Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 10749909 \ CV EXPL 23-6182
Vonnis van 13 juni 2024
in de zaak van
STICHTING SINT TRUDO,
gevestigd in Eindhoven,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. J.A. van Emden,
tegen
[gedaagde] h.o.d.n. [bedrijfsnaam gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.J.A. van de Laar.
Partijen worden verder Trudo en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 10 oktober 2023;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
- nagezonden producties van gedaagde;
- akte met eisvermindering van eiser;
- akte ten behoeve van comparitie van partijen tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
- nagezonden producties van gedaagde;
- akte met eisvermindering van eiser;
- akte ten behoeve van comparitie van partijen tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 15 mei 2024.
1.2.Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De beoordeling in conventie en reconventie
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Sinds 2018 huurt [gedaagde] een pand aan de [adres] in [plaats] van Trudo. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 5 jaar met 5 optiejaren. De huurprijs is € 1.055,08 per maand. Vanaf 1 januari 2024 is de huurprijs verhoogd naar € 1.057,07.
2.2.
[gedaagde] heeft al een tijd het restaurant niet kunnen uitbaten. Dit komt, volgens [gedaagde] , vooral omdat zij last heeft van stankoverlast en ongedierte. Dit wordt veroorzaakt doordat omwonenden afval naast de vuilcontainer plaatsen die op de stoep voor haar restaurant staat. Gedurende de huurperiode hebben ook bouwwerkzaamheden plaatsgevonden in de omgeving. Op de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat de bouwwerkzaamheden inmiddels zijn afgerond. Op de bouwwerkzaamheden wordt in dit vonnis dan ook niet verder ingegaan.
2.3.
Trudo vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand aan de [adres] in [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis op straffe van een betaling van €1.055,08 voor elke maand dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde pand te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Trudo. Daarnaast vordert Trudo betaling van de huurachterstand tot en met mei 2024 te vermeerderen met (boete)rente. De achterstand is als volgt opgebouwd:
Huur mei 2023
+€781,21
Huur juni 2023
+€781,21
Huur juli t/m oktober 2023
+€4.220,32
Huur november en december 2023
+€2.110,16
Huur januari t/m mei 2024
+€5.285,35
Afbetaling zoals blijkt uit dagvaarding
- 881,21
Huurkorting juli 2023
- €497.55
Totaal
€11.799,49
Ook vordert Trudo de toekomstige huurtermijnen tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Verder wordt een schadevergoeding van € 1.055,08 per maand gevorderd vanaf de ontruimingsdatum tot aan het tijdstip dat Trudo het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd. Tenslotte worden ook de buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van de procedure gevorderd.
2.4.
[gedaagde] heeft – kortgezegd – als verweer gevoerd dat Trudo haar afspraak uit de huurovereenkomst niet nakomt door de ondergrondse vuilcontainer die voor het restaurant staat niet te verplaatsen of verwijderen. De container levert veel overlast op waardoor het restaurant niet kan worden uitgebaat op de wijze die [gedaagde] voor ogen heeft. Om deze reden heeft [gedaagde] besloten om vanaf mei 2023 geen huurpenningen meer te betalen. In reconventie wordt, op straffe van een dwangsom, een veroordeling gevorderd om Trudo te verplichten de vuilcontainer te verplaatsen op een afstand van meer dan 25 meter van het restaurant, of te verwijderen. Trudo krijgt in deze procedure gelijk. De vordering in reconventie zal worden afgewezen. Hieronder zal worden toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld.
De algemene bepalingen huurovereenkomst zijn van toepassing
2.5.
Partijen hebben op 1 januari 2018 een huurovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst heeft als titel ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Door [gedaagde] wordt naar voren gebracht dat het gehuurde niet kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte zoals omschreven in 7:230a BW. Vanaf het begin van de overeenkomst is namelijk al duidelijk dat in het gehuurde pand een restaurant zal worden gevestigd. Tijdens de mondelinge behandeling is aan deze stelling het rechtsgevolg verbonden dat hierdoor de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet van toepassing zijn. Deze algemene bepalingen zien namelijk op een 7:230a BW ruimte. Door Trudo is tijdens de mondelinge behandeling op dit standpunt gereageerd. Trudo legt uit dat voor de ontvangst en de toepasselijkheid van de desbetreffende algemene bepalingen expliciet is getekend door [gedaagde] . Ook zijn de algemene bepalingen voor 7:230a BW ruimtes en bedrijfsruimtes exact hetzelfde. Dit is niet weersproken. De kantonrechter ziet geen reden om de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst uit te sluiten. Van de toepasselijkheid van de algemene bepalingen zal hierna worden uitgegaan.
[gedaagde] mag de betaling van de huurpenningen niet opschorten
2.6.
De ondergrondse container – en meer in het bijzonder het bijgeplaatste afval door omwonenden - aan de voorkant van het gehuurde zorgt voor overlast. Door deze overlast kan [gedaagde] het restaurant niet op de door haar gewenste manier uitbaten. [gedaagde] stelt dat Trudo de verplichting heeft om deze container te verplaatsen of te verwijderen. Hieraan legt zij ten grondslag dat bij het aangaan van de overeenkomst door twee medewerkers van Trudo is toegezegd dat de container zou worden verplaatst, dan wel worden verwijderd. Deze toezegging was essentieel voor [gedaagde] om over te gaan tot het sluiten van de overeenkomst. [gedaagde] stelt dat zij niet het te verwachten huurgenot heeft gekregen en Trudo haar afspraken niet nakomt. Na meerdere malen klagen bij Trudo is hier geen verandering in gekomen. Uiteindelijk heeft [gedaagde] besloten om de huurpenningen niet meer te betalen.
2.7.
Het staat vast dat [gedaagde] meerdere malen heeft geklaagd bij Trudo over de container. Dit blijkt ook uit de door beide partijen overlegde afschriften van mailberichten. Trudo betwist dat bij het aangaan van de overeenkomst door twee medewerkers een toezegging is gedaan over het verplaatsen of verwijderen van de vuilcontainer. Een dergelijke toezegging is volgens Trudo ook niet mogelijk, want de container is eigendom van Cure en is daar geplaatst in opdracht van de gemeente [plaats] . [gedaagde] is hier ook op gewezen. Uit de overlegde afschriften van beide partijen blijkt dat Trudo zich heeft ingespannen om contact te leggen met de gemeente [plaats] en Cure om voor [gedaagde] een oplossing te vinden.
2.8.
Het stopzetten van de betaling van de huurpenningen wordt gekwalificeerd als een beroep op opschorting. De kantonrechter moet beoordelen of [gedaagde] de huurbetaling heeft mogen opschorten. [gedaagde] stelt dat Trudo in de precontractuele fase een toezegging heeft gedaan om na het sluiten van de huurovereenkomst de container te verplaatsen of te verwijderen. Trudo betwist het bestaan van deze toezegging alsook een daaruit voortvloeiende verplichting om de vuilcontainer te verplaatsen of te verwijderen. Het is aannemelijk dat in de precontractuele fase tussen [gedaagde] en Trudo overleg is geweest over de bewuste container, omdat de container destijds al aanwezig was. [gedaagde] betoogt dat de toezegging om deze vuilcontainer te verwijderen of verplaatsen voor haar een essentiële voorwaarde was om uiteindelijk te komen tot het sluiten van de huurovereenkomst. Tegenover de gemotiveerde betwisting door Trudo heeft [gedaagde] deze blote stelling niet met feiten onderbouwd. In de correspondentie tussen partijen die [gedaagde] ter onderbouwing van haar stelling heeft overgelegd, valt dit niet te lezen. Uit de desbetreffende correspondentie blijkt dat Trudo aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt zich te zullen inspannen om de container verplaatst te krijgen, respectievelijk de container frequenter te laten legen. Dat Trudo die inspanningen heeft gedaan is afdoende gebleken en overigens door [gedaagde] ook niet betwist. Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting heeft erkend dat zij er mee bekend was dat niet Trudo, maar uitsluitend de gemeente beslissingsbevoegd is als het gaat om de locatie van de container en een eventuele verplaatsing daarvan. [gedaagde] heeft daar ook naar gehandeld door direct na het sluiten van de huurovereenkomst actief de gemeente te benaderen en ook Cure die de containers levert. Toen deze acties niet tot het door [gedaagde] gewenste resultaat leidden heeft zij zich tevens tot Trudo gewend.
Trudo is in de huurovereenkomst niet de verplichting overeengekomen om de container te verplaatsen of te verwijderen. Evenmin is komen vast te staan dat Trudo een concrete toezegging aan [gedaagde] heeft gedaan op basis waarvan [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Trudo zou zorgdragen voor verplaatsing van de container. Trudo is niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel enige andere verplichting. Dit betekent dat [gedaagde] de betaling van de huur niet, om die reden, had mogen opschorten. Nu zij dit wel heeft gedaan, is zij zelf tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
2.9.
[gedaagde] heeft een eis in reconventie ingesteld. In reconventie wordt een veroordeling gevorderd om Trudo te verplichten de vuilcontainer voor het restaurant te verwijderen, althans te verplaatsen op een afstand van meer dan 25 meter van het restaurant tegen een dwangsom van € 100,- per dag tot een maximum van € 25.000,- en verder Trudo te veroordelen tot betaling van € 10.800,- te vermeerderen met € 300,- per maand zolang Trudo de problemen omtrent de vuilcontainer en/of de bouwactiviteiten niet heeft opgelost. Zoals in 2.8. is overwogen, heeft Trudo niet de verplichting om de vuilcontainer te verwijderen en/of te verplaatsen, noch daargelaten dat Trudo daartoe ook niet de bevoegdheid heeft, hetgeen [gedaagde] bekend was. Met betrekking tot de bouwactiviteiten is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat deze inmiddels zijn afgerond. Voor zover haar vordering ziet op de bouwactiviteiten heeft [gedaagde] daarbij geen belang meer. De eis in reconventie zal worden afgewezen.
De ontbinding en ontruiming met dwangsom wordt toegewezen
2.10.
De huurovereenkomst zal worden ontbonden. Artikel 6:265 BW bepaalt – kort gezegd – dat iedere tekortkoming aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij dit niet is gerechtvaardigd. In 2.8. is reeds geoordeeld dat [gedaagde] onterecht de betaling van de huur vanaf mei 2023 volledig heeft opgeschort. Het niet betalen van de huurpenningen wordt gezien als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit de rechtspraak komt naar voren dat een vordering tot ontbinding (en ontruiming van het gehuurde) wordt toegewezen als vaststaat dat er een huurachterstand is ontstaan van in ieder geval drie maandtermijnen. In deze zaak is, met uitzondering van een gedeeltelijke aflossing in juni en augustus 2023, vanaf mei 2023 geen huur meer betaald. De totale huurachterstand (tot en met mei 2024) bedraagt € 11.799,49. Ontbinding is dan ook gerechtvaardigd.
2.11.
Gelet op het voorgaande is de gevorderde ontruiming toewijsbaar. [gedaagde] dient het gehuurde pand te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Trudo binnen twee weken na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom van € 1.055,08 per maand wordt toegewezen. Trudo kan deze dwangsom slechts vorderen bij [gedaagde] als twee weken na betekening van dit vonnis geen gehoor is gegeven aan de ontruiming en ter beschikking stelling van het gehuurde. De kantonrechter maximeert de te verbeuren dwangsom tot een bedrag van € 25.000,-
2.12.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde] zal worden afgewezen omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) overbodig is.
De huurachterstand dient te worden betaald
2.13.
De huurachterstand bedraagt tot en met mei 2024 € 11.799,49. De huurachterstand is door [gedaagde] niet betwist. De betaling van de gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] deze achterstand dient te betalen, waarbij ook de toekomstige huurtermijnen tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst voor vergoeding in aanmerking komen. Trudo vordert verder rente over deze achterstand en tegen deze rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd door [gedaagde] . Over de periode mei tot oktober beperkt Trudo haar boete(rente) tot € 300,- en wenst uitsluitend dit bedrag alleen over de periode mei 2023 tot oktober 2023 in rekening te brengen. Dit is tijdens de mondelinge behandeling bevestigd. Er is geen grond om naast deze boete(rente) ook wettelijke rente toe te wijzen over de periode mei tot oktober 2023. De kantonrechter zal het gevorderde bedrag van € 300,- toewijzen.
2.14.
Vanaf 3 oktober 2023 tot aan het moment van ontbinding zal de subsidiair gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de openstaande achterstallige huurtermijnen ook worden toegewezen.
Schadevergoeding wordt toegekend
2.15.
Trudo en [gedaagde] zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst tot 31 december 2029 zou doorlopen. Doordat de huurovereenkomst vroegtijdig ten einde is gekomen, loopt Trudo de betaling van de resterende huurtermijnen tot het overeengekomen einde van de huurovereenkomst mis. Trudo vordert daarom een schadevergoeding van € 1.055,08 per maand vanaf de ontruimingsdatum tot aan het tijdstip dat Trudo het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal deze schadevergoeding toewijzen.
Buitengerechtelijke incassokosten komen voor vergoeding in aanmerking.
2.16.
Trudo maakt aanspraak op een vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt € 141,79 aan incassokosten gevorderd. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). Trudo heeft voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief, waardoor de vordering op dit punt wordt toegewezen.
Proceskosten in conventie en reconventie worden betaald door [gedaagde]
2.17.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van Trudo worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
133,76
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1594,76
2.18.
In reconventie wordt [gedaagde] in het ongelijk gesteld. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten in reconventie te begroten met een correctiefactor 0.5, omdat de vordering in reconventie en het daartegen gevoerde verweer nauw samenhangen met de vordering in conventie. De proceskosten worden vastgesteld op € 406,- (0,5 x 2 punten x € 406,-) aan salaris gemachtigde.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde pand aan de [adres] te [plaats] ,
- veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde pand te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Trudo op straffe van een dwangsom van €1.055,08 per maand als 2 weken na de betekening van het vonnis geen gehoor is gegeven aan de ontruiming en terbeschikkingstelling van het gehuurde,
- veroordeelt [gedaagde] om aan Trudo te betalen:
a. €11.799,49 aan achterstallige huur tot en met mei 2024, te vermeerderen met eenmalig de boeterente van € 300,- over de periode mei tot oktober 2023 en voorts de wettelijke rente vanaf oktober 2023 tot aan de dag van voldoening.
b. de toekomstige huurtermijnen tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst vermeerderd met de wettelijke rente tot aan de dag van de voldoening
c. €141,79 aan buitengerechtelijke incassokosten
d. een schadevergoeding van € 1.055,08 per maand vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst vanaf de ontruimingsdatum tot aan het tijdstip dat Trudo het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd.
a. €11.799,49 aan achterstallige huur tot en met mei 2024, te vermeerderen met eenmalig de boeterente van € 300,- over de periode mei tot oktober 2023 en voorts de wettelijke rente vanaf oktober 2023 tot aan de dag van voldoening.
b. de toekomstige huurtermijnen tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst vermeerderd met de wettelijke rente tot aan de dag van de voldoening
c. €141,79 aan buitengerechtelijke incassokosten
d. een schadevergoeding van € 1.055,08 per maand vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst vanaf de ontruimingsdatum tot aan het tijdstip dat Trudo het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd.
- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.594,76, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
In reconventie
- wijst de vorderingen af,
-veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 406,-,
In conventie en reconventie
-verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
-wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2024.