Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/3183
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
16 september 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: mr. J.F. van Dongen en mr. R.T.P. Willems).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 16 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen. Het beroep is gezamenlijk maar niet gevoegd behandeld met het beroep van eiser met zaaknummer SHE 24/1859.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank, na een onderbreking voor raadkameroverleg, mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is samen met [naam] mede-eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. Dit is een vrijstaande bedrijfswoonboerderij uit 1900, gerenoveerd in 1999. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 365 m², een dakkapel, een inpandige garage van 25 m², een inpandige berging van 12 m², een voorraadkelder van 23 m², twee overkappingen/luifels van respectievelijk 6 m² en 15 m², twee vrijstaande bergingen van respectievelijk 41 m² en 28 m² en een carport van 19 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.949 m². Naast de bedrijfswoning is een geitenkaasmakerij gelegen. Dit bedrijfsobject is in eigendom van [naam] en daarom als apart WOZ-object afgebakend.
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning waardepeildatum 1 januari 2023 met de beschikking van 25 februari 2024 vastgesteld op € 584.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2024 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 24 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De woning is op 22 november 2022 verkocht (en geleverd op 2 december 2022) voor € 500.000. Partijen zijn het erover eens dat dit verkoopcijfer niet de marktwaarde vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar wijst erop dat het om een familietransactie gaat en eiser wijst erop dat in dit verkoopcijfer een schenking is verdisconteerd. De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat dit verkoopcijfer niet de marktwaarde vertegenwoordigt.
3.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 751.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 juli 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] in [plaats], [adres] in [woonplaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats] (NB). Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.3.
Eiser heeft op de zitting gezegd dat de woning – in verband met de agrarische bestemming – nadeliger is gelegen dan de vergelijkingsobjecten en dat uit zijn praktische ondervinding blijkt dat dit ook de verkoopbaarheid gecompliceerd maakt. De heffingsambtenaar heeft daarop gezegd dat hij dit ook erkent. Hij heeft dat daarom de ligging van de woning op ondergemidddeld (2) gewaardeerd en van drie vergelijkingsobjecten op bovengemiddeld (4). Het vergelijkingsobject [adres] in [plaats] (NB) is gewaardeerd met een slechte ligging (1), omdat het is gelegen op een industrieterrein en daarmee slechter ligt dan de woning. Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende rekening gehouden met het liggingsverschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de rechtbank kan dat volgen.
3.4.
Eiser heeft geen argumenten tegen de taxatie van de heffingsambtenaar aangevoerd. Eiser wijst echter op het op 8 augustus 2022 opgemaakte taxatierapport van de door hem ingeschakelde taxateur J.M.M. Hermens. Dit rapport concludeert tot een waarde van € 550.000 dat door eiser naar de waardepeildatum (van 1 januari 2023) is geïndexeerd tot een bedrag van € 557.000. Eiser bepleit dit als WOZ-waarde.
3.4.1.
De heffingsambtenaar vindt dat de door eiser ingebrachte taxatie niet geschikt is om de WOZ-waarde te bepalen. Een taxatie vindt plaats binnen een zeker bandbreedte. Volgens de heffingsambtenaar is het rapport opgesteld met het doel van bedrijfsovername in welk kader een taxateur geneigd is aan de onderkant van genoemde bandbreedte te taxeren. Dit terwijl voor een taxatie in het kader van de Wet WOZ – gelet op het daarvoor geldende waardebegrip – aan de bovenkant van die bandbreedte moet worden getaxeerd. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar aan de orde dat niet inzichtelijk is hoe met de in het taxatierapport genoemde vier vergelijkingsobjecten – rekening houdend met de verschillen tussen die objecten en de woning – tot de getaxeerde waarde is geconcludeerd. De heffingsambtenaar wijst in dit verband op een door hem aanvullend opgestelde waardematrix waarin de door taxateur Hermens gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn opgenomen en die tot een getaxeerde waarde van € 720.000 concludeert. Bovendien vindt de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten niet geschikt voor de hier aan de orde zijnde waardebepaling, onder andere omdat de verkoopcijfers te ver voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd.
3.4.2.
Eiser is het niet met de heffingsambtenaar eens dat zijn taxateur aan de onderkant van de bandbreedte heeft getaxeerd, omdat zijn taxatie tevens is opgesteld om de andere (toekomstige) erfgenamen van de verkopende partij niet te benadelen.
3.4.3.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn betoog dat de door eiser overgelegde taxatie niet inzichtelijk is als het gaat om hoe de vier genoemde vergelijkingsobjecten leiden tot de getaxeerde waarde. Voor het doel waarvoor de taxatie is opgesteld is dat vermoedelijk ook niet nodig, maar voor een waardering in het kader van de Wet WOZ wel. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar met zijn (tweede) waardematrix inzichtelijk heeft gemaakt dat, als de vergelijkingsobjecten die eiser hanteert al kunnen worden gebruikt, dit bij een taxatie in het kader van de Wet WOZ tot een beduidend hogere getaxeerde waarde leidt, althans een waarde boven de vastgestelde waarde.
3.4.4.
Dit betekent overigens niet dat de rechtbank vindt dat taxateur Hermens een ondeugdelijk product heeft opgeleverd. Het rapport is echter voor een ander doeleinde dan een waardering in het kader van de Wet WOZ opgesteld en dat maakt – om de hiervoor gegeven redenen – dat er in deze zaak geen twijfel mee wordt gezaaid over de juistheid van de vastgestelde waarde.
3.5.
Eiser heeft nog gewezen op een door taxateur Hermens op 6 januari 2025 opgesteld taxatierapport. De rechtbank vindt dat ook dit rapport – net als het rapport uit 2022 – niet inzichtelijk is als het gaat om hoe de daarin gehanteerde genoemde vergelijkingsobjecten leiden tot de getaxeerde waarde. Ook met dit rapport zaait eiser dus geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde.
4. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd door plaatsing daarvan in het digitale dossier.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als een partij niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: