ECLI:NL:RBOBR:2024:3421

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/382787 / HA ZA 22-331

Vonnis van 17 juli 2024

in de zaak van

1.FIDIA HOLDING B.V.,

te Breda,
2.
BOND TOWERS B.V.,

te Breda,
3.
STATIONSPLEIN BREDA B.V.,

te Breda,
4.
BOND EINDHOVEN AIRPORT B.V.,

te Breda,

eisers,

advocaat: mr. B.F.J. Bollen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [plaats] ,
3.
[gedaagde sub 3] B.V.,

te [plaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. T. Delmee.

Eisers zullen afzonderlijk worden aangeduid als Fidia Holding, Bond Towers, Stationsplein Breda en Bond Eindhoven. Zij zullen gezamenlijk Fidia c.s. worden genoemd.

Gedaagden zullen afzonderlijk worden aangeduid als [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Zij zullen gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 9 november 2022 en de daarin vermelde stukken;
de akte van Fidia c.s. van 4 januari 2024 met producties 27 tot en met 38;
de akte van [gedaagden] van 11 januari 2024 met producties 14 tot en met 17;
de mondelinge behandeling van 17 januari 2024, waarvan door de griffier aantekening zijn gemaakt, met de spreekaantekeningen van de advocaten;
het verzoek om uitstel van Fidia c.s. van 10 april 2024;
het B-formulier van [gedaagden] van 10 april 2024 waarin zij aangeeft dat partijen er niet uit zijn gekomen en waarin zij vonnis vraagt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Fidia c.s. houdt zich onder meer bezig met de aankoop van registergoederen,

voornamelijk bestaande uit kantoorpanden, die voorzien worden van het ‘Bond’-concept. Dat wil zeggen dat er zodanige verhuurdersvoorzieningen worden getroffen en investeringen worden gedaan, dat daarmee de exploitatie van het project geoptimaliseerd wordt. Doel is om de kwaliteit van de huurders en de bezetting van het pand op een financieel hoger niveau te brengen, waarna de registergoederen ofwel nader in beheer komen van één van de Fidia vennootschappen dan wel aan een derde partij verkocht worden.

2.2.

Fidia c.s. heeft sinds 2013 veel zaken met [gedaagden] gedaan.

2.3.

[gedaagden] was in deze zaken louter de geldschieter: zij leende gelden uit voor de

commerciële vastgoedprojecten van Fidia c.s. [gedaagde sub 3] is de holding van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

2.4.

Fidia c.s. beheerde deze projecten. Fidia Holding is de holding van de heer [A] (hierna: [A] ).

2.5.

Monitor Capital Partners N.V. (hierna: Monitor) is gevestigd in België. Zij verleent diensten aan vermogende families op het gebied van vermogensbeheer. In de periode van 2013 tot 2018 heeft [gedaagden] de geldleningen aan Fidia c.s. op aanraden van Monitor verstrekt. De samenwerking tussen [gedaagden] en Monitor is in juni 2018 beëindigd. Vanaf juni 2019 heeft [gedaagden] geen geldleningen meer aan Fidia c.s. verstrekt.

Willemstraat en Stationsplein Breda (hierna: Stationsplein Breda). Ook wel aangeduid als Bond City Center Breda.

2.6.

Op 31 januari 2018 is een geldleningsovereenkomst gesloten tussen [gedaagde sub 1] BVBA (de rechtsvoorganger van [gedaagde sub 3] ) als gelduitlener enerzijds en Fidia Holding (en Stationsplein Breda) als geldleners anderzijds (productie 1 Fidia c.s.).

Bond Towers te Breda (hierna: Bond Towers)

2.7.

Op 31 januari 2018 is een geldleningsovereenkomst gesloten tussen [gedaagde sub 1] en

[gedaagde sub 2] als gelduitlener enerzijds en Fidia Holding (en Bond Towers) als geldleners anderzijds (productie 2 Fidia c.s.).

Bond Eindhoven Airport (Luchthavenweg) (hierna: Bond Eindhoven)

2.8.

Op 19 maart 2019 is een geldleningsovereenkomst gesloten tussen [gedaagde sub 1] en

[gedaagde sub 2] als gelduitleners enerzijds en Fidia Holding (en Bond Eindhoven Airport) als geldleners anderzijds (productie 18 Fidia c.s.).

Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven zijn projectvennootschappen.

2.9.

De geldleningen zijn vastgelegd in uitvoerige teksten. Elke overeenkomst (elk project) heeft een eigen tekst en in elke overeenkomst is een rentepercentage en een winstdelingsregeling overeengekomen. De strekking van de winstdelingsregeling is dat [gedaagden] recht heeft op uitkering van “winst” na aftrek van “kosten” die volgens de teksten doorgaans te maken hebben met de verkoop van het registergoed.

2.10.

Er is tussen partijen onenigheid ontstaan over de afwikkeling van voornoemde projecten en over de bedragen waarop [gedaagden] recht heeft. Er zijn geen winstdelingen uitgekeerd omdat Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven hebben aangegeven dat er geen winst is gemaakt. Vaststaat dat er bij de projecten Bond Towers en Stationsplein Breda een herfinanciering van het onroerend goed heeft plaatsgevonden (tegen gunstigere voorwaarden) en de geldleningen bij [gedaagden] zijn afgelost. De overeenkomst van geldlening met betrekking tot Bond Eindhoven liep (voor zover bekend) door tot
20 maart 2024.

2.11.

In de periode voor en na de geldleningsovereenkomsten met betrekking tot voornoemde projecten zijn er nog meer geldleningsovereenkomsten tussen partijen gesloten. Deze hebben betrekking op de volgende projecten:

- [E] ( [E] )

Lago Maggiore Zwitserland ( [F] )
Century Center Offices (CCO)

- Waalwijk ( [adres] )

- Bond Maastricht (voorheen WW [adres] )

2.12.

Het project CCO is middels een aandelenoverdracht verkocht en ook de projecten Waalwijk en Bond Maastricht zijn verkocht. Bij het project Bond Park heeft een herfinanciering plaatsgevonden. In deze projecten is de winst berekend en zijn er winstdelingen uitgekeerd.

2.13.

Op 6 mei 2021 is door Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven aanspraak gemaakt op hun recht om over te gaan tot herfinanciering. Voor Bond Eindhoven bestond dit recht pas vanaf 20 maart 2022. Er is toen verschil van mening ontstaan over de winstdeling met betrekking tot de projecten Stationsplein Breda en Bond Towers. Stationsplein Breda en Bond Towers gaven aan dat er geen winst is gemaakt, waardoor er ook geen winst te verdelen valt. [gedaagden] is van mening dat er wel winst is gemaakt.

2.14.

[gedaagden] heeft op 24 september 2021 een gerechtelijke procedure aanhangig gemaakt tegen Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven waarbij achterstallige (boete)rente is gevorderd en volledige inzage in de projectadministratie. Op 21 december 2021 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten.

2.15.

Op 24 januari 2022 hebben Fidia Holding en [A] met [gedaagde sub 3] een dadingsovereenkomst gesloten (productie 15 Fidia c.s.). Deze overeenkomst vloeit voort uit een mediationtraject in België naar aanleiding van twee procedures die daar door [gedaagden] aanhangig zijn gemaakt met betrekking tot de projecten [E] en [F] . Voorwerp van deze dading (ook te noemen: “het bemiddelingsakkoord”) zijn de projecten genoemd in r.o.v. 2.11. De projecten Bond City (Stationsplein Breda) en Bond Towers worden ook genoemd in de dadingsovereenkomst maar vallen daar verder buiten, met uitzondering van de bepalingen in artikel 1.1.2. van de dadingsovereenkomst. Daarin bevestigen partijen onder meer dat ook na de ondertekening van de dadingsovereenkomst, de bemiddeling van de mediator verder blijft lopen in verband met de berekening van het winstaandeel aangaande Bond City en Bond Towers en tot de gehele afwikkeling van de dading.

2.16.

Op 13 september 2022 is door de Ondernemingsrechtbank Antwerpen homologatie van het Bemiddelingsakkoord uitgesproken. Het is nog niet uitgevoerd.

3.Het geschil

3.1.

Fidia c.s. vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de winstdelingsregeling in de geldleningsovereenkomsten, genoemd in r.o.v. 2.6., 2.7. en 2.8. inhoudt dat de winst in het kader van de winstdelingsregeling bepaald wordt door op de verkoopwinst (de getaxeerde verkoopwaarde van het onderliggende goed minus de aankoopwaarde van het onroerend goed) in mindering te brengen alle betaalde en openstaande rentebedragen, alle investeringen in het pand, kosten voor deskundigen, zoals bouwmanagement, architect kosten en dergelijke, alsmede alle kosten en belastingen, samenhangende met de verkoop en levering;

2. voor recht verklaart dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade van Fidia c.s. als gevolg van de vertraging in de afwikkeling van de geldleningsovereenkomsten, welke schade in een schadestaatprocedure bepaald dient te worden;

3. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente indien [gedaagden] niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan deze veroordeling heeft voldaan.

3.2.

Het standpunt van Fidia c.s. komt er kort gezegd op neer dat zij een bepaalde berekening wil toepassen bij de berekening van de “verkoopwinst” in het kader van de winstdelingsregeling. Fidia c.s. wil daarbij alle kosten meenemen en beroept zich op schriftelijke verklaringen van betrokkenen, op de werkwijze in het verleden en op de vermeende instemming daarmee van [gedaagden]

3.3.

[gedaagden] voert verweer. Zij wil uitsluitend de kosten van de verkoop bij de berekening betrekken en beroept zich op de teksten van de afspraken (geldleningen). [gedaagden] meent verder gegronde twijfels te hebben over de gang van zaken in de projecten, omdat volgens haar belangenconflicten aan de orde zijn. [gedaagden] wil subsidiair alle inkomsten bij de berekening betrekken, mocht de rechtbank beslissen dat alle kosten meetellen. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Fidia c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Fidia c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Fidia c.s. in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank beoordeelt eerst het beroep van [gedaagden] op artikel 21 Rv. [gedaagden] stelt dat Fidia c.s. in strijd heeft gehandeld met dit artikel en daarom niet-ontvankelijk is. Zij voert daartoe aan dat Fidia c.s. bekend is met een geschil tussen Monitor en [gedaagden] over belangenconflicten. [gedaagden] verwijt Fidia c.s. dat zij dit geschil en de beweerde belangenconflicten niet heeft genoemd in de dagvaarding. Zij verwijt Fidia c.s. ook dat zij niets heeft gemeld over juridische procedures in België en dat zij slechts kort en niet volledig dan wel onjuist melding heeft gemaakt van de procedures tegen Stationsplein Breda, Bond Towers, Bond Eindhoven en de overige projectvennootschappen. Ook heeft zij in de dagvaarding geen melding gemaakt van de dadingsovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] gelijk heeft dat de feiten rondom de vermeende belangenconflicten relevant zijn en dat Fidia c.s. niet over alles wat er tussen partijen speelt volledig is geweest, maar de rechtbank vindt de sanctie van niet-ontvankelijkheid te ver gaan en wijst dat argument van [gedaagde sub 3] c.s. daarom af.

4.2.

Het gaat in deze zaak in de kern om de uitleg van de winstdelingsregelingen in de geldleningsovereenkomsten van Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven en niet om de uiteindelijk vast te stellen winst. Deze geldleningsovereenkomsten zullen hierna worden aangeduid als ‘de overeenkomsten’. De daarin opgenomen winstdelingsregelingen zullen worden aangeduid als ‘de winstdelingsregelingen’.

4.3.

Vaststaat dat de onderhandelingen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomsten namens Fidia c.s. zijn gevoerd door de heer [B] , statutair directeur van Stationsplein Breda en Bond Towers en dat deze namens [gedaagden] zijn gevoerd door vertegenwoordigers van Monitor, te weten de heren [C] en [D ] . Zij zullen hierna worden aangeduid als [B] , [C] en [D ] .

4.4.

De winstdelingsregelingen in de overeenkomsten zijn nagenoeg identiek en luiden als volgt:

“
"Artikel 3 - Winstdeling

3.1.

Geldnemer heeft naast een jaarlijkse rentevergoeding van zes procent (6%) - zoals in artikel 2 nader omschreven - en terugbetaling van het Leningbedrag - op de wijze zoals in artikel 4 nader beschreven - recht op een winstdeel van veertig procent (40%) van de netto verkoopwinst die wordt behaald bij de betreffende verkoop en levering aan (een) derde(n) van het Registergoed […](hierna te noemen Winstdeel).

Het Winstdeel wordt uitgekeerd zodra sprake is van één van de artikel 4.1 beschreven situaties (einddatum aflossing, verkoop en levering Registergoed […] danwel herfinanciering), met dien verstande dat de Geldgever ingeval van herfinanciering (artikel 4.1 sub ii) het recht heeft om te bepalen dat het Winstdeel niet op het moment van herfinanciering bindend wordt vastgesteld als bedoeld in artikel 3.3 en vervolgens wordt uitgekeerd, maar […]..

Onder netto verkoop winst wordt verstaan de verkoop winst na aftrek van alle kosten en belastingen, samenhangende met de betreffende verkoop en levering, te weten de makelaarskosten, notariskosten, kadastrale kosten en overige kosten betreffende onderzoek ter zake van de levering, alsmede de toepasselijke financieringskosten (zijnde de openstaande rentelasten), met de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting.

3.3. […].

Vaststelling van de Waarde, alsmede het Winstdeel vindt plaats met inachtneming van het hierna in artikel 4.3. nader omschreven exploitatieresultaat.

4.5.

Volgens Fidia c.s. wilden partijen de winstdeling op dezelfde wijze berekenen zoals eerder bij de projecten Bond Park, CCO en Waalwijk was gebeurd. Zij stelt dat het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was om alle betaalde en openstaande rentebedragen, alle investeringen in het pand, de kosten voor deskundigen, zoals bouwmanagement, architect kosten en dergelijke alsmede alle kosten en belastingen, samenhangende met de verkoop en levering van het registergoed in mindering te brengen op de verkoopwinst. Deze uitleg van de winstbepalingen in de overeenkomsten zal hierna worden aangeduid als
‘de uitleg (of lezing) Fidia’.

4.6.

[gedaagden] betwist dat de overeenkomsten zo moeten worden uitgelegd. Zij stelt dat de tekst van de winstdelingsregelingen duidelijk en simpel is en dat Fidia c.s. veel meer kosten op de verkoopwinst in mindering wil brengen dan overeengekomen, om zo de netto verkoopwinst te drukken. Volgens [gedaagden] moeten de overeenkomsten in letterlijke zin worden uitgelegd. Zij stelt dat de exploitatiekosten (zoals de investeringskosten) niet in mindering op de verkoopwinst mogen worden gebracht en dit ook geldt voor de reeds betaalde rente. Haar uitleg zal hierna worden aangeduid als
‘de uitleg (of lezing) [gedaagde sub 3] ’.

Subsidiair voert zij aan dat wanneer de exploitatiekosten wel in mindering gebracht mogen worden op de verkoopwinst, er ook rekening dient te worden gehouden met de exploitatie-inkomsten, zoals huurinkomsten. Deze inkomsten dienen volgens [gedaagden] bij de verkoopwinst te worden opgeteld.

4.7.

Nu partijen van mening verschillen over de wijze waarop de winstdelingsregelingen in de overeenkomsten dienen te worden uitgelegd, dient de rechtbank de betekenis van deze regelingen vast te stellen. Daarbij stelt de rechtbank het volgende voorop.

4.8.

Bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen, die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575, HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576 en HR 5 april 2013, NJ 2013, 214). Ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, NJ 2013, 214).

4.9.

De overeenkomsten zijn opgesteld door Monitor (als family office van [gedaagden] ) om het vermogen van [gedaagden] te laten renderen door te investeren in commerciële vastgoedprojecten. [gedaagden] heeft op aanraden van Monitor verschillende geldleningsovereenkomsten afgesloten met [A] en zijn projectvennootschappen. Daarbij werden miljoenen uitgeleend. [gedaagden] kan als professionele partij worden aangeduid die dit soort commerciële overeenkomsten vaker sluit. Fidia c.s. kan ook worden aangemerkt als commerciële en professionele partij die dit soort overeenkomsten vaker sluit. Er kan vanuit worden gegaan dat zij de overeenkomsten, die ertoe strekken de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen, nauwkeurig heeft bekeken en goedgekeurd. Volgens vaste rechtspraak komt in dat geval groot gewicht toe aan de taalkundige/grammaticale uitleg van genoemde contractsbepalingen. De tekst van de winstdelingsregelingen in de overeenkomsten is een belangrijk aanknopingspunt bij de uitleg daarvan.

4.10.

De rechtbank oordeelt dat in de winstdelingsregelingen duidelijk is te lezen dat op de verkoopwinst nog kosten en belastingen in mindering moeten worden gebracht. In de winstdelingsregelingen worden deze kosten en belastingen benoemd, namelijk kosten en omzetbelasting die samenhangen met de verkoop en levering. Specifiek worden daarbij de volgende kosten genoemd: makelaarskosten, notariskosten en kadastrale kosten. Ook worden daarbij genoemd de overige kosten betreffende onderzoek ter zake van de levering. Dit zijn allemaal verkoopkosten die te maken hebben met verkoop en levering van het registergoed. Zij vallen niet onder de noemer ‘exploitatiekosten’ of ‘investeringskosten’. Verder staat in de regelingen duidelijk vermeld dat de toepasselijke financieringskosten op de verkoopwinst in mindering moeten worden gebracht, waarbij tussen haakjes staat:
‘zijnde openstaande rentelasten’. Aangenomen kan worden dat deze toevoeging is bedoeld als verduidelijking. Deze toevoeging wijst erop dat partijen bedoeld hebben om alleen de openstaande rentelasten en niet de reeds betaalde rentelasten en andere financieringskosten op de verkoopwinst in mindering te brengen.

Afgaande op de tekst lijkt het er dan ook op dat partijen niet hebben beoogd om op de verkoopwinst ook nog in mindering te brengen de betaalde rentebedragen en de exploitatiekosten (zoals de investeringen in het pand en de kosten voor deskundigen, zoals bouwmanagement en architect kosten en dergelijke).

4.11.

De vraag is of er aanknopingspunten zijn om af te wijken van de voornamelijk taalkundige uitleg van de winstdelingsregelingen in de overeenkomsten. Fidia c.s. heeft, in het kader van de door haar bepleite uitleg van de winstdelingsregelingen, de aard van de samenwerking tussen partijen geschetst en de wijze waarop partijen met de winstdelingsclausules zijn omgegaan. Zij stelt dat zij heeft aangetoond dat het de uitdrukkelijke bedoeling van partijen is geweest om de winstdelingsregelingen van Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven identiek te laten zijn aan de winstdelingsregelingen van Bond Park, CCO en Waalwijk. Volgens Fidia c.s. wilden partijen een winstdelingsregeling conform de uitleg Fidia overeen komen voor al deze projecten. Ook stelt zij dat [gedaagden] heeft ingestemd met de afrekening van de winstdelen Bond Park, CCO en Waalwijk conform deze uitleg en dat er dienovereenkomstig is betaald. Fidia c.s. stelt verder dat er tot en met de totstandkoming van de dadingsovereenkomst op 24 januari 2022 dan wel tot de e-mail van mr. Delmee van
14 maart 2022 (productie 21 Fidia c.s.) geen enkele discussie is geweest over de wijze van winstbepaling en partijen deze conform haar lezing hebben uitgelegd en dienovereen-komstig hebben gehandeld.

4.12.

Ter onderbouwing van haar stellingen beroept Fidia c.s. zich onder meer op verklaringen van [C] van 19 april 2022 (productie 22 Fidia c.s.), [D ] van 4 april 2022 (productie 24 Fidia c.s.) en [B] van 4 mei 2022 (productie 25 Fidia c.s.).

Daarnaast beroept zij zich op een e-mail van [A] van 22 december 2017 aan [B] waarin hij schrijft over de aankoop van Bond Towers:
“condities identiek aan de voorgaande leningen van [gedaagde sub 1] BVBA aan Fidia Holding BV”.

4.13.

[gedaagden] betwist de inhoud van deze verklaringen. Zij stelt dat in strijd met de waarheid is verklaard. Zo zou zij nooit hebben ingestemd met de winstdelingen ten aanzien van de projecten Bond Park, Century Center, Bond Maastricht en Waalwijk. [gedaagden] trekt de geloofwaardigheid van [C] , [D ] , [B] en [A] in twijfel omdat Monitor ook een overeenkomst had met [A] en dus twee heren diende.
[gedaagden] voert verder aan dat zij twijfelt aan de berekeningen van de uitgekeerde winstdelingen omdat zij niet beschikt over de onderliggende bescheiden. Met betrekking tot het project Maastricht stelt zij dat zij in een procedure voor de rechtbank Midden-Nederland inzage heeft gevorderd in de projectadministratie van Bond Maastricht omdat er discussie was over de wijze waarop de berekening en de hoogte van het winstdeel van dit project heeft plaatsgevonden. Volgens [gedaagden] had Fidia c.s. bij de berekening van de netto verkoopwinst van het registergoed, managementkosten, kosten Gebouwenbeheer en kosten met betrekking tot het structureren van het project opgevoerd waar zij het niet mee eens was. Zij stelt dat daarom in 2019 al is besloten om een bedrag in depot te storten. Verder betoogt zij dat er ten aanzien van de projecten Bond Park, Century Center, Bond Maastricht en Waalwijk met Fidia c.s. een totale deal (een dading) is bereikt, juist vanwege de ontstane discussie. Zij wijst erop dat de geldleningsovereenkomsten van Stationsplein Breda en Bond Towers buiten deze dading vallen.

4.14.

[gedaagden] stelt ook dat de winstdelingsbepalingen in de overeenkomsten tekstueel niet gelijk zijn aan elkaar. Volgens [gedaagden] komen de winstdelingsbepalingen met betrekking tot Bond Park, Century Center en Waalwijk niet overeen met de winstdelingsbepalingen met betrekking tot de latere projecten Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven. Bovendien zijn de projecten volgens [gedaagden] niet vergelijkbaar en gaat het bij Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven om de verhuur van kantoorruimtes en herfinanciering van het onroerend goed in Nederland (met uitzondering van Bond Eindhoven). Zij stelt het project CCO de herontwikkeling van kantoorruimte in België betrof waarbij sprake was van een aandelentransactie bij de verkoop van het project. Met betrekking tot het project Waalwijk stelt [gedaagden] dat dit de herontwikkeling van kantoorruimte naar (woon)appartementen voor de verkoop betrof, waarbij er geen sprake was van verhuur van kantoorruimte en er nooit een herfinanciering heeft plaatsgevonden. Met betrekking tot het project Bond Maastricht merkt zij op dat dit tijdens de verbouwing van het onroerend goed, dus voordat het verhuurd kon worden, is verkocht aan de Universiteit van Maastricht.

Volgens [gedaagden] zijn de eerdere projecten weliswaar al 'afgerekend', maar

kunnen zij wat betreft de uitleg van de winstdelingsregelingen in de geldlenings-overeenkomsten van Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven

niet als 'vergelijkingsmateriaal' dienen en zijn partijen niet voor alle projecten eenzelfde winstdelingsregeling overeen gekomen.

4.15.

Fidia c.s. meent (subsidiair) dat op grond van een redelijke uitleg van de overeenkomsten de door haar bepleite uitleg van de winstdelingsregelingen geldt.

Zij verwijst in dit verband onder meer naar artikel 3.3 van de overeenkomsten waarin in de laatste alinea staat opgenomen dat de ‘vaststelling van de Waarde alsmede het Winstdeel’ door de deskundige plaats vindt met inachtneming van het in artikel 4.3. nader omschreven exploitatieresultaat. [gedaagden] voert hiertegen als verweer dat dit artikel alleen is bedoeld om jaarlijks te berekenen of vanuit het exploitatieresultaat een aflossing gedaan kan worden op de verstrekte geldlening. Zij merkt verder op dat wanneer het exploitatieresultaat wel dient te worden meegenomen, er dan ook rekening dient te worden gehouden met de exploitatie-inkomsten zoals de actuele huurinkomsten nu dat letterlijk in voornoemd artikel staat vermeld.

4.16.

Fidia c.s. voert ook aan dat Bond Towers en Stationsplein Breda eigen middelen, alsmede middelen van derde financiers, hebben aangewend voor de investeringen ten behoeve van de kwaliteitsverbetering van de projecten. Zij stelt dat het volstrekt onredelijk is indien [gedaagden] zou delen in de winst, zonder dat die kosten in aftrek mogen worden genomen. Daarmee zou [gedaagden] ten onrechte profiteren van investeringen van derden. [gedaagden] betwist deze investeringen en stelt dat investeren in de regel ook betekent dat de exploitatie inkomsten stijgen en er een gunstige herfinanciering plaats kan vinden.

4.17.

Op grond van voorgaande overwegingen oordeelt de rechtbank dat Fidia c.s. haar standpunten omtrent ‘de uitleg (of lezing) Fidia’ voldoende heeft gemotiveerd. [gedaagden] heeft deze standpunten voldoende gemotiveerd betwist. Op Fidia c.s. rust op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van haar stellingen omtrent de door haar bepleite uitleg van de winstdelingsregelingen. Het bewijs van die stellingen heeft zij tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door [gedaagden] vooralsnog niet geleverd. De rechtbank zal Fidia c.s. in de gelegenheid stellen overeenkomstig haar bewijsaanbod dit bewijs te leveren.

4.18.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

laat Fidia c.s. toe feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat de winstdeling ten aanzien van Stationsplein Breda, Bond Towers en Bond Eindhoven, conform de betekenis die Fidia c.s. bij het aangaan van de overeenkomsten redelijkerwijs daaraan heeft mogen geven
,moet worden berekend conform haar standpunten:

“dat de winst in het kader van de winstdelingsregeling bepaald wordt door op de verkoopwinst (de getaxeerde verkoopwaarde van het onderliggende onroerend goed minus de aankoopwaarde van het onroerend goed) in mindering te brengen alle betaalde en openstaande rentebedragen, alle investeringen in het pand, kosten voor deskundigen, zoals bouwmanagement, architect kosten en dergelijke, alsmede alle kosten en belastingen, samenhangende met de verkoop en levering”;

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van
31 juli 2024voor uitlating door Fidia c.s. of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat Fidia c.s., indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren, maar wel nadere bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat Fidia c.s., indien zij getuigen wil laten horen, de namen en woonplaatsen van de getuigen en de verhinderdata van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2024 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat een eventueel getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. L.S. Frakes in het Paleis van Justitie te ‘s-Hertogenbosch aan de Leeghwaterlaan 8;

5.6.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moet toesturen;

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan;

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.