Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/409811 / KG ZA 24-601
Vonnis in kort geding van 10 december 2024
in de zaak van
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. R.A. Vlielander-Jongerius,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.J.W. van Ingen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 november 2024 met 13 producties
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met 23 producties
- de brief van mr. Vlielander-Jongerius van 25 november 2024 met aanvullende producties 14 tot en met 18
- de mondelinge behandeling van 26 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 26 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad. Op 22 juli 2022 hebben partijen een samenlevingsovereenkomst gesloten.
2.2.
Op 22 juli 2022 heeft [gedaagde] de helft van de eigendom in het perceel grond met bebouwing aan de [straat] te [plaats] (hierna: [A] ) verkocht en geleverd aan [eiseres] tegen een koopsom van € 1.592.550,19. [eiseres] heeft daarvoor een hypothecaire geldlening afgesloten bij ING Bank voor een bedrag van
€ 1.215.154,96. Het resterende deel van de koopsom (een bedrag van € 377.395,22) is omgezet in een lening van [gedaagde] aan [eiseres] tegen een jaarlijks rentepercentage van 2,55 % met een looptijd van 60 maanden.
2.3.
De notariële geldleningsovereenkomst kent - voor zover hier van belang - de volgende bepalingen:
Artikel 9 – Zekerheid
9.1
Als zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de Geldnemer uit hoofde van deze overeenkomst zal de Geldnemer op eerste verzoek van de Geldlener afdoende zekerheid (doen) stellen voor de nakoming van haar verplichtingen jegens de Geldlener.
9.2
Indien de Geldlener van mening is dat de gestelde zekerheid onvoldoende zekerheid biedt, dan is de Geldnemer verplicht desgevraagd die zekerheid aan te (doen) vullen of te (doen) vervangen. De Geldnemer zal uitsluitend zekerheden vragen die in verhouding staan tot het beloop van de verplichtingen van de Geldnemer jegens de Geldlener onder deze overeenkomst, maar zal in ieder geval bedragen, mits de eerste hypotheekhouder daar mee akkoord gaat, de onverdeelde helft van de Geldlener met betrekking tot het perceel grond met woonhuis en verdere aanhorigheden, gelegen te [postcode] [plaats] , [straat] (tijdelijk bekend onder een door de gemeente [plaats] toegekend huisnummer [nummer] ), kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding 1] , ter grootte van een hectare, acht are en negentig centiare ( 1 ha a 90 ca).
2.4.
[gedaagde] en [eiseres] verhuren de tuin van [A] aan [B] B.V., die de tuin vervolgens (met een opslag) ter beschikking stelt aan het Centraal Orgaan Asielzoekers (COA). De overeenkomst van verhuur is aangegaan tegen een vergoeding van € 245.158,00 per maand.
2.5.
Op 15 februari 2023 hebben partijen gezamenlijk vier nog te ontwikkelen appartementen in Dubai aangekocht van de projectontwikkelaar Sobha realty LLC, hierna te noemen Sobha .
2.6.
Partijen zijn - gezamenlijk - (als joint purchaser) overgegaan tot de aankoop van de volgende vier appartementen:
- unit SSH-A4701voor een aankoopbedrag van AED 11.350.656 ofwel € 2.837.664,
- unit SSH-A4702 voor een aankoopbedrag van AED 8.013.024 ofwel € 2.003.256,
- unit SSH-A4703 voor een aankoopbedrag van AED 7.946.880 ofwel € 1.986.720,
- unit SSH-A4704 voor een aankoopbedrag van AED 12.342.376 ofwel € 3.085.594.
2.7.
Partijen hebben ten tijde van het aangaan van de vier overeenkomsten op 15 februari 2023 een eerste boekingsbetaling moeten verrichten. Uit de als prod. 2 bij dagvaarding overgelegde booking forms volgt dat de voldoening van de restant van de aankoopprijs plaatsvindt in 8 termijnen, het zogenaamde “Payment Plan”. De eerste termijn was op 15 april 2023 verschuldigd en de volgende termijnen op 12 november 2023, 10 mei 2024, 6 november 2024, 5 mei 2025, 1 november 2025 en 30 april 2026.
De laatste termijn is ten tijde van de oplevering van de vier appartementen verschuldigd. Partijen zijn per de hiervoor genoemde data steeds een totaalbedrag ter hoogte van AED 396.529 ofwel circa € 991.323 (wisselkoers AED – EURO 0,25 per 6 november 2024) verschuldigd aan Sobha .
2.8.
Uit artikel 3.5 van de als productie 3 bij dagvaarding overgelegde koopovereenkomsten volgt dat partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor onder andere de tijdige voldoening van de aankoopprijs ingevolge het overeenkomen payment plan. Ook zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle overige verplichtingen die zij uit hoofde van de koopovereenkomsten met Sobha zijn aangegaan (zie eveneens artikel 3.5. van de koopovereenkomsten).
2.9.
In artikel 20.3 van de koopovereenkomsten is opgenomen wat de consequentie is indien tijdige betaling volgens voornoemd schema uitblijft:
2.10.
Partijen hebben gezamenlijk de eerste boekingsaanbetaling (15 februari 2023) ter hoogte van AED 396.529 ofwel circa € 991.323 voldaan. Ook de eerste termijn (15 april 2023) ter hoogte van AED 396.529 ofwel circa € 991.323 hebben partijen gezamenlijk voldaan. Daarna is de affectieve relatie tussen partijen beëindigd en vanaf dat moment is [gedaagde] niet meer bereid geweest de verschuldigde termijnen te voldoen.
2.11.
[eiseres] heeft de tweede termijn van 12 november 2023, alsmede de derde van termijn van 10 mei 2024 aan Sobha voldaan. Zij heeft daarvoor een geldleningsovereenkomst gesloten met haar vader.
2.12.
Op 7 juni 2024 heeft [gedaagde] een brief van de ING Bank ontvangen dat er een achterstand is ontstaan in de betaling van de hypothecaire geldlening die is aangegaan voor de aankoop van de helft van [A] .
2.13.
Bij brief van 13 juni 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] meegedeeld dat [gedaagde] een beroep doet op zijn recht om nadere zekerheden te doen stellen:
“In dat kader verzoek ik, en zonodig sommeer ik hierbij, uw cliënte binnen 14 dagen na heden zekerheid te doen stellen door:
a.
Het vestigen van een recht van hypotheek, tweede in rang, op het onverdeeld aandeel van uw cliënte in het woonhuis te [postcode] [plaats] aan de [straat] , kadastraal bekend Gemeente [kadastrale aanduiding 1] , alsmede
Het vestigen van een recht van hypotheek, tweede in rang, op het onverdeeld aandeel van uw cliënte in het woonhuis te [postcode] [plaats] aan de [straat] , kadastraal bekend Gemeente [kadastrale aanduiding 1] , alsmede
b.
Het vestigen van een recht van eerste hypotheek op het onverdeeld aandeel in het perceel kadastraal bekend Gemeente [kadastrale aanduiding 2] ,
Het vestigen van een recht van eerste hypotheek op het onverdeeld aandeel in het perceel kadastraal bekend Gemeente [kadastrale aanduiding 2] ,
c.
Het vestigen van een eerste stil pandrecht op de huurpenningen die door cliënte worden verkregen van [B] B.V.,
Het vestigen van een eerste stil pandrecht op de huurpenningen die door cliënte worden verkregen van [B] B.V.,
Zulks tot meerdere zekerheid van al hetgeen client te vorderen heeft uit hoofde van deze geldlening te vermeerderen met 20 % terzake van rente en kosten. Deze zekerheden dienen op de gebruikelijke condities, maar client genoegzaam, te worden gevestigd uiterlijk binnen 14 dagen na heden. (…)”
2.14.
[eiseres] heeft tot op heden aan deze sommatie niet voldaan.
2.15.
Bij brief van 2 juli 2024 heeft [gedaagde] de aan [eiseres] verstrekte geldlening opgeëist.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van zijn (financiële) verplichtingen uit hoofde van de vier door partijen op 15 februari 2023 met Sobha Realty LLC aangegane koopovereenkomsten, meer in het bijzonder tot de voldoening aan Sobha Realty LLC van zijn per 6 november 2024 verschuldigde helft van de aanbetaling van AED 3.965.293,80 (ofwel circa € 991.324 koers 6 november 2024 = 0,25), binnen 24 uur na het vonnis in kort geding dan wel binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, en ter zake toekomstige termijnen uiterlijk twee (2) werkdagen vóór de dag waarop de termijn volgens het betaalschema verschuldigd is, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de werkelijke proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] legt daaraan het volgende ten grondslag. Partijen zijn, zolang partijen niet onderling tot afspraken met betrekking tot een verdeling zijn gekomen dan wel de rechtbank de wijze van verdeling heeft vastgesteld, beiden gehouden (tijdig) aan de verplichtingen uit hoofde van de door hen samen aangegane overeenkomsten met Sobha te voldoen. [eiseres] heeft, nu [gedaagde] heeft geweigerd aan zijn betalingsverplichting ten aanzien van de tweede en derde termijn te voldoen, het deel van de tweede termijn van [gedaagde] van 12 november 2023, alsmede het deel van de derde termijn van [gedaagde] voldaan aan Sobha . [gedaagde] blijft ook ter zake de op 6 november 2024 opeisbaar geworden vierde termijn weigerachtig zijn verplichting tot betaling van de helft van de verschuldigde termijn na te komen, ondanks meerdere verzoeken hiertoe van [eiseres] . In artikel 20.3 van de koopovereenkomsten is opgenomen wat de consequentie is indien tijdige betaling volgens het eerder genoemde schema uitblijft.
In het geval partijen hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomsten niet tijdig nakomen, zal Sobha partijen schriftelijk in gebreke stellen en hen een periode van 14 dagen gunnen om alsnog aan hun financiële verplichtingen te voldoen. Indien partijen dan wederom niet aan hun financiële verplichtingen voldoen zal Sobha zonder nadere berichtgeving overgaan tot ontbinding van de overeengekomen koopovereenkomsten. Daarnaast zijn partijen een boeterente verschuldigd ter hoogte van 2% over de verschuldigde betalingstermijn. Ten slotte is Sobha in dat geval gerechtigd de vier appartementen te verkopen aan een derde partij zonder restitutie van de reeds door partijen betaalde termijnen. Kortom, indien partijen niet tijdig aan hun verplichtingen voldoen zullen zij alle tot op heden voldane aanbetalingen volledig kwijt zijn. Dat is ten tijde van het aanhangig maken van dit kort geding een bedrag van circa € 4.000.000. De eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen als ex partners beheersen brengen in dit geval mee dat [gedaagde] jegens [eiseres] gehouden is aan zijn verplichtingen jegens Sobha te voldoen. [eiseres] heeft geld moeten lenen om het deel van [gedaagde] in de betalingstermijnen te voldoen. De eerste lening heeft [eiseres] inmiddels op 11 april 2024 afgelost. De tweede lening en de daarover verschuldigde rente, voor de termijn van 10 mei 2024 zijn tot op heden nog niet volledig afgelost. [eiseres] kan het door [gedaagde] aan Sobha verschuldigde bedrag ter zake de vierde aanbetaling niet meer lenen. Nu voldoening van de vierde termijn op 6 november 2024 had moeten plaatsvinden en partijen na de te verwachten ingebrekestelling nog 14 dagen de gelegenheid zullen krijgen om aan hun betalingsverplichting richting Sobha te voldoen (bij gebreke waarvan zij een boeterente van 2% verschuldigd zijn over het verschuldigde bedrag), de overeenkomst bij niet-betaling zal worden ontbonden èn de appartementen aan derden zullen worden verkocht aan Sobha zonder restitutie van de reeds gedane aanbetalingen, heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij de door haar ingestelde vorderingen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiseres] te veroordelen
bij wege van voorschot aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 400.000,00,
subsidiair binnen veertien dagen na betekening van het vonnis nadere zekerheid te stellen voor de richtige nakoming van de akte van geldlening d.d. 22 juli 2022 als bedoeld in art. 9.1. van de overeenkomst van geldlening door het vestigen van een recht van hypotheek, eerste in rang, op de onverdeelde helft van het perceel kadastraal bekend Gemeente [kadastrale aanduiding 2] , alsmede een hypotheek tweede in rang op het perceel [kadastrale aanduiding 1] , alsmede een stil pandrecht op de huurpenningen welke worden verkregen van [B] B.V., op straffe van verbeurte van een dwangsom,
in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[gedaagde] legt daaraan ten grondslag dat hij een opeisbare vordering heeft op [eiseres] uit hoofde van (onder meer) de geldlening tussen [eiseres] en [gedaagde] van
€ 377.395,22 in hoofdsom, voor de aankoop van [A] . Vermeerderd met rente bedraagt de vordering uit dien hoofde per 1 november 2024 circa € 409.000,00.
Naast deze vordering is duidelijk dat [gedaagde] daarnaast nog aanzienlijke opeisbare vorderingen heeft [eiseres] heeft terzake onder meer een onttrekking door [eiseres] van de gezamenlijke rekening van partijen van € 700.000,00, een gebruiksvergoeding voor het uitsluitend gebruik en bewoning van [A] alsook afdracht van huurinkomsten over de periode waarin [gedaagde] nog enig rechthebbende was van [A] . Voorzover [eiseres] terzake de appartementen in Dubai al meer aanbetaald heeft zou hebben dan [gedaagde] , zal haar eventuele regresvordering jegens [gedaagde] nimmer voornoemde vorderingen van [gedaagde] op [eiseres] overtreffen. [gedaagde] heeft een vanzelfsprekend economisch belang bij het door hem gevraagde voorschot, teneinde het geinde geld te gebruiken om kosten te delgen of te herinvesteren. Voor zover het gevorderde voorschot in kort geding niet toewijsbaar wordt geacht heeft [gedaagde] in ieder geval recht op en belang bij veroordeling van [eiseres] om op korte termijn zekerheid te stellen voor de terugbetaling van de geldlening van € 377.395,22 in hoofdsom, conform artikel 6 van de notariële geldleningsovereenkomst.
3.6.
[eiseres] voert verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagde] betwist om te beginnen dat er op dit moment (een op 6 november 2024 opeisbaar geworden) rechtens afdwingbare betalingsverplichting bestaat voor partijen aan Sobha . [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat de Sale and Purchade Agreement voorziet in een regeling waarbij de opeisbaarheid van de termijnen (na de eerste aanbetaling) gerelateerd wordt aan het behalen van bepaalde “Construction Miles”. [gedaagde] verwijst daarvoor naar het bepaalde in artikel 3.4 aanhef en onder b van de Sale and Purchase Agreements en de bemerking in het op een na onderste vakje in de tabel op pagina 3 van de Sale and Purchase overeenkomst waar staat: “
In the event that the contruction milestones relating to the installments are not achieved by the payment dates, the Seller shall not encash the post-dated cheques untill such time as the milestones are achieved.”Nu de bouw van het project pas tot ongeveer 11% gevorderd is en de 'Completion' verwacht wordt in april 2028, dit, terwijl volgens de Sale and Purchase Agreements de 'Anticipated Completion Date' op 31 december 2026 lag is er volgens [gedaagde] alle reden om te veronderstellen dat Sobha op dit moment helemaal geen betaling kan verlangen.
In the event that the contruction milestones relating to the installments are not achieved by the payment dates, the Seller shall not encash the post-dated cheques untill such time as the milestones are achieved.”Nu de bouw van het project pas tot ongeveer 11% gevorderd is en de 'Completion' verwacht wordt in april 2028, dit, terwijl volgens de Sale and Purchase Agreements de 'Anticipated Completion Date' op 31 december 2026 lag is er volgens [gedaagde] alle reden om te veronderstellen dat Sobha op dit moment helemaal geen betaling kan verlangen.
4.2.
Dit verweer faalt. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar de door haar als prod. 2 overgelegde booking forms, waaruit volgt dat de voldoening van de restant van de aankoopprijs plaatsvindt in 8 termijnen, het zogenaamde “Payment plan”. De eerste termijn was op 15 april 2023 verschuldigd, de tweede termijn op 12 november 2023 en de volgende termijnen op respectievelijk 10 mei 2024, 6 november 2024, 5 mei 2025, 1 november 2025, 30 april 2026 en de laatste termijn ten tijde van de oplevering. In dit “Payment plan” is nergens een koppeling gemaakt (met uitzondering van de laatste termijn) tussen het behalen van bepaalde “Construction Milestones” en de verplichting tot betaling door de koper van genoemde termijnen. Betaling is volgens dit plan verschuldigd op specifiek vastgelegde data. Anders dan [gedaagde] stelt is daarmee niet aannemelijk dat de betaling van de in de booking forms genoemde termijnen op de voorgeschreven data afhankelijk zou zijn van het bepalen van bepaalde “Construction Milestones”.
De enkele verwijzing door [gedaagde] naar artikel 3.4 aanhef en onder b van de Sale and Purchade Agreement en een opmerking op pagina 3 van die overeenkomst in meer algemene zin over de gevolgen van het niet halen van de Construction Milestones is daarvoor onvoldoende, al was het maar omdat nergens concreet uit blijkt welke ‘Construction Milestones” dan wél moeten zijn behaald om betalingstermijnen opeisbaar te doen zijn. In artikel 3.4 aanhef en onder b van de Sale and Purchase agreement wordt verwezen naar een “Milestone Based Payment Plan”, maar niet is gebleken dat tussen partijen en Sobha een dergelijk “Milestone Based Payment Plan” is overeengekomen. Daar komt nog bij dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat partijen inmiddels viermaal, voor het laatst op 20 november 2024, door Sobha zijn aangesproken om tot tijdige nakoming van hun betalingsverplichting van 6 november 2024 over te gaan. Hoewel een formele ingebrekestelling kennelijk door Sobha nog niet is verstuurd, zijn er voorshands onvoldoende aanknopingspunten gebleken om aan te nemen dat partijen geen opeisbare betalingsverplichting hebben jegens Sobha en een dergelijke ingebrekestelling ook niet op korte termijn te verwachten valt, nu betaling van de per 6 november 2024 verschenen termijn achterwege is gebleven. [gedaagde] heeft nog wel verwezen naar artikel 10.2 laatste volzin en artikel 13.1 van de Sale and Purchase Agreement, waaruit volgt dat Sobha de Completion Date een of meer keren kan uitstellen, maar in totaal met maximaal 12 maanden, hetgeen zij in dit geval al heeft overschreden, maar in hoeverre dit concreet afdoet aan de betalingsverplichting voor partijen jegens Sobha heeft [gedaagde] niet nader onderbouwd.
4.3.
Vervolgens is de vraag aan de orde of [gedaagde]
jegens [eiseres]gehouden is om zijn verplichtingen uit hoofde van de door partijen met Sobha gesloten koopovereenkomsten na te komen. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat hij het vertrouwen in het project is kwijtgeraakt en liever opteert voor de compensatieregeling zoals neergelegd in de koopovereenkomsten, met alle gevolgen die daarbij horen, dan nog verdere investeringen te doen in een project waarvan is gebleken dat zelfs betaling van 40% van de aanneemsom nog niet meer dan het begin van een gebouw heeft opgeleverd. [gedaagde] heeft een ‘construction update’ overgelegd, gedateerd 21 november 2024, volgens welke in Toren A (waarin de gekochte appartementen zijn/worden gesitueerd) “pile breaking & substructure blockwork” worden uitgevoerd en waaruit blijkt dat 11% van het gebouw gereed is. [gedaagde] houdt er rekening mee dat partijen het slachtoffer zijn van een ‘scam’, althans dat een zeer grote kans bestaat op een deconfiture nog voordat Seahaven Tower A (en de gekochte appartementen) gereed zijn. [gedaagde] neemt liever nu zijn verlies dan dit nog verder te laten oplopen. [gedaagde] wenst dan ook niet meer te betalen aan Sobha . [gedaagde] is bereid (en heeft aangeboden) om zijn aandeel in het project aan [eiseres] over te dragen.
jegens [eiseres]gehouden is om zijn verplichtingen uit hoofde van de door partijen met Sobha gesloten koopovereenkomsten na te komen. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat hij het vertrouwen in het project is kwijtgeraakt en liever opteert voor de compensatieregeling zoals neergelegd in de koopovereenkomsten, met alle gevolgen die daarbij horen, dan nog verdere investeringen te doen in een project waarvan is gebleken dat zelfs betaling van 40% van de aanneemsom nog niet meer dan het begin van een gebouw heeft opgeleverd. [gedaagde] heeft een ‘construction update’ overgelegd, gedateerd 21 november 2024, volgens welke in Toren A (waarin de gekochte appartementen zijn/worden gesitueerd) “pile breaking & substructure blockwork” worden uitgevoerd en waaruit blijkt dat 11% van het gebouw gereed is. [gedaagde] houdt er rekening mee dat partijen het slachtoffer zijn van een ‘scam’, althans dat een zeer grote kans bestaat op een deconfiture nog voordat Seahaven Tower A (en de gekochte appartementen) gereed zijn. [gedaagde] neemt liever nu zijn verlies dan dit nog verder te laten oplopen. [gedaagde] wenst dan ook niet meer te betalen aan Sobha . [gedaagde] is bereid (en heeft aangeboden) om zijn aandeel in het project aan [eiseres] over te dragen.
4.4.
Anders dan [eiseres] meent, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen partijen beheersen, niet met zich dat [gedaagde] tegenover [eiseres] gehouden is om de met Sobha gesloten overeenkomst (voor zijn deel) na te komen. Zoals hiervoor is overwogen heeft [gedaagde] om hem moverende redenen besloten zich uit het project terug te trekken. Dat [eiseres] nog wel heil ziet en vertrouwen heeft in het project en het daarom juist van belang acht om de jegens Sobha aangegane verplichtingen te blijven nakomen staat haar op zichzelf vrij - en stelt haar ook in staat om jegens [gedaagde] regres te nemen voor zover zij daarbij méér aan Sobha heeft betaald dan waartoe zij krachtens de onderlinge verhouding tussen partijen gehouden is - maar bijzondere feiten en omstandigheden die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat van [gedaagde] kan worden verlangd dat ook hij blijft nakomen zijn door [eiseres] niet aannemelijk gemaakt.
4.5.
In dat verband is van belang dat [eiseres] weliswaar heeft gesteld dat zij niet (meer) in staat is om in haar eentje de volledige betalingsverplichting jegens Sobha na te komen (zij heeft concreet gesteld dat zij de verschuldigde termijn niet meer kan lenen), maar zij heeft deze stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft [gedaagde] onweerspoken gesteld dat [eiseres] uit de verhuur van de tuin van [A] aan [B] B.V. een bedrag van ongeveer € 150.000,0 per maand aan inkomsten genereert en daarnaast inkomsten uit verhuur van haar woning in [plaats] en een riant salaris van [eiseres] International B.V. ontvangt. Dat [eiseres] , indien zij dit wenst, niet aan de betalingsverplichting jegens Sobha kan voldoen is daarmee onvoldoende aannemelijk geworden. [eiseres] heeft gesteld dat zij de eerdere betalingen aan Sobha voor het deel van [gedaagde] heeft geleend bij haar vader. Zij heeft in dit kort geding aangevoerd dat lenen niet meer mogelijk is, maar heeft die stelling niet (concreet) onderbouwd, bijvoorbeeld door inzicht te bieden in haar actuele inkomens- en vermogenspositie (en daarmee haar leen- en betalingscapaciteit).
4.6.
Daarbij speelt tevens een rol dat [gedaagde] heeft gesteld dat hij verschillende vorderingen heeft op [eiseres] tot een beloop van (ruim) € 2.7 miljoen, waaronder een voorwaardelijke regresvordering van (bijna) € 1.2 miljoen uit hoofde van een door [eiseres] opgenomen geldlening bij de ING bank ter financiering van het overgenomen aandeel in [A] waarvoor [gedaagde] jegens de bank mede-verbonden is maar niet draagplichtig. Van al deze vorderingen is in elk geval de vordering uit hoofde van de overeenkomst van geldlening ad € 377.000,00 (vermeerderd met rente en kosten inmiddels opgelopen tot circa € 410.000,00) voorshands in voldoende mate vast komen te staan.
[gedaagde] heeft in zoverre een rechtens te respecteren belang om in zijn onderlinge verhouding met [eiseres] niet verplicht te worden nog verdere betalingen te verrichten, met daarbij het oplopend risico dat zijn vorderingen op [eiseres] - geheel of gedeeltelijk -onverhaalbaar zullen blijken. Tegen de achtergrond van dit belang van [gedaagde] ziet de voorzieningenrechter voorshands onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat het niet nakomen door [gedaagde] van de met Sobha gesloten koopovereenkomsten jegens [eiseres] in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst.
4.7.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. Ook een afweging van de overige over en weer betrokken belangen leidt niet tot een ander oordeel.
4.8.
Gelet op het feit dat partijen gewezen partners zijn zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.9.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
4.10.
[gedaagde] heeft een spoedeisend belang in de hiervoor bedoelde zin, op grond waarvan betaling op korte termijn van de door hem in dit kort geding gevorderde bedrag geboden is, niet gesteld. [gedaagde] heeft zelf in de conclusie van antwoord aangegeven dat hij een vermogend persoon is, zodat niet aannemelijk is dat hij om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien afhankelijk is van toewijzing van de door hem ingestelde geldvordering. Het door [gedaagde] gestelde economisch belang om het geinde geld te gebruiken om kosten te delgen of te herinvesteren is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende om aan te nemen dat van [gedaagde] niet kan worden verwacht dat hij in casu een bodemprocedure afwacht. In die bodemprocedure zal een verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap(pen) aan de orde komen waarbij ook alle door partijen over en weer gestelde vorderingsrechten kunnen worden betrokken. De vordering in reconventie onder 1 zal op die grond worden afgewezen.
4.11.
De in reconventie onder 2 gevorderde veroordeling van [eiseres] tot het stellen van nadere zekerheid voor de nakoming van de akte van geldlening van 22 juli 2022 zal wel worden toegewezen.
4.12.
In artikel 9.2. van die notariële geldleningsovereenkomst is bepaald dat:
Indien de Geldlener van mening is dat de gestelde zekerheid onvoldoende zekerheid biedt, de Geldnemer verplicht is desgevraagd die zekerheid aan te (doen) vullen of te (doen) vervangen.Vast staat dat de ING Bank [gedaagde] op 7 juni 2024 een brief heeft gestuurd dat er sprake is geweest van een betalingsregeling met betrekking tot de hypothecaire geldlening die is aangegaan voor de aankoop van de helft van [A] , die niet is nagekomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] hierin redelijkerwijs voldoende grond kunnen vinden om (aanvullende) zekerheid te vragen conform het bepaalde in artikel 9, lid 2 van de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten notariële geldleningsovereenkomst. Nu eveneens vast staat dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de sommatie van [gedaagde] bij brief van 13 juni 2024, om nadere zekerheid te stellen, zal de vordering van [gedaagde] onder 2 worden toegewezen als hierna geformuleerd. Gesteld noch gebleken is dat de gevraagde zekerheden niet in verhouding staan tot het beloop van de verplichtingen van [eiseres] jegens [gedaagde] .
Indien de Geldlener van mening is dat de gestelde zekerheid onvoldoende zekerheid biedt, de Geldnemer verplicht is desgevraagd die zekerheid aan te (doen) vullen of te (doen) vervangen.Vast staat dat de ING Bank [gedaagde] op 7 juni 2024 een brief heeft gestuurd dat er sprake is geweest van een betalingsregeling met betrekking tot de hypothecaire geldlening die is aangegaan voor de aankoop van de helft van [A] , die niet is nagekomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] hierin redelijkerwijs voldoende grond kunnen vinden om (aanvullende) zekerheid te vragen conform het bepaalde in artikel 9, lid 2 van de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten notariële geldleningsovereenkomst. Nu eveneens vast staat dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de sommatie van [gedaagde] bij brief van 13 juni 2024, om nadere zekerheid te stellen, zal de vordering van [gedaagde] onder 2 worden toegewezen als hierna geformuleerd. Gesteld noch gebleken is dat de gevraagde zekerheden niet in verhouding staan tot het beloop van de verplichtingen van [eiseres] jegens [gedaagde] .
4.13.
De stelling van [eiseres] dat zij niet gehouden is de zekerheid te verstrekken, omdat de vordering van [gedaagde] uit hoofde van de geldleningsovereenkomst is verrekend met een vordering van [eiseres] jegens [gedaagde] uit hoofde van afspraken tussen partijen over een door [eiseres] te ontvangen commissie van 10 % over de huurinkomsten voor haar bemiddeling bij de verhuur van de grond van [A] aan het COA, faalt. [gedaagde] heeft de gestelde afspraken over een door [eiseres] te ontvangen commissie gemotiveerd betwist. Hoewel voorshands niet valt uit te sluiten dat [eiseres] uit hoofde van afspraken over een commissie een vordering heeft op [gedaagde] (welke vatbaar is voor verrekening met de vordering uit hoofde van de geldleningsovereenkomst) is de onderhavige procedure geschikt noch bedoeld om daarover duidelijkheid te verkrijgen.
Daarvoor is namelijk nader feitenonderzoek nodig waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Dat betekent dat het beroep op verrekening op voet van artikel 6:136 BW moet worden gepasseerd nu de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld.
4.14.
Gelet op het feit dat partijen gewezen partners zijn zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [eiseres] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis een recht van eerste hypotheek te vestigen op de onverdeelde helft van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding 2] , alsmede een recht van tweede hypotheek op het perceel [kadastrale aanduiding 1] , alsmede een stil pandrecht op de huurpenningen welke worden verkregen van [B] B.V.,
5.4.
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.3. voldoet, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.