ECLI:NL:RBOBR:2025:7532 - Rechtbank Oost-Brabant - Toewijzing ontruiming en betaling huurachterstand sportsc...

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 11924815 \ CV EXPL 25-5909

Vonnis in kort geding van 18 november 2025, bij vervroeging

in de zaak van

[eiser],

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigden: mrs. S.C. Kniestedt en A.E. Klomp,

tegen

YELLOW GYM II B.V.,

te Brunssum,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Yellow Gym,

niet verschenen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 oktober 2025 met producties 1 tot en met 10;
- de akte houdende overlegging nadere producties met producties 11 tot en met 14 van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 12 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Yellow Gym is niet op de mondelinge behandeling verschenen.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

Yellow Gym huurt met ingang van 1 juni 2024 van [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte) tegen betaling van een maandelijks bij vooruitbetaling vóór of op de eerste kalenderdag van de maand verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 6.292,00 per maand inclusief btw en exclusief servicekosten. Partijen zijn een huurtermijn van tien jaren overeengekomen.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn bijzondere bepalingen van toepassing (artikel 11.1.1 tot en met 11.19 van de huurovereenkomst).

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder bij te late betaling van rechtswege vanaf de vervaldag per kalendermaand een direct opeisbare een boete is verschuldigd van 1% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

2.4.

Partijen zijn overeengekomen dat Yellow Gym voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 juni 2024) verplicht is om een waarborgsom van € 18.150,00 aan [eiser] te voldoen. Yellow Gym heeft hiervan een bedrag van € 15.000,00 betaald.

2.5.

Partijen zijn overeengekomen dat de kosten verbonden aan de levering, het gebruik, het vastrecht en de meteropname/afsluiting voor water, gas en elektra in de bedrijfsruimte voor rekening komen van Yellow Gym. Yellow Gym dient hiervoor zelfstandig met de hiervoor verantwoordelijke nutsbedrijven overeenkomsten aan te gaan. Omdat Yellow Gym de kosten voor water, gas en elektra niet meer betaalt, heeft [eiser] een energiecontract afgesloten met Enexis en betaalt [eiser] de facturen van Brabant Water.

2.6.

Partijen zijn overeengekomen dat [eiser] aan Yellow Gym een lening van
€ 150.000,00 verstrekt voor de verbouwing van de bedrijfsruimte en dat Yellow Gym deze lening per maand vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 juni 2024) tegen een rente van 8% aflost voor de duur van tien jaren.

2.7.

Yellow Gym heeft in de maanden december 2024 tot en met maart 2025 de huur ter hoogte van (destijds) € 6.050,00 per maand inclusief btw en exclusief servicekosten niet betaald. Ook heeft Yellow Gym in de maanden juni 2025 tot en met oktober 2025 de huur van € 6.292,00 per maand inclusief btw en exclusief servicekosten niet betaald. De huur in de maanden juni 2024 tot en met november 2024 en in de maanden april en mei 2025 is te laat betaald.

2.8.

Ondanks vele betalingsverzoeken per e-mail, Whatsapp en SMS en een sommatiebrief van 21 augustus 2025 van [eiser] , heeft Yellow Gym onder meer de (achterstallige) huur niet aan [eiser] betaald.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. ontruiming van de bedrijfsruimte binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag(deel) dat Yellow Gym in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00;

II. betaling van de huurachterstand van € 55.660,00 inclusief btw tot en met 31 oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

III. betaling van de (nog te) vervallen huurtermijnen van € 6.292,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Yellow Gym vanaf 1 november 2025 tot aan de dag van de ontruiming van de bedrijfsruimte gebruik blijft maken van de bedrijfsruimte, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van algehele voldoening;

IV. betaling van de niet volledig betaalde waarborgsom van € 3.150,00;

V. betaling van de verbeurde contractuele boetes tot en met 31 oktober 2025 van
€ 5.100,00, te vermeerderen met een bedrag van € 300,00 voor iedere maand dat Yellow Gym vanaf 1 november 2025 de huurtermijnen voor de bedrijfsruimte niet tijdig aan [eiser] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

VI. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.363,10, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

VII. een zodanige beslissing die de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren te nemen en die in het belang van [eiser] is;

VIII. veroordeling van Yellow Gym in de kosten van de procedure, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.

3.2.

[eiser] legt – kort gezegd – aan zijn vorderingen ten grondslag dat Yellow Gym, ondanks betalingsverzoeken en een sommatie, structureel in verzuim is gebleven ten aanzien van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure. Vooruitlopend op een dergelijke (eventuele) bodemprocedure vordert [eiser] ontruiming van de bedrijfsruimte in deze kortgedingprocedure. [eiser] vordert een dwangsom om zijn vordering tot ontruiming kracht bij te zetten. Daarnaast vordert [eiser] om Yellow Gym op grond van artikel 3:296 BW Pro in combinatie met de artikelen 4.8, 4.10, 6.1 en 11.3 van de huurovereenkomst te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurtermijnen en de nog niet volledig betaalde waarborgsom. Verder vordert [eiser] om Yellow Gym op grond van artikel 3:296 in Pro combinatie met artikel 23.3 van de algemene bepalingen te veroordelen tot betaling van de contractuele boetes.

3.3.

Yellow Gym heeft geen verweer gevoerd.

4.De beoordeling

Verstek

4.1.

Uit het door [eiser] overgelegde originele exploot van de dagvaarding is gebleken dat Yellow Gym op de juiste wijze is opgeroepen voor de mondelinge behandeling van 12 november 2025. Nu ook de overige bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, wordt verstek verleend tegen Yellow Gym. In geval van verstek worden vorderingen toegewezen, tenzij deze de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen.

Spoedeisend belang

4.2.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure kan worden toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Yellow Gym als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

4.3.

[eiser] heeft onweersproken een spoedeisend belang gesteld. Dat belang is ook voldoende gebleken, nu de bedrijfsruimte nog in gebruik is door Yellow Gym en er sprake is van een forse huurachterstand van inmiddels (meer dan) negen maanden. Bovendien is er voor [eiser] geen enkel uitzicht dat de huur door Yellow Gym alsnog wordt betaald. Zolang de bedrijfsruimte niet is ontruimd, kan deze niet worden verhuurd aan een nieuwe huurder, waardoor de financiële schade voor [eiser] oploopt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er, met uitzondering van de na te melden vorderingen, sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] .

De ontruiming van de bedrijfsruimte wordt toegewezen

4.4.

Toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding heeft verstrekkende en veelal – in de praktijk – onomkeerbare gevolgen. Daarom is voor toewijzing in kort geding vereist dat het in hoge mate aannemelijk moet zijn dat de bodemrechter in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming eveneens zal toewijzen en dat van [eiser] niet kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. Ook moet bij de beoordeling grote terughoudendheid worden betracht, omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten.

4.5.

[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde, omdat Yellow Gym ondanks betalingsverzoeken en een sommatie, structureel in verzuim is gebleven ten aanzien van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst (zie r.o. 2.4 en r.o. 2.7). Zo heeft Yellow Gym i) de huur in de maanden december 2024 tot en met maart 2025 en in de maanden juni 2025 tot en met oktober 2025 niet betaald, ii) de huur in de maanden juni 2024 tot en met november 2024 en in de maanden april en mei 2025 te laat betaald en iii) de waarborgsom niet volledig betaald, nu er een bedrag van € 3.150,00 onbetaald is gebleven. Volgens [eiser] rechtvaardigen deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure. Vooruitlopend op een dergelijke (eventuele) bodemprocedure vordert [eiser] ontruiming van de bedrijfsruimte in deze kortgedingprocedure.

4.6.

Omdat de stellingen van [eiser] niet zijn weersproken, moet in rechte in beginsel van de juistheid daarvan worden uitgegaan. In het licht van het voorgaande komt de gevorderde ontruiming de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Het is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte zal daarom worden toegewezen.

Wanneer moet de bedrijfsruimte worden ontruimd?

4.7.

Er is sprake van een forse huurachterstand. Daarnaast brengt het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door Yellow Gym, niet alleen ten aanzien van de huur, maar ook ten aanzien van de kosten voor water, gas en elektra in de bedrijfsruimte, gevolgen met zich mee voor [eiser] . Zo heeft [eiser] zelf een energiecontract afgesloten met Enexis en betaalt [eiser] de facturen van Brabant Water (zie r.o. 2.5), om te voorkomen dat de bedrijfsruimte afgesloten zou worden van de nutsvoorzieningen. Bovendien heeft [eiser] hierover tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij het belangrijk vindt dat de abonnementhouders van Yellow Gym toch kunnen komen sporten. Daarnaast kan de bedrijfsruimte tot aan de ontruiming niet worden verhuurd aan een nieuwe huurder, waardoor de financiële schade voor [eiser] oploopt (zie ook r.o. 4.3), terwijl daar tegenover staat dat [eiser] wel fors heeft geïnvesteerd in de bedrijfsruimte (zie r.o. 2.6). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] daarover toegelicht dat de bedrijfsruimte voorheen een supermarkt was en dat hij de lening heeft verstrekt om er een fitnessruimte van te maken. In dat kader zijn onder meer de vloer aangepast en is er andere verlichting gekomen. [eiser] heeft toegelicht dat partijen zijn overeengekomen dat al hetgeen is veranderd zijn kant toekomt, zodat er na het (eventueel) aflopen van de huurovereenkomst een nieuwe fitnessgroep in kan. Ook heeft [eiser] toegelicht dat de fitnessapparaten in de bedrijfsruimte in eigendom zijn van een grote leverancier en dat die leverancier contact heeft gezocht met [eiser] om toegang te verstrekken tot het pand zodat zij de apparaten kunnen ophalen. Buiten de fitnessapparaten staan er verder slechts nog een groot koffiezetautomaat en mogelijk twee bankjes in de bedrijfsruimte, aldus [eiser] . Gelet op de toelichting van [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat het mogelijk is om de bedrijfsruimte binnen een korte termijn leeg en ontruimd op te leveren en dat [eiser] er ook belang bij heeft dat de bedrijfsruimte zo snel mogelijk leeg en ontruimd wordt opgeleverd. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op veertien dagen na betekening van het vonnis.

Geen dwangsom

4.8.

Artikel 556 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) schrijft voor dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Gelet daarop is de door [eiser] gevorderde dwangsom niet nodig voor de ontruiming zelf, omdat [eiser] deze op grond van het bepaalde in artikel 556 lid 1 Rv Pro door de deurwaarder kan laten uitvoeren als Yellow Gym niet voldoet aan de veroordeling tot ontruiming. De gevorderde dwangsom zal daarom worden afgewezen.

Er is sprake van een huurachterstand

4.9.

[eiser] heeft de achterstallige huur gevorderd en deze huurachterstand mede ten grondslag gelegd aan de gevorderde ontruiming (zie r.o. 4.5).

4.10.

[eiser] heeft onweersproken onderbouwd gesteld dat de huurachterstand tot en met oktober 2025 € 55.600,00 bedraagt, bestaande uit de huur in de maanden december 2024 tot en met maart 2025 en in de maanden juni 2025 tot en met oktober 2025. Daarom wordt de door [eiser] gevorderde huurachterstand toegewezen.

De huurtermijnen moeten worden betaald

4.11.

Daarnaast vordert [eiser] de huur van € 6.292,00 per maand voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat Yellow Gym vanaf 1 november 2025 tot aan de dag van de ontruiming gebruik blijft maken van de bedrijfsruimte. Hiertegen is geen verweer gevoerd. Op grond van artikel 7:225 BW Pro is ook na beëindiging van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding verschuldigd die gelijk is aan de huurprijs. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 6.292,00 per maand inclusief btw en exclusief servicekosten (zie r.o. 2.1). Het is voldoende aannemelijk dat deze vordering van [eiser] in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarom worden de door [eiser] gevorderde (toekomstige) huurtermijnen van € 6.292,00 per maand vanaf 1 november 2025 tot aan de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, toegewezen.

De wettelijke rente wordt afgewezen

4.12.

De gevorderde wettelijke rente over de achterstallige huur (zie r.o. 4.10) en de (toekomstige) huurtermijnen (zie r.o. 4.11) wordt afgewezen, omdat er tussen partijen een boetebeding geldt (zie r.o. 2.3). Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW Pro treedt hetgeen op grond van een boetebeding verschuldigd is in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Artikel 6:92 BW Pro is van regelend recht, maar gesteld noch gebleken is dat is overeengekomen dat de boete niet in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet en dat naast de boete derhalve aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke rente.

De resterende waarborgsom wordt afgewezen

4.13.

[eiser] heeft in deze kortgedingprocedure ook de resterende waarborgsom van € 3.150,00 gevorderd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] voor wat betreft het spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van het niet betaalde deel van de waarborgsom toegelicht dat deze vordering nauw verbonden is met (overige) tekortkomingen en deze vordering eveneens ten grondslag is gelegd aan de gevorderde ontruiming (zie ook r.o. 4.5). De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn standpunt dat er (ook) sprake is van een spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van de resterende waarborgsom. Met deze kortgedingprocedure tot onder meer ontruiming van de bedrijfsruimte wordt namelijk voorgesorteerd op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure, zoals [eiser] zelf ook stelt (zie r.o. 3.2 en 4.5). Bij het eindigen van de huurovereenkomst is het uitgangspunt dat de waarborgsom, eventueel na verrekeningen, terug moet worden betaald. Gelet daarop heeft Yellow Gym in deze kortgedingprocedure geen spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van de resterende waarborgsom.

Yellow Gym moet contractuele boetes betalen

4.14.

De verbeurde contractuele boetes tot en met 31 oktober 2025 van
€ 5.100,00 en de contractuele boetes van € 300,00 per maand voor iedere maand dat Yellow Gym vanaf 1 november 2025 de huurtermijnen voor de bedrijfsruimte niet tijdig aan [eiser] voldoet, worden toegewezen op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen (zie r.o. 2.3), omdat vast staat dat Yellow Gym in de maanden juni 2024 tot en met november 2024 en in de maanden april en mei 2025 haar huurbetalingsverplichting te laat is nagekomen en zij in de maanden december 2024 tot en met maart 2025 en in de maanden juni 2025 tot en met oktober 2025 de huurbetalingsverplichting in het geheel niet is nagekomen. Yellow Gym heeft hier geen verweer tegen gevoerd.

4.15.

De wettelijke rente over de contractuele boetes wordt als gegrond op de wet (artikel 6:119 BW Pro) toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De buitengerechtelijke incassokosten worden (deels) toegewezen

4.16.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.363,10. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is gebaseerd op een bedrag van € 58.810,00 in hoofdsom (€ 55.660,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met 31 oktober 2025 en € 3.150,00 ten aanzien van de resterende waarborgsom). Hierdoor is het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief dat hoort bij de toegewezen hoofdsom van € 55.660,00. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen tot het wettelijke tarief bij het in hoofdsom toegewezen bedrag. Daarom wordt een bedrag van € 1.331,60 toegewezen.

4.17.

De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Yellow Gym moet de proceskosten betalen

4.18.

Yellow Gym is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.829,04

4.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

4.20.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat heeft gevorderd en Yellow Gym, nu zij niet is verschenen, daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verleent verstek tegen Yellow Gym,

5.2.

veroordeelt Yellow Gym om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het [adres] , ( [postcode] ) te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,

5.3.

veroordeelt Yellow Gym om aan [eiser] te betalen:

a. a) € 55.660,00 aan achterstallige huur tot en met 31 oktober 2025,

b) € 6.292,00 per maand vanaf 1 november 2025 tot aan de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.4.

veroordeelt Yellow Gym om aan [eiser] te betalen € 5.100,00 aan verbeurde contractuele boetes tot en met 31 oktober 2025, te vermeerderen met een bedrag van
€ 300,00 aan contractuele boete voor iedere maand dat Yellow Gym vanaf 1 november 2025 de huurtermijnen voor de bedrijfsruimte niet tijdig aan [eiser] voldoet, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt Yellow Gym om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.331,60 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

5.6.

veroordeelt Yellow Gym in de proceskosten van € 1.829,04, te vermeerderen met de kosten van betekening als Yellow Gym niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

veroordeelt Yellow Gym tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.A. Donkersloot en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.