengst van deze zaken zou € 11.175,- zijn geweest en had met de schade verrekend moeten worden. Voor de rechtbank is onvoldoende duidelijk wat [gedaagde 1] c.s. met deze stelling beoogt. [gedaagde 1] c.s. heeft geen reconventionele vordering ingesteld. Voor zover [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt stelt dat [eiser] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door tot verkoop van de in beslag genomen zaken over te gaan, had [gedaagde 1] c.s. een reconventionele vordering in moeten stellen. Thans is onvoldoende duidelijk waarop het bedrag van € 11.175,- is gebaseerd. Nu [gedaagde 1] c.s. heeft nagelaten het bedrag van € 11.175,- nader te onderbouwen, verwerpt de rechtbank het verweer van [gedaagde 1] c.s. als onvoldoende onderbouwd.
2.22.Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de door [eiser] gevorderde dubbele woonlasten en courtagekosten zullen worden toegewezen. Ter zake van de door [eiser] gevorderde verminderde verkoopopbrengst zal nadere bewijslevering dienen plaats te vinden. De overige gevorderde schadeposten zullen door de rechtbank worden afgewezen.
2.23.Bij het eventueel oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.
2.24.Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.
3 De beslissing
De rechtbank
3.1.draagt [eiser] op te bewijzen dat het bij schriftelijke koopovereenkomst d.d. 17 april 2012 (levering 28 juni 2012) verkochte pand identiek is aan het bij schriftelijke koopovereenkomst d.d. 1 juni 2009 aan [gedaagde 1] c.s. verkochte pand,
3.2.draagt [eiser] op te bewijzen dat de voor het pand ontvangen verkoopprijs van € 395.000,- bij de verkoop d.d. 17 april 2012 (levering 28 juni 2012) een reële verkoopprijs was,
3.3.bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 30 oktober 2013 voor uitlating door [eiser] of hij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
3.4.bepaalt dat [eiser], indien hij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,
3.5.bepaalt dat [eiser], indien hij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op maandagen, woensdagen en donderdagen in de maanden november 2013 tot en met januari 2014 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald,
3.6.bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van mr. I.F. Clement in het gerechtsgebouw te Zwolle aan Schuurmanstraat 2,
3.7.bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
3.8.houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2013