Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 10102172 \ CV EXPL 22-5588
Vonnis van 11 januari 2024
in de zaak van:
STRATUMS END B.V.,
gevestigd te Waalre,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
hierna te noemen: “Stratums End”,
gemachtigde: mr. H. Nieuwenhuizen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: “ [gedaagde 1] ”,
gemachtigde: mr. A.A.M. Knol,
2.[gedaagde 2] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: “ [gedaagde 2] ”
gemachtigde: mr. W.M.J. Saes.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties (genummerd 1 tot en met 13);
- de conclusie van antwoord aan de zijde van [gedaagde 2] , waarin gerefereerd wordt aan het oordeel van de kantonrechter;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties (genummerd 1a t/m 8b) aan de zijde van [gedaagde 1] ;
- het tussenvonnis van 5 januari 2023;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties, tevens wijziging van eis, met producties (genummerd 14 t/m 20) .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 november 2023 waarbij partijen hun standpunten hebben toegelicht. De gemachtigden van Stratums End en [gedaagde 1] hebben daarbij gebruik gemaakt van pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat vonnis zal worden gewezen op 11 januari 2024, of eerder indien mogelijk.
2.De feiten
2.1.
Stratums End houdt zich bezig met de verhuur van een zestal bedrijfsruimtes en
16 bovenwoningen aan het Stratumseind in Eindhoven. Op het Stratumseind zijn met
16 bovenwoningen aan het Stratumseind in Eindhoven. Op het Stratumseind zijn met
name horeca gelegenheden gevestigd.
2.2.
[gedaagde 1] is een horecaondernemer en heeft het concept van “ [café] ” bedacht en opgezet. Het is een café in de breedste zin des woords en hoewel sprake is van een gaybar wordt juist beoogd om een inclusieve omgeving te creëren. [café] is open vanaf de middag maar primair is sprake van een danscafé. Het leeuwendeel van de omzet wordt gehaald tussen 00.00 en 04.00 uur.
2.3.
Stratums End heeft de bedrijfsruimte aan het [adres] op 4 november 2012 aan [A] B.V. verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 februari 2013 en lopende tot 31 januari 2018; nadien wordt de huurovereenkomst - behoudens in geval van tijdige opzegging - steeds verlengd voor de duur van vijf jaar. Op 4 februari 2018 is een overeenkomst van indeplaatsstelling gesloten tussen Stratums End, [A] B.V. en de v.o.f. gevormd door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] , die momenteel is genaamd: v.o.f. [bedrijfsnaam gedaagden] . In deze procedure verder genoemd: “ [bedrijfsnaam gedaagden] ”.
Op de huurovereenkomst zijn de zogenoemde ROZ voorwaarden van toepassing. Deze zijn onderdeel van de huurovereenkomst. De toepasselijkheid daarvan is in artikel 2.1 van de huurovereenkomst overeengekomen.
2.4.
De eerste vestiging van [bedrijfsnaam gedaagden] bevindt zich in Rotterdam en die heeft [gedaagde 1] opgericht in 2010. In februari 2018 heeft [gedaagde 1] samen met [gedaagde 2] , zijn toenmalige personeelslid (en voormalige boezemvriend) de Eindhovense vestiging geopend. Eind 2019 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een derde vestiging geopend in Nijmegen.
2.5.
In maart 2020 ging Nederland ‘op slot’ ten gevolge van de corona lockdown.
In die periode is ook een geschil ontstaan tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , waardoor [gedaagde 2] zijn werkzaamheden voor de vof op 29 maart 2020 met onmiddellijke ingang heeft beëindigd. Vanaf dat moment geeft alleen [gedaagde 1] leiding aan [bedrijfsnaam gedaagden] . Per 13 juli 2021 is [gedaagde 2] uit de vof getreden.
[gedaagde 2] is niet van de verplichtingen uit de huurovereenkomst ontslagen.
2.6.
[gedaagde 1] ontving in de coronaperiode alleen een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) voor de Eindhovense vestiging. [gedaagde 1] heeft de verhuurders van de drie vestigingen omstreeks april 2020 om coulance verzocht.
2.7.
Bij e-mail van 29 september 2020 heeft [gedaagde 1] wederom contact opgenomen met Stratums End, in persoon van de heer [B] (hierna: [B] ), met daarin het volgende voorstel:
“Mijn vraag is nu of je akkoord kunt gaan met het volgende voorstel.
Zolang als deze maatregelen gelden zou ik graag 50% van de huur betalen. Gezien de vele
financiële verplichtingen die ik momenteel heb lopen door oa de uitkoop van mijn compagnon, doorbetaling personeel, vaste lasten en de aflossing op het filiaal in Nijmegen wat effectief nog steeds pas 5 maanden open is. (…)”
Op 6 oktober 2020 antwoordde [B] als volgt:
“Akkoord”.
2.8.
Bij e-mail van 18 januari 2022 heeft [B] een overzicht van de betalingsachterstand, op dat moment € 45.088,60, aan [gedaagde 1] toegezonden en daarbij aangegeven dat Stratums End bereid is om tot een regeling te komen op basis van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin is aangegeven op welke wijze de gevolgen van de coronacrisis tussen huurders en verhuurders verdeeld zou moeten worden.
[gedaagde 1] heeft hierop negatief gereageerd. Op 26 januari 2021 heeft hij in reactie op een
e-mail van de beheerder van het gehuurde het volgende bericht:
“ik heb een afspraak dat ik maar 50% betaal zolang als Corona mijn bedrijfsvoering beheerst.”
e-mail van de beheerder van het gehuurde het volgende bericht:
“ik heb een afspraak dat ik maar 50% betaal zolang als Corona mijn bedrijfsvoering beheerst.”
2.9.
Uiteindelijk heeft Stratums End op 4 april 2022 (weer) aan [gedaagde 1] voorgerekend dat hij de volgens hem geldende verplichting tot betaling van 50% van de huur niet was nagekomen. Ook vanuit dat perspectief is een bedrag van € 5.210,97 te weinig betaald.
Stratums End heeft zich bereid verklaard met [bedrijfsnaam gedaagden] in gesprek te gaan als dat bedrag in ieder geval binnen een week betaald zou worden. [bedrijfsnaam gedaagden] heeft dat niet gedaan.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Stratums End vordert - na wijziging van eis - om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, uitvoer bij voorraad, hoofdelijk des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd:
In conventie:
te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 83.144,09, subsidiair € 53.189,16, te vermeerderen met de overeengekomen boeterente van 2% per maand of gedeelte daarvan over € 54.631,78 subsidiair € 35.792,14 vanaf 1 december 2023 tot aan de dag van algehele betaling en met wettelijke handelsrente over € 8.194,67 subsidiair
€ 5.368,82 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
€ 5.368,82 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
te veroordelen met ingang van 1 december 2023 tot de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd om aan Stratums End een huur te betalen van
€ 3.982,47 per maand, jaarlijks per 1 januari te indexeren op de in de huurovereenkomst overeengekomen wijze, bij gebreke van tijdige betaling te vermeerderen met een rente van 2% per maand over het verschuldigde, waarbij een gedeelte van een maand als volle maand wordt gerekend;
€ 3.982,47 per maand, jaarlijks per 1 januari te indexeren op de in de huurovereenkomst overeengekomen wijze, bij gebreke van tijdige betaling te vermeerderen met een rente van 2% per maand over het verschuldigde, waarbij een gedeelte van een maand als volle maand wordt gerekend;
In conventie en in reconventie:
3. te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief de kosten van het ten deze gelegde beslag, het advocatensalaris en griffierecht daaronder begrepen, te vermeerderen met thans reeds te begroten nakosten en met wettelijke rente als deze kostenveroordeling niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis is voldaan.
3.2.
Als grondslag voor haar vordering voert Stratums End het volgende aan.
Van september 2020 tot maart 2022 heeft [gedaagde 1] slechts 50% van de huur betaald, terwijl partijen hebben afgesproken dat [gedaagde 1] voorlopig 50% zou betalen en zij later zouden overleggen om een definitieve regeling te bespreken, want niemand wist hoe lang de corona crisis zou aanhouden. Pas achteraf probeert [gedaagde 1] Stratums End onder druk te zetten om zonder nadere informatie 50% van de huur definitief af te boeken, zonder de volgens de Hoge Raad daarvoor benodigde gegevens aan te leveren.
Van september 2020 tot maart 2022 heeft [gedaagde 1] slechts 50% van de huur betaald, terwijl partijen hebben afgesproken dat [gedaagde 1] voorlopig 50% zou betalen en zij later zouden overleggen om een definitieve regeling te bespreken, want niemand wist hoe lang de corona crisis zou aanhouden. Pas achteraf probeert [gedaagde 1] Stratums End onder druk te zetten om zonder nadere informatie 50% van de huur definitief af te boeken, zonder de volgens de Hoge Raad daarvoor benodigde gegevens aan te leveren.
De overeengekomen boeterente van 2% per maand over het door [gedaagde 1] erkende bedrag van € 5.210,97 wegens indexatie is redelijk en hetzelfde geldt voor de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Hiervoor zijn partijen een vergoeding van 15% overeengekomen.
3.3.
[gedaagde 2] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.
3.4.
[gedaagde 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Stratums End en voert als verweer aan dat hij met Stratums End heeft afgesproken dat hij een huurkorting van 50% zou krijgen zolang de coronamaatregelen voortduurden. Hij betwist de stelling van Stratums End dat is afgesproken dat er slechts uitstel van betaling is gegeven.
3.5.
In reconventie vordert [gedaagde 1] dat de kantonrechter bepaalt dat de door
[gedaagde 1] te betalen huur per 1 januari 2023 na indexering € 3.061,34 bedraagt (conform CPI zonder energie en motorbrandstoffen), kosten rechtens.
[gedaagde 1] voert daartoe – kort samengevat – als grondslag aan dat als de huur per
1 januari 2023 wordt geïndexeerd conform CPI (sèc), dit zou leiden tot een onredelijke huurverhoging van 14,5%.
1 januari 2023 wordt geïndexeerd conform CPI (sèc), dit zou leiden tot een onredelijke huurverhoging van 14,5%.
3.6.
Stratums End heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie.
Kort gezegd betwist zij dat de bovengemiddelde hoogte van de CPI index reden is om de jaarlijks overeengekomen indexering op grond van de redelijkheid en billijkheid terzijde te schuiven.
Kort gezegd betwist zij dat de bovengemiddelde hoogte van de CPI index reden is om de jaarlijks overeengekomen indexering op grond van de redelijkheid en billijkheid terzijde te schuiven.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
Vof [bedrijfsnaam gedaagden]
4.1.
In deze zaak gaat het, kort gezegd, om financiële gevolgen die voortvloeien uit een huurovereenkomst die is gesloten tussen Stratums End en vof [bedrijfsnaam gedaagden] . Op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vennoten van de vof. Daarna, per 13 juli 2021, is [gedaagde 2] uit de vof getreden.
[gedaagde 2] is niet van de verplichtingen uit de huurovereenkomst ontslagen. Tegenover Stratums End blijft [gedaagde 2] dan ook hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst. Afspraken die [gedaagde 2] en [gedaagde 1] onderling hebben gemaakt kunnen niet aan Stratums End worden tegengeworpen.
De kantonrechter zal hierna – mede aan de hand van het verweer dat [gedaagde 1] heeft gevoerd – beoordelen welke verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst nog open staan.
Uitleg e-mail van 29 september 2020
4.2.
Tussen partijen is in conventie allereerst in geschil hoe de afspraak van
29 september 2020, weergeven in overweging 2.7, moet worden uitgelegd.
29 september 2020, weergeven in overweging 2.7, moet worden uitgelegd.
4.3.
Stratums End heeft aangevoerd dat [B] slechts uitstel van betaling heeft gegeven. Partijen zouden namelijk hebben afgesproken dat [gedaagde 1] voorlopig 50% zou betalen en dat zij later zouden overleggen om een definitieve regeling te bespreken.
[gedaagde 1] heeft daartegen als verweer aangevoerd dat er geen sprake is geweest van uitstel, want [B] heeft als antwoord “akkoord” gegeven op zijn voorstel om 50% van de huur te betalen “zolang als deze maatregelen gelden”.
4.4.
De kantonrechter volgt het bevrijdend verweer van [gedaagde 1] .
Met het enkele woordje ‘Akkoord’ heeft [B] het voorstel van [gedaagde 1] aanvaard om 50% van de huur van [bedrijfsnaam gedaagden] te betalen, zolang de corona gerelateerde maatregelen golden. Dat Stratums End slechts akkoord heeft gegeven voor uitstel van betaling, blijkt uit niets. De omstandigheid dat [gedaagde 1] al eerder uitstel van betaling had gevraagd en gekregen vanwege liquiditeitsproblemen, is geen reden om de afspraak van 29 september 2020 uit te leggen als uitstel. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde 1] van september 2020 tot maart 2022 iedere maand een huurfactuur heeft ontvangen waarbij de volledige huur in rekening is gebracht, inclusief bijna € 600,00 aan btw en waarop [gedaagde 1] nimmer heeft gereageerd. Op haar beurt reageert Stratums End namelijk evenmin op de omstandigheid dat [gedaagde 1] al die maanden slechts de helft van de huur betaalt. Uit vorenstaande handelwijze van partijen kan dus geen nadere uitleg worden verbonden, zoals Stratums End heeft bepleit.
Met het enkele woordje ‘Akkoord’ heeft [B] het voorstel van [gedaagde 1] aanvaard om 50% van de huur van [bedrijfsnaam gedaagden] te betalen, zolang de corona gerelateerde maatregelen golden. Dat Stratums End slechts akkoord heeft gegeven voor uitstel van betaling, blijkt uit niets. De omstandigheid dat [gedaagde 1] al eerder uitstel van betaling had gevraagd en gekregen vanwege liquiditeitsproblemen, is geen reden om de afspraak van 29 september 2020 uit te leggen als uitstel. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde 1] van september 2020 tot maart 2022 iedere maand een huurfactuur heeft ontvangen waarbij de volledige huur in rekening is gebracht, inclusief bijna € 600,00 aan btw en waarop [gedaagde 1] nimmer heeft gereageerd. Op haar beurt reageert Stratums End namelijk evenmin op de omstandigheid dat [gedaagde 1] al die maanden slechts de helft van de huur betaalt. Uit vorenstaande handelwijze van partijen kan dus geen nadere uitleg worden verbonden, zoals Stratums End heeft bepleit.
Verder is geen sprake van een aanbod door [gedaagde 1] dat achteraf bezien door beide partijen verschillend wordt uitgelegd, zoals Stratums End heeft aangevoerd. Er is sprake van een voorstel, zoals [gedaagde 1] ook heeft verwoord, dat met één woordje, namelijk “Akkoord” is aanvaard. Het had op de weg van Stratums End gelegen om aan te geven dat zij slechts uitstel zou accepteren zolang de corona maatregelen duurden en geen afstel.
Dat heeft zij niet gedaan.
Dat heeft zij niet gedaan.
4.5.
Het vorenstaande betekent dat partijen hebben afgesproken dat 50% van de huur zou worden betaald zolang als de coronamaatregelen gelden. Partijen zijn het er over eens dat deze periode loopt van 29 september 2020 [1] tot
22 februari 2022 [2] . Gedurende die periode is door [bedrijfsnaam gedaagden] slechts 50% huur verschuldigd .
22 februari 2022 [2] . Gedurende die periode is door [bedrijfsnaam gedaagden] slechts 50% huur verschuldigd .
De stelling van [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling dat telefonisch zou zijn afgesproken dat deze 50% afspraak met terugwerkende kracht zou gelden vanaf het moment van de lockdown, wordt door de kantonrechter gepasseerd, omdat deze stelling niet eerder is aangevoerd (en zelfs onbekend was bij de gemachtigde van [gedaagde 1] , zoals hij aangaf tijdens de mondelinge behandeling). Evenmin zijn er aanwijzingen voor deze uitleg in de gedingstukken.
Huurverhoging na indexering
4.6.
In reconventie vordert [gedaagde 1] dat de kantonrechter bepaalt dat de huur per
1 januari 2023 na indexering € 3.061,34 bedraagt (conform CPI zonder energie en motorbrandstoffen, wat neerkomt op een indexatie van 6,5% per maand), want anders zou dit volgens hem zou leiden tot een onredelijke huurverhoging van 14,5%.
1 januari 2023 na indexering € 3.061,34 bedraagt (conform CPI zonder energie en motorbrandstoffen, wat neerkomt op een indexatie van 6,5% per maand), want anders zou dit volgens hem zou leiden tot een onredelijke huurverhoging van 14,5%.
4.7.
Deze vordering van [gedaagde 1] moet worden gezien als een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW, inhoudende dat de stijging van de huur, gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat deze 14,5% bedraagt.
De kantonrechter overweegt daarover het volgende.
4.8.
Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet hierbij de nodige terughoudendheid in acht nemen.
De kantonrechter ziet, gelet op de omstandigheden van het geval, geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Evenmin staat ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, want er moet gekeken worden naar alle omstandigheden. [gedaagde 1] verliest bij zijn beroep op de redelijkheid en billijkheid uit het oog dat ook Stratums End te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Daarom kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Stratums End [bedrijfsnaam gedaagden] aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, houdt. Hierbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat partijen nu eenmaal deze wijze van indexeren hebben afgesproken. Hierdoor weet iedereen waar hij aan toe is en hoeft niet jaarlijks onderhandeld te worden over de te hanteren indexatie. [gedaagde 1] heeft de stelling van Stratums End “it’s all-in the game”, niet weersproken en de kantonrechter sluit zich daarbij aan.
De kantonrechter ziet, gelet op de omstandigheden van het geval, geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Evenmin staat ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, want er moet gekeken worden naar alle omstandigheden. [gedaagde 1] verliest bij zijn beroep op de redelijkheid en billijkheid uit het oog dat ook Stratums End te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Daarom kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Stratums End [bedrijfsnaam gedaagden] aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, houdt. Hierbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat partijen nu eenmaal deze wijze van indexeren hebben afgesproken. Hierdoor weet iedereen waar hij aan toe is en hoeft niet jaarlijks onderhandeld te worden over de te hanteren indexatie. [gedaagde 1] heeft de stelling van Stratums End “it’s all-in the game”, niet weersproken en de kantonrechter sluit zich daarbij aan.
4.9.
Vorenstaande betekent dat de overeengekomen indexatie van de huur met 14,5% niet onredelijk is.
Vorderingen in conventie en reconventie
4.10.
Voor de vorderingen van partijen in conventie en in reconventie betekent dat wat hiervoor is overwogen het volgende.
In conventie:
4.11.
De vordering van Stratums End onder 1 (veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de huurachterstand) is toewijsbaar voor een bedrag van
€ 5.210,97. Tussen partijen is immers niet in geschil dat dit bedrag, uitgaande van de voor [bedrijfsnaam gedaagden] geldende verplichting tot betaling van 50% van de huur in de periode van
29 september 2020 tot 22 februari 2022, door [gedaagde 1] onbetaald is gelaten.
€ 5.210,97. Tussen partijen is immers niet in geschil dat dit bedrag, uitgaande van de voor [bedrijfsnaam gedaagden] geldende verplichting tot betaling van 50% van de huur in de periode van
29 september 2020 tot 22 februari 2022, door [gedaagde 1] onbetaald is gelaten.
4.12.
Omdat vast staat dat [gedaagde 1] in gebreke is gebleven met het voldoen van het bedrag van € 5.210,97 aan achterstallige huur, is de gevorderde boeterente van 2% per maand vanaf 1 december 2023 eveneens toewijsbaar.
[gedaagde 1] heeft in dit kader aangevoerd dat hij dit bedrag van € 5.210,97 niet betaald heeft omdat hij hoopte dat een schikking kon worden getroffen, maar dat als het in deze zaak tot een vonnis komt, hij het voormelde bedrag vanzelfsprekend zal betalen. Hij wijst daarbij (wederom) op de derogerende werking van de redelijkheid (op grond van artikel 6:248 lid 2 BW) en verzoekt de kantonrechter zo nodig om de boeterente te matigen tot nihil.
De kantonrechter overweegt hierover het volgende.
Vast staat dat de huurovereenkomst is gesloten tussen twee professionele partijen. In aanvulling op de huurovereenkomst zijn de in de markt gebruikelijke ROZ modellen gebruikt en van toepassing verklaard. Bezien in dit verband, heeft [gedaagde 1] geen plausibele verklaring gegeven waarom hij niet is overgegaan tot betaling van de erkende huurachterstand. Het vasthouden aan de boete wegens het niet betalen van de erkende huurachterstand is daarom naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De boete is immers een prikkel voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW gaat dan ook niet op.
Voor matiging van de boete bestaat evenmin aanleiding. [gedaagde 1] heeft geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de boete zou moeten worden gematigd. Het feit dat de boete hoog kan opgelopen, heeft [gedaagde 1] zelf in de hand gewerkt door de huurachterstand doelbewust niet te betalen. Dit dient voor zijn eigen rekening en risico te komen.
4.13.
Conform artikel 30.1 van de toepasselijke ROZ voorwaarden zal een vergoeding aan buitengerechtelijke incasso kosten worden toegewezen van 15% van het in hoofdsom verschuldigde, te weten 15% van € 5.210,97, oftewel € 781,65. Dat een bestuurder, die (indirect) is verbonden aan Stratums End de buitengerechtelijke werkzaamheden heeft uitgevoerd, maakt niet dat de kosten die partijen hiervoor zijn overeengekomen, niet kunnen worden toegewezen.
4.14.
De vordering van Stratums End onder 2 (vgl. rechtsoverweging 3.1) is - gelet op wat hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 4.5. tot en met 4.8. en 4.11. - volledig toewijsbaar.
Naar de kantonrechter begrijpt heeft [gedaagde 1] per 1 januari 2023 geen enkele huurverhoging (jaarlijks te indexeren per 1 januari) betaald, zelfs niet de 6,5 % indexatie die hij vanuit zijn perspectief verschuldigd zou zijn (conform CPI zonder energie en motorbrandstoffen).
In reconventie:
4.15.
De vordering van [gedaagde 1] in reconventie zal - gelet op wat hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 4.5. tot en met–4.8. worden afgewezen.
In conventie en in reconventie:
4.16.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de meest in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Hierbij neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking.
4.17.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 514,00 wegens griffierecht. Het meer betaalde griffierecht door Stratums End blijft voor haar rekening, omdat de toegewezen vordering niet meer dan € 12.500,00 bedraagt.
4.18.
Ingevolge artikel 706 Rv kunnen de kosten van het beslag van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Nu niet is komen vast te staan dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was, komen de kosten voor vergoeding in aanmerking. De beslagkosten worden, nu die voor het overige niet (gemotiveerd) zijn betwist, vastgesteld op € 421,98 inclusief btw.
4.19.
De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 132,00.
4.20.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
4.21.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Stratums End dus als volgt vastgesteld:
- kosten dagvaarding: € 217,46 (2 dagvaardingen ad € 108,73: één voor [gedaagde 1] en één voor [gedaagde 2] );
- griffierecht: € 514,00
- beslagkosten: € 421,98
- salaris gemachtigde: € 990,00 (3 punten x € 330,00)
- nakosten: € 132,00Totaal: € 2.275,44
- kosten dagvaarding: € 217,46 (2 dagvaardingen ad € 108,73: één voor [gedaagde 1] en één voor [gedaagde 2] );
- griffierecht: € 514,00
- beslagkosten: € 421,98
- salaris gemachtigde: € 990,00 (3 punten x € 330,00)
- nakosten: € 132,00Totaal: € 2.275,44
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk - des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd - tot betaling van een bedrag ad € 5.992,62, te vermeerderen met de overeengekomen boeterente van 2% per maand of gedeelte daarvan over € 5.210,97 vanaf
1 december 2023 tot aan de dag van betaling;
1 december 2023 tot aan de dag van betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk - des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd – om met ingang van 1 december 2023 tot de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd aan Stratums End een huur te betalen van € 3.982,47 per maand, jaarlijks per 1 januari te indexeren op de in de huurovereenkomst overeengekomen wijze, bij gebreke van tijdige betaling te vermeerderen met een rente van 2% per maand over het verschuldigde, waarbij een gedeelte van een maand als volle maand wordt gerekend;
5.3.
wijst het door Stratums End meer of anders gevorderde af;
In reconventie:
5.4.
wijst de vordering van [gedaagde 1] af;
In conventie en in reconventie:
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot op heden vastgesteld op € 2.275,44, met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schriftelijk tot betaling van deze kosten zijn aangemaand.
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2024.