Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1975
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
([naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 20 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 555.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1989. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 127 m², twee aanbouwen van 21 m² respectievelijk 24 m², een dakopbouw van 11 m² en een vrijstaande berging van 10 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 276 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van (afgerond) € 597.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser heeft geen argumenten aangevoerd tegen de onderbouwing van de heffingsambtenaar. Wel bepleit eiser een lagere waarde van € 508.000. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. In de waardematrix zijn de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de aldaar benoemde waarderelevante verschillen.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft een tweede waardematrix opgesteld waarin hij zijn eigen vergelijkingsobjecten (genoemd in overweging 3.1.) en de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten (genoemd in overweging 3.2.) heeft opgenomen. Rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de zeven vergelijkingsobjecten concludeert de heffingsambtenaar tot een getaxeerde waarde van (afgerond) € 569.000. De heffingsambtenaar is bij deze waardering deels van andere uitgangspunten uitgegaan dan eiser. Bij het vergelijkingsobject [adres] hanteert de heffingsambtenaar (in verband met de indexering van het verkoopcijfer) anders dan eiser de verkoopdatum en niet de transactiedatum. Verder maakt de heffingsambtenaar in tegenstelling tot eiser een onderscheid in de hoofdbouw en aanbouwen van (de woning en) de vergelijkingsobjecten. Tot slot hanteert de heffingsambtenaar bij de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (KOUDV) van de objecten alleen hele getallen en niet – zoals eiser – ook halve getallen. Eiser heeft geen argumenten aangevoerd tegen de tweede waardematrix van de heffingsambtenaar en de rechtbank kan deze onderbouwing volgen.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.