Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 10864785 \ CV EXPL 24-47
Vonnis van 27 juni 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Kulk (Rechtshulp Nederland)
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonend in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
gedaagden,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als: [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van 14 maart 2024;
- de akte van [eiseres] met nadere producties (nr. 7 en 8);
- de berichten van 20 en 26 mei 2024 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, waarbij [eiseres] is verschenen met haar gemachtigde en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet zijn verschenen.
1.2.
De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat op 27 juni 2024 vonnis zal worden gewezen.
2.De zaak in het kort
2.1.
De verhuurder van een zelfstandige woonruimte wil de huurovereenkomst met huurders beëindigen, omdat er een huurachterstand is ontstaan ter hoogte van ruim zeven maandbedragen. De huurachterstand loopt verder op, omdat de huurders zijn opgehouden de maandelijkse huurtermijnen te voldoen. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder toe. In dit geval weegt het belang van de verhuurder zwaarder dan het woonbelang van de huurders en de inwonende minderjarige kinderen.
3. De feiten
3.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren de woning aan het adres [adres] in [plaats] van [eiseres] .
3.2.
De huurprijs bedraagt € 1.100,- per maand en moet bij vooruitbetaling voor of uiterlijk op de eerste dag van iedere maand betaald zijn.
3.3.
Op het moment van uitbrengen van de dagvaarding was sprake van een forse huurachterstand van ruim zeven maanden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook de in 2024 verschuldigd geworden huurtermijnen onbetaald gelaten.
4.De vordering en het verweer
4.1
[eiseres] vordert – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin te zijnentwege aanwezige personen en goederen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] met oplevering van het gehuurde in de staat waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde hebben ontvangen bij ingang van de huurovereenkomst op 1 april 2020, met machtiging aan [eiseres] om, wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarmee in gebreke mochten blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om aan eiseres te betalen:
- een bedrag van € 8.550,- aan huurachterstand;
- de huur van € 1.100,- per maand voor iedere maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarmee in gebreke blijven, gerekend vanaf 1 januari 2024;
- de huur van € 1.100,- voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na ontbinding van de huurovereenkomst, het gehuurde niet ter vrije beschikking van [eiseres] hebben gesteld;
- de wettelijke rente over € 8.550, - gerekend vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- een bedrag van € 837,93 aan buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten, waaronder het salaris van de gemachtigde van [eiseres] en de nakosten.
4.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode 2021 tot en met 2023 een huurachterstand van ruim zeven maanden hebben laten ontstaan. Deze tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting is zodanig ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. [eiseres] stelt voorts dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in hun (wettelijke) verplichting zich te gedragen als goed huurders. [eiseres] heeft aangevoerd dat er een scheur zit in een van de ruiten van de woning en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bereid zijn gebleken de ruit te laten vervangen. Ook een schade aan de schuur van een derde hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet vergoed, ondanks door hen gedane toezeggingen de schade te zullen (laten) herstellen. Op basis van de wet zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
4.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het hier niet mee eens. Zij voeren aan dat zij de huurtermijnen steeds hebben betaald en dat zij alle onkosten en reparaties aan het huis zelf hebben moeten betalen. Ook betwisten zij het gebrek aan goed huurderschap. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verklaard dat zij niets liever willen dan een andere woning en vinden dat zij, gelet op hun persoonlijke omstandigheden, voldoende tijd moeten krijgen om andere woonruimte te zoeken, in het geval dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning moet worden ontruimd.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Vaststelling van de hoogte van de huurachterstand
5.1
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de huurovereenkomst maandelijks de huurprijs van in totaal € 1.100,- moeten betalen.
5.2.
[eiseres] heeft stukken overgelegd waaruit volgt dat niet alle huurtermijnen over de periode van 2021 tot en met 2023 helemaal zijn betaald en dat er een achterstand is ontstaan van in totaal € 8.550,-.
5.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij de verschuldigde huurtermijnen tot en met eind 2023 wel hebben betaald. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze stelling niet onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiseres] had het op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Zij hadden daarvoor bijvoorbeeld bewijsstukken kunnen overleggen waarop de betalingen staan. Dat is niet gebeurd. De stelling zal worden verworpen.
5.4.
Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zij de door hen gemaakte kosten voor de woning verrekend met openstaande huurtermijnen. Ook dit verweer kan niet slagen, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit standpunt niet voldoende hebben onderbouwd. Dat hadden zij wel moeten doen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden bijvoorbeeld documenten kunnen overleggen waaruit blijkt welke kosten zij hebben gemaakt en dat die kosten in mindering worden gebracht op de openstaande huurtermijnen.
5.5.
Verder is van belang dat [eiseres] hierover wel stukken heeft overgelegd (producties 7 en 8 bij de dagvaarding). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben die stukken niet weersproken. Uit de producties 7 en 8 maakt de kantonrechter op dat - voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de in de conclusie van antwoord genoemde kosten hebben gemaakt - de kosten niet voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gekomen, omdat die al in mindering zijn gebracht op de verschuldigde huur.
5.6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarnaast aangevoerd dat zij hoge kosten hebben gehad vanwege problemen met de riolering en dat die kosten in mindering moeten worden gebracht op de huurprijs. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun standpunt onvoldoende hebben toegelicht. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (tijdig) hebben geklaagd bij [eiseres] over dit kennelijke gebrek aan het gehuurde. Ook hebben zij [eiseres] niet in de gelegenheid gesteld om eventuele gebreken te (laten) herstellen. Op grond van de wet geldt in dat geval dat zij dergelijke kosten niet in mindering mogen brengen op de huur. Dat blijkt uit artikel 7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Ook dit verweer kan dus niet slagen.
De huurtermijnen moeten worden betaald
5.7.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenis tot betaling van de huur en dat de huurachterstand tot en met december 2023 in totaal € 8.550,- bedraagt. Na de dagvaarding is de huur voor de maanden januari tot en met juni 2024 opeisbaar geworden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook die huurtermijnen niet betaald.
5.8.
De persoonlijke en financiële omstandigheden van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontslaan hen niet van hun betalingsverplichtingen tegenover [eiseres] . Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde hoofdsom zal toewijzen.
De rente en de buitengerechtelijke incassokosten
5.9.
[eiseres] vordert de wettelijke rente over de hoofdsom van € 8.550,-, gerekend vanaf de dag van dagvaarding. [gedaagde 1] en [eiseres] zijn deze rente verschuldigd, omdat zij verplicht zijn de hoofdsom te betalen en dat niet hebben gedaan, zelfs niet nadat zij daartoe zijn schriftelijk zijn aangemaand en aan hen een laatste termijn is gegeven om te betalen. De kantonrechter zal deze vordering en de verdere rente daarom toewijzen.
5.10.
[eiseres] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft een aanmaning verzonden die voldoet aan de in de wet gestelde eisen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet binnen de in de aanmaning genoemde termijn overgegaan tot betaling van het toen openstaande bedrag. [gedaagde 1] en [eiseres] hebben de buitengerechtelijke kosten niet betwist. Het gevorderde bedrag van € 837,93 is in overeenstemming met het wettelijke tarief. De kantonrechter zal dit bedrag daarom toewijzen.
De ontbinding en de ontruiming worden toegewezen
5.11.
Als een huurder de verplichting om tijdig huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). De kantonrechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Hierbij spelen de belangen van minderjarige kinderen een rol en ook is van belang of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
5.12.
Op grond van artikel 3 van het Internationaal verdrag voor de rechten van het kind moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Dit betekent niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De ouders van minderjarige kinderen zijn namelijk in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming van de woning kunnen leiden. Het ligt dan ook in de eerste plaats op de weg van de ouders om zelf de nadelige gevolgen van de ontruiming voor hun kind(eren) zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat een mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als niettemin een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat een kind letterlijk op straat komt te staan, dan kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn.
5.13.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een huurachterstand van (veel) meer dan drie maanden. Deze huurachterstand levert een ernstige tekortkoming op. De kantonrechter vindt de ontbinding met haar specifieke gevolgen in dit geval gerechtvaardigd. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
5.14.
De kantonrechter heeft in de beoordeling of de gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is, de volgende feiten meegewogen.
5.15.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben (twee) inwonende, minderjarige kinderen. De huurachterstand over de periode van 2021 tot en met 2023 hoger is dan zeven huurtermijnen. Voor het jaar 2024 is er een huurachterstand van ten minste vijf huurtermijnen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eind 2023 opgehouden met het betalen van huur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten in ieder geval in contact blijven met [eiseres] over de huurbetalingen en hebben dat niet gedaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen (afdoende) verklaring gegeven voor het ontstaan van de achterstanden.
5.16.
[eiseres] is zeer lange tijd coulant geweest met de huurbetalingen. [eiseres] heeft als gevolg van de wanbetaling door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] financiële moeilijkheden. [eiseres] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf november 2023 in de gelegenheid gesteld om andere woonruimte te vinden; [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben echter nog weinig tot geen actie ondernomen om andere woonruimte te vinden. [eiseres] heeft geen melding gedaan van de huurachterstand bij de gemeente (vroegsignalering van schulden); zij is daartoe verplicht op grond van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.
5.17.
Per 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: ‘Bgs’). Voor de beoordeling in onderhavige zaak is met name artikel 2 Bgs van belang. In dit artikel is bepaald dat de verhuurder van een woning bij een huurachterstand de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand dient te verstrekken aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente, ktr), als hij inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen; de huurder heeft gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
5.18.
De gedachte hierachter is dat schulden in een zo vroeg mogelijk stadium worden gesignaleerd. Er is geen sanctie gesteld op het niet naleven van artikel 2 Bgs en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Dat laat onverlet dat de rechter, gelet op het hiervoor weergegeven toetsingskader, bij de afweging of in dit geval ontruiming te rechtvaardigen is, kan meewegen of aan het bepaalde in artikel 2 Bgs is voldaan.
5.19.
Vast staat dat [eiseres] het bepaalde in artikel 2 Bgs niet heeft nageleefd. Hoewel [eiseres] dus niet aan haar verplichting uit het Bgs heeft voldaan, is de kantonrechter in deze zaak van oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De kantonrechter acht niet aannemelijk dat een vroegsignalering in dit geval het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn immers in november 2023 opgehouden met het betalen van de maandelijkse huur, terwijl zij de huur daarvoor in meerdere termijnen of gedeeltelijk betaalden. Ook hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende concreet uitzicht geboden op het (tijdig en correct) gaan voldoen van de lopende huurtermijnen en het inlopen van de huurachterstand.
5.20.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter onderzocht of er een adequate voorziening is voor de minderjarige kinderen. Van het ontstaan van een noodsituatie in geval van ontruiming is de kantonrechter in dit geval niet gebleken. Evenmin heeft de kantonrechter aanleiding om te veronderstellen dat de kinderen van hun ouders zullen worden gescheiden. Rekening houdend met alle omstandigheden van het geval oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hun twee minderjarige kinderen niet zo groot zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet zijn gerechtvaardigd. Gezien het ernstige betalingsverzuim, het feit dat zowel [eiseres] als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurovereenkomst wensen te beëindigen en het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ruim voldoende gelegenheid hebben gehad om elders onderdak te vinden kan niet van [eiseres] worden gevergd dat de huurovereenkomst nog langer voortduurt. Ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook gerechtvaardigd geacht. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen.
5.21.
De door [eiseres] gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf uit te doen voeren, wordt afgewezen. Dit berust niet op de wet. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat eisende partij de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. [eiseres] heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.
Schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding bij voortgezet gebruik
5.22.
[eiseres] vordert schadevergoeding wegens huurderving van een bedrag van € 1.100,- per maand voor elke maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houden. Deze vordering is niet weersproken en toewijsbaar. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde na ontbinding en dus zonder recht of titel in gebruik houden, kan [eiseres] het gehuurde immers niet aan een derde verhuren en heeft zij recht op een vergoeding van (dan te leiden) schade.
Proceskosten
5.23.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden in het ongelijk gesteld. Zij zullen daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [eiseres] worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,57
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2,00 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.191,57
Tot slot
5.24.
De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dit betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres] in [plaats] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om het gehuurde binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met het zijne en de zijnen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd en in de staat waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde hebben ontvangen bij ingang van de overeenkomst op 1 april 2020, ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en te laten, met machtiging aan [eiseres] om, wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarmee binnen de gestelde termijn in gebreke mochten blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
6.3.
wijst het verzoek om machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , af;
6.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
1. een bedrag van € 8.550,- aan zuivere huurachterstand tot en met december 2023;
2. een bedrag van € 837,93 aan buitengerechtelijke incassokosten;
3. de (ten tijde van de dagvaarding) nog te vervallen huren van € 1.100,- per maand, gerekend vanaf 1 januari 2024 tot ontbinding van de huurovereenkomst;
4. een bedrag van € 1.100,- voor iedere maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde vanaf de datum van ontbinding in gebruik houden;
6.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.191,57, te betalen binnen veertien (14) dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.6.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2024.