Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer / rekestnummer: 11178625 \ EJ VERZ 24-271
Beschikking van 25 september 2024
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2.
[verzoeker 2],
2.
[verzoeker 2],
wonend in [woonplaats] ,
3.
[verzoeker 3],
3.
[verzoeker 3],
wonend in [woonplaats] ,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. M.B.J. Thijssen,
tegen
1.[verweerder 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2.
[verweerder 2],
2.
[verweerder 2],
wonend in [woonplaats] ,
verwerende partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift van 26 juni 2024 met 16 producties;
- de schriftelijke reactie van verweerders, ter griffie ingekomen op 16 september 2024.
1.2.
Op 20 september 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Beide partijen zijn verschenen. Namens verzoekers zijn [verzoeker 2] en [verzoeker 3] verschenen, bijgestaan door mr. Thijssen voornoemd en haar kantoorgenoot mr. J.H. Hermsen. Namens verweerders is [verweerder 1] verschijnen. Ter zitting heeft [verweerder 1] een machtiging overgelegd, waarop staat vermeld dat hij gemachtigd is om mede namens [verweerder 2] op te treden en haar te vertegenwoordigen.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat en wanneer de beschikking zal worden gegeven.
2.De feiten
2.1.
Sinds 28 augustus 2019 respectievelijk 20 maart 1990 behoren de praktijkruimten gelegen aan de [praktijkruimte 1] en [praktijkruimte 2] in [plaats] in eigendom aan verweerders toe.
2.2.
In april 2014 heeft de rechtsvoorganger van verweerders een huurovereenkomst gesloten met [verzoeker 1] en [verzoeker 2] ten aanzien van de praktijkruimte gelegen aan de [praktijkruimte 1] in [plaats] . Deze huurovereenkomst is aangegaan op 1 mei 2014 voor de duur van 10 jaar. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Praktijkruimte in de zin van artikel 7:230a BW (naar het ROZ-model van 2003) van toepassing verklaard.
2.3.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] oefenen in de door hen gehuurde praktijkruimte een huisartsenpraktijk uit onder de naam Huisartsenpraktijk [A] (hierna: de huisartsenpraktijk). De huisartsenpraktijk heeft ongeveer 3.800 patiënten afkomstig uit [plaats] en de directe omgeving.
2.4.
In februari 2019 heeft de rechtsvoorganger van verweerders een huurovereenkomst met [verzoeker 3] gesloten ten aanzien van de praktijkruimte gelegen aan de [praktijkruimte 2] in [plaats] . Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2019 voor een periode van drie jaar, derhalve tot en met 31 december 2022. De huurovereenkomst is nadien voor onbepaalde tijd verlengd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015) van toepassing verklaard.
2.5.
[verzoeker 3] oefent in de door hem gehuurde praktijkruimte een fysiotherapiepraktijk uit onder de naam [B] (hierna: de fysiopraktijk). De fysiopraktijk heeft ongeveer 1.500 patiënten die afkomstig zijn uit [plaats] en de directe omgeving en is de enige fysiopraktijk in [plaats] die is gericht op ouderenzorg en zorg voor parkinsonpatiënten.
2.6.
Bij brief van 20 april 2023 hebben verweerders de huurovereenkomsten opgezegd per
30 april 2024. In die brief (productie 6 bij het verzoek) staat, ten aanzien van de huisartsenpraktijk, vermeld:
“(…) Tijdig wordt bij deze opgaaf en mededeling gedaan, cf de vigerende bepalingen van de huurovereenkomst, van de beëindiging van de huur van de huisartsenpraktijkruimte per 30 april 2024. (…)”.
2.7.
In de brief van verweerders aan [verzoeker 3] (eveneens productie 6 bij het verzoek) staat hetzelfde vermeld.
2.8.
Bij e-mail van 13 december 2023 (productie 13 bij het verzoek) hebben verweerders de ontruiming aangezegd tegen 30 april 2024.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Verzoekers verzoeken de kantonrechter om:
de termijn, waarbinnen ontruiming van de praktijkruimten gelegen aan de [praktijkruimte 1] en [praktijkruimte 2] te ( [postcode] ) [plaats] moet plaatsvinden, te verlengen met één (1) jaar na het eindigen van de huurovereenkomsten, derhalve tot en met 30 april 2025;
verweerders te veroordelen in de kosten van de procedure aan de zijde van verzoekers.
3.2.
Aan het verzoek hebben verzoekers het volgende ten grondslag gelegd.
Verweerders hebben de huurovereenkomst met betrekking tot de huisartsenpraktijk en de fysiopraktijk opgezegd en hebben ontruiming van de praktijkruimten aangezegd. Verzoekers beschikken op dit moment echter nog niet over een andere locatie. Als verzoekers de praktijkruimten nu zouden moeten ontruimen, betekent dit dat zij de uitoefening van hun praktijk moeten staken en aan ruim 5.000 patiënten geen zorg meer kunnen verlenen. Dit heeft ernstige gevolgen voor verzoekers en hun patiënten. De patiënten kunnen namelijk niet (allemaal) terecht bij een andere huisartsenpraktijk of fysiopraktijk en verzoekers kunnen niet zomaar ergens anders hun praktijk uitoefenen. Verzoekers spannen zich in om te kunnen verhuizen naar alternatieve ruimte. Daar hebben zij onder meer [C] voor benaderd. Sinds mei 2023 is [C] namens verzoekers in gesprek met de gemeente over een mogelijke verhuizing naar het oude gemeentehuis in [plaats] . Het overleg met de gemeente en de projectontwikkelaar is in volle gang. Andere passende ruimte is niet voorhanden.
3.3.
Verweerders verzetten zich tegen toewijzing van het verzoek en voeren daartoe het volgende aan.
Het gebouw waarin de praktijkruimten zich bevinden voldoet niet (meer) aan de eisen die daaraan worden gesteld door de milieuwetgeving. Het gebouw dateert uit 1960 en heeft energielabel C. In de milieuwetgeving is per 1 januari 2019 opgenomen dat het gebouw, als niet aan het energielabel wordt voldaan, niet meer gebruikt mag worden zoals dat nu wordt gedaan. Het langer in gebruik geven van de praktijkruimten aan verzoekers kan dan ook consequenties hebben voor verweerders. Het gebouw voldoet immers niet meer aan de voorwaarden die gelden voor dit gebruik. Weliswaar zijn verweerders tot op heden nog niet aangeschreven door de overheid, maar dat zou op enig moment wel kunnen gebeuren. Als verweerders worden aangeschreven, moeten zij direct kunnen handelen. Dat kunnen zij niet zolang verzoekers hun praktijken in het gebouw blijven uitoefenen.
Daarnaast voeren verweerders aan dat de huurovereenkomsten inmiddels zijn geëindigd en dat verzoekers het gebouw daarom op enig moment zullen moeten verlaten. Als de ontruimingstermijn wordt verlengd tot 1 mei 2025 en verzoekers daarna nogmaals een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kunnen indienen, betekent dit dat verweerders geen enkele duidelijkheid en zekerheid hebben over op welk moment zij weer over het pand kunnen beschikking. Verweerders zijn van plan om het gebouw, zodra verzoekers het pand hebben verlaten, te slopen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, verder ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Om in een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) te kunnen worden ontvangen, dient vast te staan dat sprake is (geweest) van huur van de in artikel 7:230a BW bedoelde (bedrijfs)ruimte, dat die huurovereenkomst is geëindigd en dat de verhuurder de ontruiming van het onroerend goed rechtsgeldig heeft aangezegd. Ook moet het verzoek binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd, zijn ingediend.
4.2.
De ontruiming is door verweerders bij e-mail van 13 december 2023 aangezegd tegen 30 april 2024. Het verzoekschrift is bij de kantonrechter ingediend op 26 juni 2024; dat is binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd. Vast staat verder dat sprake is van huur van in artikel 7:230a BW bedoelde bedrijfsruimte(n) en dat verweerders de huurovereenkomsten met betrekking tot de huisartsenpraktijk én met betrekking tot de fysiopraktijk bij brief van 20 april 2023 hebben opgezegd, met inachtneming van de geldende opzegtermijn. De huurovereenkomsten zijn op 30 april 2024 dan ook geëindigd. Ook staat tussen partijen vast dat verweerders de ontruiming van het gehuurde rechtsgeldig hebben aangezegd. Aan alle voorwaarden is dan ook voldaan en verzoekers kunnen daarom worden ontvangen in hun verzoek.
4.3.
In artikel 7:230a lid 4 BW is bepaald dat het verzoek wordt afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt. Door partijen is niet gesteld en ook is niet gebleken dat sprake is van één van deze gronden waarop het verzoek moet worden afgewezen. Dat betekent dat de beoordeling van de kantonrechter aankomt op een belangenafweging. In artikel 7:230a lid 4 BW is immers verder bepaald dat het verzoek slechts wordt toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.
De kantonrechter vindt dat de belangen van verzoekers (de huurders) door de ontruiming in dit geval ernstiger worden geschaad dan de belangen van verweerders (de verhuurder) bij voortzetting van het gebruik door de huurders en zal dat hierna toelichten.
4.3.1.
Verzoekers stellen dat zij belang hebben bij verlenging van de ontruimingstermijn, omdat zij op dit moment (nog) niet over een andere locatie beschikken. Zonder praktijkruimte is het voor de huisartsenpraktijk en de fysiopraktijk niet mogelijk om hun praktijken uit te oefenen. Vast staat dat de huisartsenpraktijk zorg verleent aan ongeveer 3.800 en de fysiopraktijk aan ongeveer 1.500 patiënten. Dit zou dus betekenen dat ongeveer 5.000 patiënten geen zorg meer zouden kunnen ontvangen. Verzoekers hebben onweersproken gesteld dat deze patiënten niet (allemaal) terecht kunnen bij andere praktijken in de nabije omgeving en dat de beide praktijken bovendien niet te ver gelegen kunnen zijn van de woonplaats van de patiënten en van de huidige praktijkruimte(n). Daarbij is van belang dat het gebouw waarin de praktijken worden geëxploiteerd moet voldoen aan de criteria voor zorgcentra, waarbij onder meer minimale eisen gesteld worden aan de toegankelijkheid van het gebouw, de hoeveelheid parkeerplaatsen, de breedte van de in het gebouw aanwezige verkeersruimten, de niveauverschillen in het gebouw, de afstand tussen de vloer en het plafond en de toetreding van daglicht in het gebouw. Ook deze eisen maken de zoektocht erg lastig. Verder rust op een huisarts een inspanningsverplichting om in geval van spoed binnen 15 minuten bij een patiënt te zijn. Dit maakt het extra lastig om een geschikte plek te vinden voor het uitoefenen van de huisartsenpraktijk. Dit alles is niet door verweerders weersproken. Verzoekers hebben aangegeven dat zij al sinds de opzegging van de huurovereenkomsten de nodige inspanningen hebben verricht om andere praktijkruimte(n) te zoeken, waarbij ook met verweerders is gesproken over de mogelijkheid om de panden waarin de praktijkruimtes zijn gevestigd, te kopen van verweerders. Toen bleek dat daar geen overeenstemming over bereikt kon worden, hebben verzoekers gezocht naar alternatieven. Daarvoor hebben zij de heer [C] (hierna: [C] ) ingeschakeld, die sinds mei 2023 namens verzoekers in gesprek is met de gemeente over een mogelijke verhuizing naar het oude gemeentehuis in [plaats] . Ook dit alles is niet weersproken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben verzoekers toegelicht dat de gemeente de huisartsenpraktijk en de fysiopraktijk graag in het oude gemeentehuis zou willen huisvesten en dat voor de zomervakantie bekend is geworden dat de gemaakte bouwplannen volgens de projectontwikkelaar en de architect realiseerbaar zijn. De volgende stap zal zijn het daadwerkelijk aankopen van het pand door de gemeente. Voor de gemeente is volgens verzoekers op dit moment nog niet duidelijk of zij het oude gemeentehuis aan een projectontwikkelaar kan verkopen of dat de verkoop via een openbare selectieprocedure dient te verlopen. Voor het einde van het jaar hopen verzoekers daar duidelijkheid over te hebben, zodat (begin) volgend jaar kan worden gestart met de verbouwing. De verwachting is dat de verbouwing ongeveer een half jaar zal gaan duren. Verweerders hebben verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam-arrest) en betoogd dat de gemeente zich gewoon kan houden aan de door de Hoge Raad gegeven richtlijnen, die volgens hen duidelijk zijn. Verzoekers hebben aangegeven dat de richtlijnen niet duidelijk zijn en dat binnenkort een nader arrest van de Hoge Raad verwacht wordt. Wat daar ook van zij, niet weersproken is dat de gemeente het oude gemeentehuis nog niet heeft verkocht en nog onderzoekt wat de opties voor verkoop zijn. Op dit moment is voor verzoekers derhalve nog niet duidelijk wanneer zij hun praktijken in het oude gemeentehuis kunnen voortzetten.
Verzoekers hebben er derhalve belang bij om langer van het gehuurde gebruik te kunnen maken, zolang zij nog niet kunnen beschikken over vervangende praktijkruimte(n).
4.3.2.
Verweerders stellen dat zij belang hebben bij spoedige ontruiming van het gehuurde omdat het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt niet (meer) voldoet aan de eisen die de milieuwetgeving sinds 2019 daaraan stelt. Het gebouw voldoet, aldus verweerders, niet aan de verplichting dat een kantoorgebouw minimaal energielabel C moet hebben, om welke reden verweerders de ruimte op grond van de wet niet ter beschikking mogen stellen aan verzoekers. Die stelling is gemotiveerd door verzoekers betwist; volgens verzoekers geldt dit alleen voor kantoorgebouwen die als kantoor in gebruik zijn en niet voor zorgcentra, waaronder beide praktijken vallen. Dit is niet (voldoende) door verweerders weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Ook staat vast dat verweerders tot op heden niet door enige overheidsinstantie zijn aangeschreven. Voor zover door verweerders is gesteld dat zij belang hebben bij ontruiming van het gehuurde omdat de huurovereenkomsten zijn geëindigd en zij zekerheid willen hebben over de resterende gebruiksduur van het pand, maakt ook dat het oordeel van de kantonrechter niet anders. De wet voorziet, in het kader van de huur van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, immers in de mogelijkheid voor de huurder om de kantonrechter te verzoeken om een verlenging van de ontruimingstermijn. Het enkele feit dat dit onzekerheid met zich brengt voor de verhuurder, maakt niet dat een verzoek om die reden niet toewijsbaar is. Daarnaast zijn verweerders van plan om het gebouw, nadat het is ontruimd, te slopen. Er is dus geen sprake van nieuwe huurders of een ander (acuut) belang bij spoedige ontruiming.
4.3.3.
De kantonrechter vindt, gelet op alles wat hiervoor is overwogen, dat de belangen van verzoekers door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van verweerders bij voortzetting van het gebruik door verweerders. Bij ontruiming zou een groot aantal patiënten immers geen zorg meer kunnen ontvangen én voldoende is komen vast te staan dat verzoekers druk doende zijn om een geschikte locatie te vinden om hun praktijken verder uit te oefenen; daartoe zijn zij in vergevorderde gesprekken met de gemeente. In haar beoordeling neemt de kantonrechter verder mee dat namens verweerders tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat zij bereid zijn om verzoekers tot 1 mei 2025 van het gehuurde gebruik te laten blijven maken, waarbij geldt dat zij niet bereid zijn om een minnelijke regeling met verzoekers te treffen omdat verzoekers zich – anders dan verweerders willen – het recht wensen voor te behouden om na 1 mei 2025 nogmaals om verlenging van de ontruimingstermijn te verzoeken. Zoals hiervoor is overwogen, vloeit die mogelijkheid voor verzoekers echter voort uit de wet en staat het verzoekers daarom vrij om – als dat dan nog nodig is – zich nogmaals tot de kantonrechter te wenden.
4.4.
Gelet op alles wat hiervoor is overwogen en omdat de verwachting is dat de beoogde vervangende praktijkruimte(n) in het oude gemeentehuis niet vóór de zomer van 2025 betrokken kan worden, wijst de kantonrechter het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn toe. De kantonrechter zal de beschikking ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren (artikel 288 Rv).
4.5.
De kantonrechter ziet gelet op de rechtsverhouding tussen partijen en de aard van deze procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van de praktijkruimten gelegen aan de [praktijkruimte 1] en [praktijkruimte 2] te ( [postcode] ) [plaats] moet plaatsvinden, met één (1) jaar na het eindigen van de huurovereenkomsten, derhalve tot en met 30 april 2025;
5.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. van der Weij, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.