ECLI:NL:RBOBR:2025:2125

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 10827953 \ CV EXPL 23-7555

Vonnis van 10 april 2025

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde],

wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 november 2023 met 4 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 2 producties;

- het bericht van [eiser] van 28 januari 2025 met 8 producties;
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft gelijktijdig plaatsgevonden met de mondelinge behandeling van de volgende vijf zaken: 10827321 CV EXPL 23-7544, 10827632 CV EXPL 23-7545, 10827748 CV EXPL 23-7546, 10827829 CV EXPL 23-7550 en 10827894 CV EXPL 23-7552.

1.3.

De kantonrechter heeft aan het einde van de mondelinge behandeling bepaald dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurde van 1 november 2019 tot 1 juni 2023 een onzelfstandige woonruimte (kamer) van [eiser] . Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in het jaar 2020 een kamer huurde in het pand aan de [adres 1] in [plaats] en dat hij vanaf 1 april 2021 een kamer huurde in het pand aan de [adres 2] te [plaats] .

2.2.

De panden aan de [adres 2] en [adres 1] grenzen aan elkaar. In elk van deze panden bevinden zich 6 kamers die [eiser] verhuurt aan studenten. Op de eerste verdieping zijn de tussenmuren tussen huisnummers [adres 2] en [adres 1] weggebroken. De bewoners van de 12 kamers gebruiken de gezamenlijke ruimtes en de voorzieningen van huisnummers [adres 2] en [adres 1] door elkaar.

2.3.

In de huurovereenkomsten is bepaald dat [gedaagde] een voorschot van in totaal € 77,50 per maand betaalt voor gas, water en elektra (hierna: GWE) en signaallevering. Sindsdien is geen ander bedrag overeengekomen.

2.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de kosten voor GWE voor het pand aan de [adres 2] worden verdeeld over de bewoners van de 6 onzelfstandige woonruimtes (kamers) en dat is overeengekomen dat de 6 bewoners van [adres 1] datzelfde bedrag aan kosten voor GWE betalen.

2.5.

[gedaagde] heeft zowel over het jaar 2020 als over het jaar 2021 een procedure bij de huurcommissie gevoerd over de hoogte van de servicekosten over die jaren met betrekking tot zijn woonruimte(s). Het gaat om de zaaknummers [nummer 1] en [nummer 2] . De voorzitter van de huurcommissie heeft de servicekosten voor [gedaagde] als volgt vastgesteld: voor het jaar 2020 op € 344,85 en voor het jaar 2021 op € 273,36. Het verzet van [eiser] tegen deze uitspraken van de voorzitter is door de huurcommissie ongegrond verklaard.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de hiervoor genoemde uitspraak in zaak [nummer 1] van de huurcommissie van 4 september 2023 vernietigt. Ook vordert [eiser] dat de kantonrechter de betalingsverplichting voor [gedaagde] ten aanzien van de servicekosten over het jaar 2020 vaststelt op € 977,04 of op een door de kantonrechter te bepalen bedrag. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure en in de legeskosten van de huurcommissie ter hoogte van € 325,00.

3.2.

[eiser] acht het door de huurcommissie voor [gedaagde] over 2020 vastgestelde bedrag aan servicekosten niet redelijk. De daadwerkelijke kosten zijn volgens [eiser] veel hoger. [eiser] heeft inzage gegeven in de onderliggende stukken (rekeningen voor GWE) en in november 2023 een afrekening voor servicekosten opgesteld. Volgens [eiser] omvatten de servicekosten niet alleen de kosten voor GWE en signaallevering via Ziggo, maar ook de kosten voor door hem uitgevoerde opruim- en herstelwerkzaamheden.

3.3.

[gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens hem voldoet de door [eiser] overgelegde ‘afrekening servicekosten’ niet aan de eisen die de wet aan een dergelijke afrekening stelt. Voor GWE en signaallevering is hij daarom niet meer verschuldigd dan het bedrag dat de huurcommissie heeft vastgesteld. [gedaagde] betwist verder dat de gestelde opruim- en herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarnaast voert hij aan dat de kosten voor de gestelde opruim- en herstelwerkzaamheden niet onder het begrip servicekosten vallen, dat hij ook niet met [eiser] heeft afgesproken daarvoor te moeten betalen en dat hiervoor geen correcte verdeelsleutel is toegepast. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – van [eiser] in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde] moet ook het verzoek om hem te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] betaalde leges van de huurcommissie worden afgewezen omdat hier geen grondslag voor bestaat.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van de teveel betaalde servicekosten ter hoogte van € 585,15 over het jaar 2020 en ter hoogte van € 424,14 over het jaar 2021, vermeerderd met rente en kosten.

3.6.

Volgens [gedaagde] heeft hij aan voorschot voor servicekosten betaald:

€ 930,00 (= 12 maanden à € 77,50) over het jaar 2020, en
€ 697,50 (= 9 maanden à € 77,50) over het jaar 2021.

3.7.

[gedaagde] stelt dat hij in 2020 niet meer dan € 344,85 aan servicekosten is verschuldigd, zodat hij over de periode in 2020 € 585,15 (= € 930,00 - € 344,85) teveel heeft betaald.

3.8.

[gedaagde] stelt verder dat hij in 2021 niet meer dan € 273,36 aan servicekosten is verschuldigd, zodat hij over het jaar 2021 € 424,14 (= € 697,50 - € 273,36) teveel heeft betaald aan servicekosten.

3.9.

Volgens [eiser] heeft [gedaagde] in 2020 en in 2021 niet teveel, maar juist te weinig betaald aan servicekosten. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Inleiding en toetsingskader

4.1.

Op basis van de stukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, begrijpt de kantonrechter dat [eiser] zijn verhuurtaken zo goed mogelijk heeft willen uitvoeren. Zo is de huurprijs niet uitzonderlijk hoog, stelt [eiser] zich coulant op bij veranderingen in het huurcontract vanwege interne verhuizingen en hebben huurders de mogelijkheid voor inzage in de rekeningen voor GWE en signaallevering. Verder is het voorschotbedrag aan servicekosten tussentijds niet verhoogd voor zittende huurders en zijn er eerder geen geschillen geweest tussen [eiser] en [gedaagde] of de andere huurders. De kantonrechter heeft begrip voor het standpunt van [eiser] dat hij de kosten voor het werkelijke verbruik van met name GWE vergoed wil krijgen door de huurders. Dat is ook het uitgangspunt van de wet en dat van [gedaagde] .

4.2.

Het voorgaande neemt echter niet weg dat de verhuurder van woonruimte volgens de wet – artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) – jaarlijks aan de huurders een afrekening van de servicekosten moet verstrekken. Van [eiser] als verhuurder wordt verwacht dat hij niet alleen inzage verschaft in de jaarrekeningen van bijvoorbeeld de energieleverancier, maar ook – uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar – voor elke huurder een naar de soort uitgesplitst overzicht maakt van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en (andere) servicekosten. De verhuurder moet daarbij de manier van berekenen vermelden. Van belang is dat de in rekening gebrachte kosten zijn toe te rekenen aan het verbruik van de huurder in de specifieke maanden van het jaar waarin die huurder de woonruimte huurde.

4.3.

In deze zaak twisten partijen over het bedrag aan servicekosten dat [gedaagde] moet betalen over het jaar 2020.

4.4.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat hij – anders dan [eiser] stelt – in 2020 niet woonde op het adres [adres 2] , maar op het adres [adres 1] . Volgens [eiser] maakt dat echter niet uit voor het vaststellen van het door [gedaagde] te betalen bedrag aan servicekosten over het jaar 2020, omdat tussen partijen is afgesproken dat het bedrag dat geldt voor de 6 huurders van huisnummer [adres 2] ook geldt voor de 6 huurders van huisnummer [adres 1] .

4.5.

De kantonrechter zal de verschuldigde servicekosten over het jaar 2020 vaststellen voor het adres [adres 1] . [eiser] heeft zelf twee huurovereenkomsten in het geding gebracht. Eén ten aanzien van een kamer in nummer [adres 1] waarbij de ingangsdatum 1 november 2019 is en één ten aanzien van een kamer in nummer [adres 2] met als ingangsdatum 1 april 2021. Hoewel de uitspraak van de huurcommissie in de verzetprocedure zegt betrekking te hebben op de kamer in nummer [adres 2] , houdt de kantonrechter het ervoor dat deze vermelding een vergissing betreft. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk aangegeven dat hij bij het indienen van zijn verzoekschrift bij de huurcommissie maar één huisnummer kon opgeven en dat dit huisnummer vervolgens steeds is gebruikt in de correspondentie.

4.6.

De door [eiser] gevorderde beslissing om de servicekosten over 2020 vast te stellen, ziet daarom op hetzelfde punt als waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter merkt dit volledigheidshalve op, omdat dit verschil maakt voor de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan tegen deze uitspraak.^[1]

4.7.

Overigens maakt het voor de berekening van de servicekosten niet uit op welk adres [gedaagde] woonde in 2020, aangezien partijen het erover eens zijn dat de servicekosten voor nummer [adres 1] op dezelfde manier kunnen worden vastgesteld als die voor nummer [adres 2] .

Wat voorafging: de procedure bij de huurcommissie

4.8.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] in september 2022 bij [eiser] heeft verzocht om een afrekening van de servicekosten en dat [eiser] in reactie daarop onder meer een overzicht van de eindafrekeningen van GWE en signaallevering heeft overgelegd.

4.9.

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] met de overgelegde overzichten en toelichting daarbij geen correcte afrekening opgesteld. [gedaagde] heeft daarom een procedure bij de huurcommissie gevoerd over de hoogte van de servicekosten.

4.10.

De kantonrechter constateert dat tijdens de procedure bij de huurcommissie namens de betrokken huurders, waaronder [gedaagde] , over het jaar 2020 geen jaarrekeningen voor GWE zijn overgelegd. [eiser] heeft daarover naderhand (tijdens de mondelinge behandeling op 11 februari 2025) verklaard dat hij vanwege een langere vakantie niet in de gelegenheid was om de door de huurcommissie gevraagde gegevens over de servicekosten aan te leveren binnen de daarvoor gestelde termijn.

4.11.

De huurcommissie heeft op 27 juni 2023 onderzoek ter plaatse gedaan en op 10 juli 2023 de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie verzonden. In die uitspraak heeft de voorzitter van de huurcommissie de servicekosten voor [gedaagde] over het jaar 2020 vastgesteld op € 344,85. De huurcommissie heeft voor deze afrekenperiode gewerkt met wettelijke normbedragen omdat zij niet beschikte over gegevens van het verbruik en de kosten.

4.12.

In de verzetprocedures is [eiser] niet in de gelegenheid gesteld om de facturen alsnog in te brengen. Het verzet van [eiser] tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is ongegrond verklaard bij uitspraak van 4 september 2023. Deze uitspraak is verzonden op 3 oktober 2023.

Het vervolg: de procedure bij de kantonrechter

4.13.

[eiser] is het niet eens met de beslissing van de huurcommissie over het bedrag dat [gedaagde] over 2020 aan servicekosten is verschuldigd.

4.14.

Op 23 november 2023 heeft [eiser] voor de huurders op nummers [adres 2] (en [adres 1] ) een eindafrekening opgesteld over de periode van 1 januari 2020 tot en met 30 augustus 2022.

4.15.

Bij dagvaarding van 28 november 2023 heeft [eiser] het geschil over de afrekening van de servicekosten voorgelegd aan de kantonrechter.

Van welke gegevens gaat de kantonrechter uit bij het vaststellen van de servicekosten?

4.16.

[eiser] heeft in de onderhavige procedure de door hem opgestelde eindafrekening van 23 november 2023 en de bijbehorende stukken overgelegd.

4.17.

[gedaagde] heeft met betrekking tot de jaarafrekening van Engie die [eiser] op 21 juli 2020 heeft ontvangen, aangegeven dat de verbruiksperiode onduidelijk is. [eiser] heeft in zijn eindafrekening namelijk genoemd dat de daarin vermelde kosten vanaf 1 januari 2020 zijn gemaakt. Op de jaarafrekening van Engie heeft [eiser] echter met de hand bijgeschreven dat die jaarafrekening betrekking heeft op een periode van 19 juli 2019 tot 19 juli 2020.

4.18.

De kantonrechter houdt het ervoor dat de handgeschreven periode klopt. Dat ligt in de rede omdat het gaat om een jaarafrekening en jaarafrekeningen doorgaans een heel jaar bestrijken. De volgende factuur van Engie begint bovendien op 19 juli 2020. Daar komt bij dat het in rekening gebrachte gasverbruik van 3.855m3 passender is bij het verbruik in een heel jaar dan bij het verbruik van 1 januari tot 19 juli.

4.19.

Voor het overige heeft [gedaagde] de onderliggende stukken niet betwist. De kantonrechter gaat bij het beoordelen en het vaststellen van de servicekosten daarom uit van de door [eiser] overgelegde gegevens.

4.20.

De kantonrechter merkt op dat de huurcommissie ten tijde van haar onderzoek niet beschikte over gegevens over het verbruik en de kosten voor GWE en signaallevering. De huurcommissie is daarom bij het vaststellen van de hoogte van de servicekosten voor [gedaagde] over het jaar 2020 uitgegaan van het wettelijk vastgestelde verbruik en gemiddelde tarieven.^[2]Hierbij is uitgegaan van de gemiddelde prijzen voor gas, elektra en water volgens het CBS, die per jaar verschillen. De kantonrechter gaat ook van het wettelijke verbruik en de gemiddelde tarieven uit voor zover er ten aanzien van een deel van de huurperiode geen facturen in het geding zijn gebracht.

Partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie

4.21.

De kantonrechter stelt voorop dat de verhuurder en de huurder op grond van artikel 7:262 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld. Dat is echter anders wanneer een van hen binnen acht weken na de verzending van een afschrift van die uitspraak een beslissing van de rechter vordert. Als een van partijen zich binnen die termijn tot de rechter wendt, dan vervalt de partijbinding van de uitspraak van de huurcommissie. [eiser] heeft zijn vordering binnen die acht weken ingesteld. Hij is dus ontvankelijk in zijn vordering en daarmee is de partijbinding van de uitspraak van de huurcommissie in haar geheel komen te vervallen.

4.22.

De kantonrechter heeft geen bevoegdheid om de uitspraken van de huurcommissie te vernietigen. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot vernietiging van de (verzet)uitspraken van de huurcommissie niet kan toewijzen. Wel zal de kantonrechter de servicekosten voor [gedaagde] over het jaar 2020 volledig moeten beoordelen en de hoogte daarvan opnieuw moeten vaststellen.

De eindafrekening door [eiser] is niet toereikend

4.23.

Uit de overgelegde eindafrekening van 23 november 2023 volgt met welke bedragen [eiser] heeft gerekend en dat hij bij de 6 huurders van nummer [adres 2] kosten in rekening brengt voor de posten: ‘Ziggo’, ‘Gas en Electra’, ‘Water’ en ‘Servicekosten’. [eiser] heeft zowel voor 2020 als voor 2021 een te betalen bedrag aan kosten per maand per huurder vastgesteld. Aan de hand van die maandbedragen heeft hij berekend welk bedrag [gedaagde] voor 2020 aan hem zou zijn verschuldigd.

4.24.

[gedaagde] heeft betwist dat [eiser] specifieke, op de eindafrekening vermelde kosten heeft gemaakt en dat die kosten bij huurders in rekening kunnen worden gebracht als servicekosten. Verder heeft hij naar voren gebracht dat en waarom de berekening van [eiser] niet juist is.

4.25.

De kantonrechter is van oordeel dat de servicekostenafrekening van [eiser] niet voldoet aan de eisen die de wet daaraan stelt (artikel 7:259 lid 1 en 2 BW). Dat wordt hieronder uitgelegd.

4.26.

Als verhuurder moet [eiser] aan elke huurder – binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar – een afrekening verstrekken waarin duidelijk wordt gemaakt hoe de kosten voor dat kalenderjaar zijn vastgesteld. [eiser] heeft niet tijdig en niet voor elk kalenderjaar afzonderlijk zo’n overzicht opgesteld. Zo is de eindafrekening in november 2023 opgesteld en deze gaat over meer dan één kalenderjaar, namelijk over 2020 en 2021. Daarnaast heeft [eiser] bij de posten ‘Gas en Electra’ en ‘Water’ gerekend met facturen die (deels) horen bij andere jaren dan de jaren waarover de eindafrekening van [eiser] gaat. Uit de eindafrekening blijkt namelijk dat [eiser] niet alleen facturen over 2020 en 2021 heeft meegeteld, maar ook facturen over een periode van enkele maanden in 2019 (water) en over een periode van meer dan een half jaar in 2022 (gas en elektra). Dat is niet juist, zeker niet als het gaat om een periode waarin de betrokken huurder (zoals [gedaagde] ) de woonruimte niet huurde. Verder had [eiser] de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten naar de soort moeten uitsplitsen. Dat heeft hij niet volledig gedaan, omdat hij in elk geval geen onderscheid heeft gemaakt tussen de kosten voor gas en de kosten voor elektra.

4.27.

Uit de eindafrekening begrijpt de kantonrechter verder dat [eiser] de facturen heeft opgeteld en het totaalbedrag eerst evenredig heeft verdeeld over het aantal maanden waarop de facturen gezamenlijk betrekking hebben en vervolgens over het aantal huurders. Die manier van berekenen en verdelen is niet redelijk. Dat komt omdat daarmee wordt miskend dat niet alle huurders de nutsvoorzieningen het gehele kalenderjaar hebben gebruikt en dat het gas- en elektriciteitsverbruik in de zomer anders is dan in de winter. Ook houdt deze manier van berekenen geen rekening met verschillen in verbruikstarieven in de loop der jaren. [eiser] had een verdeelsleutel moeten hanteren die, meer dan nu het geval is, een benadering geeft van (de kosten die moeten worden toegerekend aan) het verbruik van [gedaagde] als huurder in de maanden waarin hij de woonruimte huurde in 2020.

Het beoordelen van de posten en het vaststellen van de hoogte van de servicekosten

4.28.

De kantonrechter beoordeelt hierna de specifieke posten en stelt vervolgens de servicekosten voor [gedaagde] vast over het 2020.

Signaallevering (via Ziggo)

4.29.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling onder meer verklaard dat de huurders van [adres 2] in 2020 toegang hadden tot internet en televisie via Ziggo. [gedaagde] heeft erkend dat er internet was gedurende de maanden waarin hij in 2020 van [eiser] huurde. De kantonrechter neemt dit daarom tot uitgangspunt.

4.30.

Partijen twisten over de vraag over hoeveel huurders de kosten voor signaallevering moeten worden verdeeld. Volgens [eiser] zijn er in totaal twee internetaansluitingen ten behoeve van de huurders van [adres 2] en [adres 1] en moeten de kosten voor één aansluiting daarom worden verdeeld over 6 huurders. [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde] is er één aansluiting die door de 12 huurders wordt gedeeld. Er zijn weliswaar twee routers, maar die zijn allebei geschakeld aan dezelfde internetaansluiting.

4.31.

De kosten voor signaallevering via Ziggo bedroegen volgens [eiser] in 2022 maandelijks € 59,95 euro per aansluiting. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling onder meer verklaard dat de maandelijkse kosten daarvan sinds 2020 niet of slechts met een paar euro zijn verhoogd. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eiser] een factuur van Ziggo overgelegd. Uit die factuur blijkt dat aan [eiser] een bedrag van € 59,95 in rekening is gebracht voor signaallevering in de maand juni 2022. Op die factuur staat een handgeschreven adresaanduiding: ‘ [adres 2] ’.

4.32.

De overgelegde factuur is, mede gelet op de gemotiveerde betwisting, een onvoldoende onderbouwing van de stelling dat sprake is van twee aansluitingen. Het had op de weg van [eiser] gelegen om bijvoorbeeld het contract met Ziggo voor de signaallevering aan de panden aan de [adres 2] en [adres 1] en/of maandelijkse afschrijvingen over te leggen. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Bij deze stand van zaken houdt de kantonrechter het er daarom voor dat er één aansluiting voor signaallevering is voor de 12 huurders.

4.33.

Het is aannemelijk dat [eiser] in 2020 kosten heeft gemaakt voor signaallevering. [eiser] heeft echter geen facturen in het geding gebracht op basis waarvan de kosten van dit jaar met zekerheid kunnen worden bepaald. In de gegeven omstandigheden zal de kantonrechter de kosten voor signaallevering in redelijkheid begroten op een bedrag van € 54,00 per maand in 2020. De kantonrechter verdeelt de kosten voor signaallevering gelijk over de 12 huurders.

4.34.

Dat, zoals [gedaagde] heeft gesteld, geen sprake is van een aansluiting voor televisie, vormt geen aanleiding om deze servicekostenpost anders vast te stellen. Weliswaar is in de huurovereenkomst deze servicekostenpost vermeld als ‘Aansluiting kabel tv’, maar tussen partijen is niet in geschil dat internet de gewenste levering is. Dat [gedaagde] ook een tv-aansluiting verwacht aangezien hij daar ook voor betaalt, maakt niet dat de in nummer 4.33 begrote kosten voor de levering van internet niet worden gemaakt. De kantonrechter acht het ook niet werkbaar om dit bedrag te splitsen in een tv-component en een internetcomponent, zeker niet nu [gedaagde] niet heeft onderbouwd hoeveel belang hij aan het tv-component hecht.

4.35.

De periode waarin [gedaagde] in 2020 huurde bedraagt 9 maanden. De totale kosten voor signaallevering over die periode zijn (9 x € 54,00 =) € 486,00. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/12e deel van € 486,00 =
€ 40,50.

Het verbruik van elektriciteit en gas

4.36.

[eiser] heeft, voor zover hier van belang, voor het verbruik van elektriciteit de volgende afrekeningen met facturen overgelegd:

jaarrekening van Engie over de periode van 19-7-2019 tot 19-7-2020 voor een bedrag van € 1.373,79;
eindafrekening van Engie over de periode van 19-7-2020 tot en met 9-8-2020 voor een bedrag van € 124,49;
jaarrekening van Essent over de periode van 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 voor een bedrag van € 587,85.

4.37.

[eiser] heeft, voor zover hier van belang, voor het verbruik van gas de volgende afrekeningen met facturen overgelegd:

jaarrekening van Engie over de periode van 19-7-2019 tot 19-7-2020 voor een bedrag van € 3.214,19;
eindafrekening van Engie over de periode van 19-7-2020 tot en met 9-8-2020 voor een bedrag van € 80,42;
jaarrekening van Essent over de periode van 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 voor een bedrag van € 2.269,43.

4.38.

[gedaagde] heeft het bij deze facturen behorende verbruik van elektriciteit en gas niet betwist. Hij heeft de kantonrechter verzocht om de uitspraak van de huurcommissie te volgen bij het vaststellen van de servicekosten, omdat de door [eiser] verstrekte eindafrekening te laat en ondeugdelijk is.

4.39.

De kantonrechter volgt dit standpunt van [gedaagde] niet. Een dergelijke sanctie volgt namelijk niet uit de wet. Ook acht de kantonrechter van belang dat [eiser] uiteindelijk de servicekosten voor de afzonderlijke huurders heeft berekend. Dat [eiser] de servicekosten niet heeft berekend op de manier zoals dat volgens de regels van het huurrecht zou moeten, maakt dit niet anders. De kantonrechter toetst de servicekosten, gelet op de strekking van artikel 7:262 BW, in volle omvang en aan de hand van de door [eiser] in het geding gebrachte stukken.

4.40.

De kantonrechter acht de facturen voor elektriciteit en gas redelijk en zal daarom rekenen met de in deze facturen vermelde kosten. Wel zien de bijbehorende afrekeningen op een periode die ruimer is dan de periode waarover de kantonrechter de servicekosten voor [gedaagde] moet vaststellen. De kantonrechter zal de bedragen daarom per kalenderjaar omrekenen naar de periode van [gedaagde] . Het gaat daarbij in 2020 om de periode van 1-1-2020 tot en met 31-12-2020.


Het bedrag van [gedaagde] voor elektra

4.41.

De totale kosten voor elektriciteit kunnen niet gelijkmatig over het jaar worden verdeeld, omdat in de winter meer elektriciteit wordt verbruikt dan in de zomer. Bij het berekenen van de kosten van elektriciteit voor [gedaagde] maakt de kantonrechter daarom gebruik maken van de zogenoemde seizoenspatronen.^[3]In deze verdeelsleutel telt elke maand voor een vastgesteld percentage mee in het jaarverbruik. Vervolgens corrigeert de kantonrechter deze maandpercentages voor zover de jaar- of eindafrekening delen geen heel kalenderjaar of hele maanden beslaat. Met die correctie vormen de aandelen van de afzonderlijke (gedeelten van) maanden tezamen 100% van de factuur. Vervolgens past de kantonrechter de gecorrigeerde percentages toe op de periode van [gedaagde] .

De periode in 2020

4.42.

Van de jaarrekening van Engie over de periode van 19-7-2019 tot 19-7-2020 heeft 53,68% betrekking op het verbruik in de periode van [gedaagde] . Daarom komt 53,68% van de kosten à € 1.373,79 = € 737,45 ten laste van die periode. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/6e deel van € 737,45 = € 122,91.

4.43.

Van de eindrekening van Engie over de periode van 19-7-2020 tot en met 9-8-2020 heeft 100% betrekking op het verbruik in de periode van [gedaagde] . Het totale bedrag aan kosten van € 124,49 komt daarom ten laste van die periode. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/6e deel van € 124,49 = € 20,75.

4.44.

Van de jaarrekening van Essent over de periode van 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 heeft 44,69% betrekking op het verbruik in de periode van [gedaagde] in 2020. Daarom komt 44,69% van de kosten à € 587,85 = € 262,71 ten laste van die periode. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/6e deel van € 262,71 = € 43,78.

4.45.

De totale elektriciteitskosten van [gedaagde] in de periode van 1-1-2020 tot en met 31-12-2020 bedragen: € 122,91 + € 20,75 + € 43,78 =
€ 187,44.


Het bedrag van [gedaagde] voor gas

4.46.

Bij het berekenen van de kosten van gas voor [gedaagde] maakt de kantonrechter gebruik van de zogenoemde graaddagenmethode. Deze methode wordt door de huurcommissie gehanteerd om een redelijke benadering te geven van het aan een huurder toe te rekenen aandeel van een factuur. Bij deze methode wordt ervan uitgegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18° Celsius (de stookgrens). Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens.

4.47.

De redelijkheid van deze methode is in deze procedure niet betwist. De kantonrechter ziet daarin aanleiding ook deze methode te hanteren. De kantonrechter gaat uit van de graaddagen die zijn geregistreerd in weerstation De Bilt met een stookgrens van 18° C en een etmaalgemiddelde binnentemperatuur van 18° C, zoals gepubliceerd door het KNMI.

4.48.

De kosten voor gas in de onder nummer 4.37 genoemde factuurperiodes moeten worden omgeslagen naar de kalenderjaren 2020 en 2021. De kantonrechter heeft daarvoor het totaalaantal graaddagen van een factuurperiode verdeeld over de kalenderjaren waarop de facturen betrekking hebben.

De periode in 2020

4.49.

Het aantal graaddagen in de periode van de jaarrekening van Engie over 19-7-2019 tot en met 18-7-2020 is 2.543,09. Daarvan vallen er 1.443,94 in 2020. Van de kosten hoort daarom 1.443,94/2.543,09e deel van € 3.214,19 = € 1.824,98 bij 2020.

4.50.

Het aantal graaddagen in de periode van de eindafrekening van Engie over 19-7-2020 tot en met 9-8-2020 is 13,04. Al deze graaddagen vallen in 2020. Het totale bedrag aan kosten van € 80,42 hoort daarom bij 2020.

4.51.

Het aantal graaddagen in de periode van de jaarrekening van Essent over 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 is 2.771,66. Daarvan vallen er 1.020,06 in 2020. Van de kosten hoort daarom 1.020,06/2.771,66e deel van € 2.269,43 = € 835,22 bij 2020.

4.52.

In totaal is over de drie factuurperiodes (zie nummer 4.37) een bedrag van (€ 1.824,98 + € 80,42 + € 835,22 =) € 2.740,62 in rekening gebracht voor het verbruik van gas in het kalenderjaar 2020.

4.53.

Dit totaalbedrag moet worden omgerekend naar de periode van [gedaagde] . Zo kan namelijk worden vastgesteld welk bedrag hoort bij het verbruik van [gedaagde] in de voor hem geldende periode.

4.54.

De periode van [gedaagde] omvat het hele jaar 2020. Het totale bedrag aan kosten voor het verbruik en gas in 2020 (dat is € 2.740,62) komt daarom ten laste van de periode van [gedaagde] . Het aandeel van [gedaagde] is 1/6e deel van € 2.740,62 = € 456,77. De totale gaskosten van [gedaagde] in de periode van 1-1-2020 tot en met 31-12-2020 bedragen dus
€ 456,77.

Water

4.55.

[eiser] heeft voor het verbruik van water de volgende jaarafrekeningen met facturen van Brabant Water overgelegd:

ver de periode van 1-10-2019 tot 1-10-2020 voor een totaalbedrag van € 366,29;
over de periode van 1-10-2020 tot 1-10-2021 voor een totaalbedrag van € 395,17.

4.56.

Het waterverbruik is, anders dan het gas- en elektriciteitsverbruik, gelijkmatig over het jaar verdeeld. Van de kosten wordt daarom per kalenderjaar het aantal maanden in de periode van [gedaagde] berekend.

De periode in 2020

4.57.

De periode van de jaarafrekening 2019/2020 bedraagt 12 maanden. Hiervan vallen 9 maanden in de periode van [gedaagde] . Daarom komt 9/12e deel van de kosten à € 366,29 = € 274,72 ten laste van de periode van [gedaagde] . Het aandeel van [gedaagde] in die periode bedraagt 1/6e deel van € 274,72 = € 45,79.

4.58.

De periode van de jaarafrekening 2020/2021 bedraagt ook 12 maanden. Hiervan vallen 3 maanden in de periode van [gedaagde] over 2020. Daarom komt 3/12e deel van de kosten à € 395,17 = € 98,79 ten laste van de periode van [gedaagde] . Het aandeel van [gedaagde] in die periode bedraagt 1/6e deel van € 98,79 = € 16,47.

4.59.

De totale waterkosten van [gedaagde] in de periode van 1-5-2020 tot en met 31-12-2020 bedragen dus € 45,79 + € 16,47 =
€ 62, 26.

4.60.

De kantonrechter merkt op dat het wettelijk vastgestelde verbruik (ook wel ‘normbedragen’ genoemd) in de praktijk uitkomt op lagere bedragen dan de bedragen die verbruikers gemiddeld genomen daadwerkelijk kwijt zijn. Dat komt onder andere omdat de kosten voor vastrecht niet worden meegerekend (bewuste keuze van de regelgever). Met het gebruik van normbedragen wordt voorkomen dat een huurder in het geheel niet hoeft te betalen voor levering waarvan duidelijk is dat die wel heeft plaatsgevonden. Daartegen staat dat de normbedragen dusdanig laag zijn dat een huurder geacht wordt door toepassing van de normbedragen niet slechter uit te zijn dan wanneer wel een afrekening zou zijn verstrekt.

Overige kosten voor opruim- en herstelwerkzaamheden

4.61.

In de eindafrekening van 23 november 2023 heeft [eiser] voor de jaren 2020 en 2021 een bedrag aan ‘Servicekosten’ opgenomen. Uit de bijlagen bij deze eindafrekening blijkt dat de onderneming van [eiser] over 2020 een bedrag van € 2.825,35 aan [eiser] heeft gefactureerd voor uitgevoerde werkzaamheden aan de adressen [adres 2] en [adres 1] in [plaats] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat en waarom hij deze werkzaamheden heeft verricht.

4.62.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] zegt kosten te hebben moeten maken voor opruim- en herstelwerkzaamheden in en rondom de verhuurde kamers. Dit betekent echter niet dat [eiser] dergelijke kosten steeds als servicekosten (deels) mag doorbelasten aan huurders, waaronder [gedaagde] . Als [eiser] schade lijdt door toedoen van een ander/anderen, dan kan/kunnen die ander(en) in principe worden aangesproken tot vergoeding van die schade.

4.63.

Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen deze kosten in dit geval niet als servicekosten worden verhaald op [gedaagde] . Servicekosten kunnen namelijk alleen in rekening worden gebracht als ze zijn overeengekomen. In de huurovereenkomst is het begrip servicekosten gedefinieerd. Het gaat daarbij om kosten voor gas, elektra, water, stadsverwarming en aansluiting kabel TV (incl. internet). De kosten voor de door of namens [eiser] verrichte werkzaamheden vallen dus niet onder het in de huurovereenkomst opgenomen begrip ‘servicekosten’. Verder heeft [eiser] erkend dat hij niet met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij deze werkzaamheden tegen vergoeding zou verrichten. Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de kosten voor de opruim- en herstelwerkzaamheden buiten beschouwing laat bij het vaststellen van de servicekosten voor [gedaagde] .

Conclusie: vaststelling servicekosten

4.64.

De kantonrechter stelt de servicekosten voor [gedaagde] als volgt vast:

over de periode van 1-1-2020 tot en met 31-12-2020:

Signaallevering

€ 40,50

Elektriciteit

€ 187,44

Gas

€ 456,77

Water

€ 62, 26

Totaal

€ 746,97

Leges huurcommissie

4.65.

[eiser] vordert een bedrag van € 325,00 aan legeskosten die hij aan de huurcommissie heeft moeten betalen.

4.66.

De kantonrechter constateert dat [eiser] voor die procedure niet een bedrag van € 325,00 aan legeskosten heeft moeten betalen, maar een bedrag van € 25,00. Wat daarvan zij: de legeskosten kunnen niet worden toegewezen omdat daarvoor geen juridische grondslag bestaat.

Proceskosten

4.67.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

164,00

(2 punten × € 82,00)

- nakosten

€

41,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

205,00

in reconventie (de tegenvordering)

Voorschot servicekosten 2020

4.68.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] over het jaar 2020 een bedrag van € 930,00 (= 12 x € 77,50) heeft betaald aan voorschot voor servicekosten. De kantonrechter heeft in conventie geoordeeld dat de servicekosten voor [gedaagde] over die periode in totaal € 746,97 bedragen. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] een bedrag van (€ 930,00 - € 746,97 =)
€ 183,03meer heeft betaald aan voorschot servicekosten dan het bedrag aan servicekosten waar [eiser] aanspraak op kan maken. De vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van het teveel betaalde is daarom tot dat bedrag toewijsbaar.

4.69.

De gevorderde rente over het teveel betaalde bedrag aan servicekosten wordt toegewezen met ingang van 1 juli 2021. Er is namelijk een wettelijke termijn voor het verstrekken van een afrekening van de servicekosten. Die termijn is gesteld op zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar. [eiser] heeft (op dat moment) geen afrekening verstrekt en is dus in verzuim vanaf 1 juli 2021.

Voorschot servicekosten 2021

4.70.

[gedaagde] heeft ook over het jaar 2021 een tegenvordering ingesteld. Hij vordert veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten ter hoogte van € 424,14 over het jaar 2021, vermeerderd met rente en kosten.

4.71.

[gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat de huurcommissie heeft bepaald dat de door hem voor het jaar 2021 verschuldigde servicekosten € 273,36 bedragen. Geen van partijen heeft bij de kantonrechter een beslissing gevorderd over de vaststelling van de verschuldigde servicekosten in 2021. De dagvaarding van [eiser] vermeldt uitsluitend dat [eiser] een vaststelling van de servicekosten over het jaar 2020 wenst. Dat heeft [eiser] op de mondelinge behandeling bevestigd. [gedaagde] is in zijn conclusie van antwoord daarom ten onrechte ervan uitgegaan dat de vordering ook betrekking had op 2021.

4.72.

[gedaagde] heeft op dit punt ook geen beslissing gevorderd. Dat het petitum in reconventie van [gedaagde] aan de kantonrechter de ruimte laat om, als de gevorderde bedragen niet toewijsbaar zijn, verhuurder te veroordelen tot betaling van ‘een ander bedrag in goede justitie […], nadat is vastgesteld welke kosten daadwerkelijk zijn verschuldigd in 2020 en 2021 voor servicekosten’, wordt – ook omdat [gedaagde] terugbetaling vordert conform de uitspraak van de huurcommissie – niet gezien als een zelfstandige vordering tot vaststelling van de verschuldigde servicekosten in 2021. Zou deze vordering overigens al wel zo bedoeld zijn, dan zou deze te laat – want later dan binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie – zijn ingesteld. Dat komt omdat de uitspraak van de huurcommissie op 3 oktober 2023 aan partijen is verzonden en de reconventionele vordering op 6 maart 2024 bij de rechtbank is binnengekomen.

4.73.

Het voorgaande betekent dat partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW geacht worden te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in haar uitspraak heeft vastgesteld. Dit betekent dat [gedaagde] over het jaar 2021
€ 424,14(= € 697,50 - € 273,36) teveel heeft betaald aan servicekosten. Dit bedrag wordt daarom toegewezen.

4.74.

De gevorderde rente over dit bedrag wordt toegewezen met ingang van 1 juli 2022. Er is namelijk een wettelijke termijn voor het verstrekken van een afrekening van de servicekosten. Die termijn is gesteld op zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar. [eiser] heeft (op dat moment) geen afrekening verstrekt en is dus in verzuim vanaf 1 juli 2022.

Geen uitspraak over waarborgsom

4.75.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat hij het door hem betaalde bedrag aan waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst ten onrechte niet heeft terugontvangen van [eiser] . [eiser] heeft in reactie daarop aangegeven dat en waarom het bedrag aan waarborgsom in het geval van [gedaagde] niet is terugbetaald. De kantonrechter merkt volledigheidshalve op dat [gedaagde] voor het betaalde bedrag aan waarborgsom niet (tijdig) een tegenvordering heeft ingesteld. Daarmee valt deze kwestie buiten de omvang van de rechtsstrijd. De kantonrechter oordeelt daarom niet over de waarborgsom. In algemene zin merkt de kantonrechter op dat de verhuurder in principe verplicht is om een waarborgsom na het einde van de huurovereenkomst binnen de overeengekomen of de (sinds 1 juli 2023) wettelijke^[4]termijn terug te betalen. Als de verhuurder stelt dat de huurder schade heeft veroorzaakt die in mindering dient te komen op de waarborgsom, dan dient de verhuurder onderbouwd aan te geven welke schade dat is en waarom deze schade aan de specifieke huurder toerekenbaar is. De wet heeft daarvoor een regeling omtrent de bewijslast.^[5]

Proceskosten

4.76.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Bij de begroting van de proceskosten wordt een volledig punt gerekend voor de reconventionele vordering, aangezien deze voor een deel niet voortvloeide uit het geschil in conventie. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

82,00

(1 punt × € 82,00)

Totaal

€

82,00

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten voor de periode van 1-1-2020 tot en met 31-12-2020 ten aanzien van de door de door [gedaagde] gehuurde onzelfstandige woonruimte aan de [adres 1] in [plaats] vast op een bedrag van € 746,97;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 205,00;

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 183,03 als teveel betaalde servicekosten over 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 juli 2021, tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 424,14 als teveel betaalde servicekosten over 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 juli 2022, tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 82,00;

5.6.

verklaart de veroordelingen onder 5.3, 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de eventuele explootkosten in geval van de betekening van het vonnis;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2025.

ECLI:NL:RBOBR:2025:2125

Huurprijzenrecht en servicekostenafrekening in een huurgeschil tussen verhuurder en huurder van onzelfstandige woonruimte

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten