ECLI:NL:RBOBR:2024:388

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/383173 / HA ZA 22-353

Vonnis van 31 januari 2024

in de zaak van

BAZZ INVEST GROUP B.V.,

te Veldhoven,

eisende partij,

hierna te noemen: Bazz,

advocaat: mr. G.J.M. Philipsen te Eindhoven,

tegen

1.B&N 03 B.V.,

te Eersel,
2.
B&N 11 B.V.,

te Eersel,
3.
B&N 10 B.V.,

te Eersel,
4.
B&N PROJECTEN B.V.,

te Eersel,
5.
NEXT DEVELOPMENT B.V.,

te Eersel,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: B&N c.s.,

advocaat: mr. T. Delmee te Tilburg.

Partijen zullen hierna Bazz en B&N c.s. (enkelvoud) genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 augustus 2022

- de akte van Bazz van 30 oktober 2023 waarbij zij productie 8 in het geding heeft gebracht

- de akte vermindering van eis en inbrengen producties van Bazz van 8 november 2023

- de antwoordakte tevens overlegging producties van B&N c.s. van 8 november 2023

- de mondelinge behandeling van 8 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

Bazz drijft een onderneming die zich toelegt op onder meer het verrichten van advies- en bemiddelingswerkzaamheden in de bouw of projectontwikkeling en de plaatsing daarvan in haar netwerk van eindbeleggers en bouwcombinaties. Haar bestuurders zijn de heren
[A] en [B] (hierna: [B] ).

2.2.

B&N c.s. is een groep (project)vennootschappen. Zij houdt zich bezig met het werven, ontwikkelen, exploiteren, verkopen en anderszins commercieel vermarkten van registergoederen/onroerende zaken en holdings activiteiten. De heer [C] is als indirect bestuurder, samen met andere bestuurders, betrokken bij B&N c.s.

2.3.

In Eindhoven is een project gestart om woningen te ontwikkelen in de sporendriehoek bij de [straatnaam] in Eindhoven (hierna: project [straatnaam] te Eindhoven ). B&N Projecten B.V. heeft bij de gemeente Eindhoven een initiatief ingediend voor de herontwikkeling van dit gebied. In januari en februari 2020 zijn ten aanzien van dit project tussen Bazz en een aantal (project)vennootschappen vaststellingsovereenkomsten en bemiddelingsovereenkomsten gesloten.

De vaststellingsovereenkomsten

2.4.

Op 17 januari 2020 heeft Bazz, vertegenwoordigd door haar bestuurder [B] , een vaststellingsovereenkomst gesloten met B&N B.V. en B&N 11 B.V. i.o.

2.5.

Op 14 februari 2020 heeft Bazz, vertegenwoordigd door haar bestuurder [B] , een vaststellingsovereenkomst gesloten met B&N Projecten B.V. en B&N 11 B.V. i.o.

2.6.

De vaststellingsovereenkomsten (hierna: VSO’s) hebben betrekking op een aantal percelen, gelegen aan de [straatnaam] in Eindhoven . De VSO’s, die identiek zijn qua inhoud, bevatten onder meer de volgende bepalingen:

“(…)VSO [adres]

“1) [D] , […]

2) [E] […]

3) [F] […]

4) [G] […]

zijn eigenaar van enkele percelen grond met opstallen en woningen […] staande en gelegen aan de [adres] .

(…).

Bazz Invest Groep B.V. heeft verregaande onderhandelingen gevoerd met de onder 1 t/m 4 hierboven vernoemde eigenaren ter verwerving van de onder 1 t/m 4 hierboven vernoemde percelen groot 7.559 m2 (afgerond).

Partijen stellen vast dat de onder 1 t/m 4 hierboven vermelde eigenaren met Bazz Invest Group B.V., de voorwaarden hebben afgestemd op 19 november 2019 en zulks per deze datum hebben vastgelegd, ter verwerving van enkele percelen grond groot 7.559 m2 (afgerond) met bedrijfsmatige opstallen staande en gelegen aan de [adres] . Bedoelde vastlegging hiervan is aan deze overeenkomst toegevoegd.

B & N Projecten B.V., respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. eerder te kennen hebben gegeven aan Bazz Invest Group B.V de betreffende percelen groot 7.559 (afgerond) m2 met bedrijfsmatige opstallen en woonhuizen staande en gelegen aan de [adres] direct te willen verwerven tegen exact dezelfde voorwaarden, welke Bazz Invest Group B.V. zijn overeengekomen en vastgelegd hebben op 19 november 2019 met de eigenaren onder 1 t/m 4 vermeld, en welke voorwaarden zijn overeengekomen met de heer [C] .

Bazz Invest Group B.V. thans de voorwaarden vast willen leggen met B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o., tegen welke zij bereid zijn vermeld onroerend goed direct door B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. van de onder 1 t/m 4 vermelde eigenaren te doen verwerven, teneinde deze locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw.

B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. hebben gevraagd aan Bazz Invest Group B.V. gezien hun relatie met de onder 1 t/m 4 vermelde eigenaren, de afrondende aankooponderhandelingen tezamen te voeren.

Bazz Invest Group B.V. heeft tezamen met B & N Projecten B.V. hiertoe reeds op 19 november 2019 afspraken gemaakt, welke afspraken door partijen nu worden vastgelegd.

In deze vaststellingsovereenkomst worden de voorwaarden vastgelegd onder welke Bazz Invest Group B.V. , B & N Projecten B.V, respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. in staat stelt rechtstreeks betreffende onroerend goed transactie met de onder 1 t/m 4 vermelde eigenaren te verrichten.

Hierbij komen B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. , met Bazz Invest Group B.V. overeen dat B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. , bij het tot stand komen van bedoelde vastgoed aankooptransactie tussen B & N Projecten B.V respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. , dan wel een hieraan gelieerde vennootschap en de onder 1 t/m 4 vermelde eigenaren, aan Bazz Invest Group B.V. een commissie verschuldigd zal zijn, die als volgt is opgebouwd:

*het verschil tussen het beoogde aankoopbedrag ad € 3:500.000.- Kopers Kosten (inclusief

woning [G] ) en het lagere bedrag waarvoor wordt aangekocht a 50% , plus (
welke deelvergoeding is samenspraak tussen B & N Projecten B.V, B & N 11 B. V. i.o. en Bazz Invest Group B.V komt te vervallen)

*€ 100,00 per vergunde m2 GBO van het gehele project (geliberaliseerde huur, sociale huur en commercieel) (GBO= gebruiksoppervlakte)

*rente van 5% te berekenen over het commissiebedrag welke rente aanvangt vanaf afgiftedatum anterieure overeenkomst met de Gemeente Eindhoven tot en met de datum van algehele voldoening van de commissie,

welke bedragen vermeerdert worden met de geldende BTW.

Deze commissie zal door B & N Projecten B.V. respectievelijk B .& N. 11 B.V, i.o. voldaan worden op het moment van afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het project. Bazz Invest Group B.V. zal hiertoe een factuur opmaken.

Bazz Invest Group B.V. is voornemens de belendende percelen in een later stadium op te doen nemen in deze ontwikkeling van de onder 1 t/m 4 vermelde percelen dan wel op een later moment.

B &N Projecten B.V, respectievelijk B &N. 11 B.V. i.o. en Bazz Invest Group B.V. komen overeen dat zij deze uitbreidingsverwerving geheel via Bazz Invest Group B.V. laten lopen en zij gelijkwaardige afspraken omtrent bovenvermelde commissie hiertoe overeen zullen komen en vast zullen leggen.

Daarnaast komen B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. en Bazz Invest Group B.V. overeen dat op vermelde gronden woonappartementen ontwikkelt worden ten behoeve van een belegger.

B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N. 11 B.V. i.o. stellen Bazz Invest Group B.V. als "preferred plaatser" in de gelegenheid binnen haar netwerk een belegger aan te zoeken, welke bereid is te beleggen in liet eindproduct tegen een nader te onderhandelen koopsom.

B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. zullen in overleg met Bazz Invest Group B.V. een separate verkoopbemiddelingsovereenkomst opstellen waarin zij de condities voor de plaatsing in het netwerk van Bazz Invest Group B.V. vast zullen leggen.

B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. mogen betreffend vastgoed al dan niet in combinatie met de ontwikkeling niet vervreemden aan derden anders dan met uitdrukkelijke schriftelijke instemming vooraf van Bazz Invest Group. B.V. Deze instemming is niet meer van toepassing indien B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o aan alle voor vermelde financiële verplichtingen jegens Bazz Invest Group B.V. volledig voldaan heeft.

Mocht bedoelde transactie te Eindhoven, geen doorgang vinden dan is B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. uit hoofde van deze niet geslaagde transactie, aan Bazz Invest Group B.V. niets verschuldigd en draagt ieder diens eigen kosten.

Hierbij wordt tevens overeengekomen dat B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N. 11 B.V. i.o. , respectievelijk Bazz Invest Group B.V. elkaar wederzijds geheel en stipt op de hoogte zullen houden van de uitkomsten van de besprekingen, het verloop van het project en de resultaten daarvan aangaande de voorvermelde transactie.

De looptijd van deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. […]”.

[onderstreept door de rechtbank].

De verkoopbemiddelingsovereenkomsten

2.7.

Op 17 januari 2020 heeft Bazz, vertegenwoordigd door haar bestuurder [B] , een verkoopbemiddelingsovereenkomst gesloten met B&N B.V. en B&N 11 B.V. i.o.

2.8.

Op 14 februari 2020 heeft Bazz, vertegenwoordigd door haar bestuurder [B] , een verkoopbemiddelingsovereenkomst gesloten met B&N Projecten B.V. en B&N 11 B.V. i.o.

2.9.

In de verkoopbemiddelingsovereenkomsten (hierna: BO’s) is een bemiddelings-vergoeding afgesproken voor Bazz als adviseur/bemiddelaar. Het object van de bemiddeling betreffen de percelen grond aan [adres] .

2.10.

In de BO’s, die identiek zijn qua inhoud, is onder meer het volgende bepaald:

“ Verkoopbeminddelingsovereenkomst Eindhoven [straatnaam] portfolio

Verkoper
B&N B.V. en B&N 11 B.V. i.o. of nader te noemen verkoper

Adviseur/bemiddelaar

Bazz Invest Group B.V.

(…). Object

Percelen grond gelegen aan de [adres] groot 7.559 m2 […] met ontwikkelpotentieel voor 75 appartementen en parkeerplaatsen op maaiveld, totaal bij benadering 5.625 m2 GBO, met een verkoopwaarde van globaal € 21.650.000 VON)

(…).

*Bemiddelingsvergoeding

De vaste bemiddelingsvergoeding bedraagt 1,5% over de transactiesom te vermeerderen met de geldende BTW, via de notaris door verkoper te voldoen op de datum van notarieel transport van de grond.

Deze vergoeding werd reeds eerder overeengekomen tussen de heren [C] en [A en B] en wordt hierbij formeel vastgelegd,

*Recht bemiddelingsvergoeding

Adviseur/bemiddelaar heeft enkel recht op een bemiddelingsvergoeding indien het object aan een door bemiddelaar aangebrachte koper wordt geleverd, derhalve is er sprake van "no cure no pay". Indien verkoper zelf een koper weet te vinden voor het desbetreffende object, na afloop van onderstaande termijn onder het hoofd "Looptijd bemiddelingsovereenkomst", dan heeft de adviseur/bemiddelaar geen recht op de bemiddelingsvergoeding.

*Looptijd bemiddelingsovereenkomst

Deze overeenkomst heeft een looptijd van drie maanden, welke termijn ingaat op het moment van definitief worden van het investeringsmemorandum of zoveel eerder dat tussen koper en verkoper letter of intent of een onvoorwaardelijke koop-aannemingsovereenkomst is getekend, dan wel zoveel later indien zulks in overleg tussen partijen wordt vastgesteld.

Partijen kunnen desgewenst in overleg dit contract verlengen, indien zij zulks wensen.

*Overige bepalingen

(…).

Verkoper zal gedurende de looptijd van deze overeenkomst geen overeenkomsten tot verkoopbemiddeling met andere bemiddelende partijen aangaan.

Potentiële gegadigden uit het netwerk van de bemiddelaar welke zich rechtstreeks melden bij verkoper zullen steeds verwezen worden door verkoper nar de bemiddelaar.

(…).

Indien verkoper gedurende de periode vanaf heden tot en met de afloopdatum van deze bemiddelingsovereenkomst de verkoopbemiddelingsovereenkomst intrekt, is verkoper vorenstaande bemiddelingsvergoeding integraal verschuldigd aan de adviseur/bemiddelaar.

(…)”.

2.11.

In de initiatief fase van het project is op 27 oktober 2020 en op 11 januari 2021 een planboekje gemaakt. Op 5 november 2021 zijn afspraken over het project [straatnaam] in Eindhoven tussen B&N Projecten B.V. en de gemeente Eindhoven vastgelegd in een plankostenbrief.

2.12.

Het project [straatnaam] te Eindhoven is nog steeds in ontwikkeling. De gemeente Eindhoven heeft, voor zover bekend, nog geen anterieure overeenkomst gesloten en voor het project ook nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning afgegeven.

3.Het geschil

3.1.

Bazz vordert - samengevat - en na vermindering en wijziging van eis:

met betrekking tot de VSO’s:

1) primair B&N 10 B.V. en subsidiair B&N 11 B.V. en B&N Projecten B.V. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 95.160,00 aan schadevergoeding dan wel loon, vermeerderd met 5% rente met ingang van datum afgifte anterieure overeenkomst door de gemeente Eindhoven, vermeerderd met btw;

met betrekking tot de BO’s:

2) primair B&N 10 B.V. en subsidiair B&N 11 B.V. en B&N Projecten B.V. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 54.954,90 aan schadevergoeding dan wel loon, vermeerderd met btw;

3) de sub 1 en sub 2 genoemde bedragen te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van 24 december 2021 dan wel een door de rechtbank vast te stellen datum en de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

Bazz legt aan haar vorderingen, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

3.2.1.

De door B&N 10 B.V. verkochte woningen aan de [adres] (hierna: ‘de betreffende percelen’) maakten onderdeel uit van het oorspronkelijke ontwikkelingsplan [straatnaam] te Eindhoven . B&N 10 B.V. heeft deze percelen verkocht zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Bazz. Dit is in strijd met de VSO’s en dus een tekortkoming. Bazz is door de handelwijze van B&N c.s. benadeeld. Door de verkoop kan op de betreffende percelen niet meer worden ontwikkeld zoals wel de bedoeling was en daardoor is het blijvend onmogelijk geworden om op basis van de VSO’s en de BO’s commissie dan wel een bemiddelingsvergoeding te verdienen. De rechtbank begrijpt Bazz zo dat dit als een tekortkoming moet worden gekwalificeerd, omdat op B&N c.s. een verplichting rustte om op de betreffende percelen m2 GBO te ontwikkelen.

Bazz heeft hierdoor schade geleden ter hoogte van misgelopen commissie en bemiddelingsvergoeding en vordert die bedragen als vervangende schadevergoeding (zie hierna onder 3.2.2).

3.2.2.

Op de betreffende percelen waren aanvankelijk 18 wooneenheden voorzien. In totaal 951,60 vierkante meter. Op grond van de VSO’s zou Bazz € 100,00 per vergunde vierkante meter GBO toekomen, ofwel € 95.160,00. Dit is de schade die Bazz heeft geleden door gederfde commissie uit hoofde van de VSO’s. Bazz heeft B&N c.s. bij email van 19 april 2022 in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld.

Verder is het Bazz onmogelijk gemaakt om 951,60 vierkante meter grond GBO te verkopen op basis van de bemiddelingsovereenkomsten. Zij had daarmee een bemiddelingsvergoeding kunnen verdienen van 1,5% van de gerealiseerde koopprijs. Volgens de BO’s was die koopsom door partijen begroot op € 3.850,00 per vierkante meter. Dit zou geleid hebben tot een bemiddelingsvergoeding van € 54.954,00.

3.2.3.

Subsidiair vordert Bazz voormelden bedragen als loon op grond van artikel 7:411 lid 2 BW nu het einde van de overeenkomsten van opdracht ten aanzien van de betreffende percelen is toe te rekenen aan B&N c.s. terwijl betaling van dit bedrag redelijk is gelet op alle omstandigheden (met name het gegeven dat Bazz niet om schriftelijke instemming tot verkoop is gevraagd).

3.3.

B&N c.s. voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

3.3.1.

B&N c.s. betwist dat zij voor verkoop van de betreffende percelen toestemming nodig had van Bazz en dat er grond is voor vergoeding van schade ter hoogte van misgelopen commissie en bemiddelingsvergoeding. Volgens B&N c.s. mocht zij de betreffende percelen verkopen en is zij daarover geen vergoeding aan Bazz verschuldigd. De VSO’s en de BO’s zien niet op deze situatie. Bovendien geldt nog het volgende. De betreffende percelen maakten onderdeel uit van het oorspronkelijke ontwikkelingsplan. De woningen zouden worden gesloopt zodat daar nieuwe woningen zouden kunnen worden gerealiseerd, maar de gemeente Eindhoven heeft daarvoor geen toestemming gegeven. Daardoor konden de betreffende percelen niet worden ontwikkeld en is daarover geen commissie verschuldigd. Dezelfde redenering gaat ook op voor de BO’s.

3.3.2.

B&N c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Bazz, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Bazz, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bazz in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vermindering van eis

4.1.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Bazz haar vorderingen tegen B&N 03 B.V. en Next Development II B.V. ingetrokken dan wel verminderd tot nihil, zodat tegen deze vennootschappen geen vorderingen resteren. Voor zover de vorderingen zijn gericht tegen ‘B&N c.s.’ worden daarmee de overige gedaagde partijen bedoeld. Dit zijn B&N 10 B.V., B&N 11 B.V. en B&N Projecten B.V.

Betrokkenheid B&N 10 B.V.

4.2.

Bij conclusie van antwoord heeft B&N c.s. als verweer gevoerd dat Bazz niet-ontvankelijk is in haar vorderingen tegen B&N 10 B.V., onder andere omdat B&N 10 B.V. geen partij is bij de overeenkomsten. De rechtbank stelt voorop dat dit niet tot niet-ontvankelijkheid zou leiden maar tot afwijzing van de vordering tegen B&N 10 B.V.

Verder overweegt de rechtbank dat uit de stellingen van B&N c.s. volgt dat de betalingsverplichtingen uit de overeenkomsten rusten op de vennootschap waarin het project [straatnaam] te Eindhoven is ondergebracht (hierna: ‘de projectvennootschap’). B&N c.s. heeft toegelicht dat bij het sluiten van de overeenkomsten nog niet bekend was welke vennootschap dit zou worden maar dat het project inmiddels is ondergebracht in B&N 10 B.V. Zij heeft verder verklaard dat in de VSO’s met de aanduiding: ‘
dan wel een hieraan gelieerde vennootschap’ wordt verwezen naar deze projectvennootschap, in dit geval B&N 10 B.V. Daarmee erkent zij dat B&N 10 B.V. is gebonden aan hetgeen partijen hebben afgesproken. Dit dient dus als uitgangspunt te worden genomen.

4.3.

B&N c.s. heeft uitdrukkelijk verklaard dat er geen trucje uitgehaald zal worden door de projectontwikkeling onder te brengen in een vennootschap die geen contractspartij is bij de VSO’s. Wanneer dit in de toekomst toch zou gebeuren, is die vennootschap aan de overeenkomsten gebonden, aldus B&N c.s. ter zitting.

Inhoudelijke beoordeling

4.4.

Partijen zijn in de VSO’s overeengekomen dat op de in de overeenkomsten genoemde gronden/percelen, waaronder de betreffende percelen die zijn verkocht, woonappartementen worden ontwikkeld ten behoeve van een belegger. In de BO’s staat vermeld dat de percelen grond aan de [adres] groot 7.559 m2 […] een ontwikkelpotentieel hebben voor 75 appartementen en parkeerplaatsen op maaiveld, totaal bij benadering 5.625 m2 GBO.

4.5.

Vaststaat dat B&N 10 B.V. de betreffende percelen heeft verkocht zonder toestemming van Bazz en zonder Bazz vooraf te informeren. Tussen partijen is in geschil of B&N c.s. hierdoor tekortgeschoten is in de nakoming van de VSO’s. Bazz betoogt verder dat B&N c.s. haar verplichting om de betreffende percelen te ontwikkelen niet is nagekomen en zij, gezien het voorgaande, schade heeft geleden ter hoogte van de misgelopen commissie en bemiddelingsvergoeding.

4.6.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van de VSO’s en BO’s, meer in het bijzonder wat zij hebben afgesproken en hoe dat moet worden uitgelegd. Ten aanzien van deze uitleg hebben partijen (in aanvulling op hun standpunten, opgenomen in de punten 3.2. en 3.3. van dit vonnis) het volgende aangevoerd.

4.6.1.

Bazz stelt dat de betreffende percelen onderdeel uitmaakten van het oorspronkelijke ontwikkelingsplan [straatnaam] te Eindhoven . Onder verwijzing naar de tekst van de VSO’s stelt Bazz dat B&N c.s. de betreffende percelen al dan niet in combinatie met de ontwikkeling niet mag vervreemden aan derden anders dan met uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke instemming van Bazz. Zij betoogt dat de bewoordingen in de bepalingen duidelijk maken dat dit vervreemden niet afhankelijk is gesteld van of er wordt ontwikkeld, althans zo begrijpt de rechtbank Bazz. In de bepalingen staat immers:
“al dan niet in combinatie met de ontwikkeling”.Dit instemmingsvereiste is voor Bazz een belangrijke stok achter de deur om enige controle te houden op het handelen van B&N c.s., aldus Bazz. B&N 10 B.V. heeft de betreffende percelen verkocht zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Bazz. Dit is in strijd met de VSO’s en dus een tekortkoming. Ook betoogt Bazz dat zij commissie misloopt (en dus is benadeeld) doordat B&N c.s. de verkoop van de betreffende percelen buiten haar om heeft laten plaatsvinden met als gevolg dat er een kleiner gebied kan worden ontwikkeld. De bedoeling van de VSO’s was om afgerekend te worden over het ontwikkelingspotentieel, en de betreffende percelen vielen daaronder. Bazz heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het niet de bedoeling is dat door B&N c.s. zonder haar toestemming een deel van het totale project (het totale aantal m2) kan worden verkocht waardoor het ontwikkelpotentieel en de vergunde vierkante meters kleiner worden.

Op de betreffende percelen kan niet meer worden ontwikkeld zoals wel was beoogd, dat is een tekortkoming, daardoor loopt Bazz nu commissie mis en die vordert zij als schade. Als de betreffende percelen niet waren doorverkocht maar waren ontwikkeld, had Bazz deze door kunnen verkopen althans daarin kunnen bemiddelen en had zij een bemiddelingsvergoeding kunnen ontvangen. Die loopt zij nu ook mis, en dat is ook schade, zo betoogt Bazz.

4.6.2.

B&N c.s. stelt dat de insteek van de VSO’s is om Bazz commissie toe te kennen op basis van het aantal vergunde m2 GBO dat volgt uit de onherroepelijke omgevingsvergunning.

Het gaat dus om een commissie berekend op het aantal m2 GBO op basis van de onherroepelijke omgevingsvergunning. Pas bij de verlening van de vergunning is bekend wat het aantal vergunde m2 GBO is. Volgens B&N c.s. staat in de VSO’s expliciet opgenomen hoe de commissie berekend dient te worden (€ 100,- per vergunde m2 GBO) en wanneer deze door haar betaald dient te worden, namelijk op het moment van afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het project. Een onherroepelijke omgevingsvergunning is nog niet afgegeven en hoeveel m2 GBO daaruit volgt is een onzekere factor en dat wisten partijen bij het aangaan van deze overeenkomsten. De afspraak ten aanzien van het instemmingsvereiste, opgenomen in de VSO’s, is gericht op “betreffend vastgoed”. Daarmee is bedoeld het aantal vergunde m2 GBO (en volgens de BO’s het aantal m2 GBO VON) die volgen uit de onherroepelijke omgevingsvergunning. Dat is het ontwikkelingspotentieel, het gebied dat wordt ontwikkeld. Deze afspraak is niet bedoeld voor (delen van) percelen die niet tot het plangebied horen, zoals volgt uit de omgevingsvergunning. Daarover hebben partijen geen afspraken gemaakt en die delen vallen niet onder het bereik van de VSO’s en de BO’s, althans zo legt de rechtbank het betoog van B&N c.s. uit. Dit betekent dat wanneer een bepaald aantal m2 niet kunnen worden ontwikkeld omdat dit niet mag van de gemeente, er geen commissie verschuldigd is met betrekking tot dat aantal m2, aldus B&N c.s. Zij stelt dat de percelen niet mochten worden ontwikkeld, althans dat de gemeente had aangegeven dat sloop van het onroerend goed ten behoeve van de ontwikkeling niet mocht. Daardoor was het niet mogelijk de betreffende percelen (in hun geheel) te ontwikkelen en zijn de percelen deels verkocht; het deel van de percelen met de woningen en een klein stukje tuin is verkocht en het overige gedeelte van het perceel (oorspronkelijk ook tuin) kan wel worden ontwikkeld. Bazz wist dit, althans kon dit weten omdat dit volgt uit het planboekje van de initiatief fase. B&N c.s. had zelf ook gewild dat dit anders was.

Maatstaf voor de uitleg van de VSO’s en de BO’s

4.7.

De rechtbank gaat eerst beoordelen of B&N c.s. de betreffende percelen heeft verkocht in strijd met het instemmingsvereiste neergelegd in de VSO’s en of sprake is van een tekortkoming. Dat komt in de kern neer op uitleg van de VSO’s. De rechtbank stelt vast dat het hier om commerciële overeenkomsten gaat die zijn gesloten tussen ervaren professionele partijen. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [B] de concepten van de VSO’s en de BO’s zelf heeft opgesteld en dat [C] deze concepten heeft bekeken en daarin wijzigingen heeft voorgesteld of aangebracht. Bazz heeft de overeenkomsten dus opgesteld in samenspraak en na onderhandeling met B&N c.s. Gebleken is dat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomsten niet zijn bijgestaan door advocaten.

Voor de uitleg van de bepalingen uit de overeenkomsten geldt de Haviltex maatstaf.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

Aangezien Bazz zich op de rechtsgevolgen van bepalingen uit de VSO’s en BO’s beroept, rust op haar de stelplicht en, bij voldoende betwisting, de bewijslast van voldoende feiten en omstandigheden waaruit de door haar gestelde uitleg van deze bepalingen volgt.

4.8.

Voor de beoordeling van de vraag hoe de afspraken in de VSO’s uitgelegd moeten worden is ook van belang om stil te staan waarom partijen deze overeenkomsten zijn aangegaan. De onderhavige situatie wordt erdoor gekenmerkt dat Bazz gronden/percelen zoekt ten behoeve van toekomstige ontwikkeling maar dat zij deze percelen uiteindelijk niet zelf verwerft (en ook niet ontwikkelt) maar B&N c.s. daar als kopende partij tussen schuift. B&N c.s. verwerft de percelen onder exact dezelfde voorwaarden die Bazz met de verkopende partijen heeft uitonderhandeld. In de kern komt het er dus op neer dat Bazz gronden zoekt om te ontwikkelen, met de eigenaren onderhandelt over de voorwaarden van verkoop, dat laat vastleggen en uiteindelijk zelf niet als koper optreedt maar in dit geval B&N c.s. als koper laat optreden. De ontwikkeling van de gronden gebeurt vervolgens voor rekening en risico van B&N c.s. Omdat B&N c.s. op deze wijze zonder (veel) inspanningen gronden verwerft waarop zij kan gaan ontwikkelen, spreekt zij met Bazz een vergoedingsstructuur af. Die komt neer op de in de VSO’s neergelegde systematiek. B&N c.s. dient aan Bazz een commissie te betalen. B&N c.s. mag de gronden ontwikkelen en verkopen aan een belegger waarbij Bazz in de gelegenheid wordt gesteld om als bemiddelaar, tegen betaling van bemiddelingsvergoeding, een belegger te zoeken. Dit is expliciet vastgelegd in de bepalingen van de twee VSO’s en de twee BO’s die in het kader van het project [straatnaam] te Eindhoven zijn gesloten.

4.9.

Bazz beroept zich onder meer op de volgende bepaling in de VSO’s:

“B & N Projecten B.V. respectievelijk B & N 11 B.V. i.o. mogen betreffend vastgoed
al dan niet in combinatie met de ontwikkelingniet vervreemden aan derden anders dan met uitdrukkelijke schriftelijke instemming vooraf van Bazz Invest Group. B.V. Deze instemming is
niet meervan toepassing indien B&N Projecten respect. B&N 11 BV i.o aan alle voor vermelde financiële verplichtingen jegens Bazz volledig voldaan heeft”.

[onderstreept door de rechtbank].

4.10.

Ter beantwoording ligt voor de vraag of B&N c.s. in strijd met dit instemmings-vereiste heeft gehandeld bij de verkoop van de betreffende percelen.

4.11.

Hierbij is van belang om – wederom – te kijken waarover partijen afspraken hebben willen maken en wat het doel was van het aangaan van de VSO’s. De rechtbank stelt, mede aan de hand van de verklaringen van partijen ter zitting, vast dat het de bedoeling van partijen was om afspraken te maken hoe met elkaar moest worden afgerekend waarbij leidend is het aantal vergunde m2 GBO. De rode draad in de VSO’s is het aantal vergunde m2 GBO, volgend uit de onherroepelijke omgevingsvergunning, waar dus ook uit volgt hoe de uiteindelijke ontwikkeling vorm zal mogen krijgen. In de VSO’s staat expliciet vermeld dat de commissie voor Bazz wordt berekend over de ‘vergunde’ m2 GBO en ook hoe deze commissie is opgebouwd en wanneer deze opeisbaar is. De rechtbank doelt dan op de volgende afspraken:

“*het verschil tussen het beoogde aankoopbedrag ad € 3:500.000.- Kopers Kosten (inclusief

*€ 100,00 per vergunde m2 GBO van het gehele project (geliberaliseerde huur, sociale huur en commercieel) (GBO= gebruiksoppervlakte)

welke bedragen vermeerdert worden met de geldende BTW.

4.12.

Tijdens de mondelinge behandeling is besproken wat er zou moeten gebeuren wanneer het (aanvankelijke) ontwikkelpotentieel kleiner wordt door externe factoren, bijvoorbeeld doordat de gemeente eisen aan de ontwikkeling stelt (of andere eisen die van invloed zijn op de omgevingsvergunning of de vergunde m2 GBO) of door een beslissing van de Raad van State. Bazz heeft verklaard dat zij vindt dat partijen dan met elkaar in overleg horen te treden, omdat dit gebruikelijk is in de branche. Zij heeft ook verklaard dat dit nergens vermeld staat en dat partijen over deze situatie niet hebben gesproken bij de totstandkoming van de overeenkomsten. B&N c.s. heeft dit laatste erkend.

De rechtbank trekt daaruit de conclusie dat partijen daarover geen afspraken hebben gemaakt in de VSO’s omdat dit door hen niet is beoogd. Kortom, in voornoemde situatie is niet voorzien in de VSO’s.

De rechtbank stelt ook vast dat er geen bepaling is aan te wijzen waaruit B&N c.s. redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat partijen met elkaar moeten gaan afrekenen over de vierkante meters die niet worden ontwikkeld. Ook blijkt uit niets dat het de bedoeling van partijen is dat Bazz door de bepaling, geciteerd in punt 4.9. invloed krijgt om alsnog van B&N c.s. een vergoeding af te dwingen.

4.13.

Gelet op de stellingen van partijen en de bepaling geciteerd in 4.9 is nog relevant hoe de woorden “al dan niet in combinatie met de ontwikkeling” moeten worden uitgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Bazz verklaard dat partijen bij de totstandkoming van de VSO’s niet over deze specifieke bepaling hebben gesproken. Bazz heeft ook niet kunnen motiveren wat precies is bedoeld met “al dan niet in combinatie met de ontwikkeling” en wat wordt bedoeld met “al dan niet”. B&N c.s. heeft verklaard dat de bepaling “al dan niet in combinatie met de ontwikkeling” is toegevoegd zodat Bazz niet buitenspel kan worden gezet. Het is haar niet toegestaan om het project nog snel te verkopen voordat zij commissie verschuldigd is aan Bazz maar wel duidelijk is dat er kan worden ontwikkeld.

4.14.

Gezien de achtergrond waarom de VSO’s zijn aangegaan en de inhoud van de VSO’s wanneer en hoeveel commissie is verschuldigd, en waarbij als rode draad geldt dat moet worden afgerekend volgens het aantal vergunde m2, gaat de rechtbank niet mee in de uitleg van Bazz dat deze bepaling zo moet worden uitgelegd dat het er voor het instemmings-vereiste niet toe doet of het vastgoed dat wordt vervreemd wordt ontwikkeld of niet. Het instemmingsvereiste ziet naar het oordeel van de rechtbank alleen op de m2 die zijn vergund of nagenoeg zeker kunnen worden ontwikkeld (zullen worden vergund) en waarover Bazz dus recht heeft op commissie. Bazz heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld (en dit blijkt verder ook niet) dat partijen bedoeld hebben dat Bazz instemming zou moeten verlenen met de verkoop van percelen waarover zij geen aanspraak kan maken op commissie en een bemiddelingsvergoeding. Zij legt ook niet uit waarom dat wel zo zou zijn. Bazz betoogt dat het instemmingsvereiste voor haar een belangrijke stok achter de deur was om enige controle te houden op het handelen van B&N c.s. maar die controle heeft betrekking op de verkoop door B&N c.s. van de vergunde m2. Het instemmingsvereiste moet immers ook in het licht van de overige afspraken in de VSO’s worden bezien. In dit verband vindt de rechtbank nog van belang dat B&N c.s. onweersproken heeft aangevoerd dat Bazz op grond van de VSO’s geen recht heeft op enige vergoeding wanneer deze onherroepelijke omgevingsvergunning niet wordt verleend. Waarom dan toch nog controle voor Bazz nodig was op de verkoop van de percelen waarop niet kon worden ontwikkeld en waarom Bazz voor die verkoop moest instemmen, kan de rechtbank niet inzien en is door Bazz dus niet duidelijk gemaakt.

4.15.

Bovendien blijkt uit de VSO’s dat het instemmingsvereiste niet van toepassing is wanneer B&N c.s. aan haar financiële verplichtingen jegens Bazz heeft voldaan. Dit is met zoveel woorden expliciet overeengekomen, zie punt 4.9. Die financiële verplichtingen slaan terug op de door B&N c.s. verschuldigde commissie (dat wil zeggen de afrekening over de vergunde m2 GBO op basis van de onherroepelijke omgevingsvergunning en anterieure overeenkomst). Ook dit duidt erop dat het instemmingsvereiste alleen geldt voor het vervreemden van onroerend goed dat deel uitmaakt van het ontwikkelpotentieel waarvoor een onherroepelijke omgevingsvergunning is of zal worden afgegeven.

4.16.

Op grond van voorgaande overwegingen oordeelt de rechtbank dat niet is overeengekomen dat voor de verkoop van de betreffende percelen voorafgaande instemming van Bazz nodig was. Het standpunt van Bazz dat B&N c.s. op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van de VSO’s wordt daarom verworpen.

4.17.

Dan is nog de vraag of B&N c.s. tekortgeschoten is in haar verplichting om op de betreffende percelen te ontwikkelen. De rechtbank gaat niet mee in de stellingen van Bazz dat de betreffende percelen door B&N c.s. konden worden ontwikkeld, dat zij door de handelwijze van B&N c.s. is benadeeld en dat B&N c.s. tekortgeschoten is in haar verplichtingen om op de betreffende percelen te ontwikkelen. Dat er voor B&N c.s. een verplichting bestond om de gehele oppervlakte van 7.559 m2 (5.625 m2 GBO) te ontwikkelen en daarover af te rekenen blijkt nergens uit. Indien die verplichting wel bestond zou het voor de hand hebben gelegen om een vast commissiebedrag af te spreken in plaats van een bedrag per vergunde vierkante meter GBO. Bovendien geldt dat bij het aangaan van de VSO’s onzeker was wat van het totale perceel van 7.559 m2 ontwikkeld/bebouwd zou kunnen worden omdat dit afhankelijk was van de omgevingsvergunning. Naar het oordeel van de rechtbank kan worden aangenomen dat partijen zich daar ook bewust van waren. Zij hebben immers veel ervaring met dit soort ontwikkelingsprojecten. Het was duidelijk en voorzienbaar dat het totaal vergunde m2 GBO afhankelijk zou zijn van de onherroepelijke omgevingsvergunning voor het project en dus van de gemeente Eindhoven of de Raad van State en dus ook minder zou kunnen bedragen dan voornoemde 7.559 m2.

4.18.

B&N c.s. heeft aangevoerd dat zij meer verdient aan de ontwikkeling van gronden dan aan de verkoop aan particulieren en dat het daarom ook haar wens is (was) om zoveel mogelijk van het oorspronkelijke gebied te ontwikkelen. Vaststaat dat het project zich in die periode nog in de opstartfase bevond en er nog volop afstemming diende plaats te vinden met de gemeente Eindhoven. B&N c.s. heeft ter zitting verklaard dat het oorspronkelijk de bedoeling was dat de huizen op de betreffende percelen zouden worden gesloopt zodat daar andere wooneenheden op konden worden gebouwd, maar dat de gemeente Eindhoven heeft laten weten dat zij de woningen voor de uitstraling (het straatbeeld) in tact wilde houden. Volgens B&N c.s. was dit voortschrijdend inzicht van de gemeente. Het gevolg was, zo begrijpt de rechtbank het betoog van B&N c.s., dat er dus op de betreffende percelen nooit ontwikkeld kon worden. B&N c.s. voert ook aan zij de betreffende percelen met woningen wel moest kopen om de tuinen af te kunnen afsplitsen zodat een gedeelte van deze tuinen in de ontwikkeling van het project kunnen worden meegenomen. Ter onderbouwing van haar standpunt dat de gemeente Eindhoven geen toestemming heeft gegeven voor de sloop van de woningen op de betreffende percelen verwijst B&N c.s. naar een e-mailbericht van de heer [H] (de projectontwikkelaar) aan de gemeente Eindhoven van

14 januari 2021 (bijlage 16 bij akte van 8 november 2023 van B&N c.s.). Hierin schrijft de heer [H] onder meer:

“Hierbij onze aangepaste visie op de locatie [straatnaam] . De volgende wijzigingen hebben we doorgevoerd naar aanleiding van jullie laatste advies:

Bestaande woningen aan de [straatnaam] handhaven, bestaande entree naar binnen-gebied handhaven

[…]”.

Verder heeft B&N c.s. een planboekje van de initiatief fase van het project van 14 januari 2021 in het geding gebracht waaruit blijkt dat de woningen op de betreffende percelen niet tot het plangebied behoren.

4.19.

Bazz volhardt bij haar standpunt dat de betreffende percelen onderdeel uitmaken van het ontwikkelingsplan, maar heeft dit, in reactie op de stellingen van B&N c.s., onvoldoende nader onderbouwd. Gelet op de stellingen van B&N c.s. en de door haar overgelegde producties kan er vanuit worden gegaan dat zij niet op haar verzoek of initiatief het ontwikkelingsgebied heeft verkleind maar dat dit op instructie van de gemeente is gebeurd en dat zij hier wel in mee moest gaan om tot ontwikkeling van het restant te kunnen komen.

4.20.

De rechtbank gaat daarom niet mee in het standpunt van Bazz dat B&N c.s. tekortgeschoten is in haar verplichting om op de betreffende percelen vierkante meters GBO te ontwikkelen. De gevorderde schade (ter hoogte van misgelopen commissie) wordt daarom afgewezen.

4.21.

De gevorderde bemiddelingsvergoeding op basis van de BO’s volgt hetzelfde lot. Deze vordering is erop gebaseerd dat het Bazz onmogelijk zou zijn gemaakt om te bemiddelen bij de verkoop van 951,60 vierkante meter grond GBO (de omvang van de betreffende percelen) op basis van de bemiddelingsovereenkomsten. Het recht om te mogen bemiddelen bij verkoop aan een belegger geldt op grond van voorgaande overwegingen en de daarin omschreven systematiek echter alleen voor gronden die in de ontwikkeling worden meegenomen (de vierkante meters GBO). Daarvan is met betrekking tot de betreffende percelen geen sprake.

4.22.

Ook het betoog van Bazz dat zij dan in ieder geval aanspraak kan maken op een redelijk loon faalt. B&N c.s. is met betrekking tot de betreffende percelen niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomsten en Bazz heeft onvoldoende gesteld waarom B&N c.s. op basis van artikel 7:411 lid 2 BW (dan wel) loon verschuldigd zou zijn. Dat motiveert zij onvoldoende.

4.23.

Bazz is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. B&N c.s. betoogt dat Bazz met het instellen van deze procedure misbruik van procesrecht maakt zoals bedoeld in artikel 3:13 BW en dat zij in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten van B&N c.s. veroordeeld dient te worden om te voorkomen dat zij keer op keer onnodige procedures tegen haar zal beginnen.

Van misbruik van procesrecht kan pas sprake zijn, indien Bazz haar vorderingen heeft gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende of had behoren te kennen of op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Dit laatste doet zich slechts voor indien Bazz een vordering heeft ingesteld waarvan kan worden aangenomen dat deze op voorhand geheel kansloos was. Hiervan is geen sprake. B&N c.s. heeft haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. Zij verwijst naar haar conclusie van antwoord maar hetgeen daarin staat opgenomen maakt nog niet dat de vorderingen van Bazz op voorhand kansloos waren. B&N c.s. heeft verder aangevoerd dat Bazz al meerdere procedures tegen haar heeft gevoerd (en verloren), maar deze procedures hadden op andere projecten betrekking en ook niet op de rechtsvragen die in deze procedure centraal staan. Ook heeft B&N c.s. haar werkelijke proceskosten niet gespecificeerd. Bazz zal daarom veroordeeld worden in de proceskosten conform het liquidatietarief.

4.24.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van B&N c.s. als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

8.519,00

- salaris advocaat

€

8.494,00

(2,00 punten × € 4.247,00)

Totaal

€

17.013,00

4.25.

Bazz zal worden veroordeeld in de nakosten op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van Bazz af,

5.2.

veroordeelt Bazz in de proceskosten, aan de zijde van B&N c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 17.013,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Bazz in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als Bazz niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.

Uitleg en geschil over overeenkomsten inzake vastgoedontwikkeling en bemiddeling

Uitspraak

1.B&N 03 B.V.,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing