Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknr. : 620410 CV EXPL 12-4461
Datum : 15 januari 2013
Vonnis in de zaak van:
de [EISER],
gevestigd te [plaats],
eisende partij,
verder te noemen [eiser],
gemachtigde mr. M.E. Dekker,
tegen
1.
[GEDAAGDE SUB 1]
en
2.
[GEDAAAGDE SUB 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij,
verder te noemen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2],
gemachtigde mr. G.E.J. Kornet, toevoeging 2EK3438 en 2EK9864.
Verloop van de procedure
De volgende stukken bevinden zich in het dossier en daaruit blijkt het procesverloop:
- dagvaarding van 25 juli 2012
- conclusie van antwoord
- conclusie van repliek
- conclusie van dupliek.
Geschil
[Eiser] vordert, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, de ontruiming van de woning, en betaling van huur althans gebruiksvergoeding vanaf 1 augus-tus 2012 vermeerderd met de wettelijk rente, een en ander met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.
[Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser], althans afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de pro-ceskosten.
Beoordeling
1. Tussen partijen staat het volgende vast.
[Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren vanaf 19 januari 1995 de eengezinswoning aan de [perceel] te [woonplaats]. Op de huurovereenkomst is een huurreglement van toepassing. Dit reglement bepaalt onder meer dat de huurder de omwonenden geen hinder of overlast zal bezor-gen, dat het de huurder is verboden de aard of bestemming van het gehuurde te veranderen, en dat het de huurder ‘uitdrukkelijk’ is verboden ‘in (een kamer van) het gehuurde (voor eigen gebruik) hennep te kweken’.
De woning wordt behalve door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bewoond door hun twee meerderjarige kinderen, [naam 1] en [naam 2] geheten. Tot 1 juni 2012 verbleef ook de minder-jarige zoon [naam 3] in de woning. Vanaf die datum verblijft [naam 3] in ‘[woonhuis]’ te [plaats].
Op 21 juni 2012 heeft de politie naar aanleiding van twee anonieme tips een onderzoek in de woning ingesteld. Daarbij is in een kast (afmeting 0,538 x 0,877 meter) op de kamer van zoon [naam 2], geboren in 1986, een in werking zijnde hennepkwekerij en 10 volwassen hennepplan-ten aangetroffen. Er werd niet illegaal stroom afgetapt.
2. [Eiser] baseert haar vordering, kort gezegd, op de stelling dat sprake is van tekortko-mingen, te weten door [naam 3] veroorzaakte overlast en de aangetroffen hennepkwekerij van [naam 2].
[Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de vordering bestreden.
3.1. De kantonrechter oordeelt als volgt.
Artikel 6:265 lid 1 BW leert dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbin-ding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.2. Het op de huurverhouding toepasselijke huurreglement verbiedt uitdrukkelijk het kwe-ken van hennep. Oók het kweken voor eigen gebruik.
Het voorhanden hebben van hennepplanten is ook strafrechtelijk verboden. De aanwezigheid van vijf planten wordt echter door justitie gedoogd; meer dan vijf leidt tot strafvervolging. De kantonrechter verwijst kortheidshalve naar HR 26 april 2011, LJN BO4015, voor de in dit ver-band relevante regelgeving.
3.3. [Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn op grond van artikel 7:219 BW aansprake-lijk voor de gedragingen van hun zoon [naam 2]. De stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat [gedaagde sub 2] niet met het bestaan van de hennepkwekerij van [naam 2] bekend was, wordt verworpen. Uit het proces-verbaal van de verbalisanten Brantz en Zeldenthuis blijkt, dat [gedaagde sub 2] de verbalisanten niet alleen heeft verteld dat haar zoon een hennepkwekerij exploiteerde, maar dat zij die kwekerij vervolgens ook heeft aangewezen. [Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben overigens niet gesteld dat (ook) [gedaagde sub 1] niet bekend was met het bestaan van de kwekerij.
3.4. [Eiser] voert vanaf 2005, samen met andere woningcorporaties, justitie en twee ener-giemaatschappijen, ten aanzien van hennepkweek een stringent beleid (‘zero tolerance’) dat in het verleden (in 2005 en 2008) via de lokale pers bekend is gemaakt. De stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij analfabeet zijn en daarom van de krantenartikelen geen kennis hebben kunnen nemen, levert geen geldige verontschuldiging op voor het feit dat dit beleid hun onbekend is. En wie slechts in geringe mate het nieuws via radio en TV volgt weet, dat justitie en verhuurders al jarenlang tegen hennepkwekerijen in huurwoningen optreden.
3.5. De aanwezigheid van een hennepkwekerij kan leiden, zo heeft [eiser] aangevoerd, tot verloedering van de woonwijk, een verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen, en een verhoogd risico op brand-, water- en stankoverlast. Volgens [eiser] leidt de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de buurt waar de huurwoning zich bevindt, de Indische buurt, daad-werkelijk tot verloedering.
3.6. Bedoelde risico’s zijn naar het oordeel van de kantonrechter bij het voorhanden hebben van een hennepkwekerij reëel vanwege de voor de kwekerij benodigde technische voorzienin-gen. Of, en zo ja, in welke mate die risico’s zich in dit geval hebben verwezenlijkt is niet van belang. Een goed huurder dient zich te onthouden van het nemen van genoemde risico’s, te meer nu die risico’s voortvloeien uit een strafbare gedraging. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de risico’s blijkbaar op de koop toe genomen en hebben aldus in strijd gehandeld met hetgeen een goed huurder betaamt.
De bij repliek gestelde, daadwerkelijke verloedering van de wijk is bij dupliek trouwens niet weersproken, zodat dit vaststaat.
Er is, kort samengevat, sprake van een tekortkoming.
3.7. De tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet worden afgewogen tegen hun (woon)belang. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in dit verband geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd, die tot het oordeel nopen dat in dit geval het belang van [eiser] bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moet wijken. Zo is bijvoorbeeld niet aangevoerd of gebleken dat de ontbinding en ontruiming tot een noodtoestand zal leiden. Het gezin van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bestaat uit volwas-sen personen, en de minderjarige zoon [naam 3] verblijft thans elders. Gesteld noch gebleken is dat voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen andere woonruimte, eventueel in een ande-re gemeente, beschikbaar is dan wel kan komen.
3.8. Uit de gepubliceerde jurisprudentie van gerechtshoven volgt overigens, dat ook een hennepkwekerij van geringe omvang tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt. De kanton-rechter verwijst naar de arresten van het hof ’s-Hertogenbosch van 22 november 2011, LJN BU6394 (13 hennepplanten op het dak van de carport), 20 december 2011, LJN BU9198 (7 hennepplanten in de berging), 4 december 2012, LJN BY5164 (in totaal 9 hennepplanten) en het arrest van hof Arnhem 8 januari 2008, LJN BC8071 (9 hennepplanten in een schuurtje). In al deze gevallen werd tot ontbinding van de huurovereenkomst besloten, ondanks het geringe aan-tal hennepplanten.
3.9. De slotsom is dat de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is op grond van de aanwezigheid van de hennepkwekerij.
3.10. De door zoon [naam 3] veroorzaakte overlast, die in de visie van [eiser] eveneens een tekortkoming oplevert, kan bij deze stand van zaken onbesproken worden gelaten.
4. De termijn van de ontruiming zal wat ruimer worden gesteld dan gevorderd, namelijk op 30 dagen na de dag van de betekening, zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] iets meer tijd hebben andere woonruimte te vinden. De overlast en de hennepkwekerij zijn inmiddels gestopt.
5. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv. bepaalt dat de ge-dwongen ontruiming door de deurwaarder geschiedt. Voorwaarde is wel dat het ontrui-mingsvonnis door de deurwaarder wordt betekend en dat aan [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] in overeenstemming met het bepaalde in artikel 555 Rv. bevel wordt gedaan om de woning binnen - in dit geval - 30 dagen te ontruimen. De deurwaarder ontleent de bevoegd-heid de sterke arm in te schakelen aan artikel 557 Rv., waarin artikel 444 Rv. van overeen-komstige toepassing is verklaard. De kantonrechter verwijst voorts naar artikel 2 Politiewet.
6. De vordering tot betaling van huur, althans een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur tot de dag van de ontruiming van de woning, zal worden afgewezen, omdat [eiser] niet heeft gesteld dat sprake is van een huurbetalingsachterstand of een op dit punt te verwachten tekort-koming.
7. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dienen als verliezende partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [perceel] te [woonplaats] en veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning met al het hunne en de hunnen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en wel binnen 30 dagen na de dag van de betekening van dit vonnis;
2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de kant van [eiser] begroot op:
€ 300,00 voor salaris gemachtigde
€ 96,84 voor explootkosten
€ 109,00 voor griffierecht
€ 75,00 voor nakosten;
3.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het bijzijn van de griffier uitgesproken in de openbare terechtzitting van 15 januari 2013.