Uitspraak
RECHTBANK OOST-NEDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/131495 / KG ZA 12-188
datum vonnis: 7 februari 2013
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Nederland, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [plaats],
eiseres,
verder te noemen [eiseres],
advocaat: mr. M. van der Steeg te Deventer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
in persoon procederende.
1. Het procesverloop
1.1 [Eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2 De zaak is behandeld ter terechtzitting van 25 oktober 2012. Ter zitting zijn verschenen: [eiseres] vergezeld door mr. Van der Steeg en [gedaagde]. De standpunten zijn toegelicht.
1.3 De voorzieningenrechter heeft partijen een termijn gegeven om te overleggen over een minnelijke regeling. Een vergelijk tussen partijen is niet mogelijk is gebleken.
1.4 Op 25 januari 2013 heeft [eiseres] een aanvullend stuk in het geding gebracht. Op 28 januari 2013 heeft [gedaagde] aanvullende stukken in het geding gebracht.
1.5 Partijen hebben verzocht om vonnis te wijzen. Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1 Partijen zijn op 20 april 2009 met elkaar een geregistreerd partnerschap aangegaan. Het geregistreerd partnerschap is beëindigd door inschrijving daarvan in de registers van de burgerlijke stand op 29 maart 2011.
2.2 Ten tijde van het aangaan van het geregistreerd partnerschap had [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) in eigendom. Op deze woning is op naam van beide partijen een hypotheek gevestigd op 27 augustus 2009.
2.3 Partijen hebben de gevolgen van het beëindigen van het partnerschap geregeld in het scheidingsconvenant geregistreerd partnerschap d.d. 16 februari 2011 (hierna: het convenant).
2.4 In het convenant zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] de woning blijft bewonen. Over de overdracht van de woning is in artikel 4 van Pro het convenant het volgende bepaald:
“Dit gebeurt op voorwaarde dat een hypothecaire lening aan de man wordt toegekend en de bank de vrouw ontslaat uit haar hoofdelijke verplichtingen ten opzichte van de hypotheekhouder. De kosten verbonden aan de levering en de tenaamstelling van de woning zijn voor rekening van de man. De kosten verbonden aan het ontslag uit de hoofdelijke verplichting ten opzichte van de hypotheekhouder zijn voor rekening van de man. De lasten rustend op de aan de man toebedeelde woning zijn dan met ingang van de datum van overdracht voor rekening van de man.
Indien aan de man geen hypothecaire lening zal worden toegekend zal uiterlijk één jaar na datum beëindiging geregistreerd partnerschap de woning via een makelaar ter verkoop worden aangeboden. De kosten van de verkoop zullen door partijen gelijkelijk worden verdeeld.
De overwaarde van de woning na verkoop wordt, minus eventuele ontstane vorderingen van de vrouw op de man, toebedeeld aan de man en is hiermee verrekend met het saldo van de spaarrekening ten gunste van de vrouw”.
2.5 Eind juli 2012 heeft [gedaagde] de woning te koop gezet via Huysshop makelaars en taxateurs, een internetmakelaar. [Gedaagde] had aanvankelijk alleen een “te koop-bord” voor het raam op de eerste etage van de woning. Sinds half september 2012 staat de woning ook vermeld op www.funda.nl voor een vraagprijs van € 295.000,00. Op dit moment staat de woning op Funda met een vraagprijs van € 275.000,00.
3. Het geschil
3.1 [Eiseres] vordert -samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen het convenant na te komen en alles te doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van de woning;
II. [gedaagde] te veroordelen de woning te koop aan te bieden door tussenkomst van Ten Hag makelaar te Hengelo, dan wel een andere NVM-makelaar met kennis van de woningmarkt in [plaats];
III. [gedaagde] te veroordelen de woning te koop aan te bieden tegen een reële vraagprijs, die niet ligt boven de € 195.000,00;
IV. [gedaagde] te veroordelen de woning te verkopen tegen een verkoopprijs die ligt boven de € 180.000,00 en dit vast te leggen in de verkoopopdracht aan de makelaar;
V. [gedaagde] te veroordelen binnen vier weken na betekening van dit vonnis een verkoopopdracht te verlenen aan makelaar Ten Hag te Hengelo dan wel een vergelijkbare makelaar, op straffe van een dwangsom;
VI. [gedaagde] te veroordelen om de makelaar, al dan niet met koopgegadigden, op eerste verzoek toe te laten tot de woning, op straffe van een dwangsom;
VII. [gedaagde] te veroordelen te verschijnen bij de notaris en zijn medewerking te verlenen aan:
a. het tot stand komen van de akte van levering aan de koper en de overschrijving daarvan op zijn naam in de openbare registers met betrekking tot de woning, op straffe van een dwangsom;
b. het vestigen van het recht van hypotheek op de woning ten behoeve van de koper, op straffe van een dwangsom;
Voor zover [gedaagde] in gebreke mocht blijven aan het onder II. en IV. bepaalde te voldoen:
VIII. te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van [gedaagde] tot het in de verkoop geven van de woning bij Ten Hag;
IX. te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de voor de eigendomsoverdracht en levering van de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde];
X. te bepalen dat bij gelegenheid van de notariële overdracht ter effectuering van de verkoop de woning [gedaagde] de woning zal verlaten, op straffe van een dwangsom;
En tevens:
XI. [gedaagde] te veroordelen uiterlijk vier dagen voor de eigendomsoverdracht de notariskosten te voldoen aan de notaris, op straffe van een dwangsom.
3.2 [Eiseres] stelt daartoe dat [gedaagde] de woning tegen een irreële verkoopprijs van € 295.000,00 te koop heeft staan. De WOZ-waarde van de woning is op 1 januari 2011 vastgesteld op € 192.000,00. Sindsdien staan de huizenprijzen onder druk en kan het in ieder geval niet zo zijn dat de woning meer waard is geworden. De kans dat de woning met deze vraagprijs potentiële kopers trekt, is buitengewoon klein. [Eiseres] mag verwachten dat de overeenkomst in redelijkheid wordt uitgevoerd en derhalve dat de woning tegen een redelijke vraagprijs te koop wordt gezet. [Eiseres] heeft, vanwege de gezamenlijke hypotheek die op de woning rust, belang bij nakoming van het convenant. [Gedaagde] heeft slechts beperkte inkomsten. [Eiseres] betaalt partneralimentatie aan [gedaagde]. Onder die omstandigheden is het voldoen aan de lopende hypotheekverplichtingen door [gedaagde] niet gegarandeerd, aldus [eiseres].
3.3 [Gedaagde] heeft de vorderingen van [eiseres] gemotiveerd betwist. In het navolgende zal de voorzieningenrechter voor zover nodig nader op dat verweer ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Vooropgesteld wordt dat de voorzieningenrechter op 25 oktober 2012 het onderzoek ter zitting heeft gesloten. De voorzieningenrechter heeft partijen een termijn gegeven om te overleggen over een minnelijke regeling. In dat verband hebben partijen over en weer aanvullende stukken toegezonden aan de rechtbank. Nu partijen niet tot een vergelijk zijn gekomen en het onderzoek ter zitting reeds gesloten was, neemt de voorzieningenrechter geen kennis van deze aanvullende stukken.
4.2 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vorderingen. [Eiseres] is thans hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek van een woning, waarin zij niet woont. Door deze aansprakelijkheid wordt zij gehinderd om zelf een woning te kopen.
[Gedaagde] heeft het spoedeisend belang van [eiseres] niet betwist.
4.3 De rechtsbetrekking tussen partijen wordt beheerst door hun convenant en door de eisen van redelijkheid en billijkheid. De wijze waarop [gedaagde] thans uitvoering geeft aan de bepalingen in het convenant getuigt er onvoldoende van dat hij deze eisen in acht neemt. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt.
4.4 [Gedaagde] heeft eind juli 2012, na een ingebrekestelling door eiseres, de woning te koop gezet via Huysshop makelaars en taxateurs, een internetmakelaar. [Gedaagde] had aanvankelijk alleen een “te koop-bord” voor het raam op de eerste etage van de woning. Sinds half september 2012 staat de woning ook vermeld op www.funda.nl voor een vraagprijs van € 295.000,00. De voorzieningenrechter heeft deze website ambtshalve bekeken en geconstateerd dat die vraagprijs inmiddels is gewijzigd in € 275.000,00. [Eiseres] heeft onweersproken gesteld dat Huysshop makelaars geen individuele waardebepaling heeft gedaan van dit huis. Huysshop makelaars raadpleegt slechts digitaal referenties in dezelfde buurt, maar voor onderhavige woning waren weinig referenties beschikbaar. De voorzieningenrechter stelt dan ook allereerst vast dat onduidelijk is gebleven op welke grondslag de vraagprijs voor de woning berust.
4.5 Voorts acht de voorzieningenrechter de vraagprijs van € 275.000,00 niet in overeenstemming is met de vraagprijs van vergelijkbare woningen op de woningmarkt op dit moment. De voorzieningenrechter acht hierbij van belang dat de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2011 is vastgesteld op € 192.000,00. Voorts heeft [gedaagde] ter zitting een brief van de heer [B], makelaar bij Snelder Zijlstra Makelaars, overgelegd waaruit blijkt dat een accurate vraagprijs van de woning zich dient te bevinden in de buurt van
€ 260.000,00 k.k.. Alsdan ligt volgens de heer [B] een verkoopopbrengst na een zorgvuldige en uitgebreide marketing van ca. € 240.000,00 en € 250.000,00 binnen bereik. Mede gelet op de huidige economische crisis en de aanhoudend slechte en nog steeds verder verslechterende woningmarkt, kan er van worden uitgegaan dat indien de huidige vraagprijs niet nog verder wordt verlaagd, de kans op daadwerkelijke verkoop en levering van de woning aan derden binnen een redelijke termijn zeer ongewis is en zal blijven, hetgeen in redelijkheid niet van [eiseres] gevergd kan worden.
4.6 In het licht van het vorenstaande acht de voorzieningenrechter de vordering van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen tot verlening van een verkoopopdracht aan makelaar Ten Hag te Hengelo dan wel een vergelijkbare makelaar met kennis van de woningmarkt in [plaats] gerechtvaardigd. Dit klemt temeer nu ook ter zitting onduidelijk is gebleven wat de rol van Huysshop makelaar bij eventuele bezichtigingen is. Voorts kent Ten Hag makelaar dan wel een vergelijkbare makelaar met kennis van de woningmarkt in [plaats] in het algemeen meer mogelijkheden dan een internetmakelaar om de woning veelvuldig en optimaal in beeld te brengen bij potentiële kopers.
4.7 Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, zal de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiseres] toewijzen zoals in het dictum te vermelden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering onder I. te ruim en te onbepaald is geformuleerd. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Ten aanzien van de vorderingen onder III. en IV. acht de voorzieningenrechter het, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.5 is overwogen, voorshands reëel dat de vraagprijs op of boven de € 200.000,00 ligt en niet boven de € 250.000,00.
Ten aanzien van de vordering onder VIII. zal de voorzieningenrechter analoog aan de vordering onder II. na Ten Hag toevoegen “dan wel een andere NVM-makelaar die kenbaar kennis heeft van de woningmarkt in [plaats]”. [Gedaagde] zal niet worden veroordeeld tot medewerking aan vestiging van een hypotheek ten behoeve van de koper. Dit is na levering van de woning niet meer mogelijk en niet nodig. Ten slotte overweegt de voorzieningenrechter ten aanzien van de vordering onder XI. dat partijen in het convenant hebben afgesproken dat de kosten van de verkoop door partijen gelijkelijk worden verdeeld. [Gedaagde] zal derhalve worden veroordeeld om de helft van de notariskosten te voldoen. De gevorderde dwangsommen zullen worden gemaximeerd als hierna in het dictum vermeld.
4.8 Omdat partijen een affectieve relatie hebben gehad, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren in zoverre dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. veroordeelt [gedaagde] de woning, gelegen aan de [adres] te [plaats], kadastrale aanduiding [XXXX] (de woning), te koop aan te bieden door tussenkomst van Ten Hag makelaar te Hengelo, dan wel een andere NVM-makelaar die kenbaar kennis heeft van de woningmarkt in [plaats];
II. veroordeelt [gedaagde] de woning te koop aan te bieden tegen een reële vraagprijs, die niet ligt boven de € 250.000,00;
III. veroordeelt [gedaagde] de woning te verkopen tegen een verkoopprijs die ligt op of boven een prijs van € 200.000,00 en dit vast te leggen in de verkoopopdracht, waarmee de makelaar wordt belast;
IV. veroordeelt [gedaagde] binnen vier weken na betekening van dit vonnis een verkoopopdracht te verlenen aan makelaar Ten Hag te Hengelo dan wel een vergelijkbare makelaar en deze opdracht te ondertekenen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of per deel van de dag dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, met een maximum van € 20.000,00;
V. veroordeelt [gedaagde] om de makelaar, al dan niet met koopgegadigden, op eerste verzoek toe te laten tot de woning en de verschillende vertrekken daarvan, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per keer dat [gedaagde] dit nalaat te doen, met een maximum van € 20.000,00;
VI. veroordeelt [gedaagde] op een nader te bepalen tijdstip te verschijnen op plaats en uur als door een door [eiseres] te benoemen notaris of diens plaatsvervanger zal worden vastgesteld en zijn medewerking te verlenen aan het tot stand komen van de akte van levering aan de koper en de overschrijving daarvan op diens naam in de openbare registers met betrekking tot de woning, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per keer dat [gedaagde] dit nalaat te doen, met een maximum van € 20.000,00;
VII. bepaalt dat -indien [gedaagde] in gebreke mocht blijven aan het onder I. en III. in het dictum bepaalde te voldoen- dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van [gedaagde] tot het in de verkoop geven van de woning bij Ten Hag, dan wel een andere NVM-makelaar die kenbaar kennis heeft van de woningmarkt in [plaats];
VIII. bepaalt dat - indien [gedaagde] in gebreke mocht blijven aan het onder I. en III. in het dictum bepaalde te voldoen- dit vonnis in de plaats komt van de voor de eigendomsoverdracht en levering van de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde];
IX. bepaalt dat -indien [gedaagde] in gebreke mocht blijven aan het onder I. en III. in het dictum bepaalde te voldoen- bij gelegenheid van de notariële overdracht ter effectuering van de verkoop van de woning [gedaagde] deze woning zal verlaten en niet verder zal betreden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke keer dat [gedaagde] dit gebod overtreedt, met een maximum van € 20.000,00;
X. veroordeelt [gedaagde] uiterlijk vier dagen voor de eigendomsoverdracht de helft van de notariskosten, die samengaan met de eigendomsoverdracht van de woning en het opstellen van de akte van verdeling te voldoen aan de notaris, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan zijn verplichting te voldoen, met een maximum van € 10.000,00;
XI. compenseert de kosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
XII. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
XIII. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 februari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.