ECLI:NL:RBOBR:2024:631

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 22/2419

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2024 in de zaak tussen

[naam] uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [naam] ),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. A. el Azouti).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van een woning aan [adres] .

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 514.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 2 september 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 30 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Eiser is eigenaar (en gebruiker) van de onroerende zaak.

2.1.

De woning is een in 1994 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in Deurne. Bij de woning horen een aanbouw, garage, een overkapping, een dakkapel en een perceel grond van 707 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022.

3.1.

Eiser vindt dat de waarde € 500.000 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 514.000) van de woning onderbouwd met een taxatierapport, opgesteld op 8 februari 2023 door taxateur M. Berkers RT, waarin de waarde in het economische verkeer is getaxeerd op (afgerond) € 546.000.

3.2.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij moet de rechtbank ook meewegen wat eiser daartegen heeft aangevoerd.

Waardepeildatum en toestandsdatum

4. De heffingsambtenaar heeft als waardepeildatum 1 januari 2021 gehanteerd en op de zitting gesteld dat de woning is gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2022. De achtertuin van de woning ligt aan de N270. De betonplaten van deze weg zijn volgens de heffingsambtenaar in 2021 vervangen door asfalt. De heffingsambtenaar heeft daarin aanleiding gezien om de woning te waarderen naar de toestand op 1 januari 2022, omdat de ligging van de woning hierdoor is verbeterd. Dit leidt tot een hogere grondwaarde van de woning volgens hem.

4.1.

Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een woning bepaald naar de waarde die deze woning op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Op deze hoofdregel bestaan uitzonderingen. Uit artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c en slotzinsnede Wet WOZ volgt dat indien de woning tussen de waardepeildatum en 1 januari van het jaar waarop de WOZ-beschikking betrekking heeft (in het onderhavige geval 2022), een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt de waarde van de woning niet bepaald naar haar staat op de waardepeildatum, maar in plaats daarvan naar de staat op 1 januari van het jaar waarop de beschikking betrekking heeft. In dit geval dus 1 januari 2022. Dit wordt ook wel de toestandsdatum genoemd.

4.2.

Een beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ (de initiële beschikking) behoeft niet de vermelding te bevatten dat de toestand van de woning bij het begin van het tijdvak in aanmerking is genomen.^[2]

4.3.

De rechtbank leidt uit de toelichting die de heffingsambtenaar op de zitting heeft gegeven af, dat op het moment van de initiële beschikking en in de bezwaarfase de heffingsambtenaar in de waardering heeft betrokken dat de N270 uit betonplaten bestond. Bij de inpandige opname door de taxateur op 13 december 2022 is gebleken dat per 1 januari 2022 de betonplaten waren vervangen door asfalt en dat dit een waardeverhogend effect heeft op de (grond)waarde. Dit is door eiser niet weersproken.
Uit de tekst en de wetsgeschiedenis van artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, volgt dat is beoogd als bijzondere omstandigheden in de zin van deze bepaling aan te merken specifiek ten opzichte van één of meer onroerende zaken geldende, zich buiten die onroerende zaken voltrekkende, externe omstandigheden of oorzaken, zoals bijvoorbeeld bodemverontreiniging, bestemmingsplanwijziging, verkeersmaatregelen en geluidshinder (vgl. Handelingen II, 1993/94, blz. 5523, 5531, 5639-5640 en 5741). Voor het kalenderjaar 2022 geldt dat ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ de vervanging van de betonplaten een bijzondere omstandigheid is. Omdat de achtertuin van de woning direct is gelegen aan de N270, is deze bijzondere omstandigheid voldoende specifiek voor de woning en is sprake van een situatie als bedoeld in dit wetsartikel. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met deze verbetering die in 2021 heeft plaatsgevonden. De rechtbank zal bij de beoordeling daarom uitgaan van de toestand van de woning op 1 januari 2022.

De WOZ-waarde

5.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.

6. Eiser heeft de objectafbakening van de woning niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatierapport

7. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle te Deurne. De waardeonderbouwing is opgenomen in het taxatierapport. Het betreffen vrijstaande woningen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn wat betreft ligging, omvang en bouwjaar. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten beschikken over een min of meer vergelijkbare inhoud. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in de KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m³-prijs voor de woning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m³-prijs van € 470 per m³ voor de woning heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

8. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.

8.1.

Eiser heeft op de zitting medegedeeld, dat de beroepsgronden die betrekking hebben op de indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan, de inzichtelijkheid in de waardes van de objectonderdelen, de dakkapel, de waardering van de kwaliteit van de aanbouw in relatie tot de woning en het bouwjaar, de omvang van de aanbouw en de dakopbouw en de (matige) onderhoudstoestand van de woning, worden ingetrokken. Ook doet eiser niet langer een beroep op de door hem aangedragen (alternatieve) vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgronden laat de rechtbank daarom onbesproken.

8.2.

Eiser heeft aangevoerd dat sprake is van gedateerde voorzieningen, zoals badkamer keuken en sanitair in de woning en dat deze ten onrechte op “3” (normaal) is gewaardeerd in de waardematrix. De heffingsambtenaar stelt dat met de staat van de voorzieningen voldoende rekening is gehouden, doordat de kwaliteit en het onderhoud beide op “2” (matig is gewaardeerd.

8.3.

Voorop staat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. Gelet op toelichting van de heffingsambtenaar en het overgelegde taxatierapport volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling. De beroepsgrond slaagt niet.

8.4.

Eiser heeft aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres] de waarde niet onderbouwd, omdat het een betere kwaliteit en onderhoudsniveau heeft. De heffingsambtenaar heeft de verschillen niet verdisconteerd, waardoor het juist een lagere waarde onderbouwd. Op de zitting heeft eiser nader toegelicht, dat hij dit het beste vergelijkingsobject vindt, maar dat dit object een volwaardig (zadel)dak heeft en de woning van eiser een ‘tentdak’. Dat is ondoelmatig en dat is niet verdisconteerd. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres] heeft eiser aangevoerd dat dit object 139 m3 inhoud heeft en dat dit verschil niet is verdisconteerd, waardoor het juist een lagere waarde onderbouwd. Verder wijst hij erop, dat dit object niet op de vrije markt is verkocht, zodat het niet bruikbaar is voor de onderbouwing van de waarde.

8.5.

Onder verwijzing naar het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Op basis van de beschikbare foto’s ziet de heffingsambtenaar geen aanleiding om de uitstraling van het vergelijkingsobject [adres] aan te passen. Evenmin is er volgens de heffingsambtenaar aanleiding om de doelmatigheid van dit vergelijkingsobject aan te passen, omdat het een zadeldak heeft. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres] heeft de heffingsambtenaar gesteld, dat zelfs indien deze buiten beschouwing moet worden gelaten, dat de waarde van woning nog steeds wordt onderbouwd met de andere drie vergelijkingsobjecten.

8.6.

De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn stellingen dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook het beroep op de onbruikbaarheid van het vergelijkingsobject [adres] kan eiser niet baten, want zelfs indien deze buiten beschouwing wordt gelaten, dan wordt de beschikte waarde van de woning onderbouwd met de andere drie vergelijkingsobjecten. De beroepsgronden slagen niet.
8.7. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de grondwaarde in bezwaar is bepaald op € 185.000 en in beroep op (afgerond) € 195.000.

8.8.

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in beroep is uitgegaan van een andere grondstaffel, omdat is gebleken dat de grondwaarde hoger is geworden als gevolg van de vervanging van de betonplaten door asfalt op de N270.

8.9.

In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde, een bewijsmiddel te kiezen en in iedere fase van de procedure kunnen kiezen voor een ander bewijsmiddel. Dat uit de door de heffingsambtenaar gekozen bewijsmiddelen in beroep volgt dat de grondwaarde hoger ligt dan de waarde waarmee de heffingsambtenaar bij de initiële beschikking en/of bezwaar rekening heeft gehouden, kan in zoverre niet leiden tot het slagen van deze beroepsgrond. Eiser heeft de grondwaarde verder ook niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.

8.10.

Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiser ter zitting bepleite waarde van € 500.000 berust hoofdzakelijk op de transactie van vergelijkingsobject [adres] , waarbij hij uitgaat van een andere waardering van de KOUDV-factoren. Zoals uit het vorenstaande blijkt, volgt de rechtbank eiser niet in die waardering. Bovendien is het taxatierapport van de heffingsambtenaar gebaseerd op meerdere transacties. Daardoor leidt de gestelde waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.

Conclusie over de waarde

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 514.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 546.000, niet te hoog is.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van

drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 februari 2024.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.