ECLI:NL:RBOBR:2026:4610

• Datum uitspraak: 1 juli 2026
• Publicatiedatum: 26 juni 2026
• Zaaknummer: C/01/401479 / HA ZA 24-119
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: O.Y. Ifzaren; A. de Boer; A.A.M. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst vastgoedproject en toewijzing contractuele boete

In deze civiele zaak staat de ontbinding van een koopovereenkomst over een vastgoedproject centraal. De verkoper had de overeenkomst gesloten met twee projectontwikkelaars die het vastgoed wilden ontwikkelen, maar de overeengekomen leveringsdata werden niet gehaald. De verkoper stelde de kopers in gebreke en ontbond de overeenkomst buitengerechtelijk.

De kopers betwistten de ontbinding en stelden dat er sprake was van uitstel en dat de ontbinding onterecht was. De rechtbank oordeelde dat geen geldige verlenging van de leveringsdatum was overeengekomen en dat de verkoper de overeenkomst terecht had ontbonden. De kopers konden niet aantonen dat zij gerechtvaardigd mochten vertrouwen op een latere leveringsdatum.

Verder werd geoordeeld dat de kopers tekort waren geschoten in hun verplichtingen door niet af te nemen en niet te betalen, waardoor de contractuele boete van €1.000.000,- toewijsbaar was. Een beroep op overmacht en matiging van de boete werd verworpen. De vorderingen van de kopers tegen de verkoper en tegen elkaar werden afgewezen. De verkoper werd tevens in het gelijk gesteld in zijn vordering tot betaling van de boete en de kopers werden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De koopovereenkomst is rechtsgeldig ontbonden en een van de kopers is veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van €1.000.000,-.

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/401479 / HA ZA 24-119

Vonnis van 1 juli 2026

in de zaak van

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] ,

te [plaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ,

advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel,

tegen

1. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie

hierna te noemen: [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] ,

advocaat: mr. J. van Vlokhoven,
2.
[gedaagde 2 in conventie] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

hierna te noemen: [gedaagde 2 in conventie]

advocaat: mr. M.A.J. Kemps,

De zaak in het kort

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] als verkoper en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] samen als koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een aantal percelen in [plaats] . [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] wilden op de aangekochte percelen een vastgoedproject (project Vlasroot) ontwikkelen. Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] terecht de koopovereenkomst heeft ontbonden. Verder gaat het om de vraag of de in die koopovereenkomst opgenomen boete moet worden betaald, en zo ja, aan wie en door wie.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , met producties 1 tot en met 15

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , met producties 1 tot en met 29

- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ,

- de akte houdende vermeerdering van eis van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , met producties 16 tot en met 22

- de antwoordakte van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , met producties 30 tot en met 33

- de conclusie van antwoord tevens reactie op vermeerdering van eis van [gedaagde 2 in conventie] , met producties 1 en 2

- de akte overlegging producties van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , met producties 34 tot en met 37

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 september 2025

- de akte overlegging producties van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , met producties 38 en 39

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 november 2025, waarbij de leden van de rechtbank zijn gewraakt
- de beslissing van de wrakingskamer van deze rechtbank van 15 januari 2026, waarbij het wrakingsverzoek is afgewezen

- de e-mail waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte aanvullende producties van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] met de producties 23 tot en met 33
- de akte overlegging producties van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] met productie 40

- de akte houdende vermindering eis van [eiser in conventie/verweerder in reconventie]

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 4 juni 2026, waarbij (advocaten van) [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] was eigenaar van:

• de bedrijfsruimte(n) met bovenwoningen en een braakliggend terrein, gelegen te [plaats] , plaatselijk bekend [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] ; en
• de woning, gelegen te [plaats] , plaatselijk bekend [adres 9] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 2] ,

hierna (ook) te noemen: de onroerende zaken.

2.2.

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] verhuurde deze onroerende zaken. In 2020 heeft hij besloten om de onroerende zaken te verkopen, gelet op zijn hoge leeftijd.

2.3.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hebben zich bedrijfsmatig toegelegd op de ontwikkeling van onroerende zaken, zowel samen privé als met de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A] B.V., waarvan zij ieder de helft van de aandelen hielden.

2.4.

Op 5 maart 2020 hebben [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] als verkoper en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] samen als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaken tegen een koopsom van € 4 .000.000,00. In de koopovereenkomst is bepaald dat er in principe drie deelleveringen voor de verschillende onderdelen van de onroerende zaak mogelijk zijn:

• eerste fase: [adres 10] en de woonruimte aan [adres 1] uiterste leverdatum op 1 juli 2021,
• tweede fase: [adres 9] uiterste leverdatum op 1 juli 2021
• derde fase: bedrijfsruimte [adres 2 t/m adres 5] en braakliggend terrein aan de [adres 8] uiterste leverdatum op 1 maart 2022.

2.5.

In de koopovereenkomst is verder – voor zover van belang– het volgende opgenomen:

“Artikel 1: Notariële akte van levering

De voor de eigendomsoverdracht van het verkochte (de "overdracht") vereiste akte van levering zal uiterlijk worden gepasseerd op 1 maart 2022, of zoveel eerder als partijen nader overeen zullen komen (...)

Artikel 3: Betaling

Koper zal de koopprijs en al hetgeen hij overigens ter zake van deze overeenkomst verschuldigd is storten op een kwaliteitsrekening van de notaris en wel vóór de ondertekening van de akte van levering, ( ... );

Artikel 12: Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

12. 2 .

Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden. (…)

12.3.

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs of de kosten, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van de boete is gelijk aan vijfentwintig procent van de totale koopprijs. (…)

Artikel 13: ontbindende voorwaarden

13.1

Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten aan een der partijen in elk van de volgende gevallen:

Indien koper op 1 september 2020 nog geen schriftelijke toezegging van de gemeente [plaats] heeft verkregen, waarin de gemeente verklaart dat zij de voorgenomen projectontwikkeling zullen steunen, wanneer hiervoor de noodzakelijke vergunningen worden aangevraagd. (…)

(…)

Koper verplicht zich tot een heldere en efficiënte communicatie over de voortgang van de gesprekken met de gemeente [plaats] , waarbij zij de standpunten toelichten van partijen bij gedane voorstellen en overleg voeren met verkoper over eventuele compromisvoorstellen. Uitwisseling van gespreksverslagen, ingediende (schets)plannen, notulen en kopieën van e-mailberichten dienen regelmatig met de verkoper te worden uitgewisseld en dienen minimaal als bewijs van deze veronderstelde efficiënte communicatie.

(…)

Artikel 16 hoofdelijkheid, ondeelbaarheid

In geval koper en/of verkoper twee of meer personen zijn, geldt het volgende:

1. bedoelde personen kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat:

a. de personen die koper, onderscheidenlijk verkoper zijn bij deze elkaar onherroepelijk volmacht verlenen om namens de ander mee te werken aan de uitvoering van deze overeenkomst;

b. een mededeling of kennisgeving door een van de personen van de betreffende partij gedaan aan de wederpartij geldt als gedaan mede namens de andere persoon (personen);en

2 . voor alle uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zowel aan de zijde van koper als aan die van verkoper, is ieder van de personen van de betreffende partij hoofdelijk en solidair verbonden en aansprakelijk.

Artikel 20 Bijzondere bepalingen

(…)

Mogelijkheid van uitstel met voorwaarden voor de 1e en 2e levering

Het verlenen van uitstel heeft als doel dat het proces dat leidt tot verkrijging van de noodzakelijke bouwvergunningen tot een goed einde wordt gebracht, binnen de gegeven extra tijd van het uitstel. Dit betekent dat wanneer betrokken instanties geen zekerheid kunnen geven over het resultaat van de te verlenen verlenging c.q. het uitstel, er geen uitstel zal worden verleend. Mocht binnen de termijn van het verleende uitstel duidelijk worden dat het uitstel niet leidt tot het gewenste doel, dan wordt de termijn van het uitstel bekort tot de datum waarop e.e.a. bekend wordt gemaakt.

Om in aanmerking te kunnen komen van uitstel van de geplande leverdata dient koper aan de volgende voorwaarden te voldoen:

1. Na de 1e oplevering (fase 1 en fase 2 ) dient de koper de operationele bruikbaarheid van de onroerende zaak behorende tot fase 3 te respecteren, ( ... )

2 . Koper moet aantoonbaar alle door de gemeente vereiste stappen hebben gezet in de aanvraagprocedure, die leidt tot het verkrijgen van een bouwvergunning.

3. Het moet aantoonbaar zijn dat de vertraging bij de verlening van de noodzakelijke bouwvergunningen niet aan koper te verwijten valt, maar door andere, niet vermijdbare procedurele omstandigheden worden veroorzaakt, zoals bijvoorbeeld door procedures van het Rijk, de Provincie, de gemeente [plaats] en/of aan onvermijdbare vertragingen in inspraakprocedures.

4 . Koper dient voldoende bewijzen te verzamelen om aan te tonen dat zij binnen de extra gegunde tijd goedkeuring gaan verkrijgen. Koper houdt verkoper dienaangaande adequaat op de hoogte van de vorderingen.

5. Koper geeft toestemming aan verkoper om uit eigener beweging informatie in te winnen bij de instanties met betrekking tot de voortgang van de vergunningaanvragen.

6. De gehele overeenkomst blijft onverkort van kracht gedurende de periode van uitstel.

7. Bij uitstel schuiven de geplande leverdata van de 1e en 2e levering op naar het einde van de verleende uitstelperiodes.

8. Het verlenen van uitstel wordt schriftelijk tussen koper en verkoper vastgelegd.

Partijen kunnen voor 1 juli 2021 besluiten een uitsteltermijn toe te kennen van 3 maanden voor de gewenste goedkeuringen inzake fase 1 en 2 . De voorwaarden voor verlenging van dit uitstel staan genoemd in de punten 1 t/m 8 van dit artikel.

Partijen kunnen voor 1 maart 2022 besluiten of een uitstel voor fase 3 het zicht op de uiteindelijke goedkeuring positief beïnvloed. Het uitstel kan in dat geval maximaal 1 jaar zijn d.w.z. tot 1 maart 2023. Het uitstel kan in delen worden gegeven afhankelijk van de situatie op dat moment. De voorwaarden voor verlenging van dit uitstel staan genoemd in de punten 1 t/m 8 van dit artikel.”

2.6.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] wilden op de aangekochte percelen een vastgoedproject met circa 72 (grondgebonden en gestapelde) woningen ontwikkelen (hierna ook wel: het project of project [projectnaam] ). Daarvoor was medewerking van de gemeente [plaats] (omgevingsvergunning) noodzakelijk. Het streven van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] was erop gericht dat zij voor 1 september 2021 zouden beschikken over de omgevingsvergunning en dat daarna het project van start kon gaan.

2.7.

De levering heeft echter niet plaatsgevonden op de in de koopovereenkomst opgenomen uiterste leverdata.

2.8.

In de periode augustus 2020 - februari 2023 heeft regelmatig overleg tussen partijen plaatsgevonden over de voortgang en over het te verlenen uitstel van de overeengekomen leveringsdata. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] werd in de besprekingen vertegenwoordigd door makelaar [B] (hierna: [B] ). Van de contacten tussen [B] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] is het volgende vastgelegd:

27 augustus 2020

[B] vat in een e-mail de afspraken samen die tijdens een overleg met [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] op 18 augustus 2021 zijn gemaakt en bevestigt hen de afspraak dat de geplande levering van fase 1 en 2 op 30 juni 2021 doorgang zal vinden. Verder volgt uit het gespreksverslag dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] periodiek (minstens 1 keer per maand) zullen informeren over de stand van zaken met betrekking tot project [projectnaam] .

9 november 2020

Omdat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] niet overeenkomstig de gemaakte afspraken regelmatig informeren, informeert [B] per e-mail naar de stand van zaken. Naar aanleiding van dit bericht ontvangt [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] excuses en dezelfde dag een update.

3 december 2020

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] laten [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] weten dat zij op 14 december 2020 aan tafel zitten met de wethouder.

16 december 2020

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] koppelen de inhoud van het gesprek met de wethouder terug aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] .

5 maart 2021

Partijen hebben overleg. Daarvan is een gespreksverslag gemaakt, waarin het volgende te lezen is

“(…)

( 2 ) vooruitzichten m.b.t. de tijdsplanning

Indien de gemeente (inclusief Welstand) haar volledige medewerking verleent, dan is wellicht de afgesproken datum van de overdracht van fase 1 haalbaar, in een uiterst geval, bij duidelijke vooruitzichten, kan er uiterlijk op 1-9-2021 getransporteerd (en zullen [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] er alles aan doen om de koop van fase 1 en 2 eerder te realiseren.

Voor fase 3 geldt dat het hier om een complete aanvraag omgevingsvergunning gaat (inclusief bestemmingsplanwijziging) zoals voorzien in de opgestelde planning. Indien nodig kan deze fase langer duren dan eerst gepland. Vooralsnog wil [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de heren [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] houden aan de eerder afgestemde data en over een uitstel pas beslissen als er meer duidelijkheid wordt gegeven door de kopers en de gemeente. ( ... )”

4 juni 2021

Op deze dag vindt een bespreking plaats, waarvan [B] op 22 juni 2021 het verslag stuurt. Daarin is te lezen:

“( ... ) Hoewel alle aanwezigen een relatie zagen tussen de trage voortgang en de Covid19-problematiek, was [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] zeer stellig als het gaat om de deadlines en afspraken die werden gemaakt in de onderlinge koopovereenkomst. Het zakelijk risico van het project ligt niet op zijn bord en hij wil voorkomen dot e.e.a. wel zijn probleem gaat worden. Om de zaak te redden heeft [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] een voorstel gedaan om het plan zelf te financieren. Dit voorstel werd nog even besproken met alle aanwezigen, maar er werd nog geen duidelijk standpunt ingenomen door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] . Zij zeiden pas te kunnen schakelen zodra er een positief oordeel ligt van de stedenbouwkundige van de gemeente [plaats] . ( ... )

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] geeft in zijn overpeinzingen als bijlage bij het verslag het volgende weer:

“Het opschuiven van de overeengekomen transportdatum van 30 juni 2021 naar vooralsnog 31 juli 2021 kan alleen met behoud van alle rechten en plichten voortvloeiende uit de tussen partijen ondertekende koopovereenkomst. Kopers dienen e.e.a. schriftelijk te bevestigen! ( ...)”

1 juli 2021

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] reageren op de e-mail van [B] . Daarin uiten zij de nodige verwijten aan de gemeente. In deze e-mail wordt het voorstel van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] (dat hij een financiering zou willen verstrekken voor de eigendomsoverdracht onder nader tussen partijen vast te stellen voorwaarden), niet aanvaard.

2 juli 2021

[B] stelt in een e-mail aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] vast dat de overeengekomen levering niet heeft plaatsgevonden. Verder schrijft hij:

“( ... ) Goed beschouwd zijn jullie dus die gemaakte afspraken niet nagekomen en zijn er conform de koopovereenkomst beperkte mogelijkheden voor verlenging van de termijnen. Ook de mogelijkheid voor jullie als kopers om de koopovereenkomst onvoorwaardelijk en zonder boete te ontbinden is reeds vervallen per 1 september 2020. (…)

( ... ) Er kan dus een hernieuwd uitstel worden verleend tot 31 augustus 2021!

Indien er voor 1 september 2021 geen bewijs van gemeentelijke medewerking op tafel ligt zal de missie als verloren worden beschouwd en komen de artikelen die hierop betrekking hebben tot uitwerking. Intussen blijft de overeenkomst van kracht met instemming van beide partijen en schuiven de data van de tijdschema's mee met het uitstel. ( ... )

Daarom moet er op korte termijn een nieuw overleg komen, waarin we nog één maal een poging doen om te komen tot een vastomlijnd plan om het project te redden.
E.e.a. zal moeten worden vastgelegd in een door beide partijen te ondertekenen addendum bij de koopovereenkomst. Hierin zullen duidelijke termijnen worden vastgesteld en verdere afspraken moeten worden gemaakt over de overige condities! ( ... )”

7 juli 2021

Op deze dag vindt een overleg plaats. Op 31 juli 2021 deelt [B] het verslag daarvan

per e-mail

“(…) [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] benadrukt echter nogmaals dat hij geen slachtoffer wenst te worden van allerlei gedoe en tijdsverspilling inzake de lopende onderhandelingen tussen de gemeente en de heren [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] en er over alternatieven nagedacht wordt hoe deze situatie getackled kan worden. (...)

( 2 ) vooruitzichten met betrekking tot de tijdsplanning

Omdat de initiële overeengekomen transportdatum (30-6-2021) niet werd gehaald, verkeren wij nu in een situatie waarin tussen partijen dringend de data afspraken vernieuwd moeten worden. De inspanningen die tot nu toe werden gepleegd door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] werden door een deel gehinderd door Covid 19-perikelen, al bestaat er de indruk dat er door hen mogelijk onvoldoende druk is uitgeoefend op de gemeente om te komen tot een tijdig resultaat. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] wil de zaak echter nog een kans geven en stelt voor het in de onderlinge koopovereenkomst genoemde, mogelijke uitstel toe te staan onder voorwaarden, te weten:

- 1.schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken in een addendum bij de koopovereenkomst, getekend door betrokken partijen

(…)

(3) Financiering door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] .

Het voorstel m.b.t. het verstrekken van een hypotheek door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] blijft onveranderd.

De genoemde voorwaarden in bijlage blijven van kracht.

( 4 ) Communicatie m.b.t. de voortgang.

Zowel in de koopovereenkomst als in eerdere bijeenkomsten is steeds gewezen op het feit dat een

duidelijke, schriftelijke voortgangsrapportage van belang is voor [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] . Dus [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] dienen te

zorgen voor schriftelijke rapportages met kopieën van schriftelijke stukken zoals email, brieven en opnames

van zoom meetings die van belang kunnen zijn voor het continueren van de onderlinge samenwerking.

Tot op heden schort het nogal eens aan de tijdigheid van deze communicatie. “

1 augustus 2021

Per 1 augustus 2021 zijn partijen een mandaatovereenkomst aangegaan, waarbij [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] voor een deel van de onroerende zaken het beheer over die zaken van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] overnemen en onder meer bevoegd zijn huurovereenkomsten te sluiten, en de huur te innen.

18 september 2021

[B] schrijft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] in een e-mail dat het vertrouwen van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] begint “af te brokkelen”. [B] schrijft verder opnieuw dat er geen communicatie vanuit [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] over de voortgang is en dat er zicht moet komen op een “planning met haalbare milestones, die moeten worden vervat in een addendum bij de onderlinge koopovereenkomst”. Voorts wordt te verstaan gegeven: “Daarnaast is het natuurlijk zo dat de beoogde transportdatum van 1 juli 2021 was doorgeschoven naar eind september 2021!”

12 oktober 2021

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] reageert: “We hadden even gewacht met de reactie in de hoop wat meer te kunnen melden aan u, maar helaas..”

29 oktober 2021

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] laat weten inhoudelijk nog steeds niets te kunnen melden.

18 november 2021

[B] schrijft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] in een e-mail onder meer:

"( ... ) Het zuur betreft het feit dit schrijven moet worden gezien als een formele in gebrekestelling van jullie beiden inzake het niet behalen van de in de onderlinge koopovereenkomst overeengekomen transportdatum van Fase 1 en de aan jullie gegunde uitsteldatum van 1 september 2021 ook niet werd gehaald. ( ... ) Alle inspanningen over-en-weer hebben nog steeds niet geleid tot het hebben van zicht op een eventuele transportdatum en dit maakt dat er sinds het verstrijken van de overeengekomen datum, schade wordt geleden door de heer [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] . (...)”

1 december 2021

Op deze datum vindt er weer overleg plaats over de voortgang. [B] stuurt daarvan op 31 december 2021 het verslag. Daarin staat onder meer onder het kopje “aangekondigde ingebrekestelling/schadeclaim ivm niet nakoming koopovereenkomst”:

“( ... ) [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] verduidelijkt dat hij door niet nakoming van de onderlinge koopovereenkomst schade lijdt en legt u uit welke compensatie hij verwacht van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] conform de op 18 november jongstleden van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] per email toegezonden ingebrekestelling. (...)

Vast staat [dat] de nu ontstane situatie en de aanvullend te maken afspraken moeten worden vastgelegd, met een duidelijke tijdsplanning die aansluit op de huidige afspraken met de gemeente, inclusief de nieuw te verwachten datum van de eigendomsoverdracht. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] komt met de planning, waarna er invulling kan worden gegeven aan de volgende belangrijke stappen. Het doel moet zijn om voor 1- 2 -2022 een addendum op de bestaande overeenkomst te hebben met duidelijke, gedetailleerde tijdlijnen en afspraken.(…)”

9 januari 2022

[gedaagde 2 in conventie] verontschuldigt zich per e-mail van 9 januari 2022 voor het uitblijven van updates.

23 maart 2022

[B] dringt in een e-mail van 23 maart 2022 aan op overleg over de voortgang.

14 april 2022

Dit overleg vindt plaats op 14 april 2022. Op de agenda van die bespreking staat wederom het punt “Aangekondigde ingebrekestelling/schadeclaim ivm met niet nakoming koopovereenkomst”. In het van de bijeenkomst gemaakte verslag is verder te lezen:

Hoe nu verder?

“ [gedaagde 2 in conventie] geeft aan dat een serieuze planning met haalbare en meetbare data plus minus 3 weken na vandaag te kunnen aanleveren. Al zal e.e.a. wel afhangen van de medewerking van de gemeente. Pas daarna kan een amendement bij de verlopen koopovereenkomst worden opgesteld.”

7 juni 2022

Op 7 juni 2022 mailt [B] [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] over een te houden vergadering op 22 juni 2022. [B] schrijft:

“het beloofd een pittige vergadering te worden vanwege het uitblijven van toegezegde reguliere updates richting [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en ondergetekende over de voortgang van het project. Verder ontbreekt nog steeds een realistische planning, zijn er problemen met (achterstallige)betalingen en blijven reacties uit op voorstellen van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] .”

Als bijlage bij deze mail is een concept-aanvulling/addendum op de koopovereenkomst gestuurd. Daarin verklaart [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] zich onder strikte voorwaarden bereid om een addendum op de koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot leverdata. In het addendum staat onder meer de tekst:
“Indien voor 31/12/2023 geen volledige vergunning is verleend houdt deze leveringsovereenkomst op te bestaan als gevolg van onvermogen van de kopers. (…) Door ondertekening van deze bijlage verklaren partijen zich akkoord met de inhoud ervan. ”

Het concept-addendum tot aanpassing van de bestaande koopovereenkomst wordt door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] niet ondertekend.

14 september 2022

Op 14 september 2022 hadden partijen weer overleg, waarin (opnieuw) gesproken is over het eerder door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] gedane voorstel voor een aanpassing van de koopovereenkomst. In de door [B] verzonden notulen van dat overleg is onder meer te lezen:

“(…) De opstelling van een nieuw document waarin alle afspraken m.b.t. de koop/verkoop opnieuw worden vastgelegd kan pas worden gerealiseerd wanneer er een duidelijk en haalbare planning is opgesteld (…)

[gedaagde 2 in conventie] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zijn en blijven verantwoordelijk voor het opstellen van een haalbare tijdsplanning. (…)

Vervolgens ontstaat er een discussie over de fasering van het project in relatie tot de planning van transporten. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] geeft aan dat voordat er kan worden getransporteerd eerst een aantal splitsingen moeten worden gerealiseerd die tijd vergen. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] ziet dit als de zoveelste vertraging van het project en geeft aan niet mee te willen werken aan een langere financiering van het project. (…)”

In dit overleg hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] geen concrete informatie kunnen geven over concrete en haalbare leveringsdata.

7/13 december 2022

Tussen [A] B.V. en de gemeente [plaats] wordt een intentieovereenkomst gesloten met betrekking tot het project [projectnaam] .

8 december 2022

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] stuurt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] een e-mail:

“Hartelijk gefeliciteerd en dank voor de toezending van het boekje en de voorovereenkomst met intentieverklaring van de Gemeente. Hoewel dit document nog niet tegengetekend is door de Burgemeester, en dus nog geen juridische kracht geeft is het een góede stap voorwaarts.”

17 februari 2023

[gedaagde 2 in conventie] stuurt per e-mail een update naar [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] naar aanleiding van overleg met de gemeente over de planning. [gedaagde 2 in conventie] geeft aan dat hij een ambitieuze planning naar de gemeente heeft gestuurd maar dat moet worden bedacht dat deze planning niet haalbaar is.

20 februari 2023

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] stuurt aan [B] een e-mailbericht door van de gemeente [plaats] waarin hij en [gedaagde 2 in conventie] worden gevraagd om toezending van de koopovereenkomst als bewijs dat zij over de ontwikkellocatie kunnen beschikken. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] schrijft:

“Zie onderstaande mail. De koopovereenkomst zal misschien vragen opleveren i.v.m. verlopen datum met vervolgens alle aanhangsels erbij. En willen wij de gemeente wel deelgenoot maken van al onze afspraken? Zou een verklaring van dhr [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] misschien een beter idee zijn? Graag even overleg.”

21 februari 2023

Op 21 februari 2023 stuurt [B] namens [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in reactie daarop de volgende e-mail aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] :

“Al weer enkele maanden geleden is aangegeven dat er een nieuwe overeenkomst moet komen. Deze nieuwe overeenkomst is echter afhankelijk van nieuwe, haalbare planningen zodat er deadlines kunnen worden gesteld en er consequenties aan kunnen worden verbonden bij niet nakomen, in die nog op te stellen overeenkomst.

Helaas is er, ondanks veelvuldig aandringen van ondergetekende en de heer [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] van jullie zijde nooit een haalbare planning opgemaakt of met ons gedeeld, die als model zou kunnen dienen voor deze nieuwe overeenkomst!

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] stelt overigens voor om op 7 maart 2023 of 10 maart 2023 te vergaderen in [plaats] .”

2.9.

Op deze e-mail heeft [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] geen reactie van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] ontvangen.

2.10.

Bij aangetekende brieven van 11 mei 2023 aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] heeft [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] hen een ingebrekestelling gestuurd. Hierin staat – voor zover hier relevant - het volgende:

“De onderlinge koopovereenkomst d.d. 5 maart 2020 inzake het herontwikkelingsproject [straat 1] - [straat 2] - [straat 3] - [straat 4] , tussen u en Dhr. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , waarbij u beiden gezamenlijk maar ook íeder voor zích voor 100% persoonlijk aansprakelijk bent, wordt ontbonden. Er gaat geen addendum of nieuwe koopovereenkomst komen en u wordt beiden in gebreke gesteld omdat alle termijnen reeds lang zijn verlopen, zonder dat u voldoende heeft gedaan om tot een acceptabele oplossing te komen.

U krijgt nog acht dagen, na dagtekening van dit schrijven de tijd om de onderlinge koopovereenkomst na te komen, dat wil zeggen dat u uiterlijk binnen 8 dagen na dagtekening van dit schrijven alles ineens afneemt tegen een overeengekomen Koopsom van € 4 .000.000 (…)”

2.11.

Bij brief van 19 mei 2023 hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] op deze brief gereageerd. Zij erkennen dat het allemaal (te) lang heeft geduurd en dat ook de communicatie vanuit hen vaak te wensen overliet. Veel daarvan was echter volgens hen terug te voeren op de covid-19 pandemie en uitvoeringsproblemen bij de gemeente. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] meenden er op te mogen vertrouwen dat zij nog de tijd hadden tot 31 december 2023. De kopers verzoeken [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] om hen een ruimere termijn te gunnen om het project alsnog tot een goed einde te brengen. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] zouden nog graag eenmaal met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] om de tafel gaan zitten om te bezien of er nog ruimte is om tot een afronding van het plan te komen.

2.12.

Dit voorstel heeft niet tot nader overleg tussen partijen geleid.

2.13.

Vervolgens is beslag tot levering gelegd door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] , dat later weer is opgeheven, omdat [gedaagde 2 in conventie] , zoals hij heeft aangegeven in een brief aan onder meer [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van 20 juli 2023, niet tegen [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] wilde procederen. [gedaagde 2 in conventie] schrijft dat het volgens hem geen zin heeft om het besluit van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] tot ontbinding over te gaan, aan te vechten.

2.14.

De intentieovereenkomst met de gemeente heeft niet geleid tot een anterieure overeenkomst, omdat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] (althans [A] B.V.) niet aan hun/haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de intentieovereenkomst hadden voldaan. De gemeente heeft die overeenkomst daarom ontbonden.

2.15.

De samenwerking tussen [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] was ondertussen verstoord geraakt. Zij hebben alle lopende projecten die zij met elkaar hadden in de loop van 2023 beëindigd. [A] B.V. is inmiddels ontbonden.

2.16.

Op 18 september 2023 heeft [gedaagde 2 in conventie] , alleen en zonder [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , een nieuwe mandaatovereenkomst met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] gesloten waarin hij namens [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de huren incasseert en aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] een maandelijkse vergoeding afdraagt.

2.17.

Op 29 november 2023 heeft [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] een koopovereenkomst met (alleen) [gedaagde 2 in conventie] gesloten met betrekking tot de onroerende zaken voor € 4 .000.000,-.

2.18.

Na het daartoe op 10 januari 2024 verkregen verlof heeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ten laste van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] conservatoir beslag tot levering gelegd op de onroerende zaken.

2.19.

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft op 10 juli 2024 voor de onroerende zaken een koopovereenkomst gesloten met een nieuwe koper, [C] B.V. (hierna: [C] ), op grond waarvan de onroerende zaken dienen te worden geleverd op 20 december 2024.

2.20.

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft daarna in kort geding opheffing van het door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] gelegde beslag gevorderd. In het kader van dat kort geding heeft [gedaagde 2 in conventie] een schriftelijke verklaring opgesteld, waarin hij onder meer schrijft dat hij en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] de koopprijs niet konden betalen, dat de plannen die zij hadden planologisch niet uitvoerbaar waren, en dat zij geprobeerd hebben nieuwe afwijkende afspraken te maken met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , maar dat dat niet is gelukt.

2.21.

Bij vonnis van de voorzieningenrechter in deze rechtbank van 11 december 2024 is het beslag opgeheven.

2.22.

Op 15 januari 2025 heeft [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] een betaling van € 4 .000.000,- ontvangen van [C] . In ruil daarvoor heeft [C] een recht van eerste hypotheek op de onroerende zaken gekregen.

2.23.

Op 1 juli 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] besloten medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de locatie [straat 1] / [straat 2] ten behoeve van woningbouw, naar aanleiding van een door [C] ingediend principeverzoek voor het ter plaatse realiseren van 48 woningen.

2.24.

Op 3 februari 2026 zijn alle onroerende zaken geleverd. De leveringsakte vermeldt dat in de aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomst de mogelijkheid voor

[C] is opgenomen dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] medewerking verleent aan de levering aan één of meer derden. [C] heeft op basis daarvan het volledige onroerend goed, met uitzondering van de woning aan de [adres 11] , laten leveren aan zichzelf, Touch Vision B.V. en [D] B.V. De woning aan de [adres 11] is geleverd aan [gedaagde 2 in conventie] .

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Na vermeerdering en vervolgens vermindering van eis vordert [eiser in conventie/verweerder in reconventie] thans, samengevat (nummering volgt de oorspronkelijke nummering):

A. Verklaringen voor recht

1. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , gezien de gemaakte aanvullende afspraken en het gewekte vertrouwen jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] , ongegrond dan wel ten onrechte de koopovereenkomst van 5 maart 2020 in mei 2023 eenzijdig heeft ontbonden en hiermee toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ;

2 . voor recht te verklaren dat [gedaagde 2 in conventie] , ter zake de onderlinge samenwerkingsafspraken en de koopovereenkomst van 5 maart 2020, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , althans dat [gedaagde 2 in conventie] onrechtmatig jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft gehandeld, door de nakoming van de koopovereenkomst te frustreren, in te stemmen met de ontbinding en zelf verder ten koste van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zaken te blijven doen met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] ter zake het project [projectnaam] ;

3. voor recht te verklaren dat [gedaagde 2 in conventie] , volledig dan wel mede aansprakelijk is voor de betaling van de contractuele boete als bedoeld in artikel 12 van de koopovereenkomst, indien en voor zover [eiser in conventie/verweerder in reconventie] veroordeeld wordt tot betaling van een boete aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] .

Ten aanzien van de boete

G. Primair

1. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 1.000.000,- aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ;

2 . [gedaagde 2 in conventie] voorwaardelijk, voor zover [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in reconventie veroordeeld zou worden tot betaling van een contractuele boete aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , te veroordelen tot betaling aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] van de aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] toegewezen boete

Ten aanzien van de schadevergoeding

H. Primair

1. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen tot het vergoeden van alle door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] geleden en nog te lijden schade die het gevolg is van zijn toerekenbare tekortkomingen jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in de nakoming van de koopovereenkomst, nader op te maken bij staat

2 . [gedaagde 2 in conventie] te veroordelen tot het vergoeden van alle door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] geleden en nog te lijden schade die het gevolg is van zijn toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst, de samenwerkingsafspraken met [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en zijn onrechtmatig handelen jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , nader op te maken bij staat

3. te bepalen dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser in conventie/verweerder in reconventie] lijdt en nog zal lijden, voor zover de schade het gevolg is van gezamenlijk handelen of nalaten van gedaagden, met dien verstande dat betaling door één van hen de ander zal bevrijden;

4 . [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] , ieder afzonderlijk, te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat zij in gebreke zouden blijven met de betaling van de contractuele boete en/of schadevergoeding

Proceskostenveroordeling

I. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] , hoofdelijk, te veroordelen in de proces- en beslagkosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] voeren ieder afzonderlijk verweer. Zij concluderen ieder tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van diens vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] vordert na vermindering van eis op de mondelinge behandeling (nummering volgt de oorspronkelijke nummering):

Primair

1. te verklaren voor recht dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de Koopovereenkomst d.d. 5 maart 2020 tussen partijen (productie 1 dagvaarding) rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden;

Subsidiair

2 . De Koopovereenkomst d.d. 5 maart 2020 tussen partijen (productie 1 dagvaarding) bij vonnis te ontbinden;

Zowel primair als subsidiair

4 . [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot het betalen van de contractuele boete van € 1.000.000,- aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW, primair vanaf 26 juni 2024 tot de dag der algehele voldoening, althans subsidiair vanaf een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum tot de dag van algehele voldoening;

5. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente

Voorwaardelijke vordering in reconventie

6. Voorwaardelijk, voor zover de conventionele vordering van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] op [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] tot nakoming van de bestaande Koopovereenkomst van 5 maart 2020, althans tot het sluiten van een nieuwe koopovereenkomst met uitsluitend [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , althans tot het maken van aanvullende nieuwe leveringsafspraken met [eiser in conventie/verweerder in reconventie] wordt toegewezen, als gevolg waarvan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de Onroerende zaken zoals omschreven onder randnummer 15 van de dagvaarding deels of geheel aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] moet leveren, [eiser in conventie/verweerder in reconventie] te veroordelen om de koopsom van € 4 .000.000,- k.k., althans een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen koopsom, vóór ondertekening van de leveringsakten te voldoen ten gunste van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] op de kwaliteitsrekening van de notaris die de leveringsakten zal verlijden.

3.5.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] voert verweer. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van diens vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

Centrale thema’s in deze zaak

4.2.

Het draait in deze zaak om een paar grote thema’s. Allereerst gaat het om de vraag of [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] terecht de koopovereenkomst van 5 maart 2020 met betrekking tot het project [projectnaam] in [plaats] heeft ontbonden. Verder gaat het om de vraag of de in die koopovereenkomst opgenomen boete moet worden betaald, en zo ja, aan wie en door wie.

De ontbinding door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie]

4.3.

De rechtbank begint met de ontbinding. Partijen zijn het erover eens dat de in de koopovereenkomst van 5 maart 2020 opgenomen leveringstermijnen niet zijn gehaald. Artikel 20 van die overeenkomst voorzag in de mogelijkheid van verlenging van de levertermijnen. Als aan alle daarin genoemde voorwaarden zou zijn voldaan, zou betaling en levering uiterlijk op 1 maart 2023 moeten hebben plaatsgevonden. Dat is echter niet gebeurd. Op 11 mei 2023 heeft [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] een brief gestuurd waarin een ingebrekestelling en een ontbinding bij voorbaat stond.

4.4.

Binnen de in de ingebrekestelling genoemde termijn van acht dagen hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] de onroerende zaken niet afgenomen. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vindt die termijn weliswaar onredelijk kort, maar hij miskent daarbij dat het gaat om een termijn die hij zelf met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in de koopovereenkomst is overeengekomen. Op zichzelf staat daarmee vast dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] tekortschoten zijn in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, en dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de overeenkomst in beginsel kon ontbinden.

Gold er een latere datum voor de levering?

4.5.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] voert allereerst als verweer dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] uitstel heeft verleend van de leveringstermijn. Volgens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] zouden hij en [gedaagde 2 in conventie] nog tot 31 december 2023 de tijd krijgen om de koopovereenkomst na te komen. Dit kan de rechtbank echter niet vaststellen. De enige concrete verwijzing naar die datum heeft de rechtbank aangetroffen in het door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] voorgestelde addendum op de koopovereenkomst van 7 juni 2022 (dat is productie 5 bij de dagvaarding, zie ook hiervoor onder 2 .8). [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hebben echter erkend dat zij dit voorstel niet als zodanig hebben aanvaard. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft geen andere stellingen ingenomen die de conclusie rechtvaardigen dat partijen een verlenging van de levertermijn tot 31 december 2023 overeen zijn gekomen. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft niet toegelicht op basis van welke uitlatingen door welke partijen een zodanige overeenkomst tot stand zou zijn gekomen en waaruit die overeenkomst blijkt. Dat had, gelet op de uitvoerig gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] aan de hand van de onder het kopje ‘De feiten’ genoemde gespreksverslagen, en vanwege de omstandigheid dat zijn medecontractant [gedaagde 2 in conventie] in zijn (in zijn conclusie van antwoord herhaald weergegeven) verklaring niet over een nadere met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] gesloten overeenkomst rept, wel op zijn weg gelegen. Het valt voor de rechtbank overigens ook niet in te zien waarom [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] een voor hen zo cruciale afspraak dan ook niet zelf zouden hebben bevestigd, of bijvoorbeeld hebben laten bevestigen in de verslagen van de gesprekken die zij met [B] hadden. Bij dit alles laat de rechtbank dan nog buiten beschouwing dat de koopovereenkomst een duidelijke schriftelijkheidseis stelt voor uitstel, en dat dergelijke vormvoorschriften in het algemeen nu juist worden opgenomen om dit soort discussies achteraf te voorkomen.

4.6.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft verder gesteld dat de ontbinding als donderslag bij heldere hemel kwam en hij er gerechtvaardigd op vertrouwde dat het gekochte later kon worden afgenomen. Dat vindt echter geen steun in de overgelegde stukken. Integendeel zelfs. In dat kader wijst de rechtbank onder meer op de volgende schets van de gang van zaken waarop [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] zich heeft beroepen en die door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet is weersproken:

• op 18 september 2021 spreekt [B] over “het afbrokkelend vertrouwen van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in de goede afloop”,
• voor de overleggen op 1 december 2021 en 14 april 2022 wordt een “aangekondigde ingebrekestelling/schadeclaim ivm niet nakoming koopovereenkomst” geagendeerd,
• [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] ondertekenen het door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] voorgestelde addendum van 7 juni 2022 op de koopovereenkomst niet,
• op 14 september 2022 wordt aangegeven dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] het “als de zoveelste vertraging van het project ziet en aangeeft niet mee te willen werken aan een langere financiering van het project”,
• op 21 februari 2023 mailt [B] aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] : "Alweer enkele maanden geleden is aangegeven dat er een nieuwe overeenkomst moet komen. Deze nieuwe overeenkomst is echter afhankelijk van nieuwe, haalbare planningen zodat er deadlines kunnen worden gesteld en er consequenties aan kunnen worden verbonden bij niet nakomen, in die nog op te stellen overeenkomst. Helaas is er, ondanks veelvuldig aandringen van ondergetekende en de heer [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] van jullie zijde nooit een haalbare planning opgemaakt of met ons gedeeld, die als model zou kunnen dienen voor deze nieuwe overeenkomst”, en
• [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hebben op die laatste mail niet meer gereageerd.

4.7.

Uit deze gang van zaken blijkt onmiskenbaar dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] contractueel geen respijt heeft willen gunnen en dat hij het ondernemersrisico, in lijn met de koopovereenkomst, op dit punt geheel bij [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] heeft willen laten. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] kon in het licht van deze omstandigheden er niet gerechtvaardigd erop vertrouwen dat het uitblijven van een ingebrekestelling een verlenging van de levertermijn betekende.

4.8.

Nu niet gebleken is dat er tussen partijen een latere leveringsdatum (31 december 2023) gold dan op grond van de koopovereenkomst, had [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in beginsel het recht om gebruik te maken van de in die overeenkomst (artikel 12) opgenomen mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Dat recht had [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , gelet op al het voorgaande, ook niet verwerkt.

Verkeerde [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in schuldeisersverzuim?

4.9.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] betoogt dat die ingebrekestelling rechtsgevolg mist, omdat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in schuldeisersverzuim zou verkeren door na 20 februari 2023 niet aan de gemeente te bevestigen dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] over de onroerende zaken konden beschikken. De rechtbank verwerpt dat betoog. Hierna legt de rechtbank uit waarom.

4.10.

Onder de feiten heeft de rechtbank geschetst hoe de contacten tussen [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] ( [B] ) en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] zijn verlopen. Op grond daarvan en op grond van de hierboven geschetste gang van zaken onder 4 .6 kan worden vastgesteld dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] feitelijk – onverplicht – in tijd steeds tegemoet is gekomen, waarbij hij hen wel herhaaldelijk verzocht is om een planning en uitzicht op een concrete leverdatum. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hebben die echter nooit gegeven, ook niet na het sluiten van de intentieovereenkomst met de gemeente. Sterker nog: zelfs op 17 februari 2023 schrijft [gedaagde 2 in conventie] [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] dat het schema dat aan de gemeente was verstrekt niet haalbaar zou zijn. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft op 21 februari 2023 (in antwoord op de e-mail van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ) toen desalniettemin opnieuw een poging gedaan om tot een aanvullende overeenkomst met concrete afspraken over de levering te komen en hen uitgenodigd voor een bespreking op 7 of 10 maart 2023. Daar hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] echter niet op gereageerd. Evenmin hebben zij iets laten weten op grond waarvan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] kon of moest aannemen dat zij binnen een duidelijke termijn aan hun verplichtingen uit de koopovereenkomst wilden en konden voldoen. Dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] onder deze omstandigheden niet aan de gemeente heeft bevestigd dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] over de onroerende zaken konden beschikken, kan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] niet verweten worden. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hebben aan hun eigen handelen te danken dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] deze bevestiging niet gaf. Bij die stand van zaken is van schuldeisersverzuim van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] geen sprake.

Is ontbinding om een andere reden niet toegestaan?

4.11.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] vindt ten slotte dat het beroep op ontbinding disproportioneel en in strijd met de redelijkheid en billijkheid is.

4.11.1.

Volgens hem was de vergunningverlening door de gemeente bijna afgerond en was er nagenoeg 100% zicht op het verkrijgen van de noodzakelijke omgevingsvergunning. Maar als dat daadwerkelijk het geval was – nog los van het feit dat de verklaring van [gedaagde 2 in conventie] ook dit punt helemaal niet ondersteunt – valt niet in te zien waarom [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] na de ingebrekestelling door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] dan niet meteen het gekochte hadden afgenomen. Daar komt bij dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] wisten van het zwaarwegende belang dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] had om – gelet op zijn hoge leeftijd – zich van zijn vastgoedportefeuille te ontdoen.

4.11.2.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] voert in dit kader verder aan dat er sprake is van een samenspanning of samenzwering, die erop gericht was om hem uit het project te werken. Daarbij heeft hij er onder meer op gewezen dat:

• [gedaagde 2 in conventie] na de ontbinding van de overeenkomst met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] een koopovereenkomst heeft gesloten,
• [gedaagde 2 in conventie] de mandaatovereenkomst aanvankelijk in zijn eentje voortzette en daarna een nieuwe mandaatovereenkomst sloot,
• [gedaagde 2 in conventie] in een gesprek met hem heeft gelogen door te zeggen dat hij geen contact meer met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] had,
• [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de boete alleen van hem vordert,
• [gedaagde 2 in conventie] gewoon is doorgegaan met de ontwikkeling van het plan omdat de architect gewoon kosten bleef maken, en
• aan [gedaagde 2 in conventie] uiteindelijk voor een veel te lage prijs een van de onroerende zaken is geleverd en hij daarmee een persoonlijk voordeel heeft behaald.

En dat allemaal terwijl de anterieure overeenkomst (nagenoeg) gereed was, aldus nog steeds [eiser in conventie/verweerder in reconventie] .

4.11.3.

De rechtbank gaat ook daar niet in mee. De hoofdregel is dat de vraag of een overeenkomst terecht is ontbonden, wordt beoordeeld aan de hand van de situatie op het moment van de ontbinding. Over omstandigheden die tot de conclusie moeten leiden dat er op dat moment al sprake was van een samenspanning tussen [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] die erop gericht was om hem eruit te werken, en dat de ontbinding zonder deze samenspanning zou zijn uitgebleven, heeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niets gesteld. Per saldo zegt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] dat er sprake is van een samenzwering door alles wat hij ná de ontbinding heeft geconstateerd. Maar daarmee miskent [eiser in conventie/verweerder in reconventie] dat het [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] na de ontbinding vrij stond om zaken te doen met wie hij maar wilde, ook met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] (rechtstreeks dan wel via [C] ). [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] hoefde en hoeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie] daarover geen verantwoording af te leggen. En [gedaagde 2 in conventie] hoeft dat hier ook niet. Waar de relatie tussen [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] inmiddels tot onder het vriespunt was gedaald, is het te begrijpen dat [gedaagde 2 in conventie] niet het achterste van zijn tong aan [eiser in conventie/verweerder in reconventie] liet zien over de contacten die hij met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] over de onroerende zaken had.

4.11.4.

Met betrekking tot het vorderen van de boete van (alleen) [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , overweegt de rechtbank het volgende. Nog afgezien van het feit dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in een brief aan [gedaagde 2 in conventie] van 22 augustus 2025 hem ook mededeelt dat hij de boete is verschuldigd en hij, [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , de verschuldigdheid van die boete stuit in afwachting van de onderhavige procedure, verliest [eiser in conventie/verweerder in reconventie] uit het oog dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in deze procedure de (hoofdelijke) boete ook alleen maar van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] kán vorderen. Een eis in reconventie tegen een medegedaagde ( [gedaagde 2 in conventie] ) is immers niet mogelijk (HR 23 april 1971, NJ 1971, 380).

Conclusie in conventie met betrekking tot [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie]

4.12.

De conclusie is dan dat alle vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in conventie die gericht zijn tegen [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en die ervan uitgaan dat er sprake is van een onterechte ontbinding worden afgewezen. Meer concreet gaat het daarbij om de vorderingen onder A1, G1, H1, H3, H4 en I.

4.13.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] betalen. Die proceskosten worden begroot op:

- griffierecht

€

320,00

- salaris advocaat

€

18.524,00

(3,5 punten ^[1] x € 4 .631,-)

- nakosten

€

148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

18.992,00

4.14.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De vorderingen van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in reconventie

4.15.

Voordat de rechtbank de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tegen [gedaagde 2 in conventie] beoordeelt, zal ze eerst de vorderingen behandelen die [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in reconventie tegen [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft ingesteld.

De gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen

4.16.

Uit wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, volgt dat de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden, zal worden toegewezen.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] moet in beginsel de boete betalen

4.17.

Vervolgens moet de rechtbank oordelen over de door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] gevorderde boete van een miljoen euro. In dat verband kijkt de rechtbank weer eerst naar de koopovereenkomst. Daarin is de levering van het onroerend goed door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] en de medewerking daaraan door [gedaagde 2 in conventie] nergens van afhankelijk gesteld. Die verplichtingen zijn dus terstond opeisbaar, met dien verstande dat partijen een beroep kunnen doen op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst (artikel 13.1) dat er géén principetoestemming is verleend door de gemeente. Op die ontbindende voorwaarde is, zo staat vast, geen beroep gedaan. Dat betekent dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] medewerking van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] aan de overdracht en betaling van de koopprijs mocht vorderen en dat hij hen daartoe in gebreke mocht stellen. Dat heeft hij op 11 mei 2023 ook gedaan. De boeteclausule (artikel 12.3) gaat uit van verzuim dat betrekking heeft op 'het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering' dan wel ‘op de voldoening van de koopprijs of de kosten'. Die situatie doet zich voor en daarom is de boete in principe toewijsbaar.

Is er sprake van overmacht?

4.18.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] stelt dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend omdat alle vertragingen buiten zijn macht lagen. Maar daarmee miskent hij ten eerste dat hij de termijn om nog onder de overeenkomst uit te komen (de ontbindende voorwaarde van artikel 13) bewust heeft laten verstrijken, ten tweede dat uit het voorgaande volgt dat hij geen verlenging van de termijn om af te nemen met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] is overeengekomen, en ten derde dat zijn tekortkoming helemaal niet zit in die vertragingen. Zijn tekortkoming zit 'm in het niet afnemen en betalen van de koopprijs. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft ook niet toegelicht waarom de vertragingen maakten dat hij niet kon afnemen, behoudens dat het zonder anterieure overeenkomst met de gemeente zinloos was om financiers te benaderen. Maar juist dat is een risico dat eigen is aan dit soort transacties, en dat risico komt als professioneel projectontwikkelaar voor rekening van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] . Een beroep op overmacht komt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] dan ook niet toe.

Zijn er andere redenen om de boete niet op te leggen?

4.19.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] vindt verder dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om hem en [gedaagde 2 in conventie] aan de boete te houden. Die stelling kan echter niet tot afwijzing van de boete leiden: daarvoor zou moeten worden gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om aanspraak op de boete maken. Dat is een strenge maatstaf, die de rechtbank tot terughoudendheid noopt. De lat daarvoor ligt dus met andere woorden hoog. De gestelde omstandigheid dat partijen de levering enkele keren hebben uitgesteld, is in dit kader bepaald onvoldoende.

Moet de boete worden gematigd?

4.20.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] doet verder een beroep op matiging van de boete. De wet geeft in artikel 6:94 BW de rechter de bevoegdheid de boete te matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Ook dat is een maatstaf die de rechter tot terughoudendheid noopt, maar dat laat onverlet dat als de feiten en omstandigheden ertoe leiden dat een onverkorte toepassing van het contractuele boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt, de rechter de bevoegdheid heeft om tot matiging over te gaan. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

4.21.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] zet in dit kader vooral in op de wanverhouding die er volgens hem bestaat tussen de werkelijke schade en de boete. Hij vindt dat de werkelijke schade maar een fractie van een miljoen bedraagt, van hooguit de wettelijke rente over de koopsom, verminderd met de al van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] ontvangen compensatie en de door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] via het mandaat geïncasseerde huren. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] daarentegen stelt onder verwijzing naar zijn productie 40 dat zijn werkelijk geleden schade juist hoger is dan een miljoen.

4.22.

Op grond van de koopovereenkomst hadden [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] de onroerende zaken uiterlijk moeten afnemen (en betalen) op 1 maart 2023. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft de koopsom van vier miljoen uiteindelijk ontvangen op 15 januari 2025. De rechtbank becijfert alleen al de wettelijke rente over die periode op een bedrag van ruim € 477.000,-. De rechtbank ziet geen reden om dat bedrag te verminderen met de gestelde compensatie die [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft ontvangen. Die vond immers zijn grondslag in de gesloten mandaatovereenkomst en die heeft als zodanig niets met de boete die in de koopovereenkomst is opgenomen te maken. Hoewel de wettelijke rente minder dan de helft van de boete bedraagt, leidt dat enkele feit op zichzelf nog niet tot de conclusie dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De verhouding tussen de boete en de schade is immers maar één van de factoren waarop de rechtbank moet letten. En de rechtbank vindt hier het volgende van belang:

• [eiser in conventie/verweerder in reconventie] is een professionele vastgoedontwikkelaar met jarenlange ervaring, óók in het ontwikkelen van vastgoed in [plaats] ,
• [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft bij akte (als productie 38) een verklaring van [B] overgelegd over de totstandkoming van het boetebeding. Die verklaart daarin dat:

o er uitgebreid is onderhandeld over de koopovereenkomst tussen partijen, waarbij verschillende conceptversies met elkaar zijn gewisseld;

o in het begin een 'standaard' boete van 10% was opgenomen in de koopovereenkomst;

o deze in onderling overleg tussen partijen is verhoogd naar 25% van de koopsom, omdat [gedaagde 2 in conventie] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] geen mogelijkheid hadden om zekerheid tot nakoming te bieden via een bankgarantie of waarborgsom;

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft die verklaring niet weersproken,

• [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hebben [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] geruime tijd “laten bungelen”, door steeds als [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] daarom vroeg hem geen uitzicht te bieden op een concrete leverdatum en hem niet steeds op de hoogte te houden,
• uit niets is gebleken dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] op enig moment daadwerkelijk in staat waren om de benodigde financiering te verkrijgen, en
• [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] wisten dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] zich gelet op zijn hoge leeftijd op korte termijn van zijn vastgoedportefeuille wilde ontdoen.

4.23.

Onder al deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat onverkorte toepassing van het contractuele boetebeding niet tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt, en dat er geen reden is om de boete te matigen. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] wordt daarom veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.000.000,- aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] . De door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] gevorderde (en door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet weersproken) wettelijke rente wordt eveneens toegewezen. [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] heeft hoofdelijke betaling gevorderd. Dat kan de rechtbank in deze procedure niet toewijzen, omdat [gedaagde 2 in conventie] in deze procedure niet door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] in rechte is betrokken. Dat deel van de vordering, hoewel de verplichting om de boete te betalen als zodanig wel hoofdelijk is, wordt daarom afgewezen.

Conclusie in reconventie

4.24.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] worden begroot op:

- salaris advocaat

€

6.946,50

(3 punten ^[2] x € 4 .631,- x factor 0,5)

- nakosten

€

148,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

7.094,50

Reprise conventie: de vorderingen jegens [gedaagde 2 in conventie]

4.25.

Dan komt de rechtbank nu toe aan de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] jegens [gedaagde 2 in conventie] .

De verwijten aan [gedaagde 2 in conventie]

4.26.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] verwijt [gedaagde 2 in conventie] dat:

• hij bewust heeft nagelaten zijn verplichtingen na te komen,
• hij zich ten onrechte heeft beroepen op een vermeend gebrek aan betrokkenheid,
• hij heeft berust in de ontbinding van de koopovereenkomst en de ontbinding bovendien faciliteerde,
• hij samenspant met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] door niet mee te gaan als eiser in de procedure tegen [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] ,
• hij heeft gehandeld in strijd met wederzijdse verplichtingen die hij als zakenpartner van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en op grond van de redelijkheid en de billijkheid in acht behoort te nemen omdat de samenwerking was gericht op het gezamenlijk optreden als koper en ontwikkelaar van het project,
• hij alleen actief zaken is blijven doen met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] , hetgeen een schending is van de samenwerkingsovereenkomst en de onderlinge vertrouwensrelatie tussen [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] , en
• hij heeft geprobeerd het project [projectnaam] exclusief in handen te krijgen en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] buiten spel te zetten.

Hoe beoordeelt de rechtbank deze verwijten?

4.27.

Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] terecht en op goede gronden de koopovereenkomst heeft ontbonden. Daaruit volgt dan ook dat [gedaagde 2 in conventie] een goede inschatting heeft gemaakt van zijn rechtspositie door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] na die ontbinding niet in rechte te betrekken. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] kan [gedaagde 2 in conventie] daarom niet verwijten dat hij in de ontbinding heeft berust. [gedaagde 2 in conventie] was in de onderlinge verhouding tot [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ook niet verplicht met hem op te trekken om rechtsmaatregelen tegen [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] te nemen. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] wijst in dit kader mede op “de samenwerkingsovereenkomst”, maar onduidelijk is wat hij daarmee bedoelt. Van specifieke afspraken die de onderlinge rechtsverhouding tussen [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] beheersen, is de rechtbank niet gebleken. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vult ook niet in wat die afspraken dan zouden inhouden. Ook de redelijkheid en de billijkheid en de “wederzijdse verplichtingen als zakenpartner” – wat dat ook betekent – maken niet dat [gedaagde 2 in conventie] gehouden was [eiser in conventie/verweerder in reconventie] te volgen in de door [eiser in conventie/verweerder in reconventie] getroffen (rechts)maatregelen.

4.28.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft verder onvoldoende toegelicht waarom het alleen aan [gedaagde 2 in conventie] te wijten zou zijn dat [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] tot ontbinding van de koopovereenkomst is overgegaan, zoals hij ook niet heeft toegelicht in hoeverre [gedaagde 2 in conventie] de ontbinding actief heeft gefaciliteerd. De omstandigheid dat [gedaagde 2 in conventie] niet wilde dat er namens hem beslag werd gelegd, kan [gedaagde 2 in conventie] vanwege de terechte ontbinding door [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] niet worden verweten. Zonder nadere toelichting valt ook niet in te zien waarom [gedaagde 2 in conventie] in de onderlinge verhouding met [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in zijn eentje voor de hele boete zou moeten opkomen.

4.29.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] vindt – ook hier – dat er sprake is van een samenspanning/samenzwering door alles wat hij na de ontbinding van de overeenkomst heeft geconstateerd. Hiervoor is echter al overwogen dat het [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] na de ontbinding van de overeenkomst vrij stond om zaken te doen met wie hij maar wilde, en dus ook met [gedaagde 2 in conventie] . Andersom stond het [gedaagde 2 in conventie] vrij om, zoals hij zelf zegt, te proberen om de relatie met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] goed te houden. Het feit dat [gedaagde 2 in conventie] een nieuwe mandaatovereenkomst met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] sloot, en zelfs een nieuwe koopovereenkomst, levert in de relatie tot [eiser in conventie/verweerder in reconventie] geen wanprestatie op en is ook niet onrechtmatig.

4.30.

De enkele omstandigheid dat [gedaagde 2 in conventie] na het sluiten van de mandaatovereenkomst met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] na de ontbinding een e-mail aan de huurder van de [adres 9] over het voortaan overmaken van de huur aan [gedaagde 2 in conventie] Vastgoed heeft ondertekend met “ [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] ”, maakt nog niet dat daardoor gesproken kan worden van een onrechtmatige daad, nog daargelaten dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ook niets stelt over de overige vereisten die gelden voor een op een onrechtmatige daad gebaseerde vordering tot schadevergoeding. Het feit dat [gedaagde 2 in conventie] in een gesprek met [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet het achterste van zijn tong liet zien over het contact dat hij met [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] had of daar zelfs over gelogen zou hebben, is evenmin onrechtmatig.

Waar leiden die overwegingen toe in relatie tot de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ?

4.31.

Vordering A2, die uitgaat van een wanprestatie dan wel een jegens [eiser in conventie/verweerder in reconventie] gepleegde onrechtmatige daad, wordt afgewezen. Om dezelfde reden worden ook de vorderingen onder H2, H3 en H4 afgewezen. Daarmee resteren nog de vorderingen onder A3 en G2. Die zien op de boete. De rechtbank zal die nu bespreken.

Hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagde 2 in conventie] voor de boete

4.32.

Onder A3 vordert [eiser in conventie/verweerder in reconventie] een verklaring van recht dat [gedaagde 2 in conventie] , volledig dan wel mede aansprakelijk is voor de betaling van de contractuele boete als bedoeld in artikel 12 van de koopovereenkomst, indien en voor zover hij veroordeeld wordt tot betaling van een boete aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] .

4.33.

Uit de koopovereenkomst (artikel 16 lid 2 ) volgt dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de boete. De koopovereenkomst bepaalt niet met zoveel woorden hoe de onderlinge draagplicht is geregeld. De rechtbank constateert dat [gedaagde 2 in conventie] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie] samen verantwoordelijk waren om de onroerende zaken af te nemen en zij dus ook in gelijke mate verantwoordelijk waren voor het uitblijven van die afname. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat [gedaagde 2 in conventie] volledig (alleen) aansprakelijk is voor de betaling van de boete. In zoverre moet deze vordering dus worden afgewezen. In de omstandigheden van het geval is er ook geen reden om voor recht te verklaren dat [gedaagde 2 in conventie] mede aansprakelijk is voor de boete. Dat volgt immers al uit de wet, en [gedaagde 2 in conventie] betwist dat ook niet. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft desgevraagd niet kunnen uitleggen welk belang hij bij deze gevorderde verklaring van recht heeft. De rechtbank wijst deze vordering daarom af.

4.34.

Ook de vordering onder G2 wordt afgewezen. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] vordert daarin [gedaagde 2 in conventie] te veroordelen tot betaling aan hem van de boete die hij, [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] moet betalen. Daar is echter geen grondslag voor. [eiser in conventie/verweerder in reconventie] heeft op grond van artikel 6:10 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek immers pas een vordering op [gedaagde 2 in conventie] op het moment waarop hij meer heeft betaald dan hem in de onderlinge verhouding met [gedaagde 2 in conventie] aangaat. Aangezien [eiser in conventie/verweerder in reconventie] nog niets heeft betaald, doet die situatie zich nog niet voor.

Conclusie

4.35.

De conclusie is dat ook alle vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] , voor zover ingesteld tegen [gedaagde 2 in conventie] , zullen worden afgewezen.

4.36.

[eiser in conventie/verweerder in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2 in conventie] worden begroot op:

- griffierecht

€

320,00

- salaris advocaat

€

13.893,00

(3 punten ^[3] × € 4 .631,- )

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

14.402,00

4.37.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser in conventie/verweerder in reconventie] af,

5.2.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in de proceskosten van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] van € 18.992,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.3.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in de proceskosten van [gedaagde 2 in conventie] van € 14.402,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen jegens [gedaagde 2 in conventie] voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in reconventie

5.4.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] om aan [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 1.000.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 26 juni 2024, tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] in de proceskosten van [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] van € 7.094,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] jegens [gedaagde 1 in conventie/eiser in reconventie] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser in conventie/verweerder in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.8.

veroordeelt [eiser in conventie/verweerder in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de in dit vonnis genoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.9.

verklaart dit vonnis wat betreft de uitgesproken veroordelingen (de beslissingen onder 5. 2 , 5.3, 5. 4 , 5.5, 5.7 en 5.8) uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren, mr. A. de Boer en mr. A.A.M. Janssen en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.

Voetnoten

1. Voor de zitting van 2 september 2025 worden geen punten gerekend, nu de rechtbank niet heeft beslist op een verzoek om uitstel voor die zitting.

2. Ook hier zijn geen punten gerekend voor de zitting van 2 september 2025.

3. Ook hier zijn geen punten gerekend voor de zitting van 2 september 2025