Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/2459
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
(gemachtigde: [naam] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan [adres] te [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 346.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Partijen hebben vervolgens enige malen over en weer gereageerd.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, vergezeld door haar moeder [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een tussenwoning met bouwjaar 2023.
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De rechtbank zal dat hieronder uitleggen.
De objectkenmerken
4. Eiseres en de heffingsambtenaar verschillen van mening over de gebruiksoppervlakte van de woning. De heffingsambtenaar gaat uit van 112 m² aan gebruiksoppervlakte en eiseres van 104 m². Het verschil zit hem erin dat volgens eiseres een deel van de eerste verdieping van haar woning lager is dan 1.50 meter, waardoor dit deel niet als volwaardig gebruiksoppervlak kan worden gezien. Ook vindt eiseres dat haar bovenverdieping moet worden gezien als bergzolder.
4.1.
De rechtbank twijfelt niet aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde gebruiksoppervlakte. Daarbij vindt zij van belang dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat hij zich in eerste instantie heeft gebaseerd op de prijslijst bij de verkoop van de woning in 2023. Daarna heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen de gebruiksoppervlakte nogmaals gecontroleerd en correct bevonden. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de bouwtekening zichtbaar is dat een deel van de eerste verdieping lager is dan 1,50 meter en die betreffende meters niet zijn meegerekend. Eiseres heeft daar tegenovergesteld dat zij de gebruiksoppervlakte zelf met een meetlint heeft opgemeten. Bij deze stand van zaken komt meer bewijskracht toe aan de meting van de heffingsambtenaar. Eiseres heeft haar bevindingen bovendien niet onderbouwd, waardoor deze slechts blote stellingen zijn. Dat vindt de rechtbank onvoldoende om aan de toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen.
4.2.
Voor het aanmerken van de bovenverdieping als bergzolder ziet de rechtbank geen aanleiding. De verdieping kan als volwaardige woonruimte worden gebruikt. Dat dit ten tijde van de waardepeildatum nog niet het geval was omdat de verdieping nog niet was afgewerkt, doet daar niet aan af.
De vergelijkingsobjecten
5. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2024 naar de getaxeerde waarde van € 346.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport met waardematrix die op 13 januari 2026 is opgesteld door taxateur G. Tillema. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vier andere tussenwoningen, te weten [adres] en [adres] te [woonplaats] , [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
5.1.
Op de zitting is de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten besproken. Eiseres heeft aangegeven dat haar woning een levensloopbestendige woning is, met slechts één verdieping, terwijl de vergelijkingsobjecten allemaal twee verdiepingen hebben. Zij vindt de woningen wel bruikbaar als vergelijkingsobject, maar vindt dat meer rekening had moeten worden gehouden met deze verschillen.
5.2.
De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] ook bruikbaar. Qua grootte, bouwjaar, ligging en woningtype lijken ze voldoende op de woning van eiseres. Ook zijn deze woningen binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht. Het is vervolgens aan de heffingsambtenaar om uit te leggen dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Daarover zal de rechtbank in punt 6 oordelen.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft verder uitgelegd dat [adres] puur ter indicatie is toegevoegd als vergelijkingsobject. De rechtbank stelt vast dat dit een nieuwbouwwoning is die vrij op naam is verkocht. Alleen al om deze reden kan [adres] niet gebruikt worden als vergelijkingsobject. Hoewel de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat dit object enkel ter indicatie is genoemd, is op de zitting gebleken dat [adres] wel is meegenomen in de cijfermatige berekening van de heffingsambtenaar. Dat is dus onjuist. Op de zitting is echter ook vast komen te staan dat [adres] een lagere prijs per m² heeft dan de andere vergelijkingsobjecten. In zoverre is eiseres dus niet benadeeld. Met andere woorden: ook zonder [adres] (en dus op basis van de drie andere vergelijkingsobjecten) wordt de vastgestelde waarde nog steeds onderbouwd. De omissie van de heffingsambtenaar heeft daarom geen gevolgen voor de beschikte waarde.
De correcties
6. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten. Zo hebben de vergelijkingsobjecten weliswaar ook een onafgewerkte verdieping, maar betreft dit bij deze woningen de tweede verdieping, terwijl het bij eiseres gaat om de eerste verdieping. Die andere woningen hebben al slaapkamers op de eerste verdieping, waar dit bij eiseres niet het geval is. Eiseres vindt dat de aftrekpost van € 10.000,- die de heffingsambtenaar daarvoor heeft meegenomen onvoldoende is. Eiseres betoogt een aftrekpost van € 32.500 en wijst op een inschatting van het bouwbedrijf waar zij een offerte heeft laten maken.
6.1.
De rechtbank stelt vast dat bij de drie vergelijkingsobjecten inderdaad twee van de drie woonlagen afgewerkt zijn waar dat bij eiseres slechts één van de twee woonlagen is. Op die onderste woonlaag van haar levensloopbestendige woning heeft eiseres echter wel een slaapkamer, badkamer, keuken en woonkamer gerealiseerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat geen andere vergelijkbare levensloopbestendige woningen rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Hij heeft onderkend dat de woning van eiseres verschilt van de vergelijkingsobjecten en heeft daar een correctie van € 10.000,- voor toegepast. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Daarbij merkt de rechtbank op dat taxeren geen exacte wetenschap is. De € 10.000,- is een schatting, en dit had ook best iets meer kunnen zijn. De door eiseres bepleite correctie van € 32.500,- vindt de rechtbank in ieder geval niet reëel omdat bij dit bedrag ook de bouw van een (tweede) badkamer is opgenomen. Dat dit een eenvoudige badkamer is, zoals eiseres heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.
6.2.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar ook uitgelegd dat er nog wat speling zit tussen de beschikte waarde en de waarde die in beroep had kunnen worden getaxeerd. De gemiddelde gecorrigeerde prijs per m² van de drie overgebleven vergelijkingsobjecten is namelijk ongeveer € 3.030,- terwijl voor de woning van eiseres een prijs van € 2.725,- is gehanteerd. Dit komt, uitgaand van 112 m² aan gebruiksoppervlakte, onder de streep neer op ongeveer € 30.000,- speling. Dus zelfs als een wat hogere correctie dan € 10.000,- was gebruikt voor de onafgewerkte verdieping, zou dat geen gevolgen hebben voor de beschikte waarde. De rechtbank kan deze berekening volgen.
De WOZ-waarde van woningen in de buurt
7. Op de zitting heeft eiseres aangegeven dat een aantal buurwoningen bijna dezelfde WOZ-waarde heeft als haar woning terwijl die wel afgewerkt zijn. Dat vindt zij niet begrijpelijk.
7.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar moet aan de hand van verkochte vergelijkbare woningen aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning van eiseres niet te hoog heeft vastgesteld. Zoals de rechtbank hierboven heeft uitgelegd, vindt zij dat de heffingsambtenaar daarin is geslaagd. Zelfs als de woningen waar eiseres naar verwijst op een te lage waarde zijn vastgesteld, dan betekent dat niet dat de waarde van de woning van eiseres te hoog is vastgesteld.
7.2.
Dat is alleen anders in het geval van de meerderheidsregel. Dat betekent dat er tenminste twee (vrijwel) identieke woningen zijn die lager zijn gewaardeerd. Op de zitting is dit besproken en heeft eiseres aangegeven dat geen sprake is van (vrijwel) identieke woningen. Sommige woningen waar zij naar verwijst zijn geen levensloopbestendige woningen, en andere zijn wel volledig afgewerkt. Een beroep op de meerderheidsregel gaat daarom in dit geval niet op.
Conclusie over de waarde
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg , griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.