Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 9942239
Rolnummer : 22-3712
Uitspraak : 13 februari 2025
in de zaak van:
[eiseres ] B.V.,
gevestigd in [plaats] , gemeente [gemeente] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: voorheen mr. E.E.V. Sweebe,
nu mr. N.J.P. Vanaken,
t e g e n
1.Velvet Interevents B.V.,
gevestigd in Den Haag,
gedaagde in conventie,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,
2)
Sky Garden B.V.,
Sky Garden B.V.,
gevestigd in Eindhoven,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar.
Partijen zullen hierna worden genoemd: “ [eiseres ] ”, “Velvet” en “Sky Garden”. Waar nodig zullen gedaagden gezamenlijk worden aangeduid als “Sky Garden c.s.”.
1.De procedure
1.1.
Dit blijkt uit het volgende:
- het tussenvonnis van 15 augustus 2024
- de akte met producties 36 tot en met 41 van Sky Garden
- het proces-verbaal getuigenverhoor op 24 september 2024
- de beslissing dat de conclusie na enquête van Sky Garden is geweigerd
- de akte wijziging eis van Sky Garden en
- de conclusie na enquête tevens antwoordakte wijziging van eis.
Daarna is een datum voor uitspraak bepaald.
2.De verdere beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie
2.1.
Bij voormeld tussenvonnis is Sky Garden in de gelegenheid gesteld te bewijzen: de gestelde toezegging door mevrouw [A] tijdens een gesprek in een hotel in Eindhoven van verkoop van het pand op het moment dat Sky Garden dit zou willen, tegen een bij taxatie vast te stellen prijs en waarbij een huurachterstand daaraan niet in de weg zou staan.
2.2.
De volgende getuigen zijn op het getuigenverhoor verschenen en gehoord:
- [B]
- [C]
- [D]
- [E]
- [F]
- [G]
2.3.
bewijsopdracht
2.3.1.
De kantonrechter acht Sky Garden niet geslaagd in het verlangde bewijs. Uit de verklaringen is wel af te leiden dat Sky Garden pas wilde investeren in herstel als de koop van het pand mogelijk was maar het moment van de inroeping daarvan noch de hoogte van de koopprijs is vastgesteld. Ook is niet een verplichting van de kant van [eiseres ] op dat punt vast te stellen.
Wanneer verkoop?
2.3.2.
In de cruciale c.q. bepalende bijeenkomst in Holiday Inn is gesproken over de mogelijkheid tot koop en de kosten van investering en de huurachterstand. De getuige [C] heeft daarover verklaard:
“
Ze vond het goed dat ik aan het eind van de rit het pand kon kopen. Ik had aangegeven dat ik zeker
Ze vond het goed dat ik aan het eind van de rit het pand kon kopen. Ik had aangegeven dat ik zeker
wilde weten of ik kon gaan investeren omdat ik anders zou stoppen. Het gesprek dat ik
bedoel was begin december 2019 in het Holiday Inn in Eindhoven. Daarbij waren verder
aanwezig: de heer [E] , mevrouw [F] , de heer [D] , [B]
en de heer [H] , de ex-partner van mevrouw [A] . Het moment van
verkoop was heel duidelijk besproken. Mevrouw [A] gaf aan niet de liquiditeiten te
hebben om de gebreken zelf op te pakken. Als het pand klaar zou zijn zou de koop in gang
worden gezet. Dat is die eerste keer besproken omdat is aangegeven wat er nog gedaan
moest worden. Wij zaten midden in de verbouwing.”
2.3.3.
Daarover wordt overwogen dat aangenomen kan worden dat partijen het erover eens waren dat koop aan de orde zou komen maar tot een einde van de rit is een niet vastgesteld tijdstip en daarvan is het ook niet gekomen. Het pand is niet klaar en er is geen exploitatie aangevangen.
Waar de getuige [F] verklaart: “
In het gesprek waarbij we met zijn allen eind 2019 bij elkaar waren is een hoop besproken. Ik zou moeten terugkijken wat dat precies was. We moesten nog veel verbouwen en investeren. En we hebben gevraagd of wij het pand konden kopen als wij daar klaar voor zouden zijn. We moesten immers eerst goed draaien om dat te kunnen doen.”. Daarin komt te meer naar voren dat het vooral ging om de intentie om tot verkoop over te gaan maar dat de verbouwing eerst klaar moest zijn en de exploitatie aangevangen. Beide aspecten zijn in het vervolg ongewis gebleven en zijn niet tot stand gekomen.
In het gesprek waarbij we met zijn allen eind 2019 bij elkaar waren is een hoop besproken. Ik zou moeten terugkijken wat dat precies was. We moesten nog veel verbouwen en investeren. En we hebben gevraagd of wij het pand konden kopen als wij daar klaar voor zouden zijn. We moesten immers eerst goed draaien om dat te kunnen doen.”. Daarin komt te meer naar voren dat het vooral ging om de intentie om tot verkoop over te gaan maar dat de verbouwing eerst klaar moest zijn en de exploitatie aangevangen. Beide aspecten zijn in het vervolg ongewis gebleven en zijn niet tot stand gekomen.
De prijs?
2.3.4.
De getuige [E] heeft ter zake verklaard: “
Wij hebben toen gezegd dat we dat alleen zouden gaan doen als we van haar de bevestiging kregen dat wij op een later te bepalen moment het pand konden kopen. Zij heeft toen daarop gezegd: ja dat kan. Uiteraard is daar later een taxatie op
Wij hebben toen gezegd dat we dat alleen zouden gaan doen als we van haar de bevestiging kregen dat wij op een later te bepalen moment het pand konden kopen. Zij heeft toen daarop gezegd: ja dat kan. Uiteraard is daar later een taxatie op
gekomen.”
2.3.5.
De getuige [F] heeft daarover verklaard:
“Ik laat even in het midden of ook toen gesproken is over een taxatie vast te stellen prijs. Ik heb er nog wel een eigen verslag van en dat zou ik na moeten kijken.”
2.3.6.
De kantonrechter stelt vast aan de hand van de bedoelde mail (productie 21 bij conclusie van antwoord) dat het erop lijkt dat over een taxatie gesproken is maar niet zo heel duidelijk dat het in dat gesprek was. Overigens is het tijdstip van taxatie niet overeenkomstig die verklaring omdat het pand nog niet klaar was.”
Ook gaf zij haar toezeggen onmiddellijk de koop te aanvaarden zodra wij er klaar voor zouden zijn. Wat we op dat moment nog niet meteen waren. Maar omdat mevrouw [A] alles beaamde en toestemming gaf voor alle aanpassingen en verbouwingen waren wij opgelucht en zijn daarna aan de slag gegaan. Vergunningen aanvragen nog meer verbouwen en aanpassen.
Ook gaf zij haar toezeggen onmiddellijk de koop te aanvaarden zodra wij er klaar voor zouden zijn. Wat we op dat moment nog niet meteen waren. Maar omdat mevrouw [A] alles beaamde en toestemming gaf voor alle aanpassingen en verbouwingen waren wij opgelucht en zijn daarna aan de slag gegaan. Vergunningen aanvragen nog meer verbouwen en aanpassen.
De kosten post liepen de spuigaten uit en ondertussen kregen wij geen gehoor meer met mevrouw [A] . Mevrouw [A] had wel nog tijdens het erg gesprek aangegeven dat we een taxateur moesten aanstellen zodra het pand klaar was.
Mij man [E] heeft een beëdigd taxateur gevonden gespecialiseerd in bedrijfspanden taxeren. Hij heeft het pand dan ook getaxeerd. Het taxatierapport is in te zien en te lezen. We hebben alles gedaan wat mevrouw [A] wilde en wat we afgesproken hebben met haar”
Wellicht komt dit overeen met wat haar man hiervoor als getuige heeft verklaard daarover, zij het dat onduidelijkheid bestaat over in welk gesprek dat heeft plaatsgevonden. De intentie tot verkoop kan daaruit worden afgeleid maar niet dat de prijs is vastgesteld dan wel of een taxatie en het gevolg daarvan expliciet is besproken. Er spreekt een zekere vanzelfsprekendheid over een taxatie uit de verklaring van [E] . Die kan van de kant van Sky Garden wel ingezien worden maar het gaat erom of men zich van de kant van [eiseres ] heeft vastgelegd of willen vastleggen. In de samenvatting van wat toen is besproken door deze getuige:”
Op de vraag naar de exacte bewoording zeg ik dat in het eerste gesprek gezegd is dat het pand later zouden kunnen kopen en daarop is ja geantwoord”. Zijn samenvatting over een tweede gesprek (In het tweede gesprek ging het over hetzelfde en was al
Op de vraag naar de exacte bewoording zeg ik dat in het eerste gesprek gezegd is dat het pand later zouden kunnen kopen en daarop is ja geantwoord”. Zijn samenvatting over een tweede gesprek (In het tweede gesprek ging het over hetzelfde en was al
vastgesteld dat we het pand konden kopen en ging het alleen om de kosten van de gebreken.) geeft eerder aan dat de waardevaststelling niet expliciet aan de orde gekomen is.
2.3.7.
[E] verklaart vervolgens: “
U vraagt naar het taxatierapport en afspraken daaromtrent en ik ga dan door naar het tweede gesprek waarbij ik aanwezig was in februari 2020. Het was al duidelijk dat de koop was toegezegd. Het ging er nu om de constructieve gebreken te bezien om richting koop te gaan. De kosten zouden worden vastgesteld. Mr Collart zei dat alle bonnen opgestuurd zouden kunnen worden. Daar zou een taxatierapport op komen om vervolgens het eindbedrag te kunnen vaststellen... Er is een onafhankelijk taxatierapport gekomen dat ook in opdracht van mevrouw [A] is gedaan bij monde van de heer [D] .
U vraagt naar het taxatierapport en afspraken daaromtrent en ik ga dan door naar het tweede gesprek waarbij ik aanwezig was in februari 2020. Het was al duidelijk dat de koop was toegezegd. Het ging er nu om de constructieve gebreken te bezien om richting koop te gaan. De kosten zouden worden vastgesteld. Mr Collart zei dat alle bonnen opgestuurd zouden kunnen worden. Daar zou een taxatierapport op komen om vervolgens het eindbedrag te kunnen vaststellen... Er is een onafhankelijk taxatierapport gekomen dat ook in opdracht van mevrouw [A] is gedaan bij monde van de heer [D] .
U vraagt naar het moment van verkoop en dat was een door ons te bepalen moment dat wij
toen nog niet wisten. Er moest gekeken worden naar de kosten van herstel van de gebreken.”
2.3.8.
Met dit laatste grijpt hij terug op het moment van verkoop en dat ziet hij weer los van opening en exploitatie. Kennelijk ging het ook uit van afwerking van de herstelwerkzaamheden. Als overwogen is dat allemaal uiteindelijk niet aan de orde gekomen.
De heer [D] kan overigens zoals eerder overwogen, in dit opzicht niet gezien worden als vertegenwoordiger van [eiseres ] of mevrouw [A] . Hij heeft in zijn verklaring zijn betrokkenheid als volgt weergegeven: “
Ik ben in mei 2018 naar het pand van [eiseres ] gegaan. Op dat moment ben ik daar voor [eiseres ] zaken gaan behartigen met betrekking tot achterstallig onderhoud. Dat betrof met name het hoofdriool, glazen dak en de vluchtveiligheid van het trappenhuis. Ik heb begrepen dat mevrouw [A] hoofdaandeelhoudster was van de exploitatiemaatschappij. Ik ben in overleg getreden met haar accountant mevrouw [J] . Zij heeft ervoor gezorgd dat mijn declaraties ook betaald zijn.”.
Ik ben in mei 2018 naar het pand van [eiseres ] gegaan. Op dat moment ben ik daar voor [eiseres ] zaken gaan behartigen met betrekking tot achterstallig onderhoud. Dat betrof met name het hoofdriool, glazen dak en de vluchtveiligheid van het trappenhuis. Ik heb begrepen dat mevrouw [A] hoofdaandeelhoudster was van de exploitatiemaatschappij. Ik ben in overleg getreden met haar accountant mevrouw [J] . Zij heeft ervoor gezorgd dat mijn declaraties ook betaald zijn.”.
Taxatie?
2.3.9.
[F] verklaarde: “
Het zou later nog een keer getaxeerd moeten worden. U vraagt mij
Het zou later nog een keer getaxeerd moeten worden. U vraagt mij
of mevrouw [A] dat laatste gezegd heeft. Dat is iets dat in het gezelschap is afgesproken,
het zou tegen de cascowaarden zijn. Zij wilde het verkopen aan ons, dat heeft ze letterlijk zo
gezegd. Er moest nog veel geïnvesteerd worden en het is logisch dat we daarmee zouden
wachten tot duidelijk was of we het konden kopen.”
Als het gaat om de actieve inbreng en instemming van mevrouw [A] is dat daaruit niet af te leiden. Waar gesproken wordt over het gezelschap kan [D] op dat punt niet als vertegenwoordiger beschouwd worden. Hij was immers ingeschakeld met betrekking tot bouwkundige aangelegenheden. Overigens heeft hij het in zijn verklaring als getuige maar ook in de overgelegde geschriften steeds over een voorkeursrecht tot koop.
2.3.10.
[C] heeft het nog gehad over een ander gesprek tussen partijen. :”
Er is nog een gesprek geweest in het Holiday Inn in 2021 waarbij aanwezig waren: [G] , [D] , [B] , [H] , naast mijzelf en mevrouw [A] . Het ging wederom over deze kwestie en over alle gebreken. De kosten liepen maar op. Ik had al een deel op mij genomen en er was veel voor rekening van [A] als verhuurster. Ik had al facturen aangeleverd van wat er gedaan was. Zij had daar om gevraagd. Ik had dat gedaan en wilde al richting koop gaan. Daarvoor zou ik mijn huis in de verkoop doen. Mevrouw [A] was ermee akkoord dat ik een start zou maken met de investering in de koop. Zij wilde wel nog meer zekerheid en ik heb toen aangegeven dat ik een aanbetaling zou willen doen uit de erfenis van mijn oma en mevrouw [A] heeft daar van afgezien. Ik ben zo transparant
Er is nog een gesprek geweest in het Holiday Inn in 2021 waarbij aanwezig waren: [G] , [D] , [B] , [H] , naast mijzelf en mevrouw [A] . Het ging wederom over deze kwestie en over alle gebreken. De kosten liepen maar op. Ik had al een deel op mij genomen en er was veel voor rekening van [A] als verhuurster. Ik had al facturen aangeleverd van wat er gedaan was. Zij had daar om gevraagd. Ik had dat gedaan en wilde al richting koop gaan. Daarvoor zou ik mijn huis in de verkoop doen. Mevrouw [A] was ermee akkoord dat ik een start zou maken met de investering in de koop. Zij wilde wel nog meer zekerheid en ik heb toen aangegeven dat ik een aanbetaling zou willen doen uit de erfenis van mijn oma en mevrouw [A] heeft daar van afgezien. Ik ben zo transparant
mogelijk geweest en heb een taxatie op mijn kosten gedaan. Mevrouw [A] was daarmee
akkoord. Zij wilde wel dat het een erkende taxateur was. Dat heb ik ook zo geregeld. Zij zou
erbij zijn maar ze heeft dat niet gedaan. Ik heb nog aangeboden dat zij een eigen taxateur
zou aanstellen die samen met mijn taxateur tot een bedrag zou komen. Elke keer ging het
heen en weer totdat ik haar had gesproken en dan was het in orde. Zij heeft benadrukt dat ze
het zo snel mogelijk wilde verkopen omdat haar pensioen erin zat en ze niet de zorg van het
pand wilde hebben. Ze had een adviesbureau ingeschakeld, [J] . Die was daarin
betrokken vanaf het begin. Die had de zaken echter niet op orde.”
2.3.11.
Ook hieruit blijkt dat verkoop op zich niet op problemen stuitte maar dat geen akkoord of medewerking aan een taxatie of prijs aan de orde was, laat staan dat taxatie een beslissende uitkomst was voor de verkoop. Verder blijkt hieruit dat [J] degene was die mevrouw [A] met de verkoop begeleidde en dat Sky Garden daarmee bekend was. Overigens betreft het hier een ander gesprek dan waarin met name over de verkoop beslist zou zijn. In dit gesprek is dus later aan de orde gekomen dat de verkoop van het huis een rol zou spelen bij de verkoop. Duidelijk was ook dat voorbereiding op de koop of vooruitlopen laat staan het vastleggen daarop door [A] werd afgewezen.
2.3.12.
[C] heeft in dat verband ook het volgende verklaard.
“
Toen de koop was toegezegd heb ik contact opgenomen met mevrouw [J] omdat ik de afspraken in het nieuwe contract wilde hebben met Sky Garden. Mevrouw [J] had haar zaken volgens mij niet op orde en wist vaak niet wat ze aan het doen was. Als ik daar was vond ik het ook rommelig. Zij zei dat mevrouw [A] niet precies wist wat ze wilde. Ik vond mevrouw [A] juist daar altijd duidelijk in. Er was geen sprake van een koopoptie maar vanaf het eerste gesprek in Holiday Inn waarbij ik aangaf wat de gebreken waren, is sprake geweest van een toezegging tot koop. Er is al voor
Toen de koop was toegezegd heb ik contact opgenomen met mevrouw [J] omdat ik de afspraken in het nieuwe contract wilde hebben met Sky Garden. Mevrouw [J] had haar zaken volgens mij niet op orde en wist vaak niet wat ze aan het doen was. Als ik daar was vond ik het ook rommelig. Zij zei dat mevrouw [A] niet precies wist wat ze wilde. Ik vond mevrouw [A] juist daar altijd duidelijk in. Er was geen sprake van een koopoptie maar vanaf het eerste gesprek in Holiday Inn waarbij ik aangaf wat de gebreken waren, is sprake geweest van een toezegging tot koop. Er is al voor
Sky Garden over koop gesproken, eigenlijk al vanaf het begin. Toen ik het pand betrad was
het volgens mij niet geschikt voor de [straat] en ik heb toen aangegeven dat als het
iets zou worden wat de opties tot koop zouden zijn. Mevrouw [A] heeft toen aangegeven
dat als ik als huurster wilde blijven ik als eerste het pand zou mogen kopen. Dat zal eind
2018 zijn geweest. Het betrof de eerste informele gesprekken met mevrouw [A] .”
2.3.13.
Hieruit volgt bevestiging voor de conclusie over de rol van [J] . Verder wordt hiermee duidelijk dat er onduidelijkheid bestond over de opvattingen van mevrouw [A] en dat dus de stelligheid van [C] niet gedeeld werd door de eigen vertegenwoordigster van [A] . Voor zover [C] spreekt van het ‘als eerste mogen kopen’ is er reden aan te nemen dat [A] nog niet voor ogen had al tot verkoop over te gaan en als zij dat wilde [C] alleen een voorkeursrecht tot koop in de loop van de verhuur zou worden gegund. Het nadien weigeren een koopoptie in het huurcontract te willen opnemen is daarmee in overeenstemming te achten.
Huurachterstand?
2.3.14.
[C] heeft in het vervolg daarover verklaard:
“
Het is ook steeds gegaan over de huurachterstand. Ook in het gesprek in Holiday Inn en nog
Het is ook steeds gegaan over de huurachterstand. Ook in het gesprek in Holiday Inn en nog
eenmaal in een gesprek in het pand waarbij ik niet aanwezig was. Daar waren mr. Collart,
mr. Korevaar, de heer [D] , [B] , de heer [E] , de zoon van mevrouw
[A] en mevrouw [A] zelf aanwezig. Ook toen is het pand doorgelopen en alle gebreken
nagegaan. De handjeklap toen was weer dat alles naast elkaar gezet zou worden en het tot
een bedrag zou komen dat zou worden verrekend met de koopprijs van het pand. Elke keer
is die keiharde uitspraak gedaan. Het is niet zo dat als voorwaarde is gesteld dat de
huurachterstand voldaan zou zijn.”
2.3.15.
De huurachterstand is kennelijk een onderwerp van gesprek gebleven, evenals de kosten van herstel van de gebreken. Dat die kosten van de verkoopprijs afgetrokken zouden worden en daartoe nog geïnventariseerd zouden worden, leidt niet tot de conclusie dat het zonder meer tot een verkoop zou komen op de condities van Sky Garden.
2.3.16.
De volgende verklaring van [D] geeft een vergelijkbaar overzicht.
“
Het was duidelijk, ook voor mevrouw [A] en mij dat er vanuit Sky Garden een enorme investering zou moeten worden gedaan als huurder en dat zekerheid gewild werd over dat het geen vergeefse investering zou zijn. Met als voornemen het pand te gaan kopen. De wens tot een voorkeursrecht is een paar keer duidelijk uitgesproken. Ik heb mevrouw [A] nooit horen zeggen dat ze dat niet
Het was duidelijk, ook voor mevrouw [A] en mij dat er vanuit Sky Garden een enorme investering zou moeten worden gedaan als huurder en dat zekerheid gewild werd over dat het geen vergeefse investering zou zijn. Met als voornemen het pand te gaan kopen. De wens tot een voorkeursrecht is een paar keer duidelijk uitgesproken. Ik heb mevrouw [A] nooit horen zeggen dat ze dat niet
wilde maar altijd dat ze eruit wilde komen in financiële zin.
Er is door mevrouw [A] gezegd dat te willen doen mits er een aantal zaken geregeld
zouden zijn die voor haar onduidelijk waren. In een bijeenkomst in Holiday In op 6
december 2019 is dat aan de orde gekomen. Die bespreking kwam voort uit een constatering
dat het allemaal veel langer ging duren. Dat was een probleem voor Sky Garden in verband
met de financiering. De verwachting was immers dat men eerder kon opengaan en
inkomsten kon verwerven terwijl dat nu werd uitgesteld. Ik heb toen als adviseur in
algemene zin aan Sky Garden voorgesteld mevrouw [A] te vragen om een huurkorting
van vier maanden. Er is in dat overleg ook over verkoop gesproken. Het belang van de
bijeenkomst was om alles op een rijtje te zetten om tot duidelijkheid te komen. Die
bijeenkomst had een open einde. Er zou een vervolg komen waarbij de intentie was
duidelijk te maken hoe vervreemding zou moeten plaatsvinden”.
2.3.17.
Tot de duidelijke afspraken die Sky Garden voor ogen stond is het toen niet gekomen, ook volgens deze verklaring. Het verlangde bewijs is daarmee niet geleverd te achten. Al helemaal niet het vastgelegd hebben op een taxatie uitkomst en het moment waarop koop aan de orde zou komen, eerder een voorkeursrecht als tot verkoop beslist zou worden. Daarmee is ook in lijn dat [A] zich niet heeft neergelegd bij een uitgebracht taxatiebedrag en zij een ander, hoger, bedrag wenste. Daarbij past ook dat [A] geen bezwaar had tegen de ontwikkelingsplannen van Sky Garden en daarvoor (steeds) haar steun en sympathie zou hebben uitgesproken naar [C] . Dat de verwezenlijking achterbleef en de taxatiebedragen daalden zal in het vervolg niet geleid hebben tot toenadering of concretisering.
2.3.18.
Daarbij is wellicht ook van belang dat [A] zich niet goed kon uitdrukken in de Nederlandse taal. De volgende passage uit de verklaring van [C] geeft daarvan ook blijk.
“Ik kreeg een brief van een incassobureau en schrok daarvan. Ik kreeg mevrouw [A] niet meteen aan de lijn en heb een email gestuurd. Zij heeft daarop geantwoord: duizendmaal excuses. Er waren
duidelijke afspraken gemaakt en die staan ook op de mail. Diezelfde middag hebben wij
gebeld. Ik weet niet wie het initiatief nam. Het is in de mail afgesproken. Mevrouw [A]
werd bijgestaan door haar zoon. Hij zei dat zijn moeder zich niet altijd goed kon verwoorden
in het Nederlands..”.
2.3.19.
Ook de volgende passage uit de verklaring van [B] is in lijn met de voorgaande conclusie.
“
In het eerste gesprek is gesproken over dat [D] en een inspecteur van de gemeente
In het eerste gesprek is gesproken over dat [D] en een inspecteur van de gemeente
hadden opgemerkt als gebreken aan het pand. Het zou betekenen dat [C] en [F]
veel zouden moeten investeren en daartegenover wilden zij de zekerheid dat ze konden
kopen. Mevrouw [A] ging daarmee akkoord. Ze was sowieso akkoord met wat [F]
en [C] ervan wilden maken. [A] was het er ook mee eens dat zij het zouden kopen er
was nog geen tijd bekend wanneer dat zou plaatsvinden. Mevrouw [A] wilde dat graag
afwikkelen. [C] en [F] wilden eerst de zaak open hebben en draaiende voordat ze
wilden kopen. Mevrouw [A] gunde het hen van harte. Zij wilde ook zelf met pensioen.
Ze woonde niet in Nederland.
[D] zei dat het in het contract opgenomen zou moeten worden en moeten
worden gefinetuned. Daarna zou mevrouw [A] erop terugkomen en zou het contract
ondertekend worden. De bedoeling was dat de koop in het contract kwam. In het tweede
gesprek kwam aan de orde dat het zolang stil was aan de kant van mevrouw [A]”.
2.3.20.
Uit het hierna weer te geven vervolg van de verklaring van [B] volgt dat in een vervolggesprek de taxatie preciezer werd benoemd en dat mr. Collart daarin een advies tot verkoop gaf. Niet blijkt daaruit echter wat de reactie van mevrouw [A] was. Dat de handdruk een bezegeling was van het advies en dat afgezien werd van het inmiddels verlangde bedrag van € 750.000,- kan niet alleen uit deze verklaring volgen.
“
De heer Collart kwam er hard in over wie verantwoordelijk was voor de gebreken aan het pand. Ook
De heer Collart kwam er hard in over wie verantwoordelijk was voor de gebreken aan het pand. Ook
werd aangegeven dat [A] een bedrag wilde hebben voor het pand van 750 duizend euro
als ik het mij goed herinner. [E] was bij dat gesprek en zei dat [C] en
[F] hadden afgesproken tegen cascowaarde en dat er dan een verrekening en taxatie
moest plaatsvinden en er geplust en gemind moest worden. Dat betrof de gebreken aan het
pand en ook de vier maanden huur die [D] had toegezegd. Mr. Collart heeft toen
ingezien hoe de zaak in elkaar zat en hij vroeg om alle bonnen en facturen in te dienen. Hij
adviseerde mevrouw [A] om over te gaan tot verkoop. Dat zou het beste zijn. [E] heeft
toen de hand geschud van mevrouw [A] en mr. Collart. Aan het eind van het gesprek
hebben we elkaar allemaal nog een hand gegeven. Daarna bleef het heel lang stil.”
2.3.21.
Nadien luidt zijn getuigenverklaring op dat punt:
“
Collart gaf namens mevrouw [A] aan dat zij 750 duizend euro voor het pand zou willen hebben. [E] gaf toen aan dat in december 2019, voordat de investeringen waren gedaan afgesproken
Collart gaf namens mevrouw [A] aan dat zij 750 duizend euro voor het pand zou willen hebben. [E] gaf toen aan dat in december 2019, voordat de investeringen waren gedaan afgesproken
was dat tegen de cascowaarde gekocht mocht worden. De reactie van Collart was om tot
een oplossing te komen om het te laten taxeren. Ik geloof dat [D] voor [A] al een
taxatie had laten doen. Collart vroeg om alle facturen en bonnen voor het constructieve
gedeelte in te dienen waarop er een klap op gegeven zou worden en tot verrekening zou
worden overgegaan. Dat was het plussen en minnen. Dat is toen overeengekomen met
elkaar. Collart heeft geadviseerd tot verkoop over te gaan. Hij zei dat niet tegen mevrouw
[A] maar hij praatte voor mevrouw [A] toen hij dat zei, namens haar. Bij de vierde
bespreking is niet zo zeer door mevrouw [A] niet nodig gevonden dat er een taxatie kwam
maar ze zei dat als [C] de kosten op zich zou nemen zij daarvan geen kosten zou hebben.
Zij wilden geen kosten meer maken. [C] had voorgesteld dat ieder een taxateur zou
nemen zodat ze niet in geschil zouden komen.”
Hierin wordt wat meer de vertegenwoordigingsrol van mr. Collart ingevuld maar dat wijkt af van zijn eerste lezing en daarvan is niet eerder sprake geweest. Het wordt tevens gebaseerd op de opmerking van [E] in dat gesprek dat toegezegd zou zijn dat in het eerste gesprek een taxatie tegen cascowaarde gedaan zou worden maar dat is niet uit alle verklaringen af te leiden. Mr. Collart was daarbij ook niet aanwezig geweest. Het lijkt er meer op dat de gedachte van [E] dat er een taxatie bij hoorde voorop gesteld is terwijl niet zo heel duidelijk uit de overige verklaringen volgt dat die is besproken althans geaccepteerd dat die als beslissend zou gelden.
Aldus zijn er twee verklaringen ( [E] en [B] ) waarin in een nadere bijeenkomst over de kwestie is gesproken maar daaruit kan niet tot de vereiste duidelijkheid de aard van de kooptoezegging en de concrete inhoud daarvan worden vastgesteld. Het zijn ook kennelijk verschillende bijeenkomsten en er zijn geen steunverklaringen voor elke keer.
2.3.22.
[G] geeft als getuige aan dat in een later gesprek is gesproken over een taxateur en wie die zou inschakelen. En verder: een optie was een taxateur te benoemen door ieder van partijen en die met elkaar te laten samenwerken. Het gesprek is geëindigd met een akkoord over en weer, dit is wat we gaan doen. Er was in het verleden een taxatie geweest maar mevrouw [A] was het daar niet mee eens. Daarom moest er een nieuwe taxatie komen. Vanwege kapitaalvernietiging zei mevrouw [A] tegen mevrouw [C] dat zij een taxateur kon inschakelen en dat daar onderling overleg
over zou zijn per mail.
Uit die verklaring moet worden afgeleid dat [A] zich niet aan een taxatiebedrag conformeerde en dat zij daarin tegemoet gekomen werd. Ook dat is een bevestiging van de opvatting dat eerder een voorkeursrecht dan een koopoptie voor ogen stond in die zin dat [A] Sky Garden de mogelijkheid wilde bieden maar niet dat zij zich op een moment of bedrag vastlegde of vast wilde leggen.
2.3.23.
[G] verklaart nog:
“De taxatie is uitgevoerd. Mevrouw [A] was daar ondanks de afspraak daartoe niet bij
aanwezig. Het rapport is aangeleverd bij [eiseres ] . Dat is nu ongeveer drie jaar geleden.
Op 1 oktober 2021 ben ik nog een keer bij mr. Sweebe op bezoek geweest en wij hebben
met twee gekeken naar een plan van aanpak hoe voor beide partijen de koop te realiseren. Er
moest een taxatie zijn en de huurachterstand en het gedeelte van de kosten van herstel voor
de constructie moesten daarin betaald worden. Het was een goed gesprek. Het is op
whiteboard geschreven en daar is een foto van gemaakt. Het ging over hoe over te gaan tot
koop. Ik was daarbij betrokken omdat ik het in orde zou maken voor Sky Garden financieel.
Ik was ook betrokken bij de verkoop van de woning van mevrouw [C] om dat
mogelijk te maken. [C] zou het overnemen en wij spraken nog over de
randvoorwaarden zoals de hoogte van de kosten en de huurachterstand. Er was vier
maanden toegezegd maar daarop werd later teruggekomen. We spraken over hoe te plussen
en te minnen in dat verband. Mr. Sweebe zou dat bespreken met mevrouw [A] .
Er volgde een lange stilte. Er is nooit gedegen antwoord gekomen van mevrouw [A]
ondanks dat ik vaker met mr. Sweebe daarover contact had.
Daarin is ook bevestiging te vinden voor de constatering dat ondanks gesprekken met adviseurs van mevrouw [A] zij volhardde in het niet accepteren van een taxatie of medewerking aan verkoop. Althans niet voor een ander bedrag dan zij vond nodig te hebben. De frustratie van Sky Garden met de gang van zaken is in te zien maar dat doet niet af aan de constatering dat zij uiteindelijk niet mochten uitgaan van een definitief akkoord van mevrouw [A] c.q. [eiseres ] op een bepaald moment of bedrag.
2.3.24.
Sky Garden heeft in haar laatste akte aangevoerd dat de bewijsopdracht te nauw geformuleerd is en dat dit al bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 3 juni 2022 door Sky Garden kenbaar is gemaakt: "
toen verhuurder weigerde om deze gebreken te herstellen en meer werkzaamheden nodig waren dan huurder oorspronkelijk dacht, hebben partijen over verdeling van de kosten gesproken. Huurder gaf aan dat hij slechts bereid was om de herstelkosten van de gebreken voor te schieten en af te zien van vernietiging van de huurovereenkomst indien huurder het gehuurde op termijn zou kunnen verwerven. Huurder gaf aan slechts ingrijpende werkzaamheden te kunnen betalen indien zekerheid bestond dat die investering niet over vijf jaar, door opzegging, waardeloos was. Partijen hebben hier diverse keren over gesproken. Bij deze besprekingen waren aanwezig [G] , [C] , [F] , [D] , mevrouw [A] , een ex-partner van mevrouw [A] (de heer [K] ) en [E] . Een van die besprekingen vond plaats in de lobby van hotel Holiday Inn te Eindhoven". Bij pleidooi heeft Sky Garden dat herhaald:
toen verhuurder weigerde om deze gebreken te herstellen en meer werkzaamheden nodig waren dan huurder oorspronkelijk dacht, hebben partijen over verdeling van de kosten gesproken. Huurder gaf aan dat hij slechts bereid was om de herstelkosten van de gebreken voor te schieten en af te zien van vernietiging van de huurovereenkomst indien huurder het gehuurde op termijn zou kunnen verwerven. Huurder gaf aan slechts ingrijpende werkzaamheden te kunnen betalen indien zekerheid bestond dat die investering niet over vijf jaar, door opzegging, waardeloos was. Partijen hebben hier diverse keren over gesproken. Bij deze besprekingen waren aanwezig [G] , [C] , [F] , [D] , mevrouw [A] , een ex-partner van mevrouw [A] (de heer [K] ) en [E] . Een van die besprekingen vond plaats in de lobby van hotel Holiday Inn te Eindhoven". Bij pleidooi heeft Sky Garden dat herhaald:
“Huurder volhardt in zijn standpunt dat hem is toegezegd dat hij het gehuurde kon kopen tegen de getaxeerde waarde zonder rekening te houden met huurdersinvesteringen. Huurder heeft hiervoor diverse schriftelijke verklaringen in het geding gebracht die dit standpunt onderschrijven. Onder 53 van haar pleitnota erkent verhuurder dat "er besprekingen zijn geweest over de mogelijke verkoop".
Sky Garden heeft in de akte verder gesteld dat de tussen partijen bereikte wilsovereenstemming over een romp-overeenkomst tot stand gekomen is in meerdere gesprekken door het horen van getuigen.
2.3.25.
[eiseres ] kan worden gevolgd in de reactie dat hiermee eigenlijk een conclusie na enquête wordt genomen terwijl die juist geweigerd was omdat deze te laat was ingediend. Van de andere kant is het, behalve de laatste mededeling, niet zozeer een opmerking over de bewijslevering als meer de bewijsopdracht. De kantonrechter onderkent dat in het algemeen niet uitgesloten is dat bewijslevering leidt tot nieuwe inzichten en dat een nadere bewijsopdracht of bewijswaardering dient te volgen. In dit geval is dat niet aan de orde nu de nadere ontwikkeling die van belang zou kunnen zijn ook een gesprek in Holiday Inn betreft en die hiervoor betrokken is in de bewijslevering en bewijswaardering. Voor zover een rompovereenkomst tot stand is gekomen, is vastgesteld dat die hoogstens een intentie of voorkeursrecht tot koop inhoudt en niet dat [eiseres ] zich verplicht heeft tot het verkopen voor een nader bij taxatie vastgesteld bedrag op het moment dat het Sky Garden uitkomt. Hoogstens zou het tijdstip tot inroepen kunnen zijn – als de gesprekken vanaf het begin als uitgangspunt worden genomen – nadat de verbouwing klaar was en de exploitatie zou zijn opgepakt. Dat is niet gebeurd.
Uit het als productie 40 overgelegde verslag van een telefoonbericht van mevrouw [A] op 21 juli 2021 blijkt van het afwijzen van een afspraak met de taxateur en het zoeken naar een definitieve oplossing voor de situatie; daaruit volgt te meer dat van haar kant geen erkenning is gekomen van een verplicht bedrag voor of medewerking aan een verkoop.
Uit de wijze waarop mr. Collart zich geuit heeft in de e-mail van 30 maart 2020 aan de hand van de bijeenkomst op 17 maart 2020 over het voorstel tot verkoop blijkt van een aantal voorwaarden waarvan de eerste is: een reële koopsom. Dat impliceert niet dat een bepaalde taxatie beslissend zou zijn en er wordt ook geen melding gemaakt van een taxatie. Verder zou de schade onderbouwd moeten zijn en een berekening gemaakt van welk bedrag voor de verhuurster zou komen. Gestipuleerd is dat partijen elkaar ieder een maand de tijd zouden geven, tot 30 april 2020, om te onderzoeken of zij tot overeenstemming over een (ver)koop kunnen komen waarbij in de tussentijd ook de balustradeproef en de bibob-toets afgerond moesten zijn. Dit voorstel zou vervolgens binnen een week moeten zijn aanvaard omdat het anders automatisch zou vervallen.
Voor zover dat al tijdig aanvaard is, is in ieder geval te constateren dat aan de voorwaarden van het voorstel niet voldaan is.
2.3.26.
Na de enquête heeft [eiseres ] verkort weergegeven de volgende reactie gegeven.
De verklaringen zijn op veel punten strijdig met elkaar. Opvallend is dat geen van de getuigen verklaart dat [A] expliciet een toezegging zou hebben gedaan. [E] stelt dat [A] "ja dat kan" zou hebben gezegd op de vraag of Sky Garden in de toekomst kon kopen. [C] en [B] stellen dat [A] zou hebben gezegd aan hen te willen verkopen. Volgens [F] zou [A] slechts "ja" hebben geknikt.
[D] wijkt af van de overige getuigen en stelt slechts dat [A] nooit bezwaar zou hebben geuit tegen verkoop. Verder stelt [D] niet bekend te zijn met enige toezegging door [A] . [D] geeft aan dat [A] tijdens het gesprek van 6 december 2019 veel onduidelijkheden en voorwaarden open liet, terwijl [G] verklaart dat [A] in meerdere gesprekken een bereidheid toonde tot verkoop onder nadere voorwaarden. Het verschil in nadruk op "openstaande kwesties" versus "voorwaardelijke intenties" versterkt de indruk dat er geen concrete toezegging is gedaan.
Meerdere getuigen verklaren dat Sky Garden eerst open zou moeten gaan en zou moeten draaien voordat de verkoop verder kon worden besproken. Dit duidt op een nadere voorwaarde voor partijen alvorens zij verder over de verkoop zouden praten. Sky Garden is vervolgens nooit opengegaan.
Zeer opmerkelijk is dat drie getuigen, te weten [E] , [B] en [D] , dezelfde fout maken betreffende de datum van een belangrijke vervolgbespreking.
Dat Sky Garden nooit is opengegaan heeft (mede) te maken met de weigering van een alcoholwetvergunning. In het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant d.d. 19 april 2024 wordt bevestigd dat de burgemeester terecht heeft vertrouwd op het advies van het LBB, dat volgens de rechtbank zorgvuldig en op basis van concrete aanwijzingen tot stand was gekomen.
Sky Garden is dus nooit opengegaan en het is zeer de vraag of zij ooit zal opengaan.
Volgens alle getuigen waren er na 6 december 2019 verdere gesprekken, waarbij een verkoop aan Sky Garden zou zijn besproken. Uit alle getuigenverklaringen blijkt dat er nog wezenlijke punten
moesten worden gladgestreken.
Uit de meeste getuigenverklaringen ( [D] , [B] , [C] en [G] ) blijkt dat betaling van de huurachterstand voor [A] van wezenlijk belang was en onderdeel van de onderhandelingen was. Volgens hen allen stond het niet vereffend voortbestaan van de huurachterstand een verkoop in de weg.
Geen van de getuigenverklaringen over de vermeende toezegging door [A] op 6 december 2019 wordt ondersteund door verdere schriftelijke stukken zoals e-mails of notulen. Het bewijsmateriaal schiet tekort om vast te stellen dat de verkooptoezegging met de vereiste mate van zekerheid heeft plaatsgevonden.
2.3.27.
De kantonrechter kan zich vinden in de conclusie van [eiseres ] en verwijst voor de beoordeling naar overweging 2.3.25 hiervoor.
2.3.28.
Sky Garden heeft erop gewezen dat een rompovereenkomst zou zijn ontstaan die uiterlijk tot stand is gekomen op 3 juli 2021 toen partijen opnieuw bij elkaar waren en afspraken dat een taxateur zou worden aangesteld en verhuurder inhoudelijk op de reeds op 2 juli 2020 ter beschikking gestelde bonnen van de schade als gevolg van de constructieve gebreken zou worden gereageerd. Met inacht-
neming van een redelijke termijn voor afhandeling zou de levering uiterlijk 1 november 2021 heb-
ben plaatsgevonden. In het hieraan voorafgaande is al overwogen dat ook hiervoor geen afdoende bewijs geleverd is.
2.3.29
Sky Garden legt zich neer bij het oordeel in het tussenvonnis dat Sky Garden slechts de helft van haar schade van € 65.336,02 exclusief BTW kan verhalen op haar verhuurder en (de helft hiervan) het tussen partijen te verrekenen bedrag. Dat geldt eveneens voor de toegezegde huurkorting van vier maanden vanwege de corona- en gebrekenproblematiek. Huurder laat daarbij de aanspraak op vergoeding van rente over haar vordering achterwege.
2.3.30.
Op haar beurt, zo stelt Sky Garden dient [eiseres ] haar aanspraak op betaling van huur na 1 november 2021 achterwege te laten omdat, bij correcte uitvoering van de rompovereenkomst, levering uiterlijk op die datum zou hebben plaatsgevonden.
Voor zover verhuurder volhardt in zijn aanspraak op betaling van de huur tot het moment van levering, vordert huurder vergoeding van schade gelijk aan de eventueel toe te wijzen huur, rente en boetes, vanaf 1 november 2021 tot daadwerkelijke levering.
In reconventie
3.1
Het voorgaande resulteert volgens Sky Garden in een eiswijziging waarbij benoeming van een NRVT geregistreerd taxateur is aangewezen omdat partijen over en weer de uitkomsten van elkaars taxaties betwisten, ondanks dat verhuurder de gelegenheid is geboden om een eigen taxateur aan te stellen. Levering 'as is, where is', is aangewezen omdat huurder het gehuurde, vertrouwende op de rompovereenkomst, dusdanig verbouwd heeft dat de aanzienlijke investering alleen zou lonen indien huurder het gehuurde kon kopen van verhuurder.
3.2.
De eiswijziging luidt:
a. Een NRVT taxateur, althans een aan tuchtrecht onderworpen taxateur, aan te wijzen die de waarde
van de [adres] [plaats] , kadastraal bekend gemeente Eindhoven, [kadastrale aanduiding] vaststelt op basis van de RICS-standaarden (Royal Institution of Chartered
Surveyors) vrij van huur, in casco toestand per begin 2019;
b. Eiseres in conventie te veroordelen tot levering 'as is where is' aan eiseres in reconventie van de
[adres] Eindhoven binnen vier weken na ontvangst van het sub a te vervaardigen taxatie-
rapport onder de gelijktijdige verplichting van eiseres in reconventie aan eiseres in conventie te beta¬
len de getaxeerde waarde onder aftrek van € 32.668,01 exclusief BTW betreffende de constructieve
gebreken, onder aftrek van de toegezegde huurkorting van vier maanden vanwege de corona- en
gebrekenproblematiek, onder aftrek van de tot datum vonnis reeds betaalde huur, onder bijbetaling
van de huur vanaf 1 september 2019 tot 1 november 2021, althans een door u E.A. vast te stellen
periode, althans een door u E.A. vast te stellen bedrag waarbij eiseres in reconventie uitdrukkelijk
aanspraak maakt op vergoeding van schade gelijk aan de eventueel toe te wijzen huur, rente en boe¬
tes, vanaf 1 november 2021 tot daadwerkelijke levering, het gehele voorgaande telkens op verbeurte
van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat eiseres in conventie na betekening van het sub a te
vervaardigen taxatierapport nalaat medewerking te verlenen aan levering van het gehuurde;
c. De overige vorderingen in conventie af te wijzen, althans eiseres in reconventie toe te staan binnen
één maand na het vonnis de eventuele huurachterstand te voldoen;
d. Eiseres in conventie te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten in conventie en reconventie,
te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis.
3.3.
[eiseres ] heeft verkort weergegeven daartegen het volgende verweer gevoerd.
Deze eiswijziging moet buiten beschouwing worden gelaten omdat dit stuk feitelijk een verkapte conclusie na enquête en een verkapt hoger beroep is. Nu de kantonrechter heeft bepaald dat Sky Garden het recht om te concluderen na enquête heeft verloren, heeft de gemachtigde door zijn formuleringen van de akte wijziging van eis zijn bevoegdheid daartoe misbruikt. De inhoud en de strekking van de gewijzigde eis zijn in wezen gelijk aan de primaire eis in reconventie en is ook gebaseerd op het onterechte uitgangspunt dat tussen partijen een (romp)overeenkomst zou bestaan. Het opnieuw indienen van deze stelling leidt tot onnodige vertraging in de procedure.
3.4.
De kantonrechter overweegt dat de eiswijziging als zodanig toelaatbaar is en [eiseres ] daarop ook een reactie heeft kunnen geven. De oorspronkelijke vordering voorzag in een verrekening met de huur van het bedrag van € 64.924,37 en Sky Garden is in dat opzicht deels in het gelijk is gesteld. Deze vordering komt als zodanig niet meer terug in de nu gewijzigde vordering. Voor zover daarin uitgegaan wordt van levering van het gehuurde na vaststelling door taxatie van de koopprijs is de vordering vergelijkbaar met de eerdere eiswijziging en op grond van het hiervoor overwogene niet toewijsbaar. Dat geldt ook voor de subsidiaire tegenvordering tot vastlegging in de huurovereenkomst van het eerste recht van koop van het gehuurde en de meer subsidiaire tegenvordering tot overleg over de totstandkoming van een eerste recht tot koop.
3.5.
Nu partijen uiteindelijk deels als in het ongelijk gesteld aangemerkt kunnen worden, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd zo dat ieder de eigen kosten zal dragen.
In conventie vervolg
2.3.31
Sky Garden heeft nog gewezen op een in haar ogen verrassingsbeslissing in het tussenvonnis van 15 augustus 2024 waar is overwogen dat het niet voldoen aan de
contractuele exploitatieplicht "leidt tot beleggings- of marktwaardedaling van het pand."
nu verhuurder eerst bij comparitie van partijen iets gesteld heeft over goed huurderschap. Sky Garden heeft ten aanzien hiervan gesteld dat "rode lijn van de rechtspraak is dat op een huurder geen plicht tot gebruik rust, tenzij sprake is van waardedaling van het gehuurde als gevolg van de niet-exploitatie. Bij akte van 2 mei 2024 heeft verhuurder sub 16 e.v. stellingen ingenomen waarop Sky Garden niet heeft kunnen reageren. Onder meer is gesteld dat leegstand "leidt tot een negatieve uitstraling in de omgeving en het een negatieve invloed heeft op de verhuurbaarheid. Dit alles leidt onmiskenbaar tot beleggings- of marktwaardedaling van het pand." Vervolgens zijn deze stellingen als onbetwist voor juist aangenomen in het tussenvonnis. Genoemde gang van zaken is niet alleen in strijd met de beginselen van hoor en wederhoor, maar bovendien ook feitelijk onjuist.
2.3.32.
De kantonrechter constateert dat het betreffende oordeel niet gebaseerd is op een onbetwiste stelling maar op een algemene vaststelling aan de hand van de onomstreden aard en ligging van het pand. Dat oordeel blijft in stand, ook als het pand eerder ook niet steeds geëxploiteerd werd. De beslissing ter zake is ook niet alleen daarop gebaseerd en blijft verder in stand.
2.3.33.
Het tussenvonnis van 1 februari 2024 is in de ogen van Sky Garden niet consistent met het tussenvonnis van 15 augustus 2024 waar in eerstgenoemd tussenvonnis is beslist "7.4 Huurachterstand. Die is er omdat (inmiddels zeker) meer wordt ingehouden dan voor kosten die te maken hebben met de verbouwing. Sky heeft toegezegd te betalen, zij het als er geen voorkeursrecht zou worden aangenomen. Daartoe wordt de gelegenheid gegeven nu wordt beslist dat er nu meer wordt ingehouden dan herstel aan het casco heeft gekost".
In het tussenvonnis van 15 augustus 2024 wordt overwogen "aan Sky Garden is in r.o. 7.4 van het
tussenvonnis de gelegenheid gegeven om de huurachterstand - met voorbijgaan aan de door haar
ten onrechte zelf gestelde voorwaarde - in te lossen omdat een toezegging daartoe was gedaan.
Van die gelegenheid heeft Sky Garden geen gebruik gemaakt". Genoemde overwegingen zijn met elkaar onverenigbaar. Sky Garden herhaalt dat zij aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan heeft, en recht en belang heeft bij overdracht van het in het gehuurde uitgeoefend bedrijf aan een derde, doorverkoop van haar aandelen of indeplaatsstelling.
Nu Sky Garden op basis van het getuigenverhoor reeds gehouden is tot wijziging van haar eis vordert zij expliciet, naar analogie van art. 7:280 BW, haar toe te staan binnen één maand na het vonnis
de eventuele huurachterstand te voldoen.
2.3.34.
De kantonrechter zal aan het aanbod van Sky Garden voorbijgaan omdat er gelegenheid genoeg geweest is en in het laatste tussenvonnis uitdrukkelijk gegeven is om de huurverplichting vorm te geven waartoe immers ook een toezegging gedaan was. De stand van zaken is inmiddels dat het beroep op een verkoopverplichting niet kan worden aangenomen en geen situatie bestaat waarbij aan een huurovereenkomst door Sky Garden wordt voldaan en gelet op de stand van zaken betreffende exploitatie door haar kan worden voldaan.
2.3.35.
De vordering met betrekking tot de huurachterstand is toewijsbaar met dien verstande dat een bedrag van € 30.000,- in hoofdsom uit dien hoofde toewijsbaar is geacht in het tussenvonnis van 15 augustus 2024 (r.o. 3.1 en 3.4) tot april 2022 terwijl alleen huurbetalingen zijn gedaan over de maanden juli tot en met december 2023. Bij akte vermeerdering van eis van augustus 2022 is de vordering vermeerderd met een bedrag van € 18.587,28 ter zake de huurtermijnen april tot en met juli 2022. Dit bedrag is ook verschuldigd. De verdere huurbetalingsverplichting zoals gevorderd strekt zich aldus uit tot de maanden augustus 2022 tot en met juni 2023 en vanaf januari 2024.
Het voorgaande leidt voorts tot de constatering dat, in navolging op de beslissing in het tussenvonnis van 1 februari 2024 (r.o.7.2) en het tussenvonnis van 15 augustus 2024 (r.o. 3.7) de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Aan beoordeling van de uitdrukkelijk subsidiaire ingestelde vordering met betrekking tot opzegging komt de kantonrechter niet meer toe.
Daarvan kan ook geen sprake meer zijn nu deze ook vanaf het begin afhankelijk is gesteld van de instemming daarmee van Sky Garden en deze daarop geen gevolg gegeven heeft althans niet tot ontruiming is overgegaan. Ook in de loop van de procedure is uitgegaan van een doorlopende huurovereenkomst getuige het beroep op een terme de grace. Het einde van de huurovereenkomst wordt daarmee bij dit vonnis op heden bepaald.
2.3.36.
Nu sprake is van een ontbinding van de overeenkomst is de vordering tot uitvoerbaarheid bij voorraad en daarmee ook de ontruiming toewijsbaar. Het inmiddels prominente belang van [eiseres ] om over haar bedrijfsgebouw te kunnen beschikken brengt dat met zich mee. Voor de ontruimingsverplichting zal een termijn van acht weken worden aangehouden gelet op de aard en staat van het gebouw. Er zal een dwangsom aan gekoppeld worden.
2.3.37.
De gevorderde boete is niet toewijsbaar nu [eiseres ] inderdaad had dienen te reageren op de vordering met betrekking tot schadevergoeding en herstel gebreken en ook geen rekening was gehouden met de verlaging met vier maanden. Een en ander zoals in het vorig tussenvonnis nader is vastgesteld.
2.3.38.
[eiseres ] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Sky Garden heeft dat betwist. Vooropgesteld wordt dat in het geval van een schuldenaar die geen consument is, deze schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser incassohandelingen heeft verricht waartoe hij in redelijkheid kon overgaan, de schuldenaar de volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’) genormeerde vergoeding is verschuldigd, ongeacht de aard en de omvang van de incassohandelingen.
Als onvoldoende weersproken staat vast dat door de gemachtigde van [eiseres ] buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die een vergoeding rechtvaardigen, althans berekend over het bedrag dat voor de procedure als verschuldigd kon worden aangemerkt. Het toepasselijk geachte bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.075,- wordt toegewezen. Onvoldoende is aangevoerd dat een hoger bedrag voor vergoeding in aanmerking komt.
Als onvoldoende weersproken staat vast dat door de gemachtigde van [eiseres ] buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die een vergoeding rechtvaardigen, althans berekend over het bedrag dat voor de procedure als verschuldigd kon worden aangemerkt. Het toepasselijk geachte bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.075,- wordt toegewezen. Onvoldoende is aangevoerd dat een hoger bedrag voor vergoeding in aanmerking komt.
2.3.39.
Sky Garden is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres ] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
103,33
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
2.715,00
(5 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.337,33
2.3.40.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De gevorderde reis- en verblijfkosten van mevrouw [A] komen niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- veroordeelt Sky Garden tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 48.587,28 aan achterstallige huur, te vermeerderen met een bedrag van € 4.646,82 voor de maanden van augustus 2022 tot en met juni 2023 en vanaf januari 2024 tot heden dat de huur niet aan [eiseres ] is voldaan, met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de facturen althans van de eerste sommatie tot aan de dag van voldoening;
- ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres ] en Sky Garden per heden;
- veroordeelt Sky Garden om binnen acht weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres ] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom € 250,- per dag(deel) dat Sky Garden hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,=;
- veroordeelt Sky Garden tot betaling van een bedrag van € 1.075,= aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van voldoening;
- veroordeelt Sky Garden in de proceskosten en tot betaling aan [eiseres ] van € 4.337,33, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Sky Garden niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
- veroordeelt Sky Garden tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- compenseert de proceskosten tussen partijen zo dat ieder de eigen kosten zal dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 februari 2025.