ECLI:NL:RBOBR:2026:1873 - Rechtbank Oost-Brabant - Geen schending afspraken door plaatsing balkonvensters in...

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/413607 / HA ZA 25 -187

Vonnis van 25 maart 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,

allen wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

afzonderlijk te noemen: [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] ,

[eiser 1] en [eiser 2] worden hierna gezamenlijk genoemd: [eisers 1 en 2] ,

advocaat: mr. G.J.M. Philipsen,

tegen

[gedaagde] B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudend in [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. E. Beele.

1.Kern van de zaak

1.1.

Het gaat in deze zaak over de vraag of [gedaagde] met de plaatsing van balkonvensters de tussen partijen gemaakte afspraken heeft geschonden en als gevolg hiervan een boete of schadevergoeding aan [eisers] moet betalen.

1.2.

De rechtbank zal beslissen dat [gedaagde] de tussen partijen gemaakte afspraken niet heeft geschonden door balkonvensters te plaatsen. Ook hebben [eisers] onvoldoende gesteld dat sprake is (geweest) van een situatie die afbreuk doet aan hun privacy. Daarom zullen de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mr. Philipsen heeft spreekaantekeningen voorgedragen tijdens de zitting. De spreekaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.

2.2.

Voorafgaande aan de zitting heeft de rechtbank de volgende stukken ontvangen:

- een akte met nadere producties 5 en 6 van de zijde van [eisers]

Ook deze stukken zijn toegevoegd aan het procesdossier.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] heeft het pand aan [adres 1] in [plaats] ontwikkeld en verbouwd tot appartementsgebouw met 8 appartementen op de begane grond en 8 appartementen op de eerste verdieping (hierna te noemen: het pand). Op beide verdiepingen bevinden zich vier appartementen aan de voorzijde en vier aan de achterzijde.

3.2.

De [eisers 1 en 2] woont aan de [adres 2] in [plaats] . [eiser 3] woont (met partner) aan de [adres 3] in [plaats] . De woningen van [eisers] zijn met de achterzijden en achtertuinen gelegen aan de achterkant van het pand.

3.3.

Bij brief van 7 februari 2023 heeft [gedaagde] , voor zover hier relevant, het volgende aan [eiser 3] geschreven:

“[…] Naar aanleiding van de door u en uw buren uit de [straat 1] geuite bezwaren op de verkregen omgevingsvergunning voor ons plan aan de [straat 2] in [plaats] en in vervolg op uw mail van 3 februari 2023 13.25 uur, bevestigen wij u hierbij de gemaakte afspraken omtrent het plan ‘ [naam plan] ’ 16 appartementen aan de [adres 1] te [plaats] .

1.
Inrichting achtergevel conform aangepaste tekening die wij op 18-01-2023 hebben verstrekt en waarop het aantal dakramen aan achterzijde van het pand zijn beperkt. (Zie bijlage wijziging dakramen).

[…]

3.
In de notariële splitsings- en leveringsakte wordt de kwalitatieve verplichting opgenomen dat het voor de verkrijgers van de appartementen op de 1e verdieping aan de achterzijde niet is toegestaan om het appartement bouwkundig aan te passen door vergroting van bestaande dakramen, plaatsing van extra dakramen/dakvensters, dakkapellen, of soortgelijke constructies die een afbreuk doen aan de privacy van de aangrenzende percelen gelegen aan de [straat 1] [nummers] in [plaats] .

[…]

6.
Bij het niet nakomen van de opname van deze kwalitatieve verplichting in notariële splitsings- en leveringsakte en verkoopovereenkomsten, nemen we een boetebeding op van € 15.000,- per aangrenzend perceel ( [straat 1] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [adres 3] , [nummer 4] , [adres 2] , [nummer 5] , [nummer 6] en [nummer 7] ). Eigenaren van genoemde percelen zijn hierbij schuldeisers en de boete komt toe aan deze eigenaren. Dit betekent dat als [gedaagde] B.V. deze afspraak niet nakomt, zij aan de eigenaren van genoemde percelen een boete moet betalen van € 15.000,-. In totaal dus een maximaal boetebedrag van groot e 135.000,-.

7.
Ook wordt er in de notariële splitsings- en leveringsakte en verkoopovereenkomsten van deze vier appartementen een boetebeding opgenomen voor de verkrijgers van deze appartementen. Bij het niet nakomen van deze kwalitatieve verplichting nemen we een boetebeding op van € 100,- per dag dat er niet meer aan de kwalitatieve verplichtingen wordt voldaan met een maximum van € 15.000,- per aangrenzend perceel. Ook hierbij zijn de aangrenzende percelen [straat 1] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [adres 3] , [nummer 4] , [adres 2] , [nummer 5] , [nummer 6] en [nummer 7] . Eigenaren van genoemde percelen zijn hierbij schuldeisers en de boete komt toe aan deze eigenaren. Dit betekent dat als de verkrijger van het appartement toch overgaat tot aanpassing van het appartement waarbij de kwalitatieve verplichtingen niet worden nagekomen en dus afbreuk wordt gedaan aan de privacy van de eigenaren van genoemde percelen in de [straat 1] , de eigenaar van het betreffende appartement aan de eigenaren van genoemde percelen een boete moet betalen van € 100,- per dag met een maximum van € 15.000,- per aangrenzend perceel. In totaal dus een maximaal boetebedrag van groot e 135.000,-. […]”

Als bijlage bij deze brief zijn, voor zover hier van belang, de volgende afbeeldingen gevoegd, waarop de in de brief bedoelde wijzigingen zijn weergegeven:

3.4.

Omstreeks 1 mei 2024 hebben [eisers] opgemerkt dat door [gedaagde] balkonvensters werden geplaatst in de achtergevel van de appartementen. Daarover heeft [eiser 3] telefonisch contact opgenomen met [gedaagde] (ing. [A] ). [eiser 3] heeft toen namens betrokkenen kenbaar gemaakt dat dit volgens hen in strijd is met de gemaakte afspraken.

3.4.1.

De situatie is, bezien vanuit de balkonvensters van de bovengelegen appartementen in het pand, als volgt:

Foto 1: productie 6 bij antwoord. Foto 2: productie 4 bij antwoord, eerste foto.

Foto 3 en 4: productie 4 bij antwoord, tweede en derde foto.

3.4.2.

De percelen van [eisers] aan de [straat 1] (met perceelnummers [adres 3] en [adres 2] ) zijn gelegen aan de achterzijde van het pand:

3.5.

Op 7 mei 2024 heeft [gedaagde] (samengevat) aan [eiser 3] kenbaar gemaakt dat het gestelde verschil tussen dakramen en dakvensters niet wordt begrepen en dat de achtergevel volledig in overeenstemming is met de tekening van 18 januari 2023 (zie hiervoor in rov. 3.3). Daarbij heeft [gedaagde] benoemd dat de afspraken zien op de inrichting van het achtervlak en het aantal dakramen, maar dat geen afspraken zijn gemaakt over de vraag of de ramen en/of vensters al dan niet geopend kunnen worden.

3.6.

Op 21 mei 2024 hebben [eisers] [gedaagde] verzocht opnieuw met elkaar in gesprek te gaan. In reactie op dit verzoek heeft [gedaagde] verwezen naar haar brief van 7 mei 2024 en aangegeven een nader gesprek (in samenspraak met de gemeente) niet noodzakelijk te vinden.

3.7.

Ook daarna hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen en [eisers] hebben op 27 november 2024 aanspraak gemaakt op de (in de brief van 7 februari 2023) vermelde contractuele boetebedragen.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen - samengevat – het volgende:

1. voor recht te verklaren dat [gedaagde] met de plaatsing van de balkonvensters de afspraken van partijen heeft geschonden die zijn vastgelegd in de brief van [gedaagde] van 7 februari 2023,

2.
primair:

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 30.000,00 aan de [eisers 1 en 2] , en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 30.000,00 aan [eiser 3] ,

subsidiair:

[gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de schade aan de zijde van [eisers] , een en ander nader op te maken bij staat,

3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.

[eisers] vordert dat deze veroordelingen zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

[eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken balkonvensters heeft geplaatst in twee appartementen aan de achterzijde van het pand (op de bovenverdieping). Zij vorderen daarom primair een boete van [gedaagde] op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken, en subsidiair (gevolg)schade. Volgens [gedaagde] moeten de vorderingen worden afgewezen, omdat het voor de gemaakte afspraken niet uitmaakt of sprake is van dakvensters of balkonvensters.

[gedaagde] mocht balkonvensters plaatsen

5.2.

Vooropgesteld wordt dat in de punten 1, 3 en 6 van de afspraken (zie hiervoor in rov. 3.3) - of elders in de brief van 7 februari 2023 - niet is opgenomen dat [eisers] een boete van [gedaagde] kunnen vorderen wanneer de inrichting van de achtergevel niet overeenkomstig de aangepaste tekening van 18 januari 2023 plaatsvindt. Het uitgangspunt is daarom dat [eisers] geen contractuele boete van [gedaagde] kunnen vorderen wanneer de afspraken in punt 1 niet worden nagekomen. Dat zou anders kunnen zijn wanneer [eisers] kunnen worden gevolgd in de door hen voorgestane uitleg van de overeenkomst, welke uitleg volgens [eisers] volgt uit de bedoeling van partijen. Die uitleg houdt, naar de rechtbank begrijpt, in dat het ervoor moet worden gehouden dat [gedaagde] niet kan voldoen aan haar verbintenis om de kwalitatieve verplichting door te leggen (punt 6 van de afspraken), als [gedaagde] de afspraken in punt 1 heeft geschonden (door het plaatsen van balkonvensters door [gedaagde] ). Deze situatie doet zich hier volgens [eisers] . voor en moet volgens hen worden gelijkgesteld aan de situatie dat [gedaagde] de kwalitatieve verplichting heeft geschonden, zodat [gedaagde] een boete moet betalen op grond van punt 6 van de afspraken.

5.3.

De vraag die eerst beantwoord moet worden is daarom of de verplichting die op [gedaagde] rust om de kwalitatieve verplichting door te leggen aan de appartementseigenaren zo ruim moet worden uitgelegd als [eisers] stellen. Voor het antwoord op deze vraag is eerst van belang hoe de verplichtingen van [gedaagde] moeten worden uitgelegd.

5.4.

Bij de uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken is relevant of een onderscheid moet worden gemaakt tussen een dakraam en een balkonvenster. Bij de uitleg van een overeenkomst gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex norm).

5.5.

De rechtbank volgt [eisers] niet in hun uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken (zowel niet wat betreft het onderscheid dat zij maken tussen een dakraam en een balkonvenster als de uitleg die zij geven aan de boetebepaling). De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel.

5.6.

Voorafgaande aan het vastleggen van de afspraken hebben partijen op 22 december 2022 en op 23 januari 2023 met elkaar gesproken. Niet in geschil is dat de privacy van [eisers] is tijdens deze gesprekken aan de orde is geweest. Tijdens de zitting is gebleken dat op dat moment expliciet is gesproken over het aanpassen/het verkleinen van een balkon aan één van de zijdes aan de achterkant van het pand. Door deze aanpassing werd voorkomen dat bewoners daar met stoel en tafel zouden kunnen zitten. Daarnaast zijn partijen het erover eens dat tijdens deze gesprekken het aantal gevelopeningen waar dakramen in zouden komen zijn teruggebracht van tien naar zes. Dit heeft uitdrukking gekregen in de wijzigingen zoals hiervoor weergegeven in de afbeelding onder rov. 3.3 (behorend bij de bijlage bij de brief van 7 februari 2023).

5.7.

[eisers] stellen dat zij er tijdens deze besprekingen vanuit gingen dat de bestaande dakramen zouden blijven zitten en dat het ongeveer conform de tekening van 18 januari 2023 zou worden. Volgens [gedaagde] is echter niet specifiek gesproken over het soort of type ramen, maar is alleen (de vermindering van) het aantal gevelopeningen besproken. Dat [eisers] ervan uit gingen dat het om (draai-/kiep)dakramen zou gaan, is onvoldoende om te kunnen vaststellen dat daarover ook daadwerkelijk is gesproken op dat moment. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat tijdens de gesprekken het soort of type dakramen/dakvensters niet aan de orde is gekomen, althans dat partijen hierover geen concrete afspraken hebben gemaakt.

5.8.

Of en in hoeverre [gedaagde] tijdens deze gesprekken de indruk of verwachting heeft gewekt dat met de term ‘dakramen’ (de gebruikte term in punt 1) of ‘dakvensters’ (de gebruikte in punt 3) geen balkonvensters zouden worden bedoeld, heeft [eisers] niet gesteld. Die indruk of gerechtvaardigde verwachting kan ook niet worden afgeleid uit de (bij de afspraken gevoegde) tekening van 18 januari 2023 of uit de tekst van de gemaakte afspraken. Het gaat namelijk niet om detailtekeningen, maar om een globale weergave van de plannen waarop de aanpassing van het balkon en de vermindering van het aantal gevelopeningen te zien is. De exacte vorm, de afmetingen en/of het soort/type dakraam of dakvenster zijn niet expliciet benoemd in deze tekening. Zou slechts zijn beoogd draai-/kiepdakramen toe te passen, dan had het voor de hand gelegen de woorden ‘draai-/kiep-’ toe te voegen in de gemaakte afspraken of anderszins tot uitdrukking te brengen dat, en welke type dakraam of -venster zou worden toegepast. Dat is niet gebeurd.

5.9.

Ook kan die indruk of gerechtvaardigde verwachting niet worden begrepen uit de processtukken die gaan over de eerder gevoerde omgevingsdialoog (waarbij is gesproken over een andere indeling van het pand, omdat [eisers] een voorkeur had voor minder appartementen aan de achterzijde, althans appartementen met slaapvertrekken op de eerste verdieping). [eisers] hebben tijdens de omgevingsdialoog weliswaar bezwaren geuit, onder meer tegen ontwikkelingen waarbij er inpandige ‘buitenruimte’ werd gecreëerd middels zogenaamde andere ‘dakoplossingen’ (zie de e-mail van 7 maart 2022, bijlage 5 bij productie 1 bij conclusie van antwoord), maar niet is gebleken dat zij die specifieke bezwaren hebben herhaald (in de aanloop naar, of) op het moment dat de afspraken op 7 februari 2023 werden gemaakt, op welk moment bovendien inmiddels een andere indeling van de appartementen was gemaakt dan aan de orde was bij het omgevingsdialoog. [eisers] wist immers dat [gedaagde] zich op het standpunt stelde dat er volgens haar – wat betreft privacy – wel een verschil bestaat tussen inpandige ‘buitenruimte’ en ‘balkons die aan het gebouw worden gehangen’, en dat zij ook bereid was mee te denken over het aanplanten van extra groen. Het lag daarom op hun weg om eventuele onduidelijkheden of verwachtingen die zij hadden over het soort dakramen/-vensters aan de orde te stellen en desgewenst expliciet vast te laten leggen in afspraken tussen partijen.

5.10.

De conclusie is dat partijen niet zijn overeengekomen dat [gedaagde] geen balkonvensters mocht plaatsen aan de achterzijde van het pand. Ook mochten [eisers] er in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat dergelijke balkonvensters niet zouden worden geplaatst. Het uitgangspunt is daarom dat het [gedaagde] vrij stond zelf te kiezen welk type dakraam/dakvenster zij zou plaatsen aan de achterzijde van het pand, zolang (bij de realisatie van het overeengekomen
aantaldakramen) geen sprake was van (1) bouwkundige aanpassingen, in die zin dat sprake is van vergroting van bestaande dakramen, plaatsing van extra dakramen/dakvensters, dakkapellen, of soortgelijke constructies, (2) die een afbreuk doen aan de privacy van [eisers]

Onvoldoende gesteld dat afbreuk wordt gedaan aan privacy

5.11.

Uit de in punt 3 gekozen bewoordingen volgt dat – zou het plaatsen van balkonvensters al kunnen worden beschouwd als een bouwkundige aanpassing – het moet gaan om een schending die afbreuk doet aan de privacy van [eisers] Wat precies kwalificeert als een (onaanvaardbare of op zijn minst voldoende) afbreuk aan hun privacy, is in de overeenkomst niet nader omschreven. De afspraak zoals verwoord in punt 3 gaat naar het oordeel van de rechtbank in elk geval niet zover dat is gegarandeerd dat iedere inkijk vanuit het pand afwezig zou zijn.

5.12.

Dat en in welke mate de twee geplaatste balkonvensters in dit geval meer afbreuk doen aan de privacy van [eisers] dan de door hen in termen van privacy wel geoorloofd geachte draai-/kiepdakramen of -dakvensters, hebben [eisers] onvoldoende gesteld en verder ook niet onderbouwd. [eisers] hebben gewezen naar afbeeldingen en beschrijvingen van balkonvensters op de website van Velux, maar daarmee kan de specifieke situatie ter plekke niet worden geduid. Evenmin kan met verwijzing naar die afbeeldingen en beschrijving een beoordeling van de privacy van [eisers] worden gemaakt.

5.13.

Uit de door [gedaagde] in de procedure gebrachte foto’s (zie rov. 3.4.1) – in samenhang met de tijdens de zitting door [gedaagde] in de procedure ingebrachte perceeltekening (zie ook rov. 3.4.2) – blijkt ook niet op welk deel van de achtertuinen van [eisers] precies wordt uitgekeken vanuit de balkonvensters en in hoeverre dat anders zou zijn dan in het geval van een (opengekiept) dakraam. Het enkele feit dat uit een balkonvensters zou kunnen worden ‘gehangen’, betekent nog niet dat sprake is van een andere situatie dan wanneer vanuit een (opengekiept) dakraam naar buiten wordt gekeken. [eiser 3] heeft tijdens de zitting toegelicht dat door de lagere situering van de balkonvensters in het dakvlak naar binnen kan worden gekeken in zijn woning, terwijl dat met een (draai-/kiep)dakraam niet had gekund. Op de foto’s is echter niet zichtbaar (ook niet op de foto waarop het balkonvenster is opengeklapt) dat vanuit de balkonvensters direct wordt uitgekeken op bijvoorbeeld een in één van de tuinen gesitueerde zithoek. Ook kan daaruit niet worden afgeleid dat direct in de achtergelegen woning(en) wordt gekeken. Evenmin blijkt uit deze foto’s dat bijvoorbeeld een zitje of zithoek is (of kan worden) gerealiseerd in of direct voor de balkonvensters, met als gevolg dat op die plaats vaker naar buiten gekeken zal worden.

5.14.

Uit het door [gedaagde] gemaakte vergelijk tussen de oude en de nieuwe situatie (producties 5 en 6 bij conclusie van antwoord), blijkt bovendien dat de situaties niet (meer) geheel vergelijkbaar zijn door de aanwezigheid van (in de huidige situatie) meer bebouwing en bomen. Ook op de hiervoor al genoemde foto’s is te zien dat het uitzicht op hun tuinen vanuit het pand deels wordt geblokkeerd door enkele bomen. Het lag daarom op de weg van [eisers] om de privacy schending die volgens hen bestaat, nader te duiden en concreet te onderbouwen. Dat heeft zij echter niet gedaan. Dat ‘[i]
n zijn algemeenheid is te stellen dat meer inkijk in[een]
achtertuin een waardevermindering oplevert’(zie het e-mailbericht van 12 januari 2026, aangehecht aan de spreekaantekeningen van mr. Philipsen), betekent tot slot ook niet dat daarmee vaststaat dat (en in hoeverre) in de huidige situatie daadwerkelijk afbreuk wordt gedaan aan hun privacy.

5.15.

Omdat [eisers] onvoldoende hebben gesteld dat sprake is van meer inkijk in hun achtertuinen op een wijze die afbreuk doet aan hun privacy, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

Conclusie

5.16.

Dit leidt ertoe dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.

[gedaagde] heeft – gelet op de uitleg die moet worden gegeven aan de tussen partijen gemaakte afspraken – met het plaatsen van de balkonvensters die afspraken niet geschonden, zodat geen grond bestaat voor toewijzing van de primair gevorderde contractuele boete of de gevorderde verklaring voor recht.
Ook de subsidiair gevorderde (gevolg)schade (met verwijzing naar de schadestaatprocedure) is niet toewijsbaar, omdat [gedaagde] – met verwijzing naar diezelfde uitleg van de afspraken – niet tekortgeschoten is in de nakoming daarvan.

Proceskosten

5.17.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.764,00

5.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.19.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

6.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Vieira en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.