Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/408518 / KG ZA 24-523
Vonnis in kort geding van 1 november 2024
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BERNHEZE,
GEMEENTE BERNHEZE,
zetelende te Heesch,
eisende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaten: mrs. L.G.H. Wichern en H. Zeilmaker,
tegen
P&R PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Oss ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: P&R ,
advocaat: mr. J.P. Brinkman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 oktober 2024 met producties 1 tot en met 22;
- de brief van 11 oktober 2024 van mr. Brinkman met producties 1 tot en met 22;
- het e-mailbericht van 14 oktober 2024 van mr. Wichern met productie 23;
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024 om 9.30 uur;
- de pleitnota van mrs. Wichern en Zeilmaker namens de Gemeente;
- de pleitnota van mr. Brinkman namens P&R .
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024 om 9.30 uur;
- de pleitnota van mrs. Wichern en Zeilmaker namens de Gemeente;
- de pleitnota van mr. Brinkman namens P&R .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op 1 november 2024.
2.De feiten
2.1.
P&R is de initiatiefnemer van het woningbouwproject [A] in [B] , gemeente Bernheze . Het project voorziet in de bouw van in totaal zestien woningen aan [adres] in [B] .
2.2.
De gemeente Bernheze heeft op 2 november 2021 de Woonvisie 2022-2026 vastgesteld voor de gemeente, waarin tot uiting komt dat zij wensen te werken aan een minimaal percentage van 25% sociale huurwoningen binnen de gemeente Bernheze .
2.3.
Bij brief van 17 mei 2022 heeft P&R voor het project [A] een principeverzoek bij de Gemeente ingediend.
2.4.
Gelet op de bepalingen in de Woonvisie en de wensen van P&R , is er contact geweest tussen P&R en medewerkers van de Gemeente. Op 13 maart 2023 is de volgende mail verzonden aan P&R :
“
Na afloop van ons laatste contact heb ik nog beloofd een bevestiging te sturen. Bij deze.
Na afloop van ons laatste contact heb ik nog beloofd een bevestiging te sturen. Bij deze.
De beleidsadviseur wonen is onder voorwaarden akkoord met het voorgestelde programma:
8 goedkope koop, tot een prijsklasse van €260.000,- vrij op naam (50%)
4 betaalbare koop, tot een prijsklasse van €355.000,- vrij op naam (25%)
4 dure koop, vanaf een prijsklasse van €355.00,- vrij op naam (25%)
Gezien de voorgeschiedenis van het dossier, en de grote behoefte aan goedkope koopwoningen in [B] , is de gemeente akkoord met bovenstaande differentiatie. Dit wel onder de voorwaarden dat er een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht op de goedkope en betaalbare koopwoningen wordt gevestigd. Bij de volgende, en overige lopende, projecten kijken we streng naar sociale huur.
Als vervolg zal ik een (aangepast) collegevoorstel schrijven en deze voorleggen alvorens een principeuitspraak op te stellen.”
2.5.
Op 18 april 2023 is namens Burgemeester en Wethouders van de Gemeente een (negatieve) beoordeling op het principeverzoek gegeven. Daarin is weergegeven dat het verzoek in strijd is met het bestemmingsplan, waarna wordt toegelicht waarom het plan niet haalbaar is. Daarin wordt vermeld:
“Wonen
De gemeente Bernheze en met name de kern [B] kent een vergrijzende samenleving. In de woonvisie is om deze reden gesteld dat de woningvoorraad gericht op senioren en levensloopbestendige woningen, vergroot moet worden. Binnen de gemeente Bernheze worden alle plannen groter dan 4
woningen getoetst aan de woonvisie zoals vindbaar is op de gemeentelijke website Woonvisie -
Gemeente Bernheze .
De woningen moeten voldoen aan de uitgangspunten van de woonvisie:
- 25% van de nieuwe woningen moeten sociale huur worden.
- 15-20% van de woningen moet goedkope koop (tot €260.000,-) zijn;
- 20-25% moet in het betaalbare segment vallen;
- 1 van de woningen moet in de categorie middenhuur vallen;
- Maximaal 25% van de woningen mogen vrij geprijsd worden.
Deze differentiatie borgt dat alle groepen aan bod komen, ook lagere inkomens en middeninkomens die zonder sturing in de huidige woningmarkt waarschijnlijk tussen wal en schip terecht komen. Met name de realisatie van sociale huur, goedkope koop en middenhuur zijn van belang om lagere inkomens en middeninkomens aan een passende woning te helpen. En dit zijn woningsegmenten waar wij als overheid een belangrijke inspanningsverplichting hebben om te zorgen dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd worden.
Het door u gepresenteerde woningbouwprogramma voldoen hier niet aan. Mede hierom is besloten om uw verzoek af te wijzen.”
2.6.
Burgemeester en Wethouders hebben bij brief van 8 mei 2023 nogmaals het principeverzoek van P&R beoordeeld. Daarin is aangegeven dat het verzoek voorstelbaar is, maar dat rekening gehouden moet worden met de volgende voorwaarden op het gebied van wonen:
“Wonen
De gemeente Bernheze en met name de kern [B] kent een vergrijzende samenleving. In de woonvisie is om deze reden gesteld dat de woningvoorraad gericht op senioren en levensloopbestendige woningen, vergroot moet worden. De woningen moeten voldoen aan:
- 25% van de nieuwe woningen moeten sociale huur worden. Hiervoor kan u in overleg gaan met woningcorporatie Joost;
- 15-20% van de woningen moet goedkope koop (tot €260.000,-) zijn;
- 20-25% moet in het betaalbare segment vallen;
- Ongeveer 1 van de woningen moet in de categorie middenhuur vallen (meer is gewenst);
- Maximaal 25% van de woningen mogen vrij geprijsd worden.
De woningen in het goedkope segment zijn onderhevig aan een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding.
De sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 25 jaar na eerste gebruik als sociale huurwoning beschikbaar te blijven.”
2.7.
Daarna zijn partijen in onderhandeling getreden over de voor het project te sluiten anterieure overeenkomst, waarna de Gemeente aan P&R een eerste concept van 16 oktober 2023 heeft toegestuurd en daarin is lid 1 van artikel 7 als volgt opgenomen:
“Woningcategorieën
1.
Het programma bestaat uit 4 2-onder-1-kapwoningen en 12 benedenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën:
Het programma bestaat uit 4 2-onder-1-kapwoningen en 12 benedenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën:
- 4x sociale huur, met een aanvangshuurprijs van ten hoogste € 808,06 per maand
- 3x goedkope huur met een maximale VON-prijs van € 260.000,-
- 3 of 4x betaalbare koop met een VON-prijs tussen € 260.000,- en € 355.000,-
- Minimaal 1x middeldure huur met een aanvangshuurprijs tussen € 808,06 - € 1.026,71 per maand
- Maximaal 5x vrije sector koop/huur”
2.8.
P&R heeft daarop gereageerd in een e-mailbericht van 27 oktober 2023 en voor wat betreft artikel 7 heeft zij gevraagd:
“Mogen we hier geen betaalbare koop van maken? Zoveel verschillende type zijn er simpelweg niet. Het moet ook ‘maakbaar’ zijn”.
“Ultieme poging om alles koop te maken: voorstel 7x goedkoper koop – 5x betaalbare koop en 4x dure koop”
2.9.
P&R heeft tijdens die onderhandelingen het verzoek aan de Gemeente gedaan om van alle zestien woningen koopwoningen te maken. Daarop heeft de Gemeente bij e-mailbericht van 6 november 2023 – voor zover hier van belang – het volgende gereageerd:
“Bij deze de reactie van onze collega van Wonen:
- 70% van de woningen moet betaalbaar zijn/maximaal 25% mag dure koop zijn (12 van de 16)
- Als ze 4 sociale huurwoningen bouwen, 3 goedkope koop en4betaalbare koop + 1 middeldure huurwoning is dat voor mij akkoord,
- Ook de middeldure huurwoning mag van mij betaalbare koop worden als ze de overige 4 verkopen aan een woningbouwcorporatie. Ik snap dat ze niet met één woning willen blijven zitten in zo’n project.
- Er blijven dan dus 4 woningen over voor de duurdere categorie en geen 5.
- Het bouwen van enkel koopwoningen isnietakkoord. We hebben een groot tekort aan sociale huurwoningen. Ook in de plannen voor de komende jaren.”
2.10.
Ten aanzien van de te hanteren prijscategorieën heeft de Gemeente op 6 november 2023 het onderstaande overzicht verzonden:
Update prijscategorieën woonvisie
Op 4 juli 2023 is de laatste indexatie van de prijscategorieën uit de woonvisie vastgesteld, hierover is een notitie aan de raad gepubliceerd. Hieronder is visueel de bijgewerkte tabel weergegeven:
Sociale huur
Sociale koop
Betaalbare koop
Middenhuur
Duur koop
< € 808,06
< € 295.000
€ 295.000 – € 355.000
€ 808,06 - € 1.026,71
< € 355.000
minimaal 30%
minimaal 15%
20-25%
5-10%
maximaal 25%
2.11.
Na een vraag van P&R over het zelf aanbieden in de sociale huur en de reactie daarop van de Gemeente, heeft P&R op 6 november 2023 bevestigd dat zij de woningen ofwel zelf zal aanbieden in de sociale huur, dan wel dit zal opleggen aan een andere belegger.
2.12.
De Gemeente heeft aan P&R in een e-mailbericht van 9 november 2023 een aangepast concept van de anterieure overeenkomst van 7 november 2023 toegezonden. Daarin is lid 1 van artikel 7 als volgt weergegeven:
“Woningcategorieën
1.
Het programma bestaat uit 4x 2-onder-1-kapwoningen en 12x beneden- bovenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën, waarbij er te allen tijde sprake moet zijn van 70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop, bijvoorbeeld:
Het programma bestaat uit 4x 2-onder-1-kapwoningen en 12x beneden- bovenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën, waarbij er te allen tijde sprake moet zijn van 70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop, bijvoorbeeld:
- 4x sociale huur, met een aanvangshuurprijs van ten hoogste € 808,06 per maand, en
- 3x goedkope koop met een maximale VON-prijs van € 295.000,- en
- 4x betaalbare koop met een VON-prijs tussen € 295.000,- en € 355.000,- en
- 1x middeldure huur met een aanvangsprijs tussen € 808,06 - € 1.026,71 per maand en
- Maximaal 4x vrije sector koop/huur (vanaf € 355.000,-)
De middeldure woning mag ook omgezet worden naar een betaalbare koopwoning, op voorwaarde dat de 4 sociale huurwoningen aan JOOST of andere coöperatie worden verkocht (zie hierna in de leden 2 en 3 van dit artikel). Indien Verzoeker de sociale huurwoningen zelf gaat verhuren, dient de middeldure huurwoning als zodanig verhuurd te worden.”
2.13.
De eindversie van de anterieure overeenkomst is ondertekend door de Gemeente op 30 november 2023 en door P&R op 13 december 2023. De afspraken over het woningbouwprogramma zijn neergelegd in artikel 7:
“Woningcategorieën
2.
Het programma bestaat uit 4x 2-onder-1-kapwoningen en 12x beneden- bovenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën, waarbij er te allen tijde sprake moet zijn van 70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop, bijvoorbeeld:
Het programma bestaat uit 4x 2-onder-1-kapwoningen en 12x beneden- bovenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën, waarbij er te allen tijde sprake moet zijn van 70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop, bijvoorbeeld:
- 4x sociale huur, met een aanvangshuurprijs van ten hoogste € 808,06 per maand, en
- 3x goedkope koop met een maximale VON-prijs van € 295.000,- en
- 4x betaalbare koop met een VON-prijs tussen € 295.000,- en € 355.000,- en
- 1x middeldure huur met een aanvangsprijs tussen € 808,06 - € 1.026,71 per maand en
- Maximaal 4x vrije sector koop/huur (vanaf € 355.000,-)
De middeldure woning mag ook omgezet worden naar een betaalbare koopwoning, op voorwaarde dat de 4 sociale huurwoningen aan Mooiland of andere coöperatie worden verkocht (zie hierna in de leden 2 en 3 van dit artikel). Indien Verzoeker de sociale huurwoningen zelf gaat verhuren, dient de middeldure huurwoning als zodanig verhuurd te worden.
Voormelde huur- en VON-prijzen zijn prijspeil 2023 en zullen vanaf de peildatum tot aan de datum van de start van de (deel)verkoop worden geactualiseerd aan de hand van de jaarlijks door de Gemeente vast te stellen actualisatie van de Woonvisie en de daarin vast te stellen nieuwe VON prijzen.
Het is de Verzoeker niet toegestaan de op het Exploitatiegebied te bouwen woningen te verkopen middels het gebruik van een KoopStart-, KoopGarant of vergelijkbare regeling waarbij de koper verplicht wordt een gedeelte van de winst uit verkoop van zijn woning aan de Verzoeker dan wel diens rechtsopvolger af te dragen.
Instandhouding sociale huur
3.
Ten aanzien van de sociale huurwoningen wenst de Verzoeker deze woningen in eerste instantie zelf te exploiteren. Indien Verzoeker de woningen niet zelf gaat exploiteren, heeft Verzoeker een aanbiedingsplicht jegens Woonstichting Mooiland (hierna: Mooiland). Deze aanbieding zal
Ten aanzien van de sociale huurwoningen wenst de Verzoeker deze woningen in eerste instantie zelf te exploiteren. Indien Verzoeker de woningen niet zelf gaat exploiteren, heeft Verzoeker een aanbiedingsplicht jegens Woonstichting Mooiland (hierna: Mooiland). Deze aanbieding zal
geschieden op basis van een door een onafhankelijke partij opgesteld taxatierapport (optie 1).
4.
Indien de Verzoeker er aantoonbaar niet in slaagt overeenstemming te bereiken met Mooiland over de verkoop en levering van de sociale huurwoningen aan Mooiland, staat het de Verzoeker vrij een andere toegelaten instelling te contracteren die bereid is onder dezelfde condities als aangeboden aan Mooiland de sociale huurwoningen af te nemen (optie 2).
Indien de Verzoeker er aantoonbaar niet in slaagt overeenstemming te bereiken met Mooiland over de verkoop en levering van de sociale huurwoningen aan Mooiland, staat het de Verzoeker vrij een andere toegelaten instelling te contracteren die bereid is onder dezelfde condities als aangeboden aan Mooiland de sociale huurwoningen af te nemen (optie 2).
5.
Indien het voor de Verzoeker niet mogelijk blijkt een andere toegelaten instelling te vinden die bereid is de sociale huurwoningen af te nemen, heeft de Verzoeker het recht de sociale huurwoningen zelf te exploiteren, ofwel een derde partij te contracteren, onder diezelfde voorwaarden en condities als die voor zowel Mooiland als een willekeurige andere toegelaten instelling zouden gelden (optie 3), zoals onder meer vastgelegd in de nog vast te stellen Doelgroepverordening, met inachtneming van lid 4.
Indien het voor de Verzoeker niet mogelijk blijkt een andere toegelaten instelling te vinden die bereid is de sociale huurwoningen af te nemen, heeft de Verzoeker het recht de sociale huurwoningen zelf te exploiteren, ofwel een derde partij te contracteren, onder diezelfde voorwaarden en condities als die voor zowel Mooiland als een willekeurige andere toegelaten instelling zouden gelden (optie 3), zoals onder meer vastgelegd in de nog vast te stellen Doelgroepverordening, met inachtneming van lid 4.
6.
De sociale huurwoningen dienen,, in afwijking van de nog vast te stellen Doelgroepverordening, gedurende een periode van 25 aaneengesloten jaren worden verhuurd voor een huurprijs die maximaal de wettelijke huurtoeslaggrens bedraagt. De periode van 25 jaar begint per woning te lopen op de datum van eerste bewoning van de betreffende woning, uitgaande van de Basisregistratie Natuurlijke Personen. De Verzoeker neemt de verplichting op zich om deze bepaling op te leggen aan zijn rechtsopvolgers conform het hierna bepaalde in artikel 10.”
De sociale huurwoningen dienen,, in afwijking van de nog vast te stellen Doelgroepverordening, gedurende een periode van 25 aaneengesloten jaren worden verhuurd voor een huurprijs die maximaal de wettelijke huurtoeslaggrens bedraagt. De periode van 25 jaar begint per woning te lopen op de datum van eerste bewoning van de betreffende woning, uitgaande van de Basisregistratie Natuurlijke Personen. De Verzoeker neemt de verplichting op zich om deze bepaling op te leggen aan zijn rechtsopvolgers conform het hierna bepaalde in artikel 10.”
2.14.
Naast de afspraken over het woningbouwprogramma zijn in de anterieure overeenkomst ook afspraken gemaakt over de door P&R te hanteren huur- en koopprijzen. Daarbij is bepalend dat de in de overeenkomst genoemde bedragen worden geactualiseerd aan de hand van de jaarlijks door de Gemeente vast te stellen actualisatie van de Woonvisie en de daarin vast te stellen woonprijzen. In een notitie die is opgesteld op 30 januari 2024 door de Gemeente ten aanzien van het kader voor de woningbouwprijzen van de Woonvisie 2024 is op basis van de laatste actualisatie van de Woonvisie de volgende verdeling:
Sociale huur
< € 808,06
Sociale koop
< € 295.000
Betaalbare koop
Koop € 295.000
- € 355.000
Middenhuur
€ 808,06 –
€ 1.026,71
Duur
Koop >
€ 355.000
Minimaal 30%
Minimaal 15%
20-25%
5-10%
Maximaal 25%
2.14.1.
In de notitie is vastgesteld dat de verdeling zal worden gewijzigd naar:
Sociale huur
< € 879,66
Sociale koop
< € 301.000
Betaalbare koop
Koop € 301.000
- € 363.000
Middenhuur
€ 879,66 –
€ 1.100,00
Duur
Koop >
€ 363.000
Minimaal 30%
Minimaal 15%
20-25%
5-10%
Maximaal 25%
2.14.2.
In de notitie wordt ook een opslag genoemd van energieneutrale woningen en zogenaamde ‘Nul-op-de-Meter’- woningen. De Woonvisie kent een opslag van € 10.000,- voor energieneutrae woningen en € 15.000,- voor Nul-op-de-Meter-woningen.
2.15.
Op 16 juli 2024 hebben de Gemeente en P&R met elkaar gesproken over de mogelijkheid voor P&R om de vier sociale huurwoningen te verkopen aan Mooiland en om deze zelf te exploiteren.
2.16.
De Gemeente heeft daarna met woningcorporatie Woonstichting JOOST contact gehad over de aankoop van de sociale huurwoningen, maar zij bleek niet geïnteresseerd. Nadat de Gemeente dit met P&R heeft gedeeld, heeft P&R bij e-mailbericht van 21 augustus 2024 gesteld dat zij moet voldoen aan 70% betaalbaar, bijvoorbeeld huurwoningen en dat zij de huurwoningen ook mag omzetten naar betaalbare koopwoningen.
2.17.
De Gemeente heeft P&R bij e-mailbericht van 29 augustus 2024 gemeld dat het onaanvaardbaar is en in strijd met de in de anterieure overeenkomst gemaakte afspraken om de vier sociale huurwoningen niet te realiseren. Voor zover nodig heeft de Gemeente P&R gesommeerd de sociale huurwoningen buiten de verkoop te houden.
2.18.
Nadat de advocaten van partijen over en weer de standpunten hebben gewisseld, heeft de Gemeente bij e-mailbericht van 4 september 2024 ingestemd met het voorstel de vier woningen buiten de verkoop te houden, althans niet toe te wijzen, tot 20 september 2024.
2.19.
De Gemeente heeft op 5 september 2024 geconstateerd dat de prijzen die P&R op haar website vermeld heeft, afwijken van de prijzen die partijen hebben afgesproken in de anterieure overeenkomst en in het actuele kader van de woningbouwprijzen.
2.20.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen de procesafspraak gemaakt dat P&R in afwachting van dit vonnis de vier nog niet toegewezen woningen niet zal verkopen en niet zal handelen op basis van de op haar website weergegeven verkoopprijzen.
3.Het geschil
3.1.
De Gemeente vordert bij vonnis in kort geding voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
P&R te verbieden om de vier sociale huurwoningen bedoeld in de op 13 december 2023 gesloten anterieure overeenkomst als koopwoningen aan te bieden en/of te verkopen, en P&R te veroordelen om zich maximaal in te spannen om al gesloten koopovereenkomsten ongedaan te maken;
Aan het gevorderde onder A een dwangsom te verbinden van € 10.000,- per woning voor iedere dag of dagdeel dat P&R het verbod overtreedt, met een maximum van
€ 363.000,- per woning, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met dien
verstande dat in het geval P&R een of meer sociale huurwoningen daadwerkelijk verkoopt en/of zich niet maximaal inspant om al gesloten overeenkomsten ongedaan te maken P&R het maximumbedrag van € 363.000,- per woning ineens verbeurt, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
P&R te verbieden om de middeldure huurwoning bedoeld in de op 13 december 2023 gesloten anterieure overeenkomst als koopwoning aan te bieden en/of te verkopen, en P&R te veroordelen om zich maximaal in te spannen om een al gesloten overeenkomst ongedaan te maken;
Aan het gevorderde onder C een dwangsom te verbinden van € 10.000,- voor iedere dag of dagdeel dat P&R het verbod overtreedt, met een maximum van € 363.000,- , althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met dien verstande dat in het geval
P&R de middeldure huurwoning daadwerkelijk verkoopt en/of zich niet maximaal inspant om een al gesloten overeenkomst ongedaan te maken P&R het maximumbedrag van € 363.000,- ineens verbeurt, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
P&R te verbieden om de drie goedkope koopwoningen bedoeld in de op 13 december 2023 gesloten anterieure overeenkomst aan te bieden en/of verkopen voor prijzen die afwijken van de uit hoofde van de anterieure overeenkomst geldende prijsrange die is weergegeven in randnummer 2.17 van de dagvaarding, en P&R te veroordelen om zich maximaal in te spannen om al gesloten overeenkomsten ongedaan te maken;
Aan het gevorderde onder D een dwangsom te verbinden van € 10.000,- per woning voor iedere dag of dagdeel dat P&R het verbod overtreedt, met een maximum van
€ 363.000,- per woning, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met dien
verstande dat in het geval P&R een of meer woningen daadwerkelijk verkoopt voor een van de anterieure overeenkomst afwijkende prijs en/of zich niet maximaal inspant om al gesloten overeenkomsten ongedaan te maken P&R een dwangsom verbeurt ter hoogte van twee maal het verschil tussen de op grond van de anterieure overeenkomst geldende maximumprijs en de met de koper van de woning overeengekomen prijs, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.
P&R te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
3.2.
De Gemeente legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Door de sociale huurwoningen en de middeldure huurwoning als koopwoningen aan te bieden respectievelijk in optie uit te geven en de drie goedkope koopwoningen aanbiedt en/of verkoopt voor een prijs buiten de geactualiseerde prijsrange op het moment van verkoop, handelt P&R in strijd met de afspraken uit de anterieure overeenkomst.
3.3.
P&R voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de Gemeente ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Het spoedeisend belang heeft de Gemeente voldoende aannemelijk gemaakt. Partijen zijn overeengekomen dat P&R de woningen niet als koopwoningen zal aanbieden, in eerste instantie tot 20 oktober en tijdens deze procedure, totdat vonnis is gewezen in onderhavig geschil. De Gemeente heeft ter toelichting gesteld dat zij wil voorkomen dat P&R de vier sociale huurwoningen en de middeldure huurwoning vervolgens reeds als koopwoning op de markt heeft aangeboden of verkocht, terwijl zij dat wenst te voorkomen met een procedure.
4.3.
Kort gezegd heeft de Gemeente haar vorderingen gebaseerd op de stelling dat het handelen van P&R in strijd is met de tussen partijen gemaakte afspraken in de anterieure overeenkomst.
4.4.
Aan het sluiten van de anterieure overeenkomst van 28 november 2023 is een periode van onderhandeling voorafgegaan. Beide partijen hebben het voortraject geschetst, waarbij P&R heeft aangegeven dat zij in het voortraject steeds de intentie heeft gehad dat zij in het project [A] alleen koopwoningen zou realiseren. P&R heeft in dat kader een beroep gedaan op artikel 7 van de anterieure overeenkomst.
4.5.
Het grootste geschilpunt tussen partijen betreft daarmee of de opsomming die in artikel 7, lid 1, is weergegeven, zoals door P&R is betoogd als een eenvoudig voorbeeld moet worden opgevat en dat in dit artikel voor haar dus veel vrijheid is neergelegd binnen de eveneens beschreven bandbreedte “70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop” of, zoals door de Gemeente is aangevoerd, dat die opsomming een tussen partijen overeengekomen lijst betreft. Ter toelichting daarop heeft de Gemeente aangegeven dat er wel enige vrijheid geldt, maar dat de mogelijke uitzonderingen ook expliciet zijn genoemd verderop in artikel 7. Bovendien zijn er verschillende interpretaties gebleken van specifieke onderdelen van de tekst van artikel 7. Die zullen hierna aan de orde komen voor zover relevant voor de beoordeling.
4.6.
Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat in het eerste concept van de anterieure overeenkomst, dat dateert van 16 oktober 2023, in lid 1 als volgt is opgenomen:
“Woningcategorieën
2.
Het programma bestaat uit 4 2-onder-1-kapwoningen en 12 benedenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën:
Het programma bestaat uit 4 2-onder-1-kapwoningen en 12 benedenwoningen, in totaal 16 woningen. De woningen dienen te worden gerealiseerd en aangeboden in de navolgende categorieën:
- 4x sociale huur, met een aanvangshuurprijs van ten hoogste € 808,06 per maand
- 3x goedkope huur met een maximale VON-prijs van € 260.000,-
- 3 of 4x betaalbare koop met een VON-prijs tussen € 260.000,- en € 355.000,-
- Minimaal 1x middeldure huur met een aanvangshuurprijs tussen € 808,06 - € 1.026,71 per maand
- Maximaal 5x vrije sector koop/huur”
P&R heeft daarop gereageerd, bij e-mailbericht van 27 oktober 2023 heeft zij een becommentarieerde versie verstuurd en voor wat betreft artikel 7 heeft zij gevraagd:
“Mogen we hier geen betaalbare koop van maken? Zoveel verschillende type zijn er simpelweg niet. Het moet ook ‘maakbaar’ zijn”.
“Ultieme poging om alles koop te maken: voorstel 7x goedkoper koop – 5x betaalbare koop en 4x dure koop”
De Gemeente heeft daarop gereageerd. In de e-mailwisseling op 6 november 2023 heeft zij (onder meer) aangegeven: “
Het bouwen van enkel koopwoningen isnietakkoord. We hebben een groot tekort aan sociale huurwoningen”. Daaropvolgend heeft de Gemeente in een e-mailbericht van 9 november 2023 een aangepast concept van de anterieure overeenkomst (gedateerd 7 november 2023) toegezonden, waarin de eindversie is gepresenteerd van artikel 7, zoals weergegeven onder 2.11. Naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter voert het na die opmerkingen van P&R , de reactie daarop van de Gemeente, de eigen bevestiging van P&R destijds en de beide versies van artikel 7 van de overeenkomst (het blijven staan van de specifieke lijst met categorieën, het aanvullen van de uitzonderingen en het blijven staan van een vrij uitgebreide, specifieke regeling ten aanzien van de (te bouwen) sociale huurwoningen) te ver om vervolgens de stelling in te nemen dat nu met de toevoeging van het woord “bijvoorbeeld” is bedoeld dat er een zodanige vrijheid aan P&R is gegeven dat zij alle woningen als koopwoningen kan aanbieden.
Het bouwen van enkel koopwoningen isnietakkoord. We hebben een groot tekort aan sociale huurwoningen”. Daaropvolgend heeft de Gemeente in een e-mailbericht van 9 november 2023 een aangepast concept van de anterieure overeenkomst (gedateerd 7 november 2023) toegezonden, waarin de eindversie is gepresenteerd van artikel 7, zoals weergegeven onder 2.11. Naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter voert het na die opmerkingen van P&R , de reactie daarop van de Gemeente, de eigen bevestiging van P&R destijds en de beide versies van artikel 7 van de overeenkomst (het blijven staan van de specifieke lijst met categorieën, het aanvullen van de uitzonderingen en het blijven staan van een vrij uitgebreide, specifieke regeling ten aanzien van de (te bouwen) sociale huurwoningen) te ver om vervolgens de stelling in te nemen dat nu met de toevoeging van het woord “bijvoorbeeld” is bedoeld dat er een zodanige vrijheid aan P&R is gegeven dat zij alle woningen als koopwoningen kan aanbieden.
4.7.
Voor zover P&R daarbij met name verwijst naar de toegevoegde tekst dat de (algemene) regel betreft dat “
er te allen tijde sprake moet zijn van 70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop” kan de voorzieningenrechter de stelling van P&R niet volgen dat zij haar verplichtingen uit de anterieure overeenkomst nakomt omdat zij maximaal 25% dure koop zal aanbieden en dat de overige woningen daarmee betaalbare koop zouden mogen zijn. Mede gegeven de overwegingen hiervoor, zou dat wel zeer ondubbelzinnig uit deze tekst moeten blijven, waarbij alle overige tekst van het artikel 7 zou moeten of kunnen worden genegeerd. Dit is onvoldoende het geval, nu P&R de twee percentages (kennelijk) spiegelbeeldig leest, terwijl dat er niet staat (er wordt niet vermeld dat 70% betaalbare
koopis bedoeld) en bovendien deze percentages niet optellen tot een totaal van 100, zodat ook daaruit niet kan worden afgeleid dat is bedoeld dat met 25% dure koop maximaal, ook alle overige woningen als koop zouden mogen worden aangeboden en dat niet (alsnog) is bedoeld huur, zoals in de lijst daarna wel is weergegeven.
er te allen tijde sprake moet zijn van 70% betaalbaar (12 van de 16) c.q. maximaal 25% dure koop” kan de voorzieningenrechter de stelling van P&R niet volgen dat zij haar verplichtingen uit de anterieure overeenkomst nakomt omdat zij maximaal 25% dure koop zal aanbieden en dat de overige woningen daarmee betaalbare koop zouden mogen zijn. Mede gegeven de overwegingen hiervoor, zou dat wel zeer ondubbelzinnig uit deze tekst moeten blijven, waarbij alle overige tekst van het artikel 7 zou moeten of kunnen worden genegeerd. Dit is onvoldoende het geval, nu P&R de twee percentages (kennelijk) spiegelbeeldig leest, terwijl dat er niet staat (er wordt niet vermeld dat 70% betaalbare
koopis bedoeld) en bovendien deze percentages niet optellen tot een totaal van 100, zodat ook daaruit niet kan worden afgeleid dat is bedoeld dat met 25% dure koop maximaal, ook alle overige woningen als koop zouden mogen worden aangeboden en dat niet (alsnog) is bedoeld huur, zoals in de lijst daarna wel is weergegeven.
4.8.
Daarbij wordt nog expliciet overwogen, zoals reeds hiervoor vermeld, dat uit de context bij de bepaling waarover partijen geschil hebben, meer specifiek; de overige leden van artikel 7, blijkt dat partijen steeds voor ogen hebben gehad dat P&R óók sociale huurwoningen zou realiseren. Het valt immers niet te begrijpen waarom de overige leden van artikel 7 aan dat artikel zouden zijn toegevoegd, wanneer slechts koop ook de intentie was van de Gemeente. Dat P&R steeds die intentie heeft gehad, en dat zij zoals zij heeft aangevoerd een ultieme poging heeft gedaan om bij het voorlaatste concept van de overeenkomst die afspraak te maken, betekent gelet op het verloop van de onderhandeling daarover tussen partijen dat P&R haar conclusies had dienen te trekken uit het feit dat de Gemeente nadrukkelijk niet die intentie had, maar niet dat partijen (alsnog) zijn overeenkomen wat P&R heeft aangevoerd dat zij wenste.
4.9.
Aan P&R moet daarbij worden toegegeven dat nu aan de lijst “bijvoorbeeld” is toegevoegd en artikel 7 tenminste één mogelijke wijziging vermeldt, het nog onzeker is hoe de verdeling van woningen exact gaat uitpakken. Daarmee zal bij de beoordeling van de vorderingen hierna rekening worden gehouden.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat niet kan worden geconcludeerd dat een bodemrechter de uitleg van P&R zal volgen, en daarom ziet de voorzieningenrechter aanleiding tot het treffen van een voorlopige ordemaatregel, in die zin dat de vordering onder A. op de hierna volgende wijze zal worden toegewezen. Daarbij zal er voorshands worden uitgegaan van het realiseren van vier sociale huurwoningen, nu dat in de onderliggende correspondentie en in de overeenkomst tussen partijen steeds als uitgangspunt is genomen. De onder B. gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als hierna te melden.
4.11.
Ten aanzien van de onder C. en D. ingestelde vorderingen geldt dat in artikel 7 lid 1 van de anterieure overeenkomst onder meer is bepaald dat P&R één middeldure huurwoning dient te realiseren, maar dat die mag worden omgezet naar een betaalbare koopwoning wanneer P&R vier sociale huurwoningen verkoopt. Dit is dus afhankelijk van de uitvoering van hetgeen onder A. is gevorderd, waardoor de voorzieningenrechter deze vordering(en) nu prematuur acht. De vorderingen onder C. en D. worden daarom afgewezen.
4.12.
Ten aanzien van de vorderingen onder E. en F. overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Volgens P&R heeft zij in het e-mailbericht van 25 juni 2024 aan de Gemeente een prijslijst toegezonden, waarop de Gemeente vervolgens geen bezwaar heeft gemaakt. Voorts heeft P&R er op gewezen dat zij 70% betaalbare en maximaal 25% dure woningen zou realiseren en dat zij daarmee voldoet aan het bepaalde in artikel 7 van de anterieure overeenkomst. Daarbij is P&R uitgegaan van de volgende verdeling:
- 1 x sociale huur
- 1 x goedkope koop
- 9 x betaalbare koop
- 1 x middeldure huur
- 4 x vrije sector koop/huur
4.13.
De Gemeente heeft er terecht op gewezen dat de prijslijst van P&R die zij bij e-mail van 25 juni 2024 aan de Gemeente heeft toegezonden, voorbij gaat aan hetgeen partijen in de anterieure overeenkomst van 13 december 2023 zijn overeengekomen. Daarin is uitdrukkelijk bepaald voor welke prijzen P&R de verschillende typen woningen op de markt mag gaan aanbieden. De daarin gepresenteerde lijst is stelliger dan door P&R is aangevoerd. Dit is dan ook het uitgangspunt tussen partijen, de toegezonden (afwijkende) prijzen maken dat niet anders. Daarnaast geldt dat partijen zijn overeengekomen dat de prijzen in artikel 7 van de anterieure overeenkomst steeds vanaf de peildatum tot aan de datum van de start van de (deel)verkoop worden geactualiseerd aan de hand van de jaarlijks door de Gemeente vast te stellen actualisatie van de Woonvisie en de daarin vast te stellen prijzen. Afhankelijk van wanneer – in 2024 of in 2025 – P&R de woningen zal gaan verkopen kunnen de prijzen dus variëren. P&R kan echter niet al in 2024 al een voorschot nemen op de prijzen van 2025. Overigens is tussen partijen niet in geschil dat de prijzen ook weer afhankelijk zijn van in hoeverre daarvoor nog een opslag geldt in verband met de te bouwen energieneutrale danwel Nul-op-de-Meter-woningen.
Het voorgaande geeft een duidelijk beeld van de kaders die partijen zijn overeengekomen omtrent de prijzen voor de woningen, maar geeft de voorzieningenrechter geen concreet bedrag per woning op het moment van aanbieden daarvan. De vordering onder E. zal dan ook op een aangepaste wijze worden toegewezen. P&R zal een verbod worden opgelegd om de goedkope koopwoningen aan te bieden en/of te verkopen voor prijzen die afwijken van hetgeen partijen hebben afgesproken, waarbij zal worden verwezen naar de aangepaste tabel met bijbehorende afspraken zoals is weergegeven in r.o. 2.14. De voorzieningenrechter ziet aanleiding daar een dwangsom (zoals gevorderd onder F.) aan te verbinden zoals hierna te vermelden.
4.14.
P&R is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,30
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.112,30
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt P&R om de vier sociale huurwoningen bedoeld in de op 13 december 2023 gesloten anterieure overeenkomst als koopwoningen aan te bieden en/of te verkopen, en veroordeelt P&R om zich maximaal in te spannen om al gesloten koopovereenkomsten ten aanzien van die woningen ongedaan te maken,
5.2.
veroordeelt P&R om aan de Gemeente een dwangsom te betalen van € 10.000,- per woning voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 363.000,- per woning is bereikt, alsmede een dwangsom van € 363.000,- ineens voor de verkoop van elke woning of voor het niet maximaal inspannen tot ongedaan maken van een reeds gesloten koopovereenkomst ten aanzien van die woning,
5.3.
verbiedt P&R om de goedkope koopwoningen bedoeld in de op 13 december 2023 gesloten anterieure overeenkomst aan te bieden en/of te verkopen voor prijzen die afwijken van hetgeen voortvloeit de uit anterieure overeenkomst zoals weergegeven in r.o. 2.14, 2.14.1. en 2.14.2. en veroordeelt P&R om zich maximaal in te spannen om in strijd met het voorgaande al gesloten overeenkomsten ongedaan te maken,
5.4.
veroordeelt P&R om aan de Gemeente een dwangsom te betalen van € 10.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.3. voldoet, tot een maximum van € 100.000,- voor iedere woning is bereikt, alsmede een dwangsom van € 100.000,- ineens voor de verkoop van elke woning in strijd met de veroordeling onder 5.3. of voor het niet maximaal inspannen tot ongedaan maken van een in strijd met 5.3. reeds gesloten koopovereenkomst ten aanzien van die woning,
5.5.
veroordeelt P&R in de proceskosten van € 2.112,30, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als P&R niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.C. Mommers en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2024.