ECLI:NL:RBOBR:2025:5727

Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak
11 september 2025
Publicatiedatum
12 september 2025
Zaaknummer
11801186 CV EXPL 25-5175
Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Civiel recht
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad en wanprestatie in huurovereenkomst vakantiepark met betrekking tot exploitatievergunning

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Oost-Brabant, gaat het om een geschil tussen Oostappen Vakantiepark Prinsenmeer B.V. en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De kern van het geschil betreft de onrechtmatige daad en wanprestatie in het kader van een huurovereenkomst voor een kampeerplaats op het vakantiepark. De huurder stelt dat hij schade heeft geleden door het niet verlenen van een exploitatievergunning aan Oostappen, waardoor hij zijn chalet niet meer kan gebruiken. De gemeente Asten had in 2022 een Bibob-onderzoek aangekondigd, wat leidde tot de sluiting van het vakantiepark op 8 december 2023. De huurder had voor de huur van de kampeerplaats en de aankoop van het chalet aanzienlijke bedragen betaald, maar kon door de sluiting geen gebruik meer maken van de faciliteiten. De rechtbank oordeelt dat Oostappen onrechtmatig heeft gehandeld door de huurder niet te waarschuwen voor de risico's van de sluiting van het park. De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurder deels toe, waaronder een schadevergoeding voor te veel betaalde huur en energiekosten, en oordeelt dat Oostappen ook aansprakelijk is voor de schade die de huurder heeft geleden door de aankoop van het chalet. De rechtbank vernietigt een eerder vonnis en komt tot een nieuwe beslissing, waarbij Oostappen wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11801186 CV EXPL 25-5175
Vonnis van 11 september 2025
in de zaak van
OOSTAPPEN VAKANTIEPARK PRINSENMEER B.V.,
te Asten ,
opposant,
hierna te noemen: Oostappen ,
gemachtigde: mr. J. Meerman,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
geopposeerde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.M. van den Boomen.

1.De procedure

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 de dagvaarding zijdens [gedaagde] d.d. 19 juni 2024;
 het verstekvonnis d.d. 14 augustus 2024;
 de verzetdagvaarding (inclusief incidentele vordering) van Oostappen ;
 de conclusie van antwoord in het incident van [gedaagde] ;
 het vonnis in het incident d.d. 20 november 2024 en het herstelvonnis d.d. 4 december 2024;
 het bericht waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
 de akte overlegging producties 18-27 zijdens [gedaagde] ;
 de mondelinge behandeling van 18 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
 het mondeling vonnis waarbij de zaak 408387 HA ZA 24-586 verwezen is naar de kantonrechter en daar is voortgezet onder nummer 11801186 CV EXPL 25-5175.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.
Oostappen exploiteert vakantiepark Prinsenmeer te Ommel (het vakantiepark). De bestuurders van Oostappen zijn Oostappen Groep B.V. en de heer [A] . Bestuurder van Oostappen Groep B.V. is (ook) [A] .
2.2.
Voor de exploitatie van het vakantiepark zijn vergunningen nodig. De gemeente Asten (de gemeente) is het bevoegd gezag. Per brief van 11 mei 2022 heeft de gemeente aangekondigd een onderzoek te starten ex artikel 7a Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (wet Bibob). Per brief van 10 augustus 2022 heeft de gemeente Oostappen – kort gezegd – gewezen op de noodzaak tot het hebben van een exploitatievergunning voor het vakantiepark, dat Oostappen die moet gaan aanvragen en dat bij de beoordeling of een vergunning verleend zou gaan worden de uitkomsten van het Bibob-onderzoek zouden worden afgewacht. Op 3 januari 2023 heeft de gemeente de uitkomsten van het Bibob-onderzoek ontvangen. Oostappen heeft op 1 mei 2023 de aanvraag gedaan en op 24 mei 2023 heeft de gemeente het voornemen uitgesproken de vergunning niet te gaan verlenen. Op 5 december 2023 heeft de gemeente tot niet-verlenen van de benodigde vergunningen besloten en Oostappen wordt tot 8 december 2023 de gelegenheid geboden om de exploitatie van het vakantiepark te beëindigen en beëindigd te houden. Op 6 december 2023 heeft de gemeente [gedaagde] van de op handen zijnde sluiting op de hoogte gesteld. [gedaagde] had twee dagen om de spullen uit zijn chalet te halen. De exploitatie is op 8 december 2023 gestopt. Verder recreëren werd vanaf 8 december 2023 niet meer mogelijk. Recreanten, die recht hadden op gebruik van recreatiewoningen op het vakantiepark, mochten niet of niet zonder meer op het park komen. Dit heeft geleid tot klachten en commotie. De gemeente heeft nadere voorzieningen gegeven.
2.3.
[gedaagde] huurt vanaf 30 juni 2023 kampeerplaats [nummer] (de kampeerplaats) van Oostappen . [gedaagde] heeft de (huur van de) kampeerplaats overgenomen van een zekere [B] . [B] heeft zijn voornemen tot overname aan Oostappen kenbaar gemaakt. [1] Voor deze overname heeft [gedaagde] een bedrag van € 5.000, - aan “Toestemmingskosten” aan Oostappen betaald. Voor de periode 30 juni 2023 tot en met 31 december 2023 heeft [gedaagde] € 2.572, - aan huur betaald en € 450, - als voorschot voor energiekosten. De jaarhuur inclusief voorschot energie en aanvullende kosten voor 2024 bedroeg € 3.957,50 en is door [gedaagde] aan Oostappen betaald. Over de periode vanaf 1 januari 2025 heeft [gedaagde] de voornoemde kosten niet meer betaald aan Oostappen .
2.4.
[gedaagde] heeft van [B] niet alleen de huur van de kampeerplaats overgenomen. Op 24 mei 2023 heeft [gedaagde] met [B] een koopovereenkomst gesloten voor het op de standplaats aanwezige chalet (het chalet). De koopprijs bedroeg € 51.000, -.
2.5.
Ten tijde van de mondelinge behandeling was het vakantiepark nog steeds gesloten. Chaleteigenaren worden periodiek toegelaten op het park om onderhoud aan hun chalet te plegen opdat verloedering en verval worden voorkomen.

3.Het geschil

3.1.
In de inleidende dagvaarding vorderde [gedaagde] in hoofdsom € 89.983,09 vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 7 april 2024. Ook stelde [gedaagde] een aantal nevenvorderingen in. De rechtbank overwoog in haar vonnis van 14 augustus 2024 samengevat:
dat niet bleek hoe de gevorderde hoofdsom was opgebouwd. Slechts voor € 84.983,09 was (in het kader van de verstektoets) voldoende onderbouwing en dat bedrag werd toegewezen;
dat er geen grond was voor het toewijzen van wettelijke handelsrente. De wettelijke rente werd toegewezen en wel vanaf 19 juni 2024;
[gedaagde] recht heeft op een tegemoetkoming voor buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.624,84, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 juni 2024;
[gedaagde] recht heeft op een vergoeding voor gemaakte proceskosten ad € 2.856,42, vermeerderd met € 92, - aan nakosten, betekeningskosten en rente.
3.2.
Op 11 september 2024 heeft Oostappen de verzetdagvaarding aan [gedaagde] betekend. Oostappen vordert samengevat vernietiging van het vonnis van 24 augustus 2024 en concludeert tot afwijzing van de (oorspronkelijke) vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.De beoordeling

Onrechtmatige daad en wanprestatie
4.1.
[gedaagde] stelt dat samengevat dat Oostappen onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door:
met [gedaagde] een huurovereenkomst aan te gaan en huur te laten betalen;
[gedaagde] toestemmingsgeld ad € 5.000, - te laten betalen;
[gedaagde] niet te beletten € 51.000, - te betalen voor een chalet;
[gedaagde] niet te beletten € 27.003,59 te investeren in het renoveren van het chalet en de standplaats;
terwijl Oostappen al vanaf 11 mei 2022 wist dat er een reëel risico was dat de exploitatie van het vakantiepark niet voortgezet kon worden en nagelaten heeft [gedaagde] daarvoor te waarschuwen. [gedaagde] stelt in dit kader dat Oostappen in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid heeft gehandeld en dat voornoemde bedragen als schade hebben te gelden. Doordat [gedaagde] niet meer het park op kan, heeft hij geen huurgenot gehad en zijn zijn investeringen waardeloos.
Het gebrek aan huurgenot kwalificeert [gedaagde] als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.2.
Oostappen betwist onrechtmatig te hebben gehandeld. Zij voert het volgende aan.
Kort gezegd zit Ooststappen pas sinds 5 december 2023 zonder vergunning. Tot die tijd was Oostappen met man en macht bezig om het park open te houden en tot die tijd was er niets definitief. [gedaagde] heeft op het punt van de tekortkoming onvoldoende gesteld, aldus Oostappen . Het is juist [gedaagde] zelf die tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft in strijd met de overheidsvoorwaarden zijn spullen niet tijdig verwijderd en hij heeft het gehuurde niet uitsluitend gebruikt voor recreatie. Oostappen mocht op grond van artikel 11 lid 1 sub c dan wel artikel 14 van De Recron-voorwaarden de huurovereenkomst beëindigen.
Oostappen heeft geen informatieplicht jegens [gedaagde] , aldus Oostappen . De stellingen van [gedaagde] dat hij niet op de hoogte was van de ontwikkelingen op het vakantiepark zijn ongeloofwaardig (“
moet wel onder een steen geleefd hebben.”). Het is allemaal uitgebreid in het nieuws geweest.
Er is sprake van eigen schuld ex artikel 6:101 BW zijdens [gedaagde] . Het had op zijn weg gelegen om de verkoper van het Chalet aan te spreken en bijvoorbeeld de koopovereenkomst te vernietigen op grond van onvoorziene omstandigheden of dwaling.
Oostappen heeft een koopovereenkomst gesloten voor het vakantiepark. Zodra dat rond is, kan [gedaagde] gewoon weer gebruik maken van de kampeerplek en het chalet en is er van schade sowieso geen sprake.
4.3.
De kantonrechter overweegt dat Oostappen een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [gedaagde] . De kantonrechter legt dit uit:
4.3.1.
Artikel 6:162 BW luidt:
“
1. Hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden.
2.
2. Als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond.
3.
3. Een onrechtmatige daad kan aan de dader worden toegerekend, indien zij te wijten is aan zijn schuld of aan een oorzaak welke krachtens de wet of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.”.
4.3.2.
De kantonrechter acht het betamelijk volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer dat een partij met wetenschap van een reëel risico, zoals in de zomer van 2023 de sluiting van het vakantiepark bij gebreke van een exploitatievergunning, een ander – die als consument voornemens is afspraken te maken met de partij te maken, zoals hier de huurovereenkomst, en aanzienlijke investeringen te doen waar deze partij weet van heeft, welke investeringen naar redelijke verwachting in belangrijke mate of geheel verloren kunnen gaan indien het risico zich verwezenlijkt – waarschuwt voor de kans op (financieel) verlies als dat risico zich zou verwezenlijken. Deze partij heeft dan dus een mededelingsplicht. En in lijn met de rechtspraak over non-conformiteit en dwaling, oordeelt de kantonrechter dat deze mededelingsplicht voorgaat op een onderzoeksplicht van de (beoogd) investeerder.
4.3.3.
De kantonrechter oordeelt dat in dit geval sprake is van een reëel en voor Oostappen kenbaar risico op sluiting van het park. [gedaagde] heeft onweersproken gewezen op het uitgebreide Bibob-traject dat al sinds 2022 loopt. [gedaagde] heeft daartoe onder meer het bericht van de gemeente aan Oostappen d.d. 5 december 2023 overgelegd [2] en daarin opgenomen voorgeschiedenis (deels) overgenomen in de dagvaarding. In dit bericht – het besluit tot sluiting – van 5 december 2023 staat onder meer [onderstreping rechtbank]:
“
APV
Op grond van artikel 2:38b, eerste lid, van de APV is het verboden zonder vergunning van
de burgemeester een camping of recreatiepark van meer dan 25 recreatieverblijfplaatsen
te exploiteren.
Artikel 2:38c aanhef en onder b van de APV stelt dat de exploitant en de
beheerder/leidinggevende aantoonbaar niet in enig opzicht van slecht levensgedrag mag
zijn.
Op grond van artikel 2:38d, eerste lid, aanhef en onder a, van de APV weigert de
burgemeester de vergunning als de exploitant of beheerder/leidinggevende niet voldoet
aan de in artikel 2:38c gestelde eisen;
Artikel 2:38e, tweede lid, aanhef en onder a, van de APV bepaalt dat de burgemeester de
sluiting kan bevelen van een camping of recreatiepark indien de exploitant of
beheerder/leidinggevende handelt in strijd met het bepaalde in de artikelen 2:38b, eerste
lid, of 2:38c onder sub a en b, van de APV.
Op grond van artikel 2:38h, tweede lid, van de APV geldt voor campings en
recreatieparken als bedoeld In 2:38b van de APV die op moment van inwerkingtreding
van deze afdeling reeds bestaan, dat zij kosteloos een vergunning van rechtswege
ontvangen. Indien echter op voorhand zwaarwegende redenen zijn voorde burgemeester
om eerst tot vergunningverlening, als in dit artikellid bedoeld over te gaan nadat nader
onderzoek naar bedoelde redenen heeft plaatsgevonden, wordt pas vergunning verleend
als de uitkomst van dat nader onderzoek niet aan verlening in de weg staatals bedoeld in
artikel 1:8 en 2:38d van de APV.”.
Door de brief van 11 mei 2022 van de gemeente was Oostappen vanaf dat moment op de hoogte van het Bibob-onderzoek in verband met horeca- en milieuvergunningen.
Door de brief van 10 augustus 2022 van de gemeente was Oostappen op de hoogte van de koppeling tussen het onderzoek en de exploitatievergunning en de APV.
Gelet op de formulering van voornoemde APV-artikelen – “automatische verlening behoudens zwaarwegende redenen” – in combinatie met het al gestarte Bibob-onderzoek, had het Ooststappen in ieder geval vanaf 10 augustus 2022 duidelijk moeten zijn dat er een reëel risico bestond dat zij zonder de benodigde vergunningen zou komen te zitten.
4.4.
Oostappen heeft – gelet op de benodigde medewerking bij de jaarplaatsoverschrijving, de daarmee gemoeide “toestemmingsgelden”, het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, het willen ontvangen van een afschrift van de koopovereenkomst van het kampeermiddel, en de controle op het hebben van een vast woonadres van de nieuwe huurder – niet alleen kennis van de komst van [gedaagde] en de door hem geplande koop- en huur en daarmee gemoeide kosten, maar ook de gelegenheid om daarop doorslaggevende invloed uit te oefenen.
4.5.
Oostappen heeft gesteld dat het ongeloofwaardig is dat [gedaagde] geen wetenschap zou hebben gehad van de ontwikkelingen aangaande het park ( [gedaagde] zou anders wel onder een steen hebben moeten geleefd en de verkoop van [B] is wel heel toevallig getimed). De kantonrechter vat dit standpunt op als een bevrijdend verweer: Oostappen moest in beginsel waarschuwen, maar dat is niet nodig als vast komt te staan dat [gedaagde] toch al op de hoogte was. De kantonrechter leest in de standpunten hiervoor geen gemotiveerd beroep op dat bevrijdend verweer. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist wetenschap te hebben gehad van – kort gezegd – het kunnen wegvallen van de vergunning. [gedaagde] heeft verwezen naar de verklaring van verkoper [B] (productie 19). Kort gezegd staat daarin dat [B] niets wist van de problemen met de vergunning en verkocht heeft vanwege de aankoop van een ander huis. De gestelde wetenschap van [gedaagde] is bij deze stand van zaken niet vast komen te staan. De kantonrechter verwerpt het beroep van Oostappen op die wetenschap.
4.6.
Zoals aangegeven (4.2) heeft Oostappen gesteld dat [gedaagde] zelf tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.6.1.
Ten eerste zou [gedaagde] het gehuurde niet zuiver voor recreatieve doeleinden hebben gebruikt omdat hij geen gehoor aan het ontruimingsbericht van 6 december 2023 zou hebben gegeven. [gedaagde] heeft dit betwist. Hij heeft erop gewezen dat hij gewoon elders staat ingeschreven.
De kantonrechter overweegt als volgt: gelet op het gebrek aan verdere feitelijke onderbouwing door Oostappen en in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , heeft Oostappen onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] op dit vlak tekort is geschoten. Daarnaast is door Oostappen niet duidelijk gemaakt dat er causaal verband is tussen de gestelde tekortkoming en de schadeposten die door [gedaagde] zijn gepresenteerd (zie hierna). Daardoor is een eventuele tekortkoming wat betreft permanente bewoning niet relevant voor de beoordeling.
4.6.2.
Ten tweede zou [gedaagde] in strijd met artikel 11 lid 1 sub c juncto artikel 14 Recronvoorwaarden handelen door niet – na daartoe te zijn geïnformeerd door Oostappen – uiterlijk op 8 december 2023 zijn spullen te hebben gepakt, waardoor Oostappen de overeenkomst mocht beëindigen.
De kantonrechter overweegt als volgt: Oostappen heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft beëindigd. Oostappen rept over de mogelijkheden daartoe, maar daar blijft het bij. Bovendien is een gestelde beëindiging niet te rijmen met het betoog van Oostappen ter zitting dat er – kort gezegd – een koopovereenkomst voor het park is, dat de hoop is dat het weer opengaat en dat Oostappen hoopt dat [gedaagde] snel weer van zijn chalet kan genieten en [gedaagde] dan ook geen schade heeft geleden. [3] Oostappen is niet ingegaan op deze contradictie.
4.7.
Het oordeel zou anders hebben kunnen luiden als Oostappen tijdig alles in het werk zou hebben gesteld om een soepele overgang naar een nieuwe eigenaar te bewerkstelligen en in de zomer van 2023 een gerechtvaardigde verwachting mocht hebben dat een soepele overgang met een redelijke mate van waarschijnlijkheid zou plaatsvinden, zodat [gedaagde] naar redelijke verwachting geen nadeel zou lijden in de context van de perikelen bij de gemeente. Het had op de weg van Oostappen geleden om vanaf 10 augustus 2022 onverwijld te gaan werken aan een plan voor overdracht aan een geschikte koper. Als zo’n plan tijdig zou zijn ontwikkeld en als Oostappen zo’n gerechtvaardigde verwachting mocht hebben, dan was er bij gebreke van in redelijkheid te verwachten nadeel geen reden om [gedaagde] in te lichten vóór het maken van de afspraken. Over zo’n plan en zo’n gerechtvaardigde verwachting is in dit geding niets gesteld.
Beroep op 6:101 BW
4.8.
Zoals aangegeven (4.2) heeft Oostappen gesteld dat de door [gedaagde] gestelde schade aan [gedaagde] zelf te wijten is. [gedaagde] had volgens Oostappen verkoper [B] moeten aanspreken en zo de aankoopprijs terug moeten vorderen.
4.9.
[gedaagde] betwist dat er zijnerzijds sprake is van eigen schuld. Er lag volgens hem voor hem geen reële route voor verhaal op [B] open. Onder verwijzing naar productie 19 stelt [gedaagde] dat [B] geen wetenschap had van – kort gezegd – de (mogelijke) vergunningsproblemen van Oostappen . Een beroep op dwaling zou volgens [gedaagde] stranden op 6:228 lid 2 BW en een beroep op onvoorziene omstandigheden op 6:258 lid 2 BW: verlies van de vergunning na verkoop bij een onwetende verkoper komt voor rekening van de koper.
4.10.
De kantonrechter verwerpt dit verweer om twee redenen. Hij legt dit uit.
4.10.1.
Artikel 6:101 lid 1 BW luidt: “
Wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt de vergoedingsplicht verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.”.
4.10.2.
De eerste reden is dat de schuldeiser ( [gedaagde] ) niet verplicht is eerst een mogelijke schuldenaar (de verkoper [B] ) aan te spreken voordat hij Oostappen aanspreekt. Ook als de verkoper schadeplichtig mocht zijn, laat dat onverlet dat Oostappen onrechtmatig heeft gehandeld en kan worden aangesproken. Mochten de verkoper en Oostappen hoofdelijk verbonden zijn, zouden zij onderling kunnen uitmaken wie voor welk deel draagplichtig is.
4.10.3.
De tweede reden is als volgt. De stelplicht en bewijslast voor een beroep op artikel 6:101 BW – en het verwijt dat [gedaagde] tegenover de verkoper met succes dwaling of onvoorziene omstandigheden zou kunnen inroepen – liggen op grond van artikel 150 Rv bij Oostappen . Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , heeft Oostappen onvoldoende gesteld om eigen schuld bij [gedaagde] aan te nemen. Door deze betwisting is namelijk niet vast komen te staan dat het aan [gedaagde] kan worden toegerekend dat hij niet achter de verkoper is aangegaan. Het had op de weg van Oostappen gelegen om meer werk te maken van zijn stellingen in die zin dat Oostappen had moeten onderbouwen waarom een beroep op dwaling of onvoorziene omstandigheden wel kans van slagen zou hebben gehad. Kortom, [gedaagde] heeft een deugdelijke grond gegeven om de verkoper niet aan te spreken en Oostappen is daar niet voldoende op ingegaan. De grond is dat de verkoper zelf verklaart geen relevante wetenschap van de problematiek te hebben gehad. Oostappen heeft niet uitgelegd hoe [gedaagde] de vereiste wetenschap zou kunnen bewijzen in een eventuele procedure tegen [B] .
Schadevergoeding
4.11.
Gelet op het voorgaande is Oostappen schadeplichtig. Hierna zal de kantonrechter stilstaan bij de omvang van deze verplichting.
4.12.
De kantonrechter stelt voorop dat:
  • artikel 6:97 BW luidt: “
  • artikel 6:98 BW bepaalt: “
Huur en voorschotten € 3.022, - en € 3.970, -
4.13.
De kantonrechter verwijst naar de standpunten van partijen zoals weergegeven onder 4.1 en 4.2 van dit vonnis.
4.14.
De kantonrechter wijst de vorderingen deels toe. Hij licht dit toe.
4.15.
Artikel 7:201 lid 1 BW bepaalt: “
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”.
Artikel 7:203 BW verduidelijkt: “
De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.”. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt: “
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”. Artikel 7:207 lid 1 BW luidt: “
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.”.
4.16.
Vaststaat dat [gedaagde] vanaf 8 december 2023 geen (noemenswaardig) huurgenot meer heeft gehad, terwijl de huurovereenkomst – in ieder geval in 2023 en 2024 – wel nog steeds bestaat. Evenredige huurvermindering komt dan neer op het geheel wegvallen van de betalingsverplichting terzake de huurprijs van [gedaagde] .
In 2023 is [gedaagde] vanaf 30 juni 2023 tot en met 31 december 2023 – als er niets aan de hand zou zijn geweest – € 2.572, - aan huurpenningen verschuldigd, exclusief € 450, - voorschot energie. Dit zijn 185 dagen en dat komt neer op circa € 13,90 per dag. De periode 30 juni 2023 tot en met 8 december 2023 is 162 dagen. Dit komt neer op € 2.252,24 aan verschuldigde huurpenningen. [gedaagde] heeft dus (€ 2.572, - minus € 2.252,24 =) € 319,76 te veel betaald voor 2023.
In 2024 zou [gedaagde] € 3.957,50 inclusief BTW hebben betaald. € 450, - hiervan is het voorschot aan energie en de overige € 3.507,50 betreft de huur voor de standplaats en de andere daarmee samenhangende kosten. [gedaagde] heeft dus € 3.507,50 te veel betaald voor 2024.
Aan huurpenningen (en aanverwant) heeft [gedaagde] dus (€ 319,76 + € 3.507,50 =) € 3.827,26 teveel betaald. Dit bedrag wijst de kantonrechter toe.
Nota bene: partijen hebben niets concreets gezegd over de huur voor 2025. Het is de kantonrechter niet bekend of er een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan (door automatische verlenging) of dat partijen gelet op de bijzondere omstandigheden niet voor verlenging hebben geopteerd. Als de huurovereenkomst verlengd was, dan zou er door het gebrek aan genot in ieder geval geen huurpenningen verschuldigd zijn (zolang de sluiting voortduurt). Omdat er op dat punt geen vorderingen zijn ingesteld, kan de kantonrechter hier niets mee. De kantonrechter geeft partijen – gelet op de beslissingen ten aanzien van het eigendom van het chalet – wel mee dit in goed onderling overleg te regelen.
4.17.
Voor de servicekosten energie beslist de kantonrechter als volgt. Die worden afgerekend op basis van gebruik. Voor 2023 en wederom voor 2024 heeft [gedaagde] een voorschot van € 450, - betaald (totaal € 900, -). Blijkens de eindafrekening voor de periode 13 september 2023 tot en met 22 augustus 2024 (productie 22) is er voor € 1.575,15 aan energie verbruikt. Dit is hoger dan de door [gedaagde] betaalde voorschotten van € 900, -. . Maar [gedaagde] heeft door de onrechtmatige daad van Oostappen in belangrijke mate geen profijt gehad van dat energieverbruik, omdat hij vanaf 8 december 2023 niet mocht recreëren op het vakantiepark. De kantonrechter wijst € 485, - toe (€ 450, - voor 2024 en € 35, - voor de periode in 2023 vanaf 8 december tot het einde van het jaar). Wat betreft de overige energiekosten is geen vordering ingesteld in dit geding, zodat de kantonrechter daarover niet hoeft te beslissen.
Koopsom Chalet € 51.000, -
4.18.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] € 51.000, - heeft betaald voor het chalet. Gelet op het overwogene onder 4.3 en subnummers had Oostappen [gedaagde] moeten waarschuwen op het risico van – kort gezegd – het niet meer kunnen gebruiken van het gekochte chalet. De vervolgvraag is dan welke schade [gedaagde] hierdoor heeft geleden.
4.19.
[gedaagde] stelt dat het chalet volledig waardeloos is geworden. Hij voert daartoe aan dat hij het niet op locatie kan gebruiken en dat verplaatsen van het chalet (goeddeels) niet meer mogelijk is. Oostappen stelt daarentegen dat het chalet gewoon zijn waarde behouden heeft of zelfs meer waard is geworden. [4] Oostappen gaat uit van de heropening van het park en voortgezet gebruik. [gedaagde] twijfelt op zijn beurt sterk of het nog van heropening gaat komen. De (beoogd) koper lijkt niet financieel solvabel, de gemeente lijkt met het vakantiepark in haar maag te zitten en voordat heropening zou zijn toegestaan, moet er het nodige aan het park gebeuren, aldus [gedaagde] .
4.20.
De kantonrechter verwijst vooraleerst naar het overwogene onder 4.12. Een springend punt bij de begroting van de schade is de onzekerheid over de toekomst van het vakantiepark. Geen van de partijen kan met zekerheid zeggen of het vakantiepark weer opgaat en als het opengaat wanneer en in welke vorm. Stel dat het vakantiepark morgen opengaat en openblijft, dan kan [gedaagde] het chalet zoals beoogd bij aankoop gebruiken en veronderstelt de kantonrechter dat het (ten minste) de waarde van € 51.000, - heeft behouden (behoudens een vergoeding voor de periode dat het park gesloten is, maar ook daarover is vooralsnog te weinig bekend). Zou het park nooit meer opengaan, dan zou [gedaagde] afstevenen op een aanzienlijk (en wellicht totaal) verlies van de waarde. Tussen partijen staat vast dat de aanbouw zou moeten worden opgegeven (hetgeen sloop- en afvoerkosten met zich meebrengt). De vraag is wat het chalet zonder aanbouw nog waard is en ook daar zullen transportkosten een rol spelen. Niemand kan in de toekomst kijken dus wat de waarde is van een chalet na langdurige sluiting, is voor de kantonrechter ook niet met zekerheid te zeggen.
4.21.
Mede naar aanleiding van stellingen van Oostappen heeft de kantonrechter ter zitting met partijen besproken dat de vorderingen van [gedaagde] zo zijn ingestoken dat hij schadevergoeding eist ter hoogte van de volledige waarde van het chalet, maar gelijktijdig wel eigenaar blijft. De kantonrechter vroeg zich af hoe een dergelijke vergoeding zich zou verhouden tot het mogelijke scenario dat het park weer openging. [gedaagde] zou dan in feite in een “gratis” chalet verblijven, bij toewijzing van vorderingen, omdat Oostappen de koopprijs al zou hebben vergoed. [gedaagde] heeft daarop aangegeven dat hij bereid is om afstand te doen van het chalet in ruil voor de schadevergoeding. Bij een eventuele heropening zou Oostappen het chalet dan kunnen verkopen. Oostappen heeft aangegeven dat de overdracht wat haar betreft geen optie is. Oostappen wenst het vakantiepark zo snel als mogelijk te verkopen en zit niet te wachten op de eigendom van een chalet, zo is besproken tijdens de mondelinge behandeling.
4.22.
Gelet op de hiervoor geschetste onzekerheden, is de schade niet nauwkeurig te begroten. Zelfs voor een schatting ontbreken voldoende gegevens in het dossier. Daarom veroordeelt de kantonrechter Oostappen de schade te vergoeden, op te maken bij staat.
Toestemmingskosten € 5.000, -
4.23.
Vaststaat dat [gedaagde] € 5.000, - aan Toestemmingskosten aan Oostappen heeft betaald. Gelet op het bepaalde in artikel 9 lid 1 van de Recron-voorwaarden en artikel 4 van de verkoopregels van Oostappen , is deze vergoeding onlosmakelijk verbonden met de koop van het chalet en het aangaan van de huurovereenkomst. Anders gezegd: [gedaagde] heeft dit bedrag enkel betaald om van het chalet en de kampeerplaats gebruik te kunnen maken. Gelet op het feit dat er – zoals overwogen – een reëel risico bestond dat het gebruik niet meer mogelijk zou zijn, had het op de weg van Oostappen gelegen om in het kader van de toestemmingskosten [gedaagde] op dit risico te wijzen. [gedaagde] heeft onvoldoende weersproken toegelicht dat hij deze kosten niet zou hebben gemaakt als hij naar behoren zou zijn geïnformeerd. De kantonrechter wijst een bedrag van € 5.000, - toe.
Investeringen € 27.003,26
4.24.
[gedaagde] stelt aan en rondom het chalet verscheidene werkzaamheden te hebben (laten) verricht(en). Hiermee is in totaal € 27.003,26 gemoeid, aldus [gedaagde] . Dit wordt door Oostappen betwist.
4.25.
De kantonrechter wijst deze kosten om twee redenen af.
De eerste reden. Onder 4.3 en subnummers heeft de kantonrechter in de maatstaf geschreven over investeringen
waar deze partij weet van heeft. Gesteld noch gebleken is dat Oostappen wist dat [gedaagde] investeringen zou doen ten behoeve van het chalet. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld niet gesteld dat hij voor deze veranderingen aan het chalet en toebehoren om toestemming bij Oostappen heeft gevraagd of Oostappen daarover heeft geïnformeerd.
De tweede reden. [gedaagde] heeft het bedrag van € 27.003,26 aan kosten niet aannemelijk gemaakt aan de hand van concrete feiten. De kantonrechter wijst onder meer op de circa € 17.000, - voor het vernieuwen van de bestrating (aldus [gedaagde] ). [gedaagde] heeft dit naar zijn zeggen gedaan omdat er oude meuk met onkruid lag. € 17.000, - komt de kantonrechter zeer hoog voor wat betreft kosten voor bestrating rondom een chalet op een vakantiepark. [gedaagde] heeft geen deugdelijke toelichting gegeven over waarom het zoveel heeft gekost. De overige door [gedaagde] genoemde zaken lijken eveneens gericht op verfraaiing (gordijnen, palletkachel, verbouwing aanbouw, vervanging plafond). [gedaagde] kan gordijnen en een kachel in beginsel verwijderen en elders gebruiken. [gedaagde] heeft de posten voor de aanbouw en het plafond ook niet deugdelijk toegelicht..
Conclusie ten aanzien van het verzet
4.26.
Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat het verzet deels gegrond is. Hij vernietigt (een deel) van het vonnis 14 augustus 2024 met Zaaknummer: C/0 1/405803 / HA ZA 24-404 en komt – samengevat; dit zal worden uitgewerkt in de beslissing – tot de volgende beslissing:
terzake de huur wijst hij een bedrag van € 3.827,26 toe (€ 319,76 + € 3.507,50);
terzake de energiekosten wijst hij een bedrag van € 485, - toe;
terzake de toestemmingskosten wijst hij een bedrag van € 5.000, - toe;
terzake de koopprijs veroordeelt hij Oostappen tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat;
de buitengerechtelijke incassokosten past hij aan naar € 840,61 zodat deze in lijn zijn met de toegewezen hoofdsom;
de proceskosten bespreekt de kantonrechter hierna;
het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Proceskosten
4.27.
Oostappen is (materieel opnieuw) grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
815,00
(1 punt × € 40,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
950,00
4.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter
5.1.
vernietigt het vonnis 14 augustus 2024 met Zaaknummer: C/01/405803 / HA ZA 24-404 en doet opnieuw recht als volgt:
5.2.
veroordeelt Oostappen tot betaling aan [gedaagde] van een schadevergoeding van € 9.312,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 19 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Oostappen tot vergoeding van de schade aan de zijde van [gedaagde] terzake de aankoop van het chalet, op te maken bij staat,
5.4.
veroordeelt Oostappen om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 840,61 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 19 juni 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt Oostappen in de proceskosten van € 950,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Oostappen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt Oostappen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2025.

Voetnoten

1.Dit was hij verplicht op grond van artikel 5 de verkoopregels. Ook moet verkoper een afschrift van de koopovereenkomst aan Oostappen verstrekken. Ook bepaalt artikel 9 lid 1 van de Recron-voorwaarden dat verkoop van het kampeermiddel (c.q. het chalet) met behoud van standplaats enkel mag na toestemming van de ondernemer (c.q. Oostappen ).
2.Productie 9 bij de oorspronkelijke dagvaarding.
3.P. 6 zittingsaantekeningen 18 juli 2025.
4.Spreekaantekeningen: “