Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/224947 / HA ZA 12-22
Vonnis van 20 maart 2013
in de zaak van
[eiser]
eiser,
advocaat mr. J.A. van Ham te Veenendaal,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ASTRI EDE HOLDING B.V.,
gevestigd te Ede,
gedaagde,
advocaat mr. H.M.G. van Lotringen te Ede.
Partijen zullen hierna [eiser] en Astri genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 november 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 9 januari 2013.
Daarna is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. [eiser] heeft op 1 februari 2008 aan Astri verkocht de in de op schrift gestelde overeenkomst omschreven onroerende zaken, te weten:
“Het appartementsrecht bestemd tot en rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een bedrijfsgedeelte op de begane grond met bovenwoning
en
een perceel grond, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], plaatselijk bekend (…) [adres] 155 en 155bis, [..] [woonplaats],
kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G no. 1256 A2, uitmakende een gedeelte in de grond en opstallen, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, no. 1030 en 1031, totaal groot 4.96 aren
en
kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G no. 1338 resp. groot 70 centiaren”.
De koopsom bedroeg € 250.000,-- kosten koper. Het transport van de onroerende zaken was in de overeenkomst voorzien op 28 februari 2008.
1.2. In de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst staat:
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als winkel/werkplaats met bovenwoning, hetgeen partijen zien als het normale gebruik”.
1.3. Op 22 februari 2008 heeft [eiser] in een gesprek met een medewerker van de afdeling milieu van de gemeente [woonplaats] (E. [betrokkene]), gehoord dat de grond van zijn perceel aan de [adres] 155/155bis (hierna het perceel) verontreinigd was. Aan [eiser] is toen overhandigd een exemplaar van het rapport “Aanvullend onderzoek omgeving [adres] 153-155” van Ingenieursbureau Land, van 12 oktober 2007. In dat rapport staat onder meer dat de grond ter plaatse van boring PB01 (peilbuis 01 op perceel nr. 155) sterk is verontreinigd met xylenen en licht met minerale olie en dat het grondwater van peilbuis 01 sterk is verontreinigd met minerale olie (vluchtige fractie) en een aantal aromaten. Door Land wordt voorgesteld een nader bodemonderzoek uit te voeren.
1.4. [eiser] heeft Astri van deze verontreiniging op de hoogte gesteld. Het beoogde transport op 28 februari 2008 is niet doorgegaan.
1.5. Bij brief van 25 april 2008 heeft [betrokkene 2], directeur van Astri, aan [eiser] geschreven, voor zover van belang:
“(…) wij willen wel overgaan tot aankoop maar u kunt niet een pand leveren zoals u heeft verkocht.
Immers het perceel is voorzien van bodemverontreiniging (…)
We hebben hierover uitgebreid gesproken met uw makelaar Jos van Klinken.
Let wel, als wij zouden overgaan tot aankoop zult u het perceel moeten leveren zonder verontreiniging (…”).
1.6. Bij brief van 23 september 2009 heeft [makelaar], makelaar te [woonplaats], namens [betrokkene 2] aan de makelaar van [eiser] geschreven:
“Uw kantoor heeft bemiddeld bij de verkoop van het pand [adres] 155 te [woonplaats].
Onze relatie, de heer[betrokkene 2], heeft het pand aangekocht en is later geconfronteerd met een bodemverontreiniging.
U heeft diverse oplossingen aangedragen welke niet recht doen aan de verwachting en de overeenkomst.
Uw verkoper kan derhalve niet leveren conform de overeenkomst, zijnde een perceel zonder verontreiniging.
Het lijkt de heer [betrokkene 2] verstandig om de bestaande koopovereenkomst te ontbinden want zo worden beide partijen onnodig vastgehouden en kan geen van de partijen verder.
Op deze wijze kunt u zien of u een koper kan vinden die wel wil kopen met de bestaande verontreiniging en zal de heer [betrokkene 2] uw cliënt ook niet aan de overeenkomst kunnen en willen houden.
Graag zien wij een bevestiging van deze brief tegemoet”.
1.7. Op 2 december 2009 heeft de (toenmalige) advocaat van [eiser] Astri gesommeerd de overeenkomst na te komen.
1.8. Bij beschikking van 30 augustus 2011 heeft de Provincie Utrecht, afdeling vergunningverlening, op basis van de beschikbare onderzoeksgegevens - waaronder rapporten van (aanvullende) bodemonderzoeken d.d. 27 maart 2009, 20 januari 2011 en 18 april 2011 - beslist dat onder meer ter plaatse van het perceel van [eiser], kadastraal nummer 1256 A2 sprake is van een geval van ernstige verontreiniging als bedoeld in artikel 29 lid 1 van de Wet bodembescherming. Verder is beslist dat, gelet op het huidige of toekomstige gebruik van de bodem, er geen sprake is van zodanige risico’s voor mens, plant of dier en/of van verspreiding van de verontreiniging dat er met spoed gesaneerd moet worden zoals bedoeld in artikel 37 van de Wet bodemsanering. Wel gelden volgens het besluit de volgende gebruiksbeperkingen voor de eigenaar, erfpachter of gebruiker van de verontreinigde percelen:
“indien u van plan bent om op de percelen die liggen binnen het geval van ernstige bodemverontreiniging, grondwater te onttrekken of graafwerkzaamheden te verrichten, dient u dit tevoren aan ons te melden; pas als wij hiermee hebben ingestemd, kan daadwerkelijk tot de onttrekking of de graafwerkzaamheden worden overgegaan”.
1.9. Bij brieven van 28 oktober 2011, 18 november 2011 en 5 december 2001 heeft de advocaat van [eiser] Astri verzocht en gesommeerd de onder 1.1. bedoelde koopovereenkomst na te komen.
1.10. In opdracht van [eiser] heeft Stichting Bodemcentrum te Houten bij brief van 29 november 2012 een “Totaalplan” voor de sanering van het perceel aan [eiser] toegestuurd. De kosten van sanering komen volgens dat plan uit op een bedrag van € 82.969 inclusief omzetbelasting. In de begeleidende brief staat daarover nog:
“De bedoeling van het Totaalplan wordt in Hoofdstuk I (..) van het bijgevoegde Totaalplan voor Sanering nader toegelicht. Belangrijke voorwaarde voor het realiseren van het beoogde eindresultaat is, dat de huidige bebouwing en ondergrondse fundering op de locatie voorafgaand aan de bodemsanering voor rekening en risico van de eigenaar volledig wordt gesloopt”.
Het geschil
2. [eiser] heeft gevorderd Astri te veroordelen de overeenkomst van 1 februari 2008 na te komen door binnen een maand na betekening van dit vonnis mee te werken aan transport van het verkochte, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag, tot een maximum van € 50.000,--. Verder heeft [eiser] gevorderd Astri te veroordelen aan hem te betalen de in artikel 10.3 van de overeenkomst neergelegde boete van € 750,-- per dag, te rekenen vanaf 14 december 2011 tot aan de dag van de totstandkoming van de transportakte danwel tot aan de dag van ontbinding van de overeenkomst.
[eiser] heeft daaraan ten grondslag gelegd de tussen partijen gesloten overeenkomst en de omstandigheid dat uit de beschikking van de Provincie blijkt dat de koper het perceel zonder extra kosten kan gebruiken als winkel/werkplaats met bovenwoning.
3. Astri heeft het gevorderde gemotiveerd weersproken op gronden die hierna aan de orde zullen komen,
De beoordeling van het geschil
4. Allereerst moet worden beoordeeld of het perceel ten tijde van de levering over de eigenschappen beschikte die voor een normaal gebruik zijn vereist, zoals door partijen is voorzien in artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Volgens [eiser] is dat het geval, Astri heeft dat betwist. Uitgangspunt bij de beoordeling daarvan is art. 7:17 BW.
Het artikel bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ter uitwerking hiervan is in het tweede lid van het artikel bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, als zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is van zogenaamd regelend recht. De artikelen 5.1. en 5.3. van de overeenkomst zien op deze wettelijke regeling. In artikel 5.1. is het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare als onzichtbare) bij de koper neergelegd. Artikel 5.3. draait dit deels terug door te bepalen dat de geleverde zaak de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik van de zaak als winkel/werkplaats met bovenwoning nodig zijn. Artikel 5.3. wijkt in dat opzicht niet af van art. 7:17 lid 2 BW. Als dus een bodemverontreiniging het normaal gebruik van de zaak als winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit. Als het normaal gebruik als vorenbedoeld niet in de weg staat, valt de verontreiniging onder het bereik van artikel 5.1. van de koopovereenkomst en levert de verontreiniging geen non-conformiteit op.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van ernstige verontreiniging (boven de zgn. Interventiewaarde) van de bodem van het perceel en van het grondwater en dat die verontreiniging ook al ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 1 februari 2008 aanwezig was. Uit de (onweersproken) beschikking van de Provincie blijkt eveneens dat sanering wel publiekrechtelijk noodzakelijk is, maar niet spoedeisend, zodat geen termijn is vastgesteld voor de aanvang van de sanering. Op enig moment zullen dus wel saneringskosten moeten worden gemaakt. Dat die saneringskosten aanmerkelijk zijn staat wel vast, zulks gelet op het onder 1.10 vermelde “Totaalplan” van Stichting Bodemcentrum van 29 november 2012, waaruit verder blijkt dat sloop van de huidige bebouwing en ondergrondse fundering op de locatie voorafgaand aan de bodemsanering noodzakelijk is. Uit de beschikking van de Provincie blijkt ten slotte dat voor de eigenaar of gebruiker van de vervuilde percelen gebruiksbeperkingen gelden, waaronder een verbod in de grond te graven zonder voorafgaande instemming van de Provincie. Dit alles kan naar het oordeel van de rechtbank bezwaarlijk anders worden beschouwd dan als een beperking van het normaal gebruik van de onroerende zaak. Dat geldt ook als nu nog niet vaststaat wanneer die beperkingen zich in concreto zullen voordoen - [betrokkene 2] heeft tijdens de comparitie onder andere verklaard dat hij nog geen concrete plannen had met het pand - en wat precies de daarmee samenhangende financiële gevolgen zullen zijn. Voldoende duidelijk is immers dat gezien de aard van de problematiek deze beperkingen op enig tijdstip reëel en niet-verwaarloosbaar van omvang zullen zijn. [eiser] heeft wel betwist dat de onderhavige ernstige verontreiniging aan normaal gebruik in de weg staat, maar in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen onvoldoende. Aangenomen wordt dat de onroerende zaak als gevolg van de ernstige verontreiniging niet beschikt over de eigenschappen die voor normaal gebruik als bedoeld in art. 5.3 van de koopovereenkomst zijn vereist. Dat leidt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen tot non-conformiteit van het verkochte. Daargelaten kan worden of [eiser] al voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was van de verontreiniging, zoals Astri nog heeft gesteld en [eiser] heeft betwist. Zoals overwogen staat de verontreiniging aan normaal gebruik in de weg. Voor de gevolgen daarvan is [eiser] aansprakelijk, ook al was hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte van de verontreiniging. Dat zou mogelijk anders kunnen zijn als [eiser] of zijn makelaar aan Astri zodanige informatie heeft gegeven dat zij niet mocht verwachten dat de onderhavige zaak geen bodemverontreiniging bevatte, maar dat daarvan sprake zou zijn is gesteld noch gebleken.
7. Op grond van het voorgaande moet worden geoordeeld dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Deze tekortkoming is zodanig ernstig, dat zij een volledige ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt.
8. Astri heeft met het oog daarop, ter afwering van de vordering van [eiser] tot nakoming, opgeworpen dat zij de overeenkomst bij brief van 23 september 2009 buitengerechtelijk heeft ontbonden. Op dat punt wordt het volgende overwogen.
9. Na de brief van 23 september 2009, inhoudende een voorstel tot ontbinding van de overeenkomst, en na de reactie daarop van [eiser] van 2 december 2009, heeft [eiser] bijna twee jaar laten verstrijken voordat hij Astri bij brief van 28 oktober 2011 alsnog sommeerde de overeenkomst na te komen. Daarbij komt dat [eiser] niet alleen die tijd heeft laten verstrijken, maar dat [eiser] bovendien:
a. Astri niet heeft opgeroepen voor de notaris te verschijnen voor het passeren van de transportakte,
b. bodemonderzoeken op het onderhavige perceel heeft laten verrichten zonder Astri daarbij te betrekken,
c. aan Astri een gewijzigde koopovereenkomst heeft aangeboden, kennelijk met een lagere koopprijs, die Astri niet heeft geaccepteerd en
d. de onderhavige onroerende zaak tot twee maal toe opnieuw te koop heeft aangeboden.
Onder die omstandigheden mocht Astri er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] het voorstel tot ontbinding van de koopovereenkomst had geaccepteerd. Dat betekent dat, nu Astri de koopovereenkomst met recht mocht ontbinden, aangenomen moet worden dat die overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. De vorderingen van [eiser] moeten daarom worden afgewezen. Hetgeen Astri overigens nog heeft opgeworpen behoeft daarom geen bespreking meer.
10. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af,
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Astri begroot op € 904,-- voor salaris van de advocaat en op € 575.-- wegens griffierecht,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2013.
Coll.: ED