Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 11617776 \ CV EXPL 25-1715
Vonnis in kort geding van 30 april 2025
in de zaak van
STICHTING MOOILAND,
statutair gevestigd in Land van Cuijk en kantoorhoudende in Grave,
eisende partij,
hierna te noemen: Mooiland,
gemachtigde: mr. J.G.M. Broeders,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Pearson.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 4 april 2025,
- de producties 1 tot en met 6 aan de zijde van [gedaagde] .
- de producties 1 tot en met 6 aan de zijde van [gedaagde] .
1.2.
Op 16 april 2025 heeft de mondelinge behandeling in kort geding plaatsgevonden. De gemachtigden van Mooiland en [gedaagde] hebben spreekaantekeningen voorgedragen. Tenslotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Mooiland [gedaagde] sinds 28 oktober 1969 een huurwoning aan [gedaagde] gelegen aan de [adres] in [woonplaats] . De woning beschikt over energielabel E en Mooiland wil dringend noodzakelijke werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden uitvoeren. Mooiland wil onder meer de schoorsteen verwijderen en [gedaagde] is het daar niet mee eens, omdat hij de houtkachel in de woning wil behouden. Mooiland is vervolgens een procedure in kort geding begonnen.
Wat wordt gevorderd?
2.2.
Mooiland vordert dat [gedaagde] vanaf de derde dag na betekening van dit vonnis de uitvoering aan de dringend noodzakelijke werkzaamheden, omschreven onder randnummer 5 van de dagvaarding, zal gehengen en gedogen. Verder vordert Mooiland dat [gedaagde] vanaf de derde dag na betekening van dit vonnis de uitvoering aan de renovatie werkzaamheden, omschreven onder randnummer 6 van de dagvaarding, zal gehengen en gedogen. Verder wordt gevorderd dat [gedaagde] zijn houtkachel uit de woning zal verwijderen en verwijderd zal houden. Mooiland verbindt aan alle door haar ingestelde vorderingen een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van
€ 5.000,00. Een en ander met een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
€ 5.000,00. Een en ander met een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
Wie krijgt gelijk?
2.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] in deze procedure gelijk krijgt. Zij licht hieronder toe hoe hij tot dit oordeel is gekomen.
Er is geen sprake van spoedeisend belang
2.4.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Mooiland ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
2.5.
Mooiland heeft toegelicht dat zij een spoedeisend belang heeft om de werkzaamheden op een zo kort mogelijke termijn uit te voeren. Het uitvoeren van de werkzaamheden is namelijk nodig om aan de op haar rustende wettelijke onderhouds- en verduurzamingsverplichtingen te kunnen voldoen. Ook heeft zij een spoedeisend belang om ervoor te zorgen dat het gehuurde in goede staat gaat en blijft verkeren. Bovendien vindt de uitvoering van dit projectcluster plaats aansluitend aan de bouwwerkzaamheden van een ander project, in dezelfde wijk. Hiermee kunnen (kosten)voordelen worden behaald door onder meer gelijke bewonersaanpak via inzet van een gelijke rust/modelwoning en één aansluitende bouwstroom. Als de woning van [gedaagde] niet kan worden meegenomen bij deze uitvoer, heeft dit ook consequenties voor de kosten. Enerzijds omdat de aannemer er dan voor terug moet komen. Anderzijds omdat er dan ook tijdelijke aansluitingen moeten worden gemaakt van de aangrenzende dakvlakken.
2.6.
[gedaagde] betwist het spoedeisende belang van Mooiland. Mooiland heeft enkel gesteld dat zij de werkzaamheden op een zo kort mogelijke termijn wil uitvoeren, maar heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat de werkzaamheden reeds zijn aangevangen of zijn ingepland in de nabije toekomst. [gedaagde] licht toe dat het niet is gebleken dat Mooiland de uitkomst van een bodemprocedure niet zou kunnen afwachten.
2.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan [A] , projectleider renovaties bij Mooiland, en [B] , project consulent bij Mooiland, gevraagd op welke termijn de werkzaamheden aan het dak uitgevoerd zullen worden. Zij hebben uitgelegd dat de werkzaamheden aan de voegen van de woning inmiddels zijn afgerond, maar op basis van de planning hebben zij niet duidelijk kunnen maken wanneer de werkzaamheden aan het dak (en de schoorsteen) zouden plaatsvinden. De enkele opmerking dat het waarschijnlijk voor de zomervakantie zal zijn acht de kantonrechter niet voldoende om aan te nemen dat Mooiland een spoedeisend belang heeft. Dit betekent dat de kantonrechter van oordeel is dat het spoedeisend belang ontbreekt en de ingestelde vorderingen op basis daarvan niet kunnen worden toegewezen.
Werkzaamheden aan de schoorsteen maken geen deel uit van het renovatieplan
2.8.
Ook als de kantonrechter het spoedeisend belang wel zou aannemen, zouden de ingestelde vorderingen worden afgewezen. Dat zit als volgt. De wet schrijft voor dat indien een renovatie aan tien of meer woningen (die een bouwkundige eenheid vormen) wordt uitgevoerd dan wordt vermoed dat het voorstel tot renovatie redelijk is als 70% van de huurders heeft ingestemd. De huurder die het niet eens is met dit voorstel kan binnen een termijn van 8 weken de redelijkheid van het voorstel laten toetsen door de kantonrechter. Het is onweersproken dat de woning van [gedaagde] deel uitmaakt van een soortgelijke bouwkundige eenheid en ook staat vast dat [gedaagde] niet binnen 8 weken zich tot de kantonrechter heeft gewend om de redelijkheid van het voorstel te toetsen.
2.9.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de zoon van [gedaagde] uitgelegd dat [gedaagde] , behoudens het verwijderen van de schoorsteen, geen bezwaar heeft tegen de uitvoer van de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden. Alleen het verwijderen van de schoorsteen vormt een probleem, omdat [gedaagde] dan geen gebruik meer van de houtkachel kan maken.
2.10.
Mooiland stelt zich op het standpunt dat zij op grond van het renovatievoorstel ook de schoorsteen mag verwijderen en dat dit plan redelijk is. [gedaagde] betwist dat de werkzaamheden aan de schoorsteen deel uitmaken van het renovatievoorstel, omdat hierin geen werkzaamheden aan de schoorsteen staan omschreven. Ter onderbouwing legt [gedaagde] teksten over van andere onderhoudsprojecten van Mooiland in Berghem, Gennep en Boxmeer. Bij het onderhoudsproject in Berghem wordt omschreven: “
Daken: we verwijderen de schoorstenen”. Bij het project in Gennep wordt geschreven: “
We verwijderen de schoorstenen. Bij woningen die grenzen aan een woning die niet van Mooiland is, renoveren we de schoorsteen.” En tenslotte bij het project in Boxmeer omschrijft Mooiland de werkzaamheden als volgt:
“Voegwerk en loofaansluitingen van de schoorstenen op de [straat 1] en [straat 2] worden vervangen.”
Daken: we verwijderen de schoorstenen”. Bij het project in Gennep wordt geschreven: “
We verwijderen de schoorstenen. Bij woningen die grenzen aan een woning die niet van Mooiland is, renoveren we de schoorsteen.” En tenslotte bij het project in Boxmeer omschrijft Mooiland de werkzaamheden als volgt:
“Voegwerk en loofaansluitingen van de schoorstenen op de [straat 1] en [straat 2] worden vervangen.”
2.11.
In de tekst van het project in [plaats] , waar de woning van [gedaagde] onderdeel van uitmaakt, wordt met geen woord gerept over werkzaamheden aan de schoorsteen. Reden waarom [gedaagde] ervan uit ging dat de werkzaamheden aan de schoorsteen geen deel uitmaakten van het renovatievoorstel, niet goedgekeurd zouden zijn en dan ook geen doorgang zouden vinden.
2.12.
Tijdens de mondelinge behandeling legt Mooiland uit dat [gedaagde] wist van de werkzaamheden aan de schoorsteen, aangezien [gedaagde] hierover heeft gesproken met een projectconsulent van Mooiland. Daarbij komt dat ook op basis van de foto op de voorkant van het bewonersboekje (productie 5 bij dagvaarding) [gedaagde] had kunnen zien dat op de daken geen schoorstenen meer aanwezig waren. Op de vraag van de kantonrechter waarom deze werkzaamheden niet in de tekst zijn omschreven, geeft Mooiland aan dat het beter zou zijn geweest als dit wel het geval was.
2.13.
De kantonrechter heeft gezien dat in het renovatievoorstel de werkzaamheden aan de schoorsteen niet staan omschreven. Voor zover Mooiland verwijst naar een gesprek met [gedaagde] over de schoorsteen of een foto op de voorkant van het bewonersboekje kan daar geen doorslaggevende betekenis aan worden gegeven. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat de werkzaamheden aan de schoorsteen geen deel uitmaken van het renovatieplan en ook op die grond zou de kantonrechter de vordering niet toewijzen.
2.14.
Mooiland wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
881,50
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen van Mooiland af,
3.2.
veroordeelt Mooiland in de proceskosten van € 881,50, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als Mooiland niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.