Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11903380 \ CV EXPL 25-7342
Vonnis van 28 mei 2026
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. A.M.C. Machielse,
tegen
ASR DUTCH CORE RESIDENTIAL CUSTODIAN B.V.,
gevestigd in Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: ASR,
gemachtigde: mr. D. Pranjic.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 15 bijlagen,
- de conclusie van antwoord met 7 bijlagen,
- de conclusie van antwoord met 7 bijlagen,
- de akte van ASR met bijlagen 8 t/m 11,
- de akte van [eiseres] met bijlagen 16 t/m 18,
- de akte van [eiseres] met bijlage 19.
1.2.
Op 31 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling in de zaak plaatsgevonden. Hiervan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Partijen waren op de zitting aanwezig en werden bijgestaan door hun gemachtigde. ASR werd vertegenwoordigd door [A] (accountmanager, hierna te noemen: [A] ). Aan het einde van de zitting is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt vanaf 16 mei 2016 van ASR de woning gelegen aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de ROZ Algemene bepalingen woonruimte van 30 juli 2003 van toepassing verklaard.
2.2.
Sinds een aantal jaar ondervindt [eiseres] vochtproblematiek in het gehuurde. Op 12 februari 2023 is de hal van de benedenverdieping van het gehuurde onder water gelopen. In de weken hierna loopt de hal meermaals onder water. [eiseres] heeft hiervan melding gemaakt.
2.3.
[eiseres] verzoekt ASR op 5 mei 2023 om een huurvermindering, omdat de wateroverlast nog niet is opgelost. [eiseres] constateert bovendien dat haar laminaatvloer kromtrekt en dat de stootbanden van haar keuken waterschade hebben.
2.4.
Op 28 maart 2024 vindt een onderzoek in de kruipruimte plaats door JCS. ASR concludeert uit de bevindingen van JCS dat geen sprake zou zijn van vochtproblematiek in het gehuurde. [eiseres] kan zich niet met deze conclusie verenigen.
2.5.
Op 8 mei 2024 deelt ASR aan [eiseres] mede dat evenmin sprake zou zijn van een probleem aan de mechanische installatie, maar dat [B] contact zal opnemen voor nader onderzoek.
2.6.
Op 30 mei 2024 heeft [B] een camera-inspectie uitgevoerd aan de riolering. In het rapport staat vermeld dat de riolering het jaar daarvoor op gemeentegrond was verzakt, dat de gemeente een leiding heeft vervangen. [B] heeft in het rapport geconstateerd dat de riolering in orde was en dat er geen lekkages zijn waargenomen.
2.7.
In september 2024 meldt [eiseres] bij ASR dat nog niet alle problemen betreffende de vochtproblematiek verholpen zijn. Ook verzoekt zij om compensatie voor de eerder door haar ervaren wateroverlast.
2.8.
Op 30 september 2024 wordt de mechanische ventilatie vervangen. Het vochtpercentage in de woning blijft nagenoeg gelijk.
2.9.
[eiseres] dient op 28 december 2024 reparatieverzoeken bij ASR in. Ook vermeldt zij dat zij en haar kinderen vanwege de aanhoudende problematiek gezondheidsproblemen ervaren.
2.10.
De gemachtigde van [eiseres] heeft ASR bij brief van 8 januari 2025 gesommeerd om de door [eiseres] ervaren problemen te verhelpen en heeft bovendien aanspraak gemaakt op huurkorting en vergoeding van schade die [eiseres] zou hebben geleden. ASR heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie, maar heeft wel toegezegd dat zij opnieuw een onderzoek in het gehuurde zal laten uitvoeren.
2.11.
Op 20 maart 2025 heeft [A] (accountmanager), vergezeld door BAM, de kruipruimte van het gehuurde geïnspecteerd. Aan [eiseres] is toegezegd dat er binnen twee weken melders zouden worden geplaatst voor het meten van de temperatuur, vocht en CO2. Dit is niet gebeurd.
2.12.
Op 3 juni 2025 vindt een lekdetectie plaats in het gehuurde. Vervolgens vindt op 3 juli 2025 een bouwkundig onderzoek plaats door Trition.
2.13.
ASR geeft [eiseres] op 29 juli 2025 een terugkoppeling van het onderzoek. ASR deelt mede dat er door Trition geen technische gebreken, lekkages of luchtlekkageproblemen zijn waargenomen. Ook de vochtwaarden zouden binnen de toegestane normen zijn.
2.14.
[eiseres] kan zich niet verenigen met de conclusies van ASR.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat in het gehuurde sprake is van een gebrek/gebreken en vordert dat ASR veroordeeld wordt tot herstel van het gebrek/de gebreken op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [eiseres] te bepalen dat de huurprijs vanaf zes maanden vóór dagvaarding tot het moment dat het gebrek is opgeheven te verminderen met 100%. Ook maakt [eiseres] aanspraak op een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag. In het gehuurde is sprake van een te hoog vochtpercentage. In de kruipruimte is sprake van een luchtvochtigheid van boven de 90% en in de leefruimtes is sprake van een vochtpercentage van boven de 60-70%. Ook ervaart [eiseres] koudebruggen en te lage temperaturen in het gehuurde. Dit zijn gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro, zodat ASR als verhuurder verplicht is om deze te verhelpen. Omdat de gebreken tot vermindering van haar huurgenot leiden, maakt [eiseres] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro aanspraak op vermindering van de huurprijs.
3.3.
ASR heeft betwist dat in het gehuurde gebreken zouden zijn. Zij heeft aangevoerd dat zij steeds adequaat op de klachten van [eiseres] heeft gereageerd door diverse onderzoeken te laten uitvoeren, maar dat van een gebrek niet gebleken is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vooraf
4.1.
Desgevraagd heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling nader gespecificeerd van welke gebreken zij herstel vordert, te weten vochtproblematiek, koude bruggen en een lage temperatuur in het gehuurde. Ter zitting heeft [eiseres] echter eveneens verklaard dat het vochtprobleem inmiddels verholpen is. Voor zover de vordering tot herstel op dit probleem ziet, zal de vordering daarom worden afgewezen, omdat [eiseres] bij toewijzing daarvan niet langer een belang heeft. Op de overige gestelde gebreken zal de kantonrechter bij zijn beoordeling nader ingaan.
Wettelijk kader
4.2.
Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Als sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel verplicht dit probleem op verzoek van de huurder te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn. [1]
4.3.
Een huurder kan naast herstel verder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, als het gebrek tot een substantiële vermindering van het huurgenot leidt. Deze vermindering kan worden gevorderd vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld, of vanaf de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. [2]
4.4.
Tot slot is een verhuurder verplicht om de schade die door een gebrek is veroorzaakt aan de huurder te vergoeden, los van zijn verplichting tot herstel en het recht van de huurder op huurvermindering. Deze verplichting tot schadevergoeding geldt als het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, of als het gebrek bij aanvang aanwezig was en de verhuurder het kende of behoorde te kennen, of aan de huurder heeft medegedeeld dat het gehuurde het gebrek niet had. [3]
Is sprake (geweest) van een gebrek?
4.5.
Allereerst zal beoordeeld moeten worden of sprake is (geweest) van één of meerdere gebreken in het gehuurde. [eiseres] heeft gesteld dat sprake is geweest van vochtproblematiek en dat zij nog altijd koudebruggen en een te lage temperatuur in het gehuurde ervaart.
i.
Vochtproblematiek
Vochtproblematiek
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat ten aanzien van de eerder door [eiseres] ervaren vochtproblematiek onvoldoende is komen vast te staan dat er zodanig grote afwijkingen waren in het luchtvochtigheidspercentage, dat dit als gebrek kon worden gekwalificeerd. Het is aan [eiseres] als partij die zich op het rechtsgevolg beroept, om te stellen en voldoende te onderbouwen dat sprake is van een gebrek. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een gebrek foto’s overgelegd van vochtmetingen die zij in het gehuurde heeft verricht. Door ASR is echter voldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek. Zo heeft ASR een vijftal onderzoeksrapporten overgelegd, waarin geen steun wordt gevonden voor de door [eiseres] gestelde problemen.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] haar stelling dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, gelet op de gemotiveerde betwisting van ASR, onvoldoende heeft onderbouwd. De overgelegde foto’s van vochtmetingen die zijzelf heeft verricht, wegen onvoldoende op tegen de gemotiveerde onderzoeksrapporten die door ASR in het geding zijn gebracht. Ter zitting heeft [eiseres] betoogt dat uit de onderzoeksrapporten juist zou blijken dat sprake is van een vochtprobleem, maar de kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. Zo volgt uit het rapport van Trition weliswaar dat sprake is van luchtlekkages in de begane grondvloer waardoor vochtige lucht vanuit de kruipruimte naar de woonruimte stroomt en is geconstateerd dat sprake is van een verhoogd vochtgehalte in de kruipruimte, maar dit rechtvaardigt niet zonder meer de conclusie dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Dat JCS in haar rapport aan de onderzijde van de vloer druppels heeft geconstateerd, maakt het voorgaande niet anders. Zo heeft ASR aangevoerd dat een vochtige kruipruimte normaal is bij een woning van dit type en bouwjaar. [eiseres] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Niet vast is komen te staan is dat de schimmelvorming in de badkamer het gevolg is van het vocht in de kruipruimte. In haar rapport heeft JCS weliswaar enige schimmel waargenomen op het plafond op de badkamer, maar dit wordt als vermoedelijk ventilatieprobleem gezien. De ventilatie in de keuken en badkamer voldoet volgens het rapport van Trition aan het daarvoor geldende bouwbesluit, zodat dit evenmin als gebrek kan kwalificeren. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld voor het tegendeel. Dat volgens [eiseres] meerdere huurders vocht- en schimmelproblematiek ervaren, kan evenmin tot de conclusie leiden dat in het gehuurde dus sprake is van een gebrek. Door ASR is ter zitting aangevoerd dat de klachten die zij ontvangt niet structureel meer zijn dan gebruikelijk, dat een woning uit 1985 nu eenmaal minder goed is geïsoleerd dan een nieuwbouwwoning, dat zij daarom een verduurzaamheidsproject heeft geïnitieerd, maar dat dit nog niet betekent dat sprake is van een gebrek als zich enig vocht in de woning bevindt. Niet in geschil is dat een relatieve luchtvochtigheid tussen de 40% en 60% als behaaglijk wordt gezien. Dit betekent echter niet dat [eiseres] van ASR mocht verwachten dat de luchtvochtigheid zich continu binnen die bandbreedte bevindt. Dat structureel sprake zou zijn van een ontoelaatbare marge, is door [eiseres] onvoldoende onderbouwd.
ii.
Koudebruggen
Koudebruggen
4.8.
Ter zitting heeft [eiseres] verder gesteld dat sprake is van koudebruggen. Volgens [eiseres] is sprake van een gebrek, dat voor herstel in aanmerking komt en een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Door ASR is echter gemotiveerd betwist dat de enkele aanwezigheid van koudebruggen een gebrek zou opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende omstandigheden heeft gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat sprake is van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
iii.
Lage temperaturen
Lage temperaturen
4.9.
Tot slot heeft [eiseres] ter zitting gesteld dat binnen het gehuurde sprake is van lage temperaturen. Zo zou de temperatuur in de keuken en de woonkamer 17,5℃ zijn, in het toilet vaak onder de 15℃ en in de kerstperiode zelfs onder de 9℃. Door ASR zijn de klachten van [eiseres] betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] haar stelling dat sprake is van een gebrek gelet op deze betwisting onvoldoende heeft onderbouwd. Ook als in rechte vast zou komen te staan dat [eiseres] met Kerst in de kou heeft gezeten, zoals zij heeft gesteld, geldt dat dit weliswaar een vervelende situatie voor haar moet zijn geweest, maar dat dit niet zonder meer als gebrek kwalificeert. Zo heeft [eiseres] bijvoorbeeld geen metingen overgelegd, waaruit blijkt dat de temperatuur ook structureel onder een aanvaardbaar niveau ligt.
Tussenconclusie
4.10.
Gelet op het voorgaande is onvoldoende vast komen te staan dat sprake is (geweest) van een gebrek aan het gehuurde. De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht en herstelvordering zullen daarom worden afgewezen. Bovendien ontbreekt daardoor een grondslag voor huurprijsvermindering, zodat ook die vorderingen voor afwijzing gereed liggen.
4.11.
Hoewel de vorderingen van [eiseres] integraal worden afgewezen, heeft ASR ter zitting toegezegd dat zij bereid is om de badkamer van het gehuurde te behandelen met schimmelwerende middelen. Aan deze toezegging mag [eiseres] ASR houden.
Proceskostenveroordeling
4.12.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ASR worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2026.