Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/134967 / KG ZA 13-26
datum vonnis: 8 maart 2013
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Nederland, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [plaats],
eiseres,
verder te noemen [eiseres],
advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo,
tegen
[Gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. J.J.G. Pieper te Almelo.
1. Het procesverloop
1.1. [Eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2. Bij brief van 14 februari 2013 heeft [eiseres] een aanvullend stuk in het geding gebracht. Bij brief van 14 februari 2013 heeft [gedaagde] stukken overgelegd.
1.3. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 15 februari 2013. Ter zitting zijn verschenen: [eiseres] vergezeld door mr. D.F. Briedé en [gedaagde] vergezeld door
mr. J.J.G. Pieper. Daarbij is een bevoegdheidsincident opgeworpen waarop ter zitting is beslist. De standpunten zijn toegelicht. De behandeling van de zaak is vervolgens voor een week aangehouden in verband met onderhandelingen tussen partijen. Bij (afzonderlijke) brieven van 22 februari 2012 hebben partijen de voorzieningenrechter meegedeeld dat zij niet tot overeenstemming zijn gekomen.
1.4. [Eiseres] heeft om vonnis verzocht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
2.1. Tijdens de behandeling ter zitting is gebleken dat in de dagvaarding die aan [gedaagde] is betekend staat vermeld (door een handgeschreven toevoeging) dat zij in persoon dan wel vertegenwoordigd door een advocaat dient te verschijnen bij deze rechtbank, zittinghoudende voor burgerlijke zaken, kamer voor kantonzaken, aldaar gehouden wordende in een van de zalen van het gerechtsgebouw aan het adres Egbert Gorterstraat (7607 GB) te Almelo. [Gedaagde] heeft betoogd dat de kantonrechter niet bevoegd is van deze zaak kennis te nemen. De verwijzing naar de kamer voor kantonzaken ontbreekt in de aan de rechtbank toegezonden dagvaarding. Uit proceseconomische overwegingen is ter zitting beslist dat de kantonrechter niet bevoegd is van deze zaak kennis te nemen, waarbij de zaak is verwezen naar de voorzieningenrechter als bedoeld in artikel 254 Rv, waarna de behandeling ter zitting is voortgezet.
2.2. In deze zaak staat het navolgende vast. Partijen zijn gewezen echtelieden. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Bij vaststellingsovereenkomst, die door hen is ondertekend op 15 maart 2011, zijn partijen overeengekomen dat wordt overgegaan tot verkoop van de woning. Zij hebben daarover nadere afspraken gemaakt. Zo zijn partijen, voor zover van belang, het volgende overeengekomen:
- De Schakel Makelaars te Almelo wordt ingeschakeld als verkoopmakelaar (hierna: de makelaar).
- Voor het bepalen van de vraagprijs wordt met name als uitgangspunt een reële vraagprijs genomen.
- De te bepalen vraagprijs zal nader overeengekomen moeten worden tussen partijen na advies van de makelaar. Eventuele wijzigingen in de vastgestelde vraagprijs zullen tevens nader overeengekomen moeten worden tussen partijen na advies van de makelaar.
Medio juli 2011 hebben partijen de verkoopopdracht aan de makelaar verstrekt en staat de woning te koop voor € 149.000,--.
2.3. [Eiseres] heeft gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [Gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van de nodige medewerking aan het toegang verschaffen aan de makelaar en eventuele potentiële kopers in de woning, op verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere keer dat [gedaagde] de woning op verzoek van de makelaar niet openstelt, respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met de makelaar, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,--.
II. [Gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan de verlaging van de verkoopprijs als door de makelaar is voorgesteld, te weten € 134.000,--.
III. [Gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan elke prijsaanpassing die de makelaar geraden acht gelet op de marktontwikkelingen.
IV. [Gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van de nodige medewerking aan het opstellen en ondertekenen van de verkoopovereenkomst met betrekking tot de woning in het geval verkoop kan plaatsvinden conform de door de makelaar geadviseerde prijs.
V. [Gedaagde] alsdan te veroordelen tot het verlenen van de nodige medewerking aan het opstellen en passeren van de transport met betrekking tot de woning.
VI. Te bepalen dat onderhavig vonnis in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door [gedaagde] van de koopovereenkomst, alsmede tot het notarieel transport van de woning, indien [gedaagde] weigerachtig is aan hetgeen onder II en/of V is bepaald te voldoen.
VII. [Gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
[Eiseres] heeft daartoe, voor zover op dit moment van belang en zakelijk weergegeven, het volgende gesteld. De voormalige echtelijke woning staat al ruim anderhalf jaar te koop voor een vraagprijs van € 149.000,--. Voor die prijs blijken geen kopers te vinden. De makelaar heeft partijen geadviseerd de vraagprijs te verlagen tot € 134.000,--. [Gedaagde], die de woning met haar huidige partner bewoont, stemt niet in met die verlaging van de vraagprijs. [Eiseres] heeft een spoedeisend belang bij verlaging van de vraagprijs. Van haar kan niet langer worden verlangd dat zij in een onverdeelde gemeenschap blijft zitten, zij is nog steeds hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire schuld, de woningmarkt verslechtert en de schade als gevolg van het uitblijven van verkoop, dan wel een andere oplossing, loopt alleen maar op. Voorts weigert [gedaagde] medewerking aan verkoopactiviteiten zoals bijvoorbeeld het laten bezichtigen van de woning door geïnteresseerden.
2.4. [Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dat verweer zal hieronder zonodig nader worden ingegaan.
2.5. Met betrekking tot het - door [gedaagde] betwiste - spoedeisend belang van [eiseres], oordeelt de voorzieningenrechter dat het spoedeisend belang van [eiseres] reeds in voldoende mate voortvloeit uit haar stellingen en de aard van het gevorderde. De voorzieningenrechter komt dan ook toe aan een materiële beoordeling van het onderhavige geschil.
2.6 De tussen partijen ontstane impasse dient te worden doorbroken. Inderdaad behoeft van [eiseres] niet te worden gevergd dat zij in een onverdeelde boedel blijft. De verdeling wordt opgehouden door het feit dat de woning niet is verkocht. Intussen loopt de waarde van de woning als gevolg van de verslechterende huizenmarkt terug.
Weliswaar heeft [gedaagde] ter zitting gesteld de woning voor € 149.000,-- te willen kopen, maar tot concreet zakendoen is het niet gekomen. De voorzieningenrechter houdt het er dan ook voor dat dit aanbod tot koop niet serieus te nemen is. Dan rest slechts de verkoop van de woning. Die wordt belemmerd doordat wordt vastgehouden aan een vraagprijs die volgens de makelaar van partijen niet langer realistisch is. De deskundigheid van de makelaar is niet in discussie.
De verhouding tussen partijen wordt beheerst door de regels van redelijkheid en billijkheid en op die grond dient [gedaagde] mee te werken aan (redelijke maatregelen tot) opheffing van verkoopbelemmeringen.
2.7. [Gedaagde] heeft ter zitting gesteld wel mee te zullen werken aan bezichtigingen. Mede gelet op het verhandelde ter zitting, gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat de verkoopopdracht van de woning nog steeds bij de makelaar loopt. De (verkoop)borden zijn (kennelijk) nog steeds aanwezig en er is (kennelijk) een bezichtiging gepland waaraan [gedaagde] haar medewerking heeft toegezegd. Ondanks de omstandigheid dat [gedaagde] heeft toegezegd haar medewerking te verlenen aan de geplande bezichtiging, ziet de voorzieningenrechter, mede gelet op de tussen partijen gevoerde correspondentie en het verleden, voldoende aanleiding om het gevorderde onder I toe te wijzen als na te melden. De makelaar dient in die gevallen al dan niet na met [gedaagde] gemaakte afspraak wel uiterlijk twee dagen vóór een bezichtiging te melden dat een bezichtiging zal plaatsvinden.
2.8. Met de vordering onder II stelt [eiseres] de vraag aan de orde of, en zo ja, in hoeverre van [gedaagde] kan worden gevergd dat zij haar medewerking verleent aan de door de makelaar voorgestelde verlaging van de verkoopprijs van de woning naar € 134.000,--.
Nu partijen na (nader) overleg niet tot overeenstemming zijn gekomen is de voorzieningenrechter, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt en gelet op het feit dat de woning inmiddels geruime tijd te koop staat, met [eiseres] van oordeel dat van [gedaagde] thans redelijkerwijs mag worden verlangd dat zij meewerkt aan een verlaging van de vraagprijs van de woning. In het licht van het voorgaande komt de door de als deskundige te beschouwen makelaar geadviseerde verlaging tot een bedrag van € 134.000,-- de voorzieningenrechter alleszins redelijk voor.
2.9. Het overigens sub III tot en met VI gevorderde komt neer op het verstrekken van blanco cheques aan [eiseres]. Zulks kan van [gedaagde] niet worden gevergd. Indien de feitelijke omstandigheden in de toekomst nopen tot (specifieke) vormen van medewerking of indeplaatsstelling kan dat zonodig dan in rechte worden gevorderd. Er zijn geen redenen nu reeds over te gaan tot het toewijzen van vele vorderingen “voor het geval dat”. Die vorderingen worden dan ook afgewezen.
2.10. Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zal de voorzieningenrechter bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan het toegang verschaffen aan de makelaar en eventuele potentiële kopers in de woning, op verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere keer dat [gedaagde] de woning op verzoek van de makelaar, na tijdige aanzegging van het moment van bezichtiging, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met de makelaar, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,--.
II. Veroordeelt [gedaagde] om mee te werken aan de verlaging van de verkoopprijs voor de woning tot een bedrag van € 134.000,-- door binnen twee dagen na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de makelaar te verklaren dat zij instemt met een verlaging van de vraagprijs tot genoemd bedrag .
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
V. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.