Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 11355717 \ CV EXPL 24 -5685
Vonnis van 3 juli 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. D.E.J. Maes namens DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
tegen
[gedaagde] B.V.,
kantoorhoudende te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. H. Akbaba.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser 1] ’, ‘ [eiser 2] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie met productie 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie met productie 1 tot en met 6;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 14;
- de mondelinge behandeling van 9 april 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op 5 juni 2025. Door omstandigheden is deze datum niet gehaald, waarna nader vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben met ingang van 1 oktober 2023 een huurovereenkomst gesloten voor de woning staande en gelegen te [postcode] [plaats] aan de [adres 1] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
‘…Artikel 1 - Omschrijving gehuurde
1.
De Verhuurder verhuurt aan de Huurder de woonruimte de [adres 1] te [postcode] [plaats] , hierna 'het gehuurde’…’
De Verhuurder verhuurt aan de Huurder de woonruimte de [adres 1] te [postcode] [plaats] , hierna 'het gehuurde’…’
2.2.
In de periode daaraan voorafgaand hebben partijen afspraken gemaakt over de invulling van de huurovereenkomst. Op 22 augustus 2023 heeft verhuurder [gedaagde] per email aan huurders [eiser 1] en [eiser 2] onder meer het volgende bericht:
‘…We gaan nog een schutting zetten en de tuin in orde maken. Dan nog we hebben we nog het volgende: voor onderhoud van al onze gebouwen hebben we een ruimte nodig voor opslag. Waar we dagelijks in moeten kunnen. Dat heb ik formeel bepaald bij de kadastrale splitsing van de panden. Het achterste deel van de vaste schuur is daarvoor bedoeld.
Echter er is het eea aangebouwd dus het is wat lastiger. We moeten kijken hoe we dat praktisch oplossen. We kunnen afspreken dat wij er altijd in kunnen maar dat vind ik nogal een inbreuk op jullie privacy. Ik heb ook gedacht als we dat chilhok de glazen kant blinderen en aan de oprit kant een deur maken is het ook opgelost…’
2.3.
Op de kadastrale schets is de plaatselijke situatie weergegeven waarbij het perceel met huisnummer [adres 2] bedrijfsmatig bij [gedaagde] in gebruik is, het gearceerde deel van dat perceel het bijbehorende parkeerterrein is en het bijgetekende ‘blokje’ (naast het gearceerde) het schuurtje is waarin zich de chillruimte bevindt. Op het perceel met huisnummer [adres 1] staat de woning die huurders hebben gehuurd. De chillruimte ligt op het perceel waarop de woning van huurders staat. Deze ruimte zit vast aan de bergruimte die op het bedrijfsperceel van [gedaagde] staat. Aan de zijkant van de bergruimte zit een overkapping die doorloopt naar de chillruimte.
2.4.
In oktober 2023 is vervolgens een schutting, met daarin een knik, geplaatst op de wijze zoals weergegeven op onderstaande foto’s:
2.5.
[gedaagde] heeft in februari 2024 per email een voorstel aan [eiser 1] en [eiser 2] voorgelegd inhoudende dat [eiser 1] en [eiser 2] de chillruimte kunnen blijven gebruiken, maar dat de overkapping met de daaronder gelegen buitenruimte wordt afgezet. In de email heeft [gedaagde] onder meer het volgende opgenomen:
‘…In de mail van augustus 2023 heb ik al aangegeven dat we eigenlijk de achterste bergruimte nodig hebben en dat dit hok bij het kantoorpand hoort en dat dat nog moet worden opgelost. Dat hebben we proberen op te lossen door een bergruimte te bouwen naast de zogenaamde chil ruimte. Gevolg: de parkeerplaats is nagenoeg onbruikbaar geworden.
Ik begrijp dat voor jullie vooral de chil ruimte belangrijk is. Ik stel het volgende voor;
We brengen de chil ruimte naar voren richting woonhuis, zodat we met de auto en aanhanger, de achterste opbergruimte kunnen gebruiken. Dan verzetten we de schutting zodat jullie privacy is gewaarborgd…’
[eiser 1] en [eiser 2] hebben niet met dit voorstel ingestemd.
2.6.
In april 2024 is de in oktober 2023 geplaatste schutting (deels) afgebroken en is in plaats daarvan een schutting in een rechte lijn geplaatst, zonder instemming van [eiser 1] en [eiser 2] .
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de schutting te verwijderen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat hier niet aan wordt voldaan, met een maximum van € 10.000,-. Daarnaast vorderen zij een verklaring voor recht dat de chillruimte en de overkapping tot het gehuurde behoren. Verder vorderen zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan hen een bedrag van € 110,- te voldoen vanaf april 2024 totdat de schutting is weggehaald, te verrekenen met de nog verschuldigd te worden huurpenningen. Tenslotte vorderen ze dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 750,- en dat zij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de chillruimte en de overkapping (met de daaronder gelegen ruimte) onderdeel uitmaken van het gehuurde. De schutting, die in april 2024 eigenmachtig door [gedaagde] is geplaatst in plaats van een schutting die kort na aanvang van de huur naar tevredenheid van [eiser 1] en [eiser 2] was geplaatst, vormt een eenzijdige wijziging van de huurovereenkomst en heeft tot gevolg dat de toegang tot deze ruimtes voor hen afgesloten is en de tuin is doorsneden. Dit vormt een inbreuk op het huurgenot dat [gedaagde] [eiser 1] en [eiser 2] moet verschaffen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en voert aan dat de chillruimte en overkapping (met de daaronder gelegen ruimte) geen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Deze ruimtes zijn in gebruik gegeven aan [eiser 1] en [eiser 2] zolang [gedaagde] deze ruimtes zelf niet nodig zou hebben. De schutting die aanvankelijk (onverplicht) was geplaatst, gaf [gedaagde] een te beperkte manoeuvreerruimte op haar parkeerterrein. Dit is opgelost door de schutting op de kadastrale grens te zetten, waarbij de toegang tot het gehuurde is gewaarborgd. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert ontruiming door [eiser 1] en [eiser 2] van de bijgebouwen (de chill-ruimte en de overkapping) op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag dat hier aan wordt voldaan met een maximum van € 10.000,-.
3.6.
[eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer. [eiser 1] en [eiser 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vraag die partijen in deze zaak primair verdeeld houdt, is of de chillruimte en de overkapping met de daaronder gelegen ruimte tot het gehuurde behoren. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is dat het geval. Volgens [gedaagde] zijn deze ruimtes enkel in gebruik gegeven aan [eiser 1] en [eiser 2] . Omdat [eiser 1] en [eiser 2] zich in conventie beroepen op de rechtsgevolgen van de stelling dat de genoemde ruimtes onderdeel uitmaken van wat aan hen is verhuurd, rust op hen de plicht om die stelling te bewijzen. Dit volgt uit artikel 150 van Pro het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) De kantonrechter komt tot het oordeel dat zij er niet in zijn geslaagd dit bewijs te leveren en licht dat hierna verder toe.
4.2.
Op grond van artikel 7:201 lid 1 BW Pro is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.3.
Uit artikel 7A:1777 BW volgt dat bruiklening een overeenkomst is, waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, deze na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd zal terug geven.
4.4.
Uit de huurovereenkomst die in het dossier zit, kan niet worden afgeleid dat de chillruimte en (de ruimte onder) de overkapping een onderdeel vormen van het gehuurde aangezien daarover niets is opgenomen. In de huurovereenkomst is het gehuurde omschreven als “de woning” zonder verdere toevoeging. Er wordt weliswaar in de huurovereenkomst verwezen naar een opname-/opleverstaat, maar voor zover dit document al bestaat, bevindt dit zich niet in het dossier. De kadastrale schets, die in het kader van deze procedure in het geding is gebracht, maakt geen deel uit van de huurovereenkomst en de huurovereenkomst bevat ook geen verwijzing naar de kadastrale situatie. Verder geeft ook de email van 22 augustus 2023 onvoldoende uitsluitsel over wat er tot het gehuurde behoort. Dat is afgesproken dat de chillruimte en overkapping tot het gehuurde behoren, zoals [eiser 1] en [eiser 2] stellen, is daaruit niet op te maken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat de aanvullende afspraken, waarover in de email van 22 augustus 2023 wordt gesproken, betrekking hadden op (voor zover hier van belang) het enkel in gebruik geven/nemen van de chillruimte en (de ruimte onder) de overkapping door [eiser 1] en [eiser 2] zolang [gedaagde] deze ruimtes zelf niet nodig zou hebben. [gedaagde] betwist dat deze ruimtes, die in het verleden zonder vergunning zijn gerealiseerd, onderdeel uitmaken van het gehuurde.
4.5.
De kantonrechter concludeert dat weliswaar vast staat dat [eiser 1] en [eiser 2] de chillruimte en de (ruimte onder de) overkapping in gebruik hebben genomen met toestemming van [gedaagde] , maar daarmee staat nog niet vast dat deze ruimtes ook zijn (mee)verhuurd aan hen. Bezien in het licht van de gemotiveerde betwisting dat dit het geval is, hebben [eiser 1] en [eiser 2] dit niet in voldoende mate kunnen aantonen. De kantonrechter verwijst naar wat zij in het vorige punt heeft geschreven. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] naast de bewijslast ook het bewijsrisico dragen in conventie, wijst kantonrechter de vordering in conventie die betrekking heeft op de verklaring van recht af bij gebrek aan een toereikende grondslag.
4.6.
Een tweede punt van geschil vormt de verplaatste schutting. Vast staat dat in de email van 22 augustus 2023 het voornemen van [gedaagde] is opgenomen om een schutting te plaatsen tussen het gehuurde en het naastgelegen bedrijfsperceel. Ook staat vast dat er in oktober 2023 een schutting (met knik) is geplaatst en dat deze de instemming had van [eiser 1] en [eiser 2] . Verder staat vast dat de schutting nadien (in elk geval deels) door [gedaagde] is vervangen door een schutting zonder knik. Volgens [gedaagde] is deze schutting op de kadastrale grens geplaatst. Dit is door [eiser 1] en [eiser 2] niet weersproken en daardoor moet de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaan. Ook staat vast dat met de verplaatsing van de schutting een deel van het perceel waarover [eiser 1] en [eiser 2] aanvankelijk konden beschikken, achter de schutting is verdwenen en thans deel uitmaakt van het bedrijfsperceel waarover van [gedaagde] kan beschikken. Hoewel de (eigenmachtige) handelwijze van [gedaagde] zeker niet de schoonheidsprijs verdient, zijn er aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende feiten gesteld om te kunnen concluderen dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. In de eerste plaats is niet weersproken dat de nieuwe schutting op de kadastrale grens is geplaatst. Verder is weliswaar gesteld maar niet voldoende onderbouwd dat de grond die naar de andere kant van de schutting is verhuisd, valt onder hetgeen aan [eiser 1] en [eiser 2] is verhuurd. Zoals hiervoor is vermeld, is het gehuurde omschreven als ‘de woning’ en is de huurovereenkomst niet voorzien van een situatieschets die de begrenzing van het gehuurde aangeeft. Evenmin is naar zo’n schets verwezen. Het enkele feit dat het stuk tuin dat achter de nieuwe schutting is verdwenen, aanvankelijk deel uitmaakte van de tuin van [eiser 1] en [eiser 2] , vindt de kantonrechter (bezien in het licht van hetgeen hiervoor is vermeld) onvoldoende om verlies van huurgenot aan te tonen. Om verlies van huurgenot te kunnen aantonen, moet eerst aangetoond worden wat de omvang van dat huurrecht is en daarover hebben [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende in het geding gebracht.
4.7.
Dit betekent dat ook de vorderingen die betrekking hebben op het verwijderen van de schutting en de vergoeding voor gederfd huurgenot niet zullen worden toegewezen bij gebrek aan deugdelijke grondslag.
4.8.
Omdat de hoofdvorderingen niet worden toegewezen, zal ook de nevenvordering (die betrekking heeft op betaling van buitengerechtelijke incassokosten) worden afgewezen.
4.9.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
337,50
in reconventie
4.10.
[gedaagde] heeft gesteld en ter zitting verder toegelicht dat zij aan [eiser 1] en [eiser 2] heeft toegezegd dat zij de overkapping (met de daaronder gelegen ruimte) en de chillruimte mogen gebruiken zolang [gedaagde] deze ruimtes niet zelf nodig heeft. Voortbordurend op het standpunt dat zij hebben ingenomen in conventie, hebben [eiser 1] en [eiser 2] dit betwist met de stelling dat de ruimtes aan hen zijn verhuurd en dat zij dus recht hebben op het ongestoorde genot van die ruimtes.
4.11.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat niet in geschil is dat [eiser 1] en [eiser 2] de bovengenoemde ruimtes van [gedaagde] mochten gebruiken en ook staat vast dat zij dit vanaf het begin van de huurperiode hebben gedaan. Dat er sprake is van een recht op gebruik van de ruimtes (op welke grond dan ook) is dus op zichzelf niet in geschil. Het geschil in reconventie spitst zich toe op de vraag of het gebruik door [gedaagde] kan worden beëindigd als en zodra zij deze ruimtes nodig heeft.
4.8.
Als het gebruik berust op een overeenkomst van bruiklening, zoals [gedaagde] stelt, dan brengt de aard van deze rechtsfiguur mee dat de bruikleengever het gebruik kan beëindigen als zij zelf over de in gebruik gegeven zaak wenst te beschikken, tenzij over het tijdstip van beëindiging andere afspraken zijn gemaakt. Het door [eiser 1] en [eiser 2] tegen de stelling van [gedaagde] gevoerde verweer moet naar het oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als een bevrijdend verweer. Zij beroepen zich immers op de rechtsgevolgen van dat verweer, namelijk dat hen het ongestoorde genot toekomt van die ruimtes zolang de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten voortduurt. De bewijslast van een dergelijk bevrijdend verweer rust op degene die dat verweer voert. Ook dit volgt uit artikel 150 Rv Pro.
4.9.
Onder verwijzing naar wat hierboven in de conventie is overwogen, moet worden geconcludeerd dat [eiser 1] en [eiser 2] het bewijs dat hen dat ongestoorde genot toekomt niet hebben geleverd. Dit betekent dat in de reconventie als uitgangspunt heeft te gelden dat het gebruik van de ruimtes berust op een (mondelinge) overeenkomst van bruiklening. Omdat niet is gesteld en ook niet is gebleken dat er over het tijdstip van gebruiksbeëindiging specifieke afspraken zijn gemaakt, kan [gedaagde] dit gebruik in beginsel beëindigen als zij voldoende aannemelijk maakt dat zij de ruimtes zelf nodig heeft.
4.1
Ten aanzien van de beëindiging van het gebruik, heeft [gedaagde] in haar conclusie van eis in reconventie aangegeven dat zij de ruimte onder de overkapping op korte termijn nodig heeft voor bedrijfsmatige opslag van onderhoudsmaterialen. Ter toelichting heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij al enige tijd voor € 300,- per maand een opslagruimte huurt om haar onderhoudsmateriaal in op te slaan omdat zij ruimte tekort komt. Dit is door [eiser 1] en [eiser 2] niet weersproken.
In haar conclusie van eis in reconventie heeft [gedaagde] verder gesteld dat zij [eiser 1] en [eiser 2] via een email van 3 september 2024 heeft meegedeeld dat zij ( [gedaagde] ) de spullen van [eiser 1] en [eiser 2] die onder het afdak staan, naar de chillruimte zal verplaatsen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat ze dit laatste zorgvuldigheidshalve uiteindelijk niet heeft gedaan.
Dat [gedaagde] in september 2024 de onder de overkapping geplaatste spullen van [eiser 1] en [eiser 2] naar de chillruimte heeft willen verplaatsen, wijst er naar het oordeel van de kantonrechter niet op dat zij ook die ruimte op dat moment nodig had voor haar eigen bedrijfsopslag. Waarom dat enkele maanden later anders is, heeft [gedaagde] onvoldoende overtuigend kunnen uitleggen. De kantonrechter tekent in dit verband aan dat uit overgelegde correspondentie valt op te maken dat [gedaagde] meermaals heeft onderkend dat het gebruik van de chillruimte waardevol is voor [eiser 1] en [eiser 2] en dat zij zich aanvankelijk ook heeft ingespannen om dit gebruik voortgang te laten vinden. Mede tegen die achtergrond bezien, had van [gedaagde] mogen worden verwacht dat zij haar (plotselinge) behoefte aan ook de chillruimte met een deugdelijke onderbouwing aannemelijk had gemaakt. Dit heeft zij echter nagelaten. De blote mededeling tijdens de mondelinge behandeling dat nu het stadium is aangebroken dat [gedaagde] de volledige ruimte, inclusief de chillruimte, nodig heeft voor eigen gebruik vindt de kantonrechter onvoldoende.
4.12.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering tot ontruiming van de ruimte onder de overkapping zal worden toegewezen, omdat [gedaagde] de behoefte aan deze ruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt en deze behoefte ook niet, althans onvoldoende door [eiser 1] en [eiser 2] is betwist. Dit is (als gezegd) anders waar het gaat om het gebruik van de chillruimte. De vordering tot gebruik van die ruimte zal daarom worden afgewezen.
4.13.
[gedaagde] vordert dat aan [eiser 1] en [eiser 2] een dwangsom van € 100,- per dag (met een maximum van €10.000,-) wordt opgelegd wanneer zij de chillruimte en overkapping met daaronder gelegen buitenruimte niet binnen 10 dagen ontruimen. Nu hiertegen geen apart verweer is gevoerd, wijst de kantonrechter de vordering tot het opleggen van een dwangsom toe. Aangezien de kantonrechter van oordeel is dat [eiser 1] en [eiser 2] alleen de ruimte onder de overkapping dienen te ontruimen, zal de kantonrechter de gevorderde dwangsom beperken tot € 50,- per dag, met een maximum van € 5.000,-.
4.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
5.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] de (ruimte onder de) overkapping binnen 10 dagen na vonnisdatum te ontruimen en de goederen / zaken die aan hen toebehoren te verwijderen en verwijderd te houden,
5.5.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk om aan een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2025.