Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/388512 / HA ZA 22-676
Vonnis van 6 maart 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. V.J.K. Welten te Veldhoven,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 februari 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het bericht van onttrekking van de advocaat van [gedaagde] , mr. E.W.A. Tuijn
- de mondelinge behandeling van 24 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 24 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is op 2 augustus 2022 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten waarbij [eisers] een perceel grond met opstallen (18 garageboxen) en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] ( [postcode] ), kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding] , groot 926 m2 (hierna: de garageboxen), aan [gedaagde] heeft verkocht voor een koopprijs van € 338.000,00. De overeengekomen datum van levering was 27 augustus 2022 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
2.2.
In de overeenkomst is het volgende bepaald:
‘6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt op basis van 'as-is, where is principe', derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
6.3
De onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, op basis van het "as is, where is" principe. Koper aanvaardt de huidige bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand van de onroerende zaak in alle opzichten. Koper heeft ter zake van deze staat van de onroerende zaak geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper. Koper is in gelegenheid gesteld het gekochte te bezichtigen alsook te inspecteren waar Koper
gebruik van heeft gemaakt.’
2.3.
[gedaagde] heeft per e-mail van 3 augustus 2022 aan [eisers] het volgende bericht:
‘Zoals ik je door te telefoon vanmiddag al aangaf zie ik op dit moment af van de koop van de 18 garageboxen in deze staat.’
2.4.
[eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 29 augustus 2022 in gebreke gesteld en [gedaagde] tot 6 september 2022 in de gelegenheid gesteld aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen.
2.5.
Per e-mail van 31 augustus 2022 heeft [gedaagde] het volgende aan [eisers] bericht:
‘Zoals iedereen weet heb ik ook als koper 3 dagen bedenktijd. Binnen 1 dag heb ik laten weten dat het voor mij niet doorgaat door vele gebreken aan het perceel. Dus daarbij vervalt alles en kunnen jullie niet verwijzen naar artikel 4 – 11- 11.2 en 11.3.’.
2.6.
Bij brief van 22 september 2022 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] tot nakoming, tot betaling van de contractuele boete van € 16.224,00, tot vergoeding van schade ten bedrage van € 15.920,00 en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 3.465,00 op uiterlijk 1 oktober 2022, gesommeerd.
2.7.
[gedaagde] heeft niet aan de sommatie voldaan.
2.8.
[eisers] heeft bij brief van zijn advocaat van 4 oktober 2022 de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van
€ 33.800,00 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.113, te voldoen uiterlijk 16 oktober 2022.
2.9.
[eisers] heeft de garageboxen op 26/27 oktober 2022 aan een derde verkocht van de prijs van € 295.000,00.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert - samengevat – een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig op 4 oktober 2022 is ontbonden met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 60.570,68, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van [eisers] tot betaling van € 3.932,50, vermeerderd met rente en kosten.
3.5.
[eisers] voert verweer. [eisers] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagde] heeft tot zijn verweer aangevoerd dat er voor ontbinding van de koopovereenkomst door [eisers] geen plaats meer is omdat hij de koopovereenkomst voorafgaand aan die ontbinding door [eisers] zelf al had vernietigd dan wel ontbonden, direct toen hij er op 3 augustus 2022 achter kwam dat [eisers] essentiële informatie over de garageboxen had verzwegen dan wel onjuist had vermeld. [eisers] heeft weersproken dat [gedaagde] de koopovereenkomst heeft vernietigd dan wel ontbonden. [eisers] heeft bovendien betwist dat er grond was voor vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagde] .
4.2.
In de e-mail berichten van [gedaagde] aan [eisers] van 3 augustus 2022 en 31 augustus 2022 (zie hiervoor onder 2.2 en 2.3) is geen uitdrukkelijk beroep op vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst gedaan. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] op enig ander moment de vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Uit zijn e-mail van 31 augustus 2022 kan worden afgeleid dat [gedaagde] in de veronderstelling verkeerde dat hij als koper het recht had om de koopovereenkomst binnen drie dagen na het sluiten daarvan te herroepen en dat hij de bedoeling had om van dat recht gebruik te maken. Een dergelijk recht bestaat echter niet voor een koper van garageboxen.
4.3.
Indien zou moeten worden aangenomen dat [gedaagde] met zijn e-mails van 3 augustus 2022 en 31 augustus 2022 heeft bedoeld de koopovereenkomst te vernietigen dan wel te ontbinden, dan moet worden vastgesteld dat die ontbinding dan wel vernietiging niet rechtsgeldig hebben plaatsgevonden. [gedaagde] heeft zich voor zijn beroep op vernietiging beroepen op bedrog, artikel 3:44 lid 1 jo Pro. lid 3 BW, en op dwaling, artikel 6:228 lid 1 sub a en Pro b BW.
4.3.1.
Volgens [gedaagde] is er sprake van bedrog omdat [eisers] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft verstrekt over de garageboxen, dan wel essentiële informatie heeft verzwegen waarvan [eisers] wist of had moeten weten dat hij deze moest mededelen. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] hierbij doelt op de beweerdelijk door [eisers] gedane belofte dat [gedaagde] hogere huuropbrengsten zou kunnen verkrijgen en dat [eisers] niet heeft vermeld dat er lekkages waren in de garage. [eisers] heeft weersproken dat hij een belofte voor een hogere huuropbrengst heeft gedaan en uit niets blijkt ook dat er van een dergelijke belofte sprake is geweest. Bovendien heeft [gedaagde] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat in zijn conclusie van antwoord ten onrechte melding wordt gemaakt van een dergelijke belofte aangezien er tussen partijen alleen maar is gesproken over de mogelijkheid van een hogere huuropbrengst zonder dat er beloftes daarover zijn gedaan.
[eisers] heeft betwist met lekkages bekend te zijn geweest en [gedaagde] heeft ook niet gemotiveerd gesteld dat [eisers] met lekkages bekend was.
Aan [eisers] kan gelet op het voorgaande niet worden tegengeworpen dat zij opzettelijk onjuiste mededelingen over de garageboxen heeft gedaan of essentiële informatie heeft verzwegen.
4.3.2.
Volgens [gedaagde] is er sprake van dwaling omdat [eisers] hem heeft voorgehouden dat de huren verhoogd mochten worden terwijl dat niet het geval is (6:228 lid 1 onder a) en omdat [eisers] hem hadden moeten inlichten over de daadwerkelijke huurprijs, over de onmogelijkheid om deze te verhogen en over de lekkages in de garageboxen (6:228 lid 1 onder b BW). [eisers] heeft weersproken dat zij [gedaagde] onjuist hebben voorgelicht over de daadwerkelijke huurprijs, dat zij [gedaagde] hebben voorgehouden dat de huren verhoogd mochten worden en dat zij [gedaagde] hadden moeten inlichten over lekkages. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat [eisers] hem heeft medegedeeld dat de huren verhoogd mochten worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] niet volhard in zijn stelling dat [eisers] hem heeft beloofd dat de huur verhoogd mocht worden. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] gezegd dat de huur naar € 110,00 en ook wel naar € 130,00 zou kunnen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook verklaard dat, anders dan in zijn conclusie van antwoord staat, tegen hem nooit is gezegd dat de jaarlijkse huuropbrengst per garagebox € 1.445,00 bedroeg. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] tegen hem gezegd dat er 12 maal € 1.445,00 per jaar aan huurinkomsten was zoals ook [eisers] in deze procedure heeft gesteld. [gedaagde] heeft derhalve niet bij de verwijten die in zijn conclusie van antwoord zijn genoemd, volhard. [gedaagde] heeft evenmin onderbouwd dat [eisers] bekend was met lekkages in de garages. Er moet daarom van worden uitgegaan dat [eisers] met die lekkages niet bekend was en [gedaagde] daarover dus ook niet kon inlichten.
Het beroep van [gedaagde] op dwaling slaagt gelet op het voorgaande niet.
4.4.
Volgens [gedaagde] mocht hij de koopovereenkomst ontbinden omdat hem op 3 augustus 2022 was gebleken dat de huurverhoging niet mogelijk was terwijl die huurverhoging voor hem een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst was. De omstandigheid dat een huurverhoging die voor [gedaagde] essentieel was, niet mogelijk zou zijn gebleken levert op zichzelf geen tekortkoming van [eisers] op. Uit niets blijkt dat de mogelijkheid van huurverhoging onderdeel uit maakt van de koopovereenkomst en van verplichtingen die [eisers] als verkoper tegenover [gedaagde] als koper heeft. Voor zover [gedaagde] met zijn stelling heeft bedoeld dat [eisers] is tekortgeschoten omdat hij garageboxen met zodanige gebreken, te weten lekkages, heeft verkocht en geleverd dat het voor [gedaagde] onmogelijk is om aan huurders een hogere huur te brengen, gaat die stelling niet op. Zoals onder meer uit het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst blijkt heeft [gedaagde] de garageboxen gekocht met alle gebreken, zichtbaar en onzichtbaar. De omstandigheid dat [gedaagde] op de voor de bezichtiging geplande dag de garageboxen niet van binnen heeft kunnen bezichtigen omdat er geen sleutel voorhanden staat er niet aan in de weg dat [eisers] op deze voorwaarde een beroep doet. [gedaagde] heeft er immers zelf voor gekozen de koopovereenkomst onder deze voorwaarde aan te gaan zonder voorafgaande bezichtiging van de garageboxen van binnen. De aanwezigheid van gebreken kan daarom aan [eisers] niet worden tegengeworpen. [gedaagde] was niet gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat het gestelde beroep op vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagde] niet rechtsgeldig is gedaan. Dit beroep staat daarom niet in de weg aan het ontbinden van de overeenkomst door [eisers] .
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [eisers] was op grond van het bepaalde in artikel 11 van Pro de koopovereenkomst gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden zoals zij bij brief van 4 oktober 2022 heeft gedaan. De verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden zal daarom worden toegewezen.
4.6.
[eisers] kan in verband met de tekortkoming van [gedaagde] aanspraak maken op schadevergoeding.
Tegen de gevorderde schadevergoeding van € 15.920,00 in verband met de omstandigheid dat [eisers] geen overdrachtsbelasting heeft kunnen terugvragen is geen althans geen voldoende concreet en onderbouwd verweer gevoerd zodat deze zal worden toegewezen.
Tegen de gevorderde schadevergoeding in verband met de omstandigheid dat [eisers] de garageboxen voor een lagere prijs heeft moeten verkopen, heeft [gedaagde] als verweer aangevoerd dat de werkelijke verkoopprijs hoger is dan door [eisers] opgegeven, dat de schade niet in verband staat met de niet-nakoming en dat niet valt te begrijpen dat [eisers] de garageboxen voor een lager bedrag heeft verkocht dan met [gedaagde] was overeengekomen. Dat verweer slaagt niet.
Nu de koopovereenkomst tussen partijen was ontbonden diende [eisers] de garageboxen, gegeven haar wens om tot verkoop over te gaan, aan een ander te verkopen. Indien zij met een derde een lagere verkoopprijs overeenkomt dan kan het mindere als schade worden aangemerkt. Deze schade is het voorzienbare gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] en kan aan hem worden toegerekend. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] de garageboxen verkocht voor een bedrag van € 308.300,00. [gedaagde] heeft ter onderbouwing daarvan eigendomsinformatie uit het kadaster in het geding gebracht. Die informatie bevat echter geen gegevens over de prijs die tussen [eisers] en zijn koper is overeengekomen. De rechtbank zal daarom uitgaan van het bedrag van € 295.000,00 dat is genoemd in de koopovereenkomst die door [eisers] als productie 8 in het geding is gebracht. Dat het prijsverschil niet in lijn zou zijn met de ontwikkelingen in de markt blijkt niet uit het door [gedaagde] gestelde. De door [gedaagde] gemaakte vergelijking met de prijsontwikkeling van koopwoningen is in dit verband niet relevant. Bovendien heeft [gedaagde] nog bij e-mail van 12 augustus 2022 aan [eisers] medegedeeld dat hij een organisatie wist die in de garageboxen is geïnteresseerd voor € 270.000, een bedrag dat lager is dan het bedrag waarvoor [eisers] de garageboxen aan een derde heeft verkocht. De gevorderde schadevergoeding van € 43.000,00 is toewijsbaar.
4.7.
[eisers] heeft wettelijke rente gevorderd over de hoofdsom, primair vanaf de datum van verzuim. [eisers] heeft niet gesteld vanaf welke datum [gedaagde] in verzuim is met betaling van de hoofdsom zodat de primair gevorderde rente niet zal worden toegewezen. De subsidiair gevorderde rente over de hoofdsom vanaf de datum van dit vonnis is wel toewijsbaar.
4.8.
[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Niet gebleken is dat [eisers] aan [gedaagde] een aanmaning heeft verstuurd die ziet op de vordering die in deze procedure aan de orde is. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
58.920,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
0,00
+
totaal
€
58.920,00
- betalingen
€
0,00
-/-
Totaal
€
58.920,00
4.10.
[eisers] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 382,36 voor kosten deurwaardersexploten, € 314,00 voor griffierecht en € 1.214,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 1.214,00), totaal € 1.910,36.
4.11.
[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2,00 punten × € 1.214,00)
Totaal
€
3.856,43
4.12.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in reconventie
4.13.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij kosten heeft gemaakt ten behoeve van de aankoop van de garageboxen die hij graag vergoed wil zien gezien de ontbinding dan wel vernietiging van de koopovereenkomst. Deze vordering zal worden afgewezen nu er van een rechtsgeldige ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst door [gedaagde] geen sprake is. Er geen grond voor toewijzing van deze kosten.
4.14.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
- salaris advocaat
€
521,00
(2,0 punten × ½ x € 521,00)
Totaal
€
521,00
4.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig op 4 oktober 2022 is ontbonden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 58.920,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 6 maart 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.910,36,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.856,43,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 139,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 46,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.9.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 521,00,
5.10.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 139,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 46,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.