Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/401476 / HA ZA 24-116
Vonnis van 24 september 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. M.C. van Gastel,
tegen
1.[gedaagde 1] B.V.,
wonende te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. R.R.G.M. van Beurden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 februari 2024;
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
- de akte van [gedaagden] met aanvullende producties van 27 maart 2025;
- de akte wijziging van eis en overlegging nadere producties van [eisers] van 28 maart 2025;
- de akte met nadere producties van [gedaagden] van 31 maart 2025;
- de akte met nadere producties van [eisers] van 7 april 2025;
- de akte wijziging van eis van [eisers] van 8 april 2025;
- de mondelinge behandeling op 9 april 2025;
- de akte wijziging van eis en overlegging nadere producties van [eisers] van 14 mei 2025;
- de akte van uitlating en wijziging van eis in reconventie van [gedaagden] van 28 mei 2025;
- de akte van uitlating van [eisers] van 11 juni 2025.
1.2.
Op de mondelinge behandeling van 9 april 2025 zijn [eisers] verschenen, bijgestaan door hun advocaat. Namens [gedaagde 1] zijn [gedaagde 2] en zijn zoon de heer [A] verschenen, eveneens bijgestaan door hun advocaat. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben op 19 augustus 2020 twee overeenkomsten gesloten met [gedaagde 1] : een voor de koop van een perceel grond en een voor de bouw van een bungalow op die grond, de overeenkomst van aanneming. Bij de overeenkomst van aanneming hoort een addendum. De totale koop- en aanneemsom bedroeg EUR 190.000,00, EUR 45.000,00 als koopsom voor het perceel en een aanneemsom van EUR 145.000,00. [gedaagde 2] heeft als middellijk bestuurder van [gedaagde 1] in elk geval het addendum namens [gedaagde 1] getekend.
2.2.
De overeenkomst van aanneming vermeldt onder meer:
Artikel 2:
“De termijnen van de aanneemsom zijn de volgende:
- 1e termijn ad 20% bij levering perceel grond;
- 2e termijn ad 20% bij aanvang bouw;
- 3e termijn ad 20% zodra het recreatiebungalow wind- en waterdicht is;
- 4e termijn ad 20% zodra stucwerk gereed is;
- 5e termijn ad 15% bij 1e oplevering van de recreatiebungalow;
- 6e termijn ad 5% bij 2e (laatste) oplevering van de recreatiebungalow;
(…)”
Artikel 3:
Wanneer één der partijen in verzuim is in de nakoming van één of meerdere uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal de in verzuim zijnde partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan 10% van de aanneemsom. Voor zover de wederpartij meerschade lijdt, heeft hij naast de gemelde boete recht op aanvullende schadevergoeding.
Artikel 8:
“De ondernemer verbindt zich de recreatiebungalow binnen 200 werkbare dagen na aanvang bouw casu quo na datum levering van de onder I genoemde kavel geheel voor gebruik op te leveren aan de Opdrachtgever.”
2.3.
In artikel 11 van Pro de overeenkomst van aanneming zijn de algemene voorwaarden voor aannemingen in het bouwbedrijf 1992 van toepassing verklaard (AVA 1922). Artikel 7 lid 1 AVA Pro 1992 bepaalt onder meer:
“Werkdagen, respectievelijk halve werkdagen, worden als onwerkbaar beschouwd, wanneer daarop door niet voor rekening van de aannemer komende omstandigheden gedurende ten minste vijf uren, respectievelijk ten minste twee uren, door het grootste deel van de arbeiders of machines niet kan worden gewerkt.”
Artikel 7 lid 4 vermeldt Pro verder:
“Bij overschrijding van de termijn waarbinnen het werk zal worden opgeleverd, is de aannemer aan de opdrachtgever per werkdag zoals omschreven in het eerste lid, een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van f 50,-, tenzij een ander bedrag is overeengekomen. De gefixeerde schadevergoeding kan worden verrekend met hetgeen de opdrachtgever de aannemer nog verschuldigd is.(…) Bij de bepaling van de overschrijding van de termijn van oplevering geldt als dag van oplevering, in afwijking van het bepaalde in artikel 9. eerste lid, de dag waarop de aannemer overeenkomstig artikel 8, eerste lid, de opdrachtgever heeft uitgenodigd tot opneming van het werk, mits het werk vervolgens, overeenkomstig het bepaalde in dat artikel is of geacht wordt te zijn goedgekeurd.”
Artikel 8 lid 5 bepaalt Pro:
“Het werk wordt geacht te zijn goedgekeurd indien en voorzover het in gebruik wordt
genomen. De dag van ingebruikneming van het werk of een gedeelte daarvan geldt als
dag van goedkeuring van het werk of van het desbetreffende gedeelte.”
2.4.
Op 28 december 2020 is het perceel aan [eisers] geleverd, waarna [gedaagde 1] in het eerste kwartaal van 2021 met de bouw van de bungalow begonnen is.
2.5.
[eisers] hebben in april 2021 hun toenmalige woning verkocht en vervolgens tijdelijk hun intrek genomen op het bungalowpark van [gedaagde 1] in een chalet van een derde. Op 22 december 2021 zijn [eisers] naar de bungalow verhuisd. De bouw van de bungalow was toen nog niet volledig afgerond. Ten behoeve van die verhuizing heeft [gedaagde 1] onder meer tijdelijke ramen in de bungalow gezet.
2.6.
[gedaagde 1] heeft ook een schuur bij de bungalow gebouwd.
2.7.
Op 24 oktober 2022, 27 januari 2023 en 16 mei 2023 hebben [eisers] [gedaagde 1] in gebreke gesteld vanwege gebreken aan de bungalow en het niet tijdig opleveren van de bungalow. [gedaagde 1] is daarbij steeds een termijn gesteld om alsnog na te komen. Zo hebben [eisers] op 27 januari 2023 [gedaagde 1] het volgende geschreven:
“Wij stellen u 14 dagen vanaf 30 januari 2023 in de gelegenheid om alle overgebleven punten vermeld in de ingebrekestelling naar behoren af te handelen.”
2.8.
Op 25 juli 2023 hebben [eisers] [gedaagde 1] schriftelijk meegedeeld de verplichtingen uit de overeenkomst van aanneming om te zetten in een verplichting tot betaling van vervangende schadevergoeding.
2.9.
Op 17 oktober 2023 heeft [gedaagde 1] [eisers] een factuur gestuurd voor de zesde termijn van de aanneemsom (á EUR 7.500,00). [eisers] hebben deze termijn niet betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – primair een verklaring voor recht [1] dat zij de overeenkomst van aanneming rechtmatig hebben omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding wegens niet correcte en niet tijdige nakoming. Zij stellen dat de bungalow gebreken vertoont en niet tijdig opgeleverd is, waardoor de overeengekomen termijn van artikel 8 van Pro de overeenkomst van aanneming is overschreden. [gedaagde 1] heeft niet op hun sommaties gereageerd, zodat zij gerechtigd waren tot omzetting van de verplichtingen op grond van die overeenkomst in een verplichting tot betaling van vervangende schadevergoeding. Daarnaast vorderen zij (subsidiair) terugbetaling van de door hen betaalde vijfde termijn van de aanneemsom van EUR 21.750,00 en een verklaring voor recht dat zij de zesde termijn van de aanneemsom niet hoeven te betalen.
Daarnaast hebben [eisers] door de tekortkomingen van [gedaagde 1] EUR 3.213,54 kosten moeten maken, die [gedaagde 1] hen als aanvullende schadevergoeding dient te vergoeden. Zij vorderen daarom zowel primair als subsidiair een bedrag van in totaal EUR 16.109,54 aan vervangende en aanvullende schadevergoeding. Ook vorderen zij wegens te late oplevering betaling van de contractuele boete van EUR 14.500,00 en de boete op grond van artikel 7 lid 4 AVA Pro 1992, die zou uitkomen op EUR 9.597,87 bij een uiterste opleverdatum van 29 november 2021, op EUR 9.302,90 uitgaande van 16 december 2021 of op EUR 8.349,92, als de oplevering had moeten plaatsvinden op 13 februari 2022.
Omdat [gedaagde 2] als feitelijk bestuurder van [gedaagde 1] heeft toegestaan dat [gedaagde 1] haar verplichtingen jegens [eisers] niet is nagekomen, rusten op hem dezelfde schadevergoedings- en terugbetalingsverplichtingen als op [gedaagde 1] .
3.2.
[gedaagden] voeren verweer. Zij menen dat de bungalow tijdig opgeleverd is door ingebruikname door [eisers] en dat de gestelde gebreken kleine opleverpunten betreffen, waarvoor [gedaagde 1] bovendien herstel heeft aangeboden. [gedaagde 2] meent dat de vordering op hem onvoldoende onderbouwd is.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde 1] vordert – samengevat – betaling van EUR 22.092,03, bestaande uit onder meer de zesde termijn van de aanneemsom en bedragen voor de huur van het tijdelijke chalet en meerwerk, onder andere aan de schuur van [eisers]
3.5.
[eisers] voeren verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
De vorderingen op [gedaagde 2] zijn onvoldoende onderbouwd
4.1.
[eisers] hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om hun stelling te onderbouwen dat [gedaagde 2] heeft bewerkstelligd, dan wel toegelaten dat [gedaagde 1] haar verplichtingen niet is nagekomen en daardoor onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, op grond waarvan hij tot schadevergoeding verplicht zou zijn. Een andere grond voor aansprakelijkheid van [gedaagde 2] is gesteld noch gebleken. De vorderingen op [gedaagde 2] zullen dan ook afgewezen worden.
I De verklaring voor recht zal worden toegewezen
4.2.
De primaire vordering van [eisers] zal worden toegewezen. De rechtbank zal voor recht verklaren dat [eisers] op 25 juli 2023 de overeenkomst van aanneming rechtmatig hebben omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Aan alle vereisten voor rechtmatige omzetting was op dat moment voldaan. De rechtbank licht dat toe.
[gedaagde 1] heeft de bungalow te laat opgeleverd
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de verhuizing van [eisers] naar de bungalow de bouwwerkzaamheden nog niet voltooid waren. [eisers] hebben immers gesteld dat [gedaagde 1] hen in juni 2022 heeft aangegeven nog drie weken nodig te hebben voor oplevering. [gedaagde 1] heeft dat niet betwist, terwijl ook uit de overige feiten van de zaak blijkt dat de werkzaamheden in elk geval op het moment van verhuizing (22 december 2020) nog niet afgerond waren. Vast staat dus dat de bungalow in juni 2022 nog niet was opgeleverd. Daarmee staat ook vast dat de uiterste opleverdatum, zoals vastgelegd in artikel 8 van Pro de overeenkomst van aanneming, overschreden is.
4.4.
Partijen zijn het er namelijk over eens dat [gedaagde 1] eind februari/begin maart 2021 begonnen is met de bouw van de bungalow, zodat op dat moment de termijn van 200 werkbare dagen is begonnen. Uit het door [eisers] overgelegde overzicht van werkbare dagen volgt dat uitgaande van een startdatum medio maart de uiterste oplevertermijn vanaf 2 februari 2022 overschreden is, terwijl ook uit de berekening van [gedaagden] zelf ter zitting volgt dat bij een startdatum van 28 februari 2021 de uiterste termijn overschreden zou zijn op 26 januari 2022.
4.5.
[gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat door ingebruikname van de bungalow oplevering op 22 december 2021 zou hebben plaatsgevonden en zij – kort gezegd – daarom niet meer kan worden aangesproken op eventuele gebreken, maar de rechtbank volgt haar hierin niet. Partijen gingen er zelf namelijk ook niet van uit dat de ingebruikname te gelden had als goedkeuring/oplevering in de zin van de algemene voorwaarden. Dat concludeert de rechtbank op grond van de volgende feiten, omstandigheden en gedragingen (dan wel het uitblijven daarvan):
- [gedaagde 1] wist dat [eisers] de tijdelijke huisvesting moesten verlaten vanwege koudeproblemen en het feit dat de eigenaar van het chalet al in augustus 2021 had aangegeven het chalet te willen verkopen;
- Gesteld noch gebleken is dat andere woonruimte beschikbaar was, zodat [eisers] geen andere optie hadden dan naar de bungalow te verhuizen;
- [eisers] zijn vervolgens in overleg met [gedaagde 1] in de bungalow getrokken;
- Ook [gedaagde 1] vond op dat moment dat de werkzaamheden nog niet voltooid waren. Vast staat immers onder meer dat [gedaagde 1] ten behoeve van de vroegtijdige verhuizing tijdelijke – beschadigde – ramen in de bungalow gezet heeft, die in een later stadium nog vervangen moesten worden door definitieve ramen; ook was de bungalow nog niet op het elektriciteitsnet aangesloten;
- Gesteld noch gebleken is dat er op of omstreeks het moment van verhuizing een gezamenlijke rondgang of anderszins een oplevering heeft plaatsgevonden;
- Verder is gesteld noch gebleken dat [gedaagde 1] op enig moment formeel heeft aangegeven dat de bungalow af was, waarna oplevering zou kunnen plaatsvinden, terwijl onweersproken is dat [gedaagde 1] in mei 2022 zelf aangegeven heeft nog drie weken nodig te hebben om alle werkzaamheden af te ronden.
Kortom: er is geen sprake van oplevering en dat argument van [gedaagde 1] kan dus niet met succes worden ingeroepen om de vordering van [eisers] af te wijzen.
Ondeugdelijke nakoming door gebreken aan de bungalow
4.6.
[eisers] hebben gesteld dat de bungalow gebreken vertoont, waardoor [gedaagde 1] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de overeenkomst van aanneming. Zij hebben dat onderbouwd met een onderzoeksrapport van Dutchbird Services en foto’s van de gestelde gebreken. [gedaagde 1] heeft i) een deel van de gebreken betwist, ii) gesteld dat een deel van de gebreken al hersteld is en iii) van een ander deel van de gebreken gesteld dat deze een toerekenbare tekortkoming van haar vormen. Ook heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat zij sommige gebreken wenst te herstellen. Hieronder (vanaf 4.10) komt de rechtbank tot het oordeel dat ten tijde van de omzetting sprake was van talrijke gebreken aan de bungalow, en dat een deel van die gebreken een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] vormen, zodat zij daarvoor een vervangende schadevergoeding moet betalen.
[gedaagde 1] verkeerde op 25 juli 2023 in verzuim
4.7.
Op 24 oktober 2022, 27 januari 2023 en 16 mei 2023 hebben [eisers] [gedaagde 1] in gebreke gesteld en een termijn voor nakoming gegeven. [gedaagde 1] heeft daarop niet gereageerd of anderszins gevolg aan gegeven althans heeft dat niet concreet gemaakt en ook onvoldoende onderbouwd afgezet tegen wat [eisers] heeft aangevoerd. De laatste van deze drie aanmaningen dateert van 16 mei 2023, zodat [gedaagde 1] in elk geval ten tijde van de omzetting op 25 juli 2023 in verzuim verkeerde (zie art. 6:82 BW Pro).
Vervangende schadevergoeding deels toewijsbaar
4.8.
De rechtbank volgt [eisers] in hun stelling dat sprake is van toerekenbare tekortkomingen van [gedaagde 1] en dat de verplichtingen (kort gezegd verbintenis tot correcte nakoming van de overeenkomst) van [gedaagde 1] zijn omgezet in een verplichting tot betaling van schadevergoeding omdat [eisers] [gedaagde 1] dat schriftelijk heeft meegedeeld. De rechtbank zal dan ook voor recht verklaren dat de omzetting van de (verplichtingen tot herstel van gebreken aan de bungalow uit de) overeenkomst van aanneming op 25 juli 2023 rechtmatig is geweest. Hierna zal de rechtbank nader toelichten waarom en in hoeverre [gedaagde 1] haar verplichtingen niet juist is nagekomen. Daarbij zal de rechtbank niet altijd het betoog van [eisers] volgen.
Aan bespreking van de subsidiaire vorderingen komt de rechtbank niet toe
4.9.
Omdat de primaire vordering van [eisers] zal worden toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de subsidiair gevorderde, waaronder de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst van aanneming.
II [gedaagde 1] moet de schade van [eisers] deels vergoeden
4.10.
[eisers] hebben gesteld dat de bungalow gebreken vertoont en vorderen een bedrag van EUR 12.896,00 aan vervangende schadevergoeding, waarmee zij zelf de bungalow in orde kunnen (laten) maken. Omdat de verplichting tot herstel rechtsgeldig is omgezet, rust op [gedaagde 1] niet langer de verplichting die gebreken te herstellen. In plaats daarvan moet [gedaagde 1] voor de gebreken, waarvan hierna komt vast te staan dat zij een tekortkoming in de nakoming de overeenkomst zijn, [eisers] een schadevergoeding betalen, tenzij komt vast te staan dat de gebreken niet aan [gedaagde 1] kunnen worden toegerekend. Voor zover [gedaagde 1] in deze procedure heeft aangeboden om tot herstel over te gaan, is dat te laat en staat dat niet aan toewijzing van de vordering van [eisers] in de weg.
1. Problemen in de kruipruimte door gebreken aan riolering en waterleidingen
4.11.
[eisers] hebben hun stelling dat de kruipruimte en de daarin aangelegde leidingen) ondeugdelijk zijn gebouwd c.q. aangebracht onderbouwd met een aantal foto’s en het onderzoeksrapport. Dutchbird Services concludeert onder meer:
“De aansluiting van het condenswater van de CV ketel zal op een ander moment nog moeten worden gerealiseerd. Ook zal de rechter kruipruimte moeten worden schoongespoten en beide zijden compleet worden leeg gepomp, om de vorming van schimmels, algen en nieuwe rioolvliegjes te voorkomen, omdat dit schadelijk zijn voor de gezondheid van de bewoners, zeker omdat er géén ventilatie in de kruiruimte is aangebracht.”
[gedaagde 1] heeft dat rapport niet voldoende onderbouwd weersproken, en daarbij ter zitting zelf ook aangegeven dat de kruipruimte nog in orde gemaakt dient te worden. De gebreken aan de kruipruimte staan daarmee vast, terwijl onweersproken is dat [gedaagde 1] verplicht was de kruipruimte en de leidingen die zich daarin bevinden deugdelijk af te leveren. [gedaagde 1] is op dit punt toerekenbaar tekort geschoten en moet [eisers] daarvoor vervangende schadevergoeding betalen. Deze stelt de rechtbank vast op het aan [eisers] geoffreerde bedrag van EUR 3.800,00. De hoogte van dit bedrag is door [gedaagde 1] niet voldoende onderbouwd betwist.
2. Gaslek bij de voordeur
4.12.
Voor zover hier al sprake was van een aan [gedaagde 1] toerekenbare tekortkoming, is vast komen te staan dat dit gebrek inmiddels verholpen is, zodat de vordering van [eisers] op dit punt zal worden afgewezen.
3. Gebrekkige luiken kruipruimte
4.13.
Dat de luiken van de kruipruimte niet deugdelijk zijn (ze isoleren niet en er lopen leidingen dwars voor het toegangsgat langs, dat daarmee onbruikbaar geworden is) blijkt ook uit het onderzoeksrapport en wordt door [gedaagde 1] niet betwist. [gedaagde 1] biedt herstel aan, maar [eisers] hoeven haar daartoe, na omzetting, niet meer in de gelegenheid te stellen. [eisers] hebben gesteld dat het herstel EUR 270,00 kost. [gedaagde 1] heeft dat niet betwist. [gedaagde 1] zal daarom voor dit punt worden veroordeeld tot betaling van EUR 270,00 vervangende schadevergoeding.
4. Lekkage slaapkamerramen en 5. gebrekkige Cv-installatie
4.14.
Ook van deze gebreken is vast komen te staan dat [gedaagde 1] ze inmiddels verholpen heeft, zodat de vordering op dit punt zal worden afgewezen.
6. De verf van de slaapkamer vertoont bubbels
4.15.
[eisers] hebben hun stelling dat het schilderwerk van de deuren en kozijnen in de slaapkamer bubbels en blazen vertoont onderbouwd met foto’s. [gedaagde 1] heeft de aanwezigheid van de bubbels en blazen erkend, maar heeft gesuggereerd dat [eisers] zelf of een derde de verf beschadigd zouden hebben. In zoverre betwist zij dus op dit punt te zijn tekortgeschoten. [gedaagde 1] laat echter na dit voldoende te onderbouwen, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat. Daar speelt ook mee dat bubbels en blazen op de verf op zichzelf, anders dan bijvoorbeeld krassen en deuken, geen voor de hand liggende beschadigingen zijn door een externe oorzaak. Ook voor dit punt biedt [gedaagde 1] herstel aan, waartoe [eisers] haar, na omzetting, niet meer in de gelegenheid hoeven te stellen. [gedaagde 1] zal worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde vervangende schadevergoeding voor dit punt van EUR 1.210,00.
7. Gebrekkige reparatie van een gat boven de kapstok
4.16.
Ter zitting is komen vast te staan dat [gedaagde 1] begonnen is met de aanleg van een luik boven de kapstok, maar dat niet heeft afgemaakt. Nadat later een luik geplaatst is, is er vervolgens niet naar behoren gestukt en geschilderd. [gedaagde 1] heeft daarna toegezegd dit te verhelpen. Zij diende dat deugdelijk te doen, maar dat heeft zij vervolgens niet gedaan. Zij zal daarom veroordeeld worden tot betaling van de gevorderde, en onvoldoende weersproken, vervangende schadevergoeding ter hoogte van EUR 840,00.
8. Schilderwerk in de (gasten)slaapkamer
4.17.
Tussen partijen staat als onweersproken vast dat de noodzaak voor het opnieuw schilderen van de muren van de (gasten)slaapkamer een gevolg is van de overlast door de aanwezigheid van rioolvliegen in de slaapkamer. De rioolvliegen konden in die slaapkamer komen, doordat de riolering in de kruipruimte niet goed was aangelegd. Hiervoor is al geoordeeld dat die ondeugdelijke aangelegde riolering een aan [gedaagde 1] toerekenbare tekortkoming is. [gedaagde 1] dient de schade als gevolg daarvan te vergoeden en zal veroordeeld worden tot betaling van het ter zake gevorderde bedrag van EUR 484,00. De hoogte van dit bedrag is door [gedaagde 1] onvoldoende gemotiveerd betwist.
9. Ontbrekende ontluchtingsroosters in badkamers en slaapkamers
4.18.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de luchtroosters in de badkamers en de slaapkamers niet geplaatst zijn, terwijl ook [gedaagde 1] ervan uitgaat dat dit tot haar verplichtingen onder de overeenkomst van aanneming hoort. De roosters staan klaar en [gedaagde 1] is bereid ze alsnog te plaatsen. [gedaagde 1] gaat er daarbij echter aan voorbij dat [eisers] haar daartoe niet meer in de gelegenheid hoeven te stellen. [gedaagde 1] zal dus worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde vervangende schadevergoeding voor dit punt van EUR 1.385,00. [gedaagde 1] heeft de hoogte van dit bedrag onvoldoende onderbouwd betwist.
10. Kapotte ramen slaapkamer
4.19.
Van de zeven kapotte smalle ramen in de slaapkamer zijn er slechts vijf vervangen. Het opleveren van een bungalow met sluitende, niet beschadigde ramen behoort tot de verplichtingen van [gedaagde 1] op grond van de overeenkomst van aanneming. [gedaagde 1] heeft gesteld de resterende twee ramen klaar te hebben staan en tot plaatsing bereid te zijn. Zij gaat er daarmee ook hier aan voorbij dat [eisers] haar daartoe niet meer in de gelegenheid hoeven te stellen, maar in plaats daarvan terecht aanspraak maken op een vervangende schadevergoeding ter hoogte van EUR 304,00. De hoogte van dit bedrag is onvoldoende gemotiveerd betwist, en dit bedrag zal dus worden toegewezen als vervangende schadevergoeding voor dit punt.
11. Pui woonkamer scheef gemonteerd
4.20.
De pui in de woonkamer is scheef gemonteerd, waardoor hij piept en kraakt bij wind, aldus [eisers] . [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat niet zij, maar de zoon van [eisers] de pui (verplaatst en) gemonteerd heeft, waardoor dit gebrek niet aan haar toegerekend kan worden. De rechtbank passeert dit verweer als feitelijk onjuist. Uit de stukken van deze procedure blijkt immers dat de zoon van [eisers] niet deze, maar een andere, pui verplaatst en vervolgens opnieuw gemonteerd heeft. Voor het overige heeft [gedaagde 1] de stellingen van [eisers] onvoldoende betwist, zodat de rechtbank de vordering op dit punt zal toewijzen. De hoogte van het op dit punt gevorderde bedrag heeft [gedaagde 1] niet betwist, zodat de rechtbank het gevorderde bedrag van
EUR 1.420,00 zal toewijzen.
EUR 1.420,00 zal toewijzen.
12. Beschadigingen verf voordeur
4.21.
De gevorderde vervangende schadevergoeding voor het herstel van beschadigingen van de verf van de voordeur zal worden afgewezen. Deze beschadigingen worden niet in de ingebrekestellingen van vóór omzetting, maar pas in de offerte voor herstelwerkzaamheden van 23 december 2023 genoemd, zodat aannemelijk is dat het schilderwerk in eerste instantie naar behoren verricht is en pas later beschadigd is, zoals [gedaagde 1] heeft aangevoerd. Er is dus niet komen vast te staan dat deze beschadigingen een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] zijn. Dit deel van de vordering van [eisers] zal daarom worden afgewezen.
13. Ontbreken elektra in de schuur
4.22.
De gevorderde vervangende schadevergoeding voor ontbrekende elektra in de schuur zal ook worden afgewezen. [eisers] hebben onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de bouw van een schuur inclusief elektra onderdeel uitmaakte van de overeenkomst van aanneming. Weliswaar is komen vast te staan dat mondeling overeenstemming is bereikt over de bouw van een grotere schuur tegen bijbetaling van een bedrag van EUR 1.500,00 (zie hierna bij de behandeling van de vorderingen van [gedaagde 1] ), maar daarmee staat nog niet vast dat partijen meerwerk voor de aanleg van elektra in die schuur zijn overeengekomen. [eisers] hebben ook onvoldoende feiten aangevoerd wanneer en wat precies zou zijn afgesproken. Het ontbreken van elektra in de schuur levert daarom geen tekortkoming van [gedaagde 1] op en daarmee is er geen grond voor het toewijzen van vervangende schadevergoeding op dit punt.
14. en 15. Slordige bestrating en een verzakte vijver
4.23.
Deze delen van de vordering van [eisers] zullen worden afgewezen. [gedaagde 1] heeft de bestrating en de verzakking van de vijver namelijk al naar behoren hersteld. [eisers] hebben daarvoor geen kosten gemaakt en hoeven daarvoor ook geen kosten meer te maken. Zij lijden in zoverre dus geen vermogensschade. Hoewel dit herstel door [gedaagde 1] dateert van na de omzetting en [gedaagde 1] haar verzuim dus niet meer kon zuiveren, hebben [eisers] wel met dat herstel ingestemd. Onder die omstandigheden hebben [eisers] afstand gedaan van hun recht vervangende schadevergoeding te eisen dan wel is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar vervangende schadevergoeding toe te kennen.
16. De meterkast is niet afgewerkt
4.24.
De meterkast is niet afgewerkt, terwijl die afwerking deel uitmaakte van de overeenkomst van aanneming. [gedaagde 1] heeft betoogd dat zij door [eisers] niet in de gelegenheid gesteld werd haar verplichtingen op dit punt na te komen omdat [eisers] niet opendeden toen een derde namens [gedaagde 1] de meterkast wilde afwerken. [eisers] hebben echter onderbouwd aangevoerd dat van een moedwillig niet opendoen geen sprake is geweest, maar dat zij niet in de gaten hebben gehad dat contact werd gezocht. [gedaagde 1] heeft vervolgens nagelaten tijdig haar betoog op dit punt nader te onderbouwen. De te elfder ure overgelegde verklaring van een tot dan toe (in deze procedure) onbekend bedrijf is in elk geval onvoldoende onderbouwing van dit betoog. [gedaagde 1] had later moeten (en kunnen) terugkomen om de meterkast in orde te maken of [eisers] langs andere weg op de hoogte moeten stellen dat zij dat wilde gaan doen en daarvoor een afspraak wilde maken. Dat heeft zij niet gedaan, en zij hoeft daar nu niet meer toe in de gelegenheid gesteld te worden. Dit deel van de vordering van [eisers] (EUR 980,00) zal daarom worden toegewezen.
17. Ontbrekende deklatten bij de driehoekige raamelementen
4.25.
[gedaagde 1] had de deklatten bij de driehoekige raamelementen moeten leveren en plaatsen en heeft dat niet gedaan. Voor zover [gedaagde 1] bij wijze van verweer heeft bedoeld te stellen dat [eisers] hierover eerder hadden moeten klagen, geldt dat zij onvoldoende stelt voor dit beroep op niet-naleving van de klachtplicht door [eisers] Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] zich bereid verklaard deze deklatten alsnog te plaatsen. [eisers] hoeven haar daartoe echter niet meer de gelegenheid te geven. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen. Dat betekent dat [gedaagde 1] voor de ontbrekende deklatten een vervangende schadevergoeding ter hoogte van EUR 185,00 moet betalen.
18. Ontbrekende deurstop
4.26.
[gedaagde 1] heeft geen deurstop bij de schuurdeur geleverd, waardoor deze deur af en toe openwaait en uit het lood is komen te staan, aldus [eisers] [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd. Gesteld noch gebleken is echter dat de levering van die deurstop deel uitmaakte van de overeenkomst van aanneming, terwijl dat ook niet zonder meer aannemelijk is. Van een tekortkoming van [gedaagde 1] is dus geen sprake. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Conclusie vervangende schadevergoeding
4.27.
De rechtbank zal voor recht verklaren dat [eisers] op 25 juli 2023 rechtmatig de overeenkomst van aanneming, althans de daaruit voortvloeiende verbintenissen tot nakoming van [gedaagde 1] , hebben omgezet in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding. Deze vervangende schadevergoeding zal worden begroot op het door [eisers] gestelde bedrag van de herstelkosten. [2] Dat betekent dat de rechtbank [gedaagde 1] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van EUR 10.878,00 aan vervangende schadevergoeding. Dit is het totaal van de onder 4.11. tot 4.26. toegewezen bedragen.
[gedaagde 1] moet ook aanvullende schadevergoeding betalen
4.28.
Daarnaast vorderen [eisers] nog aanvullende (vervangende) schadevergoeding voor gestelde gevolgschade ter hoogte van EUR 3.213,54. Deze vordering zal deels worden toegewezen.
- de aansluiting op het kopernetwerk van KPN
4.29.
[eisers] vorderen EUR 726,00 aan kosten voor aansluiting op het kopernetwerk van KPN. Zij hebben echter te weinig feiten gesteld voor het oordeel dat de noodzaak tot aansluiting op het kopernetwerk van KPN (en de kosten die zij daarvoor heeft moeten maken) een gevolg is van een tekortkoming van [gedaagde 1] . De rechtbank zal dit deel van de gevorderde aanvullende schadevergoeding daarom afwijzen.
- de kosten voor ongediertebestrijding
4.30.
[eisers] hebben overlast ondervonden door rioolvliegen als gevolg van de gebrekkige aanleg van de riolering en waterleidingen door [gedaagde 1] in de kruipruimte. De bestrijding van de rioolvliegen komt dus als gevolgschade door die tekortkoming voor rekening van [gedaagde 1] . Dit deel van de vordering van [eisers] (EUR 425,00) zal dan ook worden toegewezen.
- bouwkundig rapport en juridische kosten
4.31.
[eisers] vorderen verder de kosten voor het opstellen van een bouwkundig rapport (EUR 968,00) en kosten voor juridische bijstand (EUR 355,75). Dit betreft, volgens [eisers] , kosten voor de vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid en kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Deze kosten zouden daarom op grond van artikel 6:96 onder Pro b en c BW door [gedaagde 1] vergoed moeten worden.
Van het bouwkundig rapport kan de rechtbank niet vaststellen of dit rapport, naast het rapport van Dutchbird Services, noodzakelijk was voor de vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid en of dit redelijke kosten betreft. Het rapport zelf is niet in het geding gebracht en [eisers] hebben er verder ook geen beroep op gedaan. Dit deel van de vordering van [eisers] zal daarom afgewezen worden.
Ook de gevorderde vergoeding van gemaakte juridische kosten zal worden afgewezen. Vergoeding daarvan is inbegrepen in de forfaitaire vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, waarover de rechtbank hierna een oordeel zal geven. Daarnaast bestaat er geen recht op vergoeding van deze kosten. Voor zover de juridische kosten gemaakt zijn met het oog op deze procedure, bestaat daarvoor naast de proceskostenveroordeling geen recht op vergoeding.
- de werkzaamheden aan de Cv-ketel
4.32.
[eisers] stellen dat zij kosten hebben gemaakt voor het vervangen van een module van de Cv-ketel dan wel de thermostaat. Niet duidelijk is geworden welke werkzaamheden er aan de ketel verricht zijn en of de noodzaak daartoe een gevolg is van een tekortkoming van [gedaagde 1] . De rechtbank zal dit deel van de gevorderde aanvullende schadevergoeding daarom afwijzen.
Tussenconclusie aanvullende schadevergoeding
4.33.
De rechtbank zal een bedrag van EUR 425,00 aan aanvullende schadevergoeding toewijzen.
[gedaagde 1] moet de contractuele boete voor te late oplevering betalen, maar niet de boete op grond van de algemene voorwaarden
4.34.
[gedaagde 1] heeft te laat opgeleverd en is daarom de gefixeerde boete van artikel 8 van Pro de overeenkomst van aanneming (van EUR 14.500,00) verschuldigd. [gedaagde 1] heeft gesteld dat dit boetebeding teniet is gegaan door omzetting van de overeenkomst van aanneming, zodat [eisers] daarop geen aanspraak meer zouden kunnen maken. De rechtbank passeert deze stelling van [gedaagde 1] , omdat [eisers] al vóór omzetting van de overeenkomst een beroep gedaan hebben op de boetebepaling van artikel 8 van Pro die overeenkomst.
4.35.
Verder geldt dat als het boetebeding al omgezet zou zijn, het omgezet zou zijn in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding voor niet-nakoming van het boetebeding. De hoogte van deze vervangende schadevergoeding wordt dan begroot op de hoogte van de boete in het boetebeding, omdat daarmee de schuldeiser in de situatie gebracht wordt, zoals die ook zou zijn bij nakoming van de oorspronkelijke overeenkomst, inclusief boetebeding. Feitelijk is de situatie dan dus dezelfde als wanneer het boetebeding niet omgezet zou zijn.
4.36.
Voor zover [eisers] naast de contractuele boete aanspraak maken op de boete van artikel 7 lid 4 van Pro de algemene voorwaarden, zal hun vordering worden afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] en [gedaagde 1] door een specifiek boetebeding overeen te komen in de aannemingsovereenkomst, hebben beoogd een van de algemene voorwaarden afwijkend, simpeler, boetebeding af te spreken. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor de veronderstelling dat partijen daarbij beoogd hebben, of verwacht hebben, twee boetebedingen voor één en dezelfde tekortkoming naast elkaar te laten bestaan, zodat op grond van die ene tekortkoming meer dan één boete gevorderd zou kunnen worden. Het boetebeding in de overeenkomst is leidend en prevaleert. De vorderingen tot betaling van de boete op grond van de algemene voorwaarden zullen worden afgewezen. Aan verschuldigde boetes zal de rechtbank dus een bedrag toewijzen van EUR 14.500,00.
Betaling van de vijfde en zesde termijn
4.37.
Na tenuitvoerlegging van dit vonnis, zal [gedaagde 1] door de betaling van de vervangende en aanvullende schadevergoeding haar verplichtingen op grond van de overeenkomst van aanneming zijn nagekomen. [eisers] dienen dan hun verplichtingen op grond van de overeenkomst van aanneming na te komen. Niet valt in te zien op welke grond [eisers] gerechtigd zouden zijn een deel van de aanneemsom niet te betalen, dan wel terug te vorderen. Dit betekent dat vijfde en zesde termijn verschuldigd zijn, zoals hierna nader wordt toegelicht.
Conclusie in totaal toe te wijzen hoofdsom
4.38.
Aan hoofdsom zal de rechtbank een bedrag van EUR 25.803,00 toewijzen (EUR 10.878,00 + EUR 425,00 + EUR 14.500,00).
Wettelijke rente
4.39.
De rechtbank zal de wettelijke rente over de schadevergoedingsbedragen en over de boete toewijzen vanaf het moment dat [gedaagde 1] met de betaling daarvan in verzuim is. [gedaagde 1] verkeerde in elk geval op 3 augustus 2023 (14 dagen na verzending van de omzettingsverklaring op 25 juli 2023) in verzuim. De rechtbank zal de wettelijke rente dan ook vanaf die datum toewijzen.
[gedaagde 1] moet de buitengerechtelijke kosten van [eisers] betalen
4.40.
De vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten toetsen aan het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. [eisers] hebben gesteld dat zij kosten gemaakt hebben voor correspondentie, telefoongesprekken en bestudering van de zaak door hun gemachtigde teneinde een oplossing buiten rechte te krijgen. Dat zijn kosten die als buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen.
De buitengerechtelijke kosten over de boete vallen wel onder het Besluit, maar dat maakt alleen voor de stelplicht ten aanzien van die kosten verschil. De buitengerechtelijke kosten over beide bedragen worden vastgesteld aan de hand van de staffel. Dat betekent dat een bedrag van EUR 1.251,18 aan buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen met ingang van de datum van de dagvaarding, omdat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde 1] met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten al voor die datum in verzuim verkeerde.
[gedaagde 1] moet de proceskosten van [eisers] betalen
4.41.
[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- salaris gemachtigde EUR 1.572,00 (3 punten × EUR 786,00)
- nakosten EUR 393,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal EUR 1.965,00
in reconventie
De zesde termijn van de aanneemsom moeten [eisers] betalen
4.42.
[gedaagde 1] vordert betaling van de zesde termijn van de aanneemsom (EUR 7.500,00). Nadat [gedaagde 1] voldaan heeft aan de veroordelingen in conventie (haar omgezette verbintenissen uit de overeenkomst van aanneming), zullen [eisers] ook aan hun verbintenissen moeten voldoen door de zesde termijn van de aanneemsom te betalen. Dit deel van de vordering in reconventie zal dus worden toegewezen, maar met dien verstande dat [eisers] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag vanaf de datum van het vonnis.
[eisers] hoeven de vordering voor het meerwerk niet te betalen
4.43.
[gedaagde 1] vordert een bedrag voor meerwerk aan elektra, water en gas. De rechtbank zal dit deel van de vordering in reconventie afwijzen. [eisers] hebben onweersproken betoogd dat deze post niet eerder aan hen bekend was dan op het moment van verzending van de factuur ter zake op 17 oktober 2023. Onduidelijk is waar deze factuur betrekking op heeft; de gevraagde specificatie is niet overgelegd. [gedaagde 1] heeft dus onvoldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat partijen afspraken gemaakt hebben op grond waarvan een aanvullende betalingsverplichting zou bestaan. Daaraan doet niet af dat [eisers] niet hebben betwist dat wel meerwerk voor elektra is overeengekomen omdat [gedaagde 1] in het geheel niet duidelijk maakt hoe het bedrag is gespecifieerd. In zoverre heeft [gedaagde 1] volstrekt niet voldaan aan haar stelplicht.
[eisers] hoeven geen huur te betalen voor de tijdelijke huisvesting
4.44.
[gedaagde 1] vordert betaling van huur voor het chalet à EUR 500,00 per maand voor de periode vanaf 1 april 2021 tot en met december 2021. De rechtbank zal deze vordering afwijzen, omdat onvoldoende onderbouwd gesteld is dat partijen afgesproken hebben dat [eisers] huur zouden betalen, terwijl [eisers] dat wel onderbouwd betwist hebben. Omdat [gedaagde 1] zich op deze afspraak beroept, is het aan haar om voldoende te stellen, en te onderbouwen, dat een dergelijke afspraak gemaakt is (onder andere wanneer, tussen wie en wat de inhoud is). Dat heeft [gedaagde 1] echter niet gedaan.
[eisers] hoeven de facturen voor gas water licht niet te betalen
4.45.
[gedaagde 1] vordert betaling van een aantal facturen voor gas, water en licht. [gedaagden] heeft echter onvoldoende concreet gemaakt op grond waarvan [eisers] haar deze kosten dienen te vergoeden, welke afspraken daarover gemaakt zijn, welke facturen op welke kosten betrekking hebben en over welke periode. De door haar in het geding gebrachte facturen zich niet te volgen. De rechtbank zal dit deel van de vordering in reconventie dan ook afwijzen.
[eisers] moeten een deel van de vordering voor het meerwerk aan de schuur betalen
4.46.
[gedaagde 1] vordert betaling van een bedrag van EUR 4.500,00 aan meerwerk voor de bouw van een grotere schuur dan oorspronkelijk overeengekomen. Uit de stellingen van partijen volgt dat partijen voor dit meerwerk mondeling in elk geval een bedrag van EUR 1.500,00 zijn overeengekomen. De rechtbank leidt dit af uit productie 7 overgelegd door [gedaagde 1] waarin [gedaagde 1] zelf aangeeft dat dit voor een bedrag van € 1500,- zou worden gerealiseerd hetgeen [eisers] vervolgens heeft erkend. Voor zover de vordering van [gedaagde 1] dit bedrag overstijgt, geldt dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft gesteld dat betaling van dat meerdere afgesproken is. Dit deel van de vordering in reconventie zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van EUR 1.500,00.
[eisers] hoeven de gevorderde wettelijke rente maar deels te betalen
4.47.
De gevorderde rente over het bedrag voor het meerwerk aan de schuur (EUR 1.500,00) zal worden toegewezen met ingang van de datum van de eis in reconventie. Gesteld noch gebleken is immers vanaf welk eerdere moment [eisers] in dat verband in verzuim zijn komen te verkeren. Omdat de zesde termijn van de aanneemsom pas opeisbaar wordt vanaf de datum van dit vonnis, zal de wettelijke rente over die termijn worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
4.48.
Omdat beide partijen in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [eisers] de aannemingsovereenkomst op 25 juli 2023 rechtmatig hebben omgezet in een verbintenis tot het betalen van een vervangende schadevergoeding,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eisers] te betalen een bedrag van EUR 27.054,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over EUR 25.803,00 met ingang van 3 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling en over EUR 1.251,18 vanaf 12 februari 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten aan de zijde van [eisers] , tot op heden begroot op EUR 1.965,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
veroordeelt [eisers] om, met inachtneming van hetgeen onder 4.42. hiervoor is overwogen, aan [gedaagde 1] te betalen een bedrag van EUR 9.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van EUR 1.500,00, met ingang van 30 oktober 2024 en met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden over een bedrag van EUR 7.500,00, tot de dag van volledige betaling,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.