ECLI:NL:RBOBR:2024:5373

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 10287408 \ CV EXPL 23-215

Vonnis van 7 november 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.F. van de Burgt,

toevoeging: [nummer] .

tegen

STICHTING AREA,

gevestigd te Uden,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Area,

gemachtigde: mr. J.G. van Heertum.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 5;
- de brief d.d.15 maart 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de brief d.d. 24 mei 2024 van [eiser] met de aanvullende producties 14 tot en met 17;

- de mondelinge behandeling van 12 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen die de gemachtigde van [eiser] heeft overgelegd en voorgedragen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 28 maart 1991 huurt [eiser] van Area, althans van haar rechtsvoorgangster, de hoekwoning met tuin aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is in maart 1991 aan [eiser] opgeleverd en zij is daarmee de eerste bewoner / huurder. Op het moment van de dagvaarding bedraagt de huurprijs € 595,15 per maand.

2.2.

Op 16 juli 1996 heeft Area, althans haar rechtsvoorgangster, [eiser] een brief gestuurd waarin zij schrijft dat [eiser] zonder toestemming een aanbouw / overkapping in de achtertuin van het gehuurde heeft geplaatst, met het verzoek deze aanbouw te verwijderen.

2.3.

Op 15 augustus 1996 heeft [eiser] een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend bij de gemeente [plaats] voor het plaatsen van een gesloten overkapping en een erfscheiding (schutting). De gemeente [plaats] , die toen nog bestond, heeft deze vergunning op 6 november 1996 verleend.

2.4.

Op enig moment daarna, in 1996, heeft [eiser] een houten erfafscheiding (hierna: de schutting) geplaatst, zowel aan de kant van haar buren als aan de kant die grenst aan de openbare ruimte.

2.5.

De schutting behoeft onderhoud.

2.6.

[eiser] heeft Area onder meer bij brief 19 september 2022 van haar gemachtigde verzocht de schutting te repareren of te vervangen. Area heeft dat geweigerd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. Area te veroordelen om de schutting te vervangen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat Area hieraan niet voldoet;

subsidiair

II. Area te veroordelen om de gebreken aan de schutting te repareren binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat Area hieraan niet voldoet;

in beide gevallen

III. te bepalen dat de huurprijs van € 595,15 per maand tijdelijk wordt verlaagd tot € 357,09 per maand met ingang van 19 september 2022 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld door vervanging ofwel reparatie;

IV. Area te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Hieraan legt [eiser] – samengevat – ten grondslag dat de toepassing van gebrekenregeling ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen (ook wel ZAV’s genoemd) niet is uitgesloten in de huurovereenkomst en de van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden. De gebrekenregeling is daarom onverkort van toepassing op de schutting en dus is Area gehouden tot herstel van de gebreken aan de schutting door vervanging of reparatie. Uit het Besluit kleine herstellingen (hierna: Bkh) volgt volgens [eiser] ook dat het plaatsen en vervangen van een schutting een verplichting van de verhuurder is. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op een tijdelijke vermindering van de huurprijs. In lijn met het beleid van de Huurcommissie vordert [eiser] een verlaging tot 40% van de huurprijs.

3.3.

Area voert – samengevat – het volgende verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering. Area betwist dat de gebrekenregeling van toepassing is op door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. Zij verwijst in dit verband naar de literatuur over en wetscommentaren bij de gebrekenregeling. Daarnaast stelt Area dat de schutting bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig was, zodat eventuele gebreken aan de schutting niet van invloed kunnen zijn op het huurgenot dat [eiser] bij aanvang mocht verwachten. Verder bestrijdt Area dat het Bkh van toepassing is op de huurovereenkomst omdat de huurovereenkomst is aangegaan voor de inwerkingtreding daarvan. Voor zover het Bkh van toepassing zou zijn, brengt dat hoogstens een verplichting tot het plaatsen van een eenvoudige erfscheiding zoals bij eerste bewoning met zich mee en geen verplichting tot onderhoud of vervanging van de schutting. Tot slot bestrijdt Area dat de gevorderde huurprijsvermindering redelijk is.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de schutting in 1996 heeft geplaatst en dat de schutting is aan te merken als een zelf aangebrachte voorziening. Over de beginsituatie bij oplevering van het gehuurde in 1991 is niets bekend, althans partijen hebben daarover niets (concreets) naar voren gebracht. Area heeft onweersproken gesteld dat de wijze waarop huurwoningen aan huurders worden opgeleverd door de jaren heen is veranderd en dat het in de jaren 90 gebruikelijk was om een huurwoning zonder schutting op te leveren. Gesteld noch gebleken is dat bij aanvang van de huurovereenkomst een andere schutting aanwezig was. Bij de verdere beoordeling van de zaak gaat de kantonrechter er daarom vanuit dat in 1996 voor het eerst een schutting is geplaatst.

4.2.

Voor het bestaan van een op Area als verhuurder rustende verplichting tot het vervangen, althans het repareren van de schutting beroept [eiser] zich op het Bkh. De in de bijlage van dat besluit opgenomen herstellingen worden als kleine herstellingen aangemerkt als bedoeld in artikel 7:240 Burgerlijk Wetboek (BW). Kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder (zie artikel 7:217 BW). Voor de artikelen 7:217 BW en 7:240 BW geldt dat deze op grond van artikel 68a lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek directe werking hebben en daarmee ook van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen partijen die vóór 1 augustus 2003 is gesloten. Nu het Bkh een nadere invulling van eerdere genoemde bepalingen inhoudt, wordt ook het Bkh op de huurovereenkomst van toepassing geacht.

4.3.

In artikel 1 en de bijbehorende bijlage onder l van het Bkh is het volgende opgenomen:

“De herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit worden in ieder geval aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. [...]

l. het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:

–bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf: de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspadenen het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding[onderstreping kantonrechter]
;

[…]

–het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen;

–indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen;”

4.4.

Hieruit volgt geen verplichting tot het vervangen of onderhouden van de schutting. Hoogstens brengt dit een verplichting voor de verhuurder met zich mee om bij eerste bewoning van een woonruimte een eenvoudige erfafscheiding te plaatsen. Area heeft gesteld dat een eenvoudige erfafscheiding ook een afrastering met paaltjes en een draad kan zijn en dat nieuwbouw huurwoningen regelmatig op deze wijze worden opgeleverd. Dat laatste heeft [eiser] niet bestreden. [eiser] wordt niet gevolgd in haar stelling dat met een eenvoudige erfafscheiding een houten schutting wordt bedoeld. [eiser] heeft die stelling niet onderbouwd. De kantonrechter heeft voor die conclusie geen aanknopingspunten in de wet of rechtspraak gevonden. De term ‘eenvoudige erfafscheiding’ is niet nader gedefinieerd, maar een taalkundige uitleg houdt in dat daarmee een eenvoudige afbakening van een erf, perceel of de openbare ruimte wordt bedoeld. In ieder geval kunnen daar – gelet op de bewoording ‘eenvoudig’ – geen hoge eisen aan worden gesteld, zodat een afrastering met paaltjes en een draad volstaat. Nog daargelaten of [eiser] Area op grond van Bkh nu nog kan verplichten om een eenvoudige erfafscheiding te plaatsen – de beginsituatie is onbekend – strekt de vordering van [eiser] tot vervanging, althans reparatie van de schutting. Dat is wat anders dan het plaatsen van een eenvoudige erfafscheiding bij eerste bewoning. Gelet op het voorgaande kan die vordering dus niet worden gestoeld op het Bkh.

4.5.

Daarnaast heeft [eiser] haar vordering gegrond op de gebrekenregeling zoals onder meer opgenomen in de artikel 7:204 BW, 7:206 en 7:207 BW. Partijen verschillen principieel van mening over de toepassing daarvan ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen.

4.6.

Volgens [eiser] is de gebrekenregeling onverkort van toepassing, tenzij deze in de huurovereenkomst en/of algemene huurvoorwaarden is uitgesloten langs de weg van artikel 7:242 lid 1 BW. In dat artikel is kort gezegd bepaald dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de artikelen 7:204 BW, 7:206 leden 1 en 2 BW, 7:207 BW, 7:208 BW en 7:217 BW, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. [eiser] verwijst in dit verband tevens naar de Memorie van Toelichting bij artikel 7:242 lid 1 BW (Kamerstukken II 1997-1998, 26089 nr. 3). Daarin is het volgende opgenomen:

“Het stelsel ziet er in het kort als volgt uit. De verhuurder verhelpt de gebreken krachtens de artikelen 204 en 206, de huurder draagt zorg voor de kleine herstellingen zoals aangewezen bij de in art. 240 bedoelde amvb. Alleen wanneer het gaat om herstellingen en gebreken aan door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen kan van dit stelsel worden afgeweken (verg. de toelichting bij art. 209 onder 4 slot).”

4.7.

Vaststaat dat in de huurovereenkomst noch in de van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de gebrekenregeling niet van toepassing is op door [eiser] als de huurder aangebrachte voorzieningen. Volgens Area hoeft dat ook niet omdat de gebrekenregeling in beginsel niet van toepassing is op zelf aangebrachte voorzieningen. Zij verwijst in dit verband naar de literatuur en wetscommentaren bij de gebrekenregeling.

4.8.

De kantonrechter heeft geconstateerd dat in de literatuur en de wetscommentaren bij de gebrekenregeling vrijwel unaniem is betoogd dat de formulering van artikel 7:242 lid 1 BW en de wetsgeschiedenis ten onrechte suggereren dat de gebrekenregeling van toepassing is op door de huurder aangebrachte voorzieningen. Hieronder worden deze commentaren aangehaald:

4.8.1.

Asser-Serie, 7-II Huur, 2021, 35 (mr. H.J. Rossel en mr. A.H.T. Heisterkamp):

“Door de huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde vallen in beginsel buiten de gebrekenregeling, maar uit de huurverhouding kan anders volgen. […] Van deze zinsnede[artikel 7:242 lid 1 BW, toevoeging kantonrechter]
gaat de onjuiste suggestie uit dat de gebrekenregeling behoudens andersluidend beding steeds van toepassing is op door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen, en dat het dus – ook bij huur van andere objecten dan woonruimte – steeds nodig zou zijn om te bedingen dat de verhuurder niet gehouden is ‘gebreken’ aan deze veranderingen en toevoegingen te herstellen. In werkelijkheid is echter het omgekeerde het geval: uitgangspunt is dat door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen buiten de huurverhouding vallen en dus ook buiten de gebrekenregeling. Partijen kunnen echter hetzij bij het aangaan van de huurverhouding, hetzij op een later moment overeenkomen dat dergelijke veranderingen en toevoegingen (wel) tot het gehuurde behoren. Een dergelijke wilsovereenstemming volgt overigens nog niet uit de enkele omstandigheid dat de verhuurder instemt met de veranderingen of toevoegingen. Voor het geval dat de door de huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen wel tot het gehuurde behoren, volgt uit de slotzin van art. 7:242 lid 1 BW dat – ook bij de huur van woonruimte – kan worden bedongen dat de gebrekenregeling geheel of gedeeltelijk buiten toepassing blijft.”

4.8.2.

Huurrecht Algemeen (Recht en Praktijk nr. VG4) 2013, 4.3.2.2.3 (mr. H.J. Rossel):

“In de slotzinsnede van art. 7:242 lid 1 BW lijkt de wetgever ervan uit te gaan dat mankementen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen in beginsel gebreken zijn in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, maar dat huurder en verhuurder (ook in geval van huur van woonruimte) kunnen overeenkomen dat dergelijke mankementen niet als gebreken hebben te gelden. Men kan zich afvragen of dit een juiste benadering is en of een afwijkende contractuele regeling wel nodig is om te bewerkstelligen dat dergelijke mankementen niet als gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2 BW worden beschouwd.

Als de door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen bestanddelen van de verhuurde zaak worden (zie art. 3:4 BW) – zoals een dakkapel, een inbouwkeuken en een badkamer – maken zij weliswaar in goederenrechtelijke zin deel uit van de verhuurde zaak (art. 5:3 BW), maar niet ‘in contractuele zin’: de door partijen gesloten huurovereenkomst is immers bepalend voor het antwoord op de vraag waarop zij betrekking heeft. […]

Mankementen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen leveren op zichzelf nog geen ‘gebreken’ op in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Als door uitleg kan worden vastgesteld dat huurder en verhuurder – expliciet of impliciet – zijn overeengekomen dat de door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen deel (zijn) gaan uitmaken van het huurobject zal dat echter anders zijn.”

4.8.3.

Sdu Commentaar Huurrecht, bij artikel 7:242 BW (mr. J.M. Fluitsma):

“[…] Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever met art. 7:242 BW heeft beoogd de kwaliteit van het huurwoningenbestand te waarborgen en waar nodig te verbeteren. Daarnaast heeft de wetgever ruimte willen bieden voor zelfwerkzaamheid van huurders aan de door hen gehuurde woningen. Dit komt tot uitdrukking in art. 7:242 lid 1 BW, dat bepaalt dat van de art. 7:204, 7:206 lid 1 en 2, 7:207, 7:208 en 7:217 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij het gaat om herstellingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Dat betekent overigens niet dat deze bepalingen op herstellingen en gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen niet van toepassing zijn, althans niet zonder meer. Daarvoor is in de eerste plaats bepalend wat partijen ten aanzien hiervan zijn overeengekomen op het moment dat de verhuurder voor de veranderingen en toevoegingen toestemming verleende. In zijn algemeenheid en naar objectieve maatstaven bezien zal niet snel worden aangenomen dat het de bedoeling is geweest van de verhuurder om ten aanzien van door de huurder aan te brengen veranderingen en toevoegingen extra verantwoordelijkheid c.q. verplichtingen op zich te nemen, maar beter is het om dit expliciet in de huurovereenkomst op te nemen of toe te voegen aan de voorwaarden waaronder door de verhuurder toestemming wordt gegeven. Omgekeerd geldt dat bij ‘illegale’ veranderingen en toevoegingen en bij toevoegingen waarvoor krachtens art. 7:215 BW rechterlijke machtiging is verleend, aangenomen mag worden dat de verhuurder voor die veranderingen en toevoegingen geen verantwoordelijkheid draagt.”

4.8.4.

Groene Serie Huurrecht, artikel 7:204 BW, 21 (jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper):

“[…] Voor zover de aangebrachte wijzigingen bestanddelen van de verhuurde zaak worden ligt enigszins voor de hand aan te nemen, dat die mede tot het verhuurde gaan behoren. De vraag is dan of de onderhoudsverplichting van de verhuurder zich ook tot de door de huurder aangebrachte voorzieningen gaat uitstrekken. Art. 242 gaat er zonder meer van uit dat dat het geval is, voorzover niet bij overeenkomst anders is bepaald.

Hier wordt een ander standpunt ingenomen. Wat het voorwerp van de huurovereenkomst is, wordt bepaald door die overeenkomst, en niet door goederenrechtelijke regels. (Huur kan immers ook betrekking hebben op een goederenrechtelijk onzelfstandig deel van een zaak. ‘Klassieke’ voorbeelden zijn een kamer of een muuroppervlak (voor reclamedoeleinden); zie verder het commentaar bij art. 201.) De verhuurder is ook niet noodzakelijkerwijs eigenaar van (of anderszins goederenrechtelijk gerechtigde tot) het gehuurde.

Als een huurder zonder medeweten van de verhuurder wijzigingen aan het gehuurde aanbrengt vallen die ongetwijfeld buiten de verplichtingen van de verhuurder, zowel voor wat betreft onderhoud als wat betreft gebreken. Men kan zijn contractuele wederpartij niet eenzijdig verplichtingen opleggen die die wederpartij niet kent, laat staan heeft aanvaard.

Als de verhuurder wél van de wijzigingen op de hoogte is, of daarmee zelfs heeft ingestemd, is het een kwestie van uitleg van de rechtsverhouding of de verhuurder ook een verplichting met betrekking tot onderhoud of gebreken heeft aanvaard. Gewoonlijk zal ervan uit moeten worden gegaan dat dat niet met de (geobjectiveerde) bedoelingen van de partijen strookt; maar onder omstandigheden kan dat anders zijn.”

4.8.5.

Groene Serie Huurrecht, artikel 7:242 BW, 6 (jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper):

“ […] Zoals in aant. 21 bij art. 204 besproken, valt ernstig te betwijfelen of ter zake van dergelijke voorzieningen op de verhuurder enige verplichting rust, zolang de verhuurder zo'n verplichting niet heeft aanvaard.

Art. 242 lijkt intussen tot uitgangspunt te nemen dat dat niet zo is, althans zolang de verhuurder niet expliciet heeft bedongen dat hij voor door de huurder aangebrachte voorzieningen geen verantwoordelijkheid wil accepteren. De praktijk doet er — als het gaat om behartiging van de belangen van de verhuurder — dus verstandig aan om twijfel uit te sluiten door een expliciete ‘vrijtekening’ op dit punt in de standaard-huurovereenkomst op te nemen. Men kan zich allicht afvragen of, verondersteld dat art. 242 inderdaad zo moet worden uitgelegd dat daarin wordt uitgegaan van een ‘in-beginsel’-verplichting van de verhuurder om wél voor gebreken van door de huurder aangebrachte voorzieningen op te komen, een dergelijke ‘vrijtekening’ moet worden aangemerkt als een beding zoals bedoeld in art. 6:237 onder b of onder f. Hier wordt verdedigd, dat dat niet mag worden aangenomen.”

4.9.

Uit de wetsgeschiedenis valt niet te herleiden of het daadwerkelijk de bedoeling van de wetgever is geweest om tot uiting te brengen dat de gebrekenregeling in beginsel van toepassing is op door de huurder aangebrachte voorzieningen, tenzij anders is overeengekomen. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat die suggestie wel wordt gewekt. Een nadere toelichting in de Memorie van Toelichting ontbreekt echter. Hoewel de doctrine in de literatuur overtuigend is tegen de achtergrond van de gebrekenregeling zelf, heeft de kantonrechter daarvan geen bevestiging in (vaste) rechtspraak kunnen vinden. Partijen hebben op dit punt evenmin aanknopingspunten gegeven. Area heeft ter zitting verklaard dat op dit principiële punt nog niet eerder is beslist. Naar oordeel van de kantonrechter is in ieder geval niet beslissend de stelling van [eiser] dat de schutting door natrekking deel is gaan uitmaken van het gehuurde. Natrekking heeft juridische betekening voor de eigendomsvraag. Door natrekking maakt de schutting in goederenrechtelijke zin onderdeel uit van de woning, maar daarmee is de schutting nog niet in verbintenisrechtelijke zin onderdeel van het gehuurde. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepalend voor de vraag waar zij betrekking op heeft. Daarvoor is een wilsovereenstemming tussen partijen vereist, die gericht is op het ontstaan van een huurverhouding met betrekking tot de schutting (zie Gerechtshof 's-Hertogenbosch 18 maart1997, ECLI:NL:GHSHE:1997:AK0851 r.o. 4.2 en hetgeen hierover in bovengenoemde commentaren is vermeld). Gesteld noch gebleken is dat hiervan in deze zaak sprake is. Nergens uit blijkt dat partijen eerder over de schutting in relatie tot een onderhoudsverplichting hebben gesproken, anders dan naar aanleiding van het recent ontstane geschil. Evenmin is gebleken dat Area een onderhoudsverplichting op zich heeft willen nemen of dat die indruk door toedoen van Area bij [eiser] is ontstaan.

4.10.

In deze zaak kan in het midden blijven of de gebrekenregeling van toepassing is op door de huurder aangebrachte voorzieningen. Zelfs indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat de gebrekenregeling van toepassing is op de schutting, kan dat niet tot toewijzing van de ingestelde vorderingen leiden. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de gehuurde zaak, in dit geval een hoekwoning met tuin, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden hoekwoning met tuin. De stelling van [eiser] dat de term ‘gebrek’ betrekking heeft op de prestatie die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst aan de huurder verschuldigd is en dat deze prestatie omvat dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, is als zodanig juist. Ook is juist dat zodra gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten het normale gebruik van het gehuurde verhinderen, dit in beginsel omstandigheden zullen zijn, die een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [eiser] heeft echter niet gesteld, laat staan onderbouwd dat de schutting tot de standaarduitrusting van een woning behoort en dat de aanwezigheid daarvan als een gebruiksbepalende eigenschap voor normaal gebruik moet worden beschouwd. Zoals hierboven is overwogen, moet ervan worden uitgegaan dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen schutting aanwezig was. Gelet op hetgeen daarover in het Bsh is bepaald, mocht [eiser] hoogstens een eenvoudige erfafscheiding verwachten. Hieraan kunnen, mede gelet op de door Area onweersproken gestelde praktijk van de oplevering van huurwoningen, geen hoge eisen worden gesteld. Daarnaast geldt dat uit artikel 1 en de bijbehorende bijlage onder l van het Bkh volgt dat in ieder geval het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen en het regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen als kleine herstelling zijn aan te merken en voor rekening van [eiser] als huurder komen. Zoals Area terecht heeft gesteld, gelden de bereikbaarheidsmaatstaf en het kostencriterium niet bij het onderhoud aan tuinen en erfafscheidingen. Aangenomen moet daarom worden dat het meest voorkomende onderhoud aan een schutting in beginsel aan te merken is als kleine herstelling. Tegen die achtergrond heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat (de huidige staat van) de schutting kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Van een verplichting tot herstel door reparatie of vervanging door Area en een recht op huurprijsvermindering kan dan geen sprake zijn.

4.11.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van Area worden vastgesteld op:

- salaris gemachtigde

€

270,00

(2 punten × € 135,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

337,50

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 337,50, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.