ECLI:NL:RBOVE:2013:2851

• Datum uitspraak: 18 november 2013
• Publicatiedatum: 22 november 2013
• Zaaknummer: C/08/146223/ KG ZA 13-376
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.E. Zweers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toegang tot gehuurde pand door verhuurder in kort geding

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel op 18 november 2013 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Gemeente Enschede als eiseres en een gedaagde huurder. De eiseres vorderde toegang tot het gehuurde pand, omdat de gedaagde weigerde deze toegang te verlenen. De huurovereenkomst, die dateert van 14 december 1981, bevat bepalingen die de verhuurder het recht geven om het gehuurde te inspecteren. De voorzieningenrechter oordeelde dat de gedaagde op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst verplicht is om de eiseres toegang te verlenen voor een inspectie, om te controleren of de gedaagde zijn verplichtingen nakomt. De gedaagde had tijdens de zitting erkend dat hij de eiseres toegang moest verlenen, maar stelde dat de eiseres dit recht had verspeeld door haar eerdere afwezigheid bij een inspectie in mei 2012. De voorzieningenrechter verwierp dit argument en oordeelde dat er geen omstandigheden waren die de conclusie rechtvaardigden dat de eiseres haar recht op toegang had verspeeld. De rechter bepaalde dat de eiseres haar bezoek ten minste twee dagen van tevoren moest aankondigen en dat zij met maximaal vier personen gedurende maximaal twee uren het pand mocht betreden. Tevens werd de eiseres gemachtigd om, indien de gedaagde niet aan deze voorwaarden voldeed, met behulp van politie en justitie toegang te verkrijgen. De gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten van de eiseres.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/146223/ KG ZA 13-376

datum vonnis: 18 november 2013 (ib)

Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:

het openbaar lichaam

GEMEENTE ENSCHEDE,

zetelend te Enschede,

eiseres,

advocaat: mr. D.K. ten Cate te Enschede,

tegen

[gedaagde],

wonende te[woonplaats],

gedaagde,

1. Het procesverloop

1.1.

Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding, met dien verstande dat zij haar eis heeft vermeerderd overeenkomstig de akte houdende vermeerdering van eis.

1.2.

De rechtbank heeft van gedaagde een brief d.d. 1 november 2013 met bijlagen en een brief d.d. 4 november 2013 met bijlagen ontvangen. Tijdens de behandeling ter zitting is gebleken dat gedaagde deze stukken niet mede aan eiseres heeft gezonden. Dit heeft tot gevolg dat de voorzieningenrechter deze stukken niet bij zijn beoordeling zal betrekken, omdat dit in strijd is met de goede procesorde.

1.3.

De zaak is behandeld ter terechtzitting van 7 november 2013. Ter zitting zijn verschenen: eiseres, vertegenwoordigd door mevrouw [G], de heer [P], de heer [S] en de heer[W], vergezeld door mr. Ten Cate, en gedaagde in persoon. De standpunten zijn toegelicht.

1.4.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Sinds 1 januari 1982 verhuurt eiseres aan gedaagde het pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Artikel 8 van de huurovereenkomst d.d. 14 december 1981 (hierna: de huurovereenkomst) luidt als volgt:
“Huurder zal te allen tijde toelaten dat in opdracht van verhuurder in en bij het gehuurde een onderzoek wordt ingesteld of huurder al zijn uit de wet en uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomt.”

2.3.

Artikel 9 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Ten opzichte van het onderhoud van het gehuurde wordt bepaald dat alle kosten zowel binnen als het buitenonderhoud betreffende, geheel ten laste van huurder komen, zijnde onder vorenbedoelde kosten ook begrepen het eventueel nodige binnen en buitenverfwerk en alle inrichtings- en instandhoudingskosten; huurder is verplicht alle voor zijn rekening komende onderhoudsvoorzieningen onmiddellijk te doen verrichten.

huurder zal voorzoveel het onderhoud voor zijn rekening komt, het gehuurde naar genoegen van verhuurder in behoorlijke staat onderhouden;”

2.4.

Gedaagde weigert eiseres toegang te verschaffen in het gehuurde.
3. Het geschil

3.1.

Eiseres vordert - samengevat en na vermeerdering van eis - gedaagde te bevelen eiseres toe te laten in het gehuurde, eventueel onder begeleiding van justitie en politie, binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, zodat eiseres een onderzoek kan (laten) instellen om te constateren of gedaagde al zijn verplichtingen uit de wet en uit de huurovereenkomst van 14 december 1981 nakomt, zoals geformuleerd in artikel 8 van voornoemde huurovereenkomst, met machtiging van eiseres om, indien gedaagde na verloop van 5 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis hiermee in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van gedaagde, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de gedaagde in de proceskosten.

3.2.

Eiseres heeft daartoe het volgende gesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 8 van de huurovereenkomst is gedaagde gehouden eiseres toe te staan het gehuurde te laten onderzoeken. Aangezien gedaagde hiertoe niet bereid is, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door gedaagde.
Op basis van artikel 9 van de huurovereenkomst dient gedaagde het onderhoud voor zijn rekening te nemen. Bij eiseres bestaat het sterke vermoeden dat er sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. Dit zou ook een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor gedaagde met zich brengen. Ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst heeft eiseres het recht om de ontbinding of de nakoming van de huurovereenkomst te vorderen. Indien er schending is van het bepaalde in artikel 9 van de huurovereenkomst, dan wil eiseres gedaagde houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Omdat gedaagde eiseres niet toelaat in het gehuurde is het voor eiseres moeilijk om haar standpunt dienaangaande te onderbouwen. Reden waarom eiseres bezichtiging van het gehuurde vordert. Eiseres heeft er belang bij om zo spoedig mogelijk inzicht te krijgen in (de mate van) het achterstallig onderhoud, omdat het gehuurde is aangewezen als gemeentelijk monument, er sprake is van boktor en zij uit verklaringen van gedaagde heeft begrepen dat hij onvoldoende financiële middelen heeft om het herstel te bekostigen.

3.3. Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dat verweer zal hieronder, voor zover van toepassing, worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van eiseres vloeit in voldoende mate voort uit haar stellingen.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt vast dat gedaagde op grond van het bepaalde in artikel 8 van de huurovereenkomst eiseres moet toelaten in het gehuurde om te (laten) onderzoeken of gedaagde al zijn uit de wet en uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomt. Tijdens de behandeling ter zitting is dit ook erkend door gedaagde. Gedaagde stelt zich echter op het standpunt dat eiseres dit recht, gelet op haar opstelling en de voorgeschiedenis, heeft verspeeld. De voorzieningenrechter volgt gedaagde niet in dit betoog. De door gedaagde gestelde omstandigheid, dat eiseres niet is verschenen tijdens een door haar aangekondigde inspectie in mei 2012, betekent, wat hier verder ook van zij, niet dat eiseres haar recht heeft verspeeld zich te beroepen op artikel 8 van de huurovereenkomst. Ook anderszins zijn er door gedaagde geen omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat eiseres haar recht op toegang tot het gehuurde zou hebben verspeeld. Gedaagde dient eiseres dan ook toe te laten tot het gehuurde.

4.3.

Hoewel gedaagde eiseres toegang dient te verschaffen tot het gehuurde, dient de eiseres hierbij naar het oordeel van de voorzieningenrechter wel een aantal voorwaarden in acht te nemen. Eiseres dient haar bezoek tenminste twee dagen van te voren aan gedaagde mee te delen, waartoe, als deze mededeling niet op een andere wijze kan plaatsvinden, in ieder geval een aangetekende brief volstaat. Gedaagde dient eiseres vervolgens toe te laten tot het gehuurde, met dien verstande dat eiseres met maximaal 4 personen gedurende maximaal twee uren het gehuurde mag (laten) bezichtigen en (laten) onderzoeken.

4.4.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat eiseres voldoende zorgvuldigheid heeft betracht in haar pogingen zonder rechterlijke machtiging toegang tot het gehuurde te verkrijgen. Nu deze aanpak niet heeft geleid tot het verkrijgen van toegang tot het gehuurde, zal de voorzieningenrechter eiseres machtigen zich eigenhandig toegang tot het gehuurde te verschaffen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie.

4.5.

Gelet op de na te noemen beslissing kan eiseres zich met dit vonnis al zelfstandig toegang tot het gehuurde verschaffen, zodat het opleggen van een dwangsom niet nodig is. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.6.

Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De beslissing

De voorzieningenrechter:

I. Veroordeelt gedaagde om nadat vijf dagen zijn verstreken na betekening van dit vonnis eiseres met maximaal 4 personen gedurende maximaal twee uren aansluitend, eventueel onder begeleiding van justitie en politie, toe te laten in het pand aan[adres], waarbij geldt dat eiseres haar bezoek tenminste twee dagen van tevoren aan gedaagde moet hebben meegedeeld op de wijze zoals vermeld in overweging 4.3.
II. Machtigt eiseres om, bij gebreke van voldoening aan het hiervoor onder I genoemde, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie, zich de toegang tot het pand aan[adres] te verschaffen en het onder I genoemde onderzoek te (laten) verrichten met inachtneming van de onder I genoemde voorwaarden dat maximaal 4 personen gedurende maximaal twee uren aansluitend toegang hebben tot eerdergenoemd pand.

III. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 667,34 aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.

IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

V. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.E. Zweers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 november 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.