ECLI:NL:RBOBR:2024:271

• Datum uitspraak: 23 januari 2024
• Publicatiedatum: 25 januari 2024
• Zaaknummer: 10792228
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M.J. Godrie
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot indeplaatsstelling en contractovername in kort geding met betrekking tot onderhuurovereenkomst bedrijfsruimte

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Oost-Brabant, heeft de onderhuurder, aangeduid als [eiser], een kort geding aangespannen tegen de hoofdverhuurder, aangeduid als [gedaagde], met als doel indeplaatsstelling of contractovername te vorderen. De onderhuurder heeft een onderhuurovereenkomst met PJ Europe Real Estate BV, die per 6 oktober 2023 door turboliquidatie is opgeheven. De onderhuurder vordert dat de hoofdverhuurder in afwachting van de uitspraak in de bodemprocedure gedoogt dat zij haar onderneming in de bedrijfsruimte exploiteert. De rechtbank heeft de vorderingen van de onderhuurder afgewezen, omdat niet aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure zullen worden toegewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de onderhuurder geen recht of titel heeft om het gebruik van de bedrijfsruimte voort te zetten, en dat de vordering tot indeplaatsstelling niet kan worden toegewezen omdat alleen de hoofdhuurder dit kan vorderen. De vordering tot betaling van een bedrag van € 2.800,- is wel toegewezen, en de hoofdverhuurder is veroordeeld tot bekendmaking van een bankrekeningnummer voor de betaling van deze huurpenningen. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 10792228 \ CV EXPL 23-6922

Vonnis in kort geding van 23 januari 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap
[eiser] B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. A.A.J. Immink,

tegen

[gedaagde ] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde ] ,

gemachtigde: mr. M.T.C.A. Smets.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de mondelinge behandeling van 9 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

De zaak is op de mondelinge behandeling gelijktijdig behandeld met het kort geding met zaaknummer 398514 KG ZA 23-570.

1.3.

Tot slot is in beide zaken de datum voor uitspraak bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde ] heeft een aan hem in (mede-)eigendom toebehorende winkel-/horecaruimte aan de [adres] te [plaats] verhuurd aan PJ Europe Group BV met ingang van 1 april 2019 (hierna de bedrijfsruimte). Het is deze huurder toegestaan deze bedrijfsruimte onder te verhuren aan een door haar aangewezen [naam franchise] franchisenemer. [eiser] is de onderhuurder.

2.2.

Medio 2021 zijn de rechten van de (hoofd-)huurder uit hoofde van de huurovereenkomst krachtens een juridische splitsing overgegaan op PJ Europe Real Estate BV.

2.3.

[eiser] is op 13 september 2021 een franchiseovereenkomst aangegaan met PJ Europe Group BV. Daarnaast is zij op of omstreeks die datum een onderhuurovereenkomst aangegaan met PJ Europe Real Estate BV. [eiser] heeft investeringen gedaan om in de bedrijfsruimte een [naam franchise] ’s vestiging te kunnen exploiteren. Sinds 13 september 2021 exploiteert [eiser] de [naam franchise] ’s vestiging in de bedrijfsruimte.

2.4.

Bij brief van 24 november 2022 heeft de heer [A] namens PJ Europe Real Estate BV het volgende aan [eiser] geschreven:
“Momenteel is PJ Europe Real Estate B.V. de huurder van de locatie die door jou wordt geëxploiteerd. Bij het aangaan van een franchiseovereenkomst is er tevens een onderhuur-overeenkomst gesloten tussen ons als franchisegever en jou als franchisenemer.

Gezien de huidige ontwikkelingen verzoeken wij je met spoed contact op te nemen met de verhuurder van de locatie en de huurovereenkomst over te zetten naar de entiteit waarmee je de PJ winkel exploiteert volgens de KVK. Wij verzoeken je tevens deze brief bij te voegen wanneer er contact wordt opgenomen met de verhuurder.

Middels deze brief bevestigd dhr. [A] dat de huurovereenkomst mag worden overgedragen aan de franchisenemer per 1 januari 2023.

Voor jouw locatie kun je contact opnemen met [gedaagde ] : [e-mailadres] ”

2.5.

[eiser] heeft aan [gedaagde ] verzocht om mee te werken aan indeplaatsstelling.

2.6.

PJ Europe Group BV is op 23 mei 2023 in staat van faillissement verklaard.

2.7.

[gedaagde ] heeft [eiser] op 7 juli 2023 een voorstel gedaan voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte.

2.8.

[eiser] heeft op 18 augustus 2023 aan [gedaagde ] laten weten dat zij niet akkoord kan gaan met het voorstel van 7 juli 2023. [eiser] heeft een tegenvoorstel aan [gedaagde ] gedaan.

2.9.

PJ Europe Real Estate BV is via een turboliquidatie per 6 oktober 2023 opgehouden te bestaan.

2.10.

Bij brief van 13 oktober 2023 heeft [gedaagde ] het voorstel van [eiser] afgewezen. [gedaagde ] schrijft dat als gevolg van het feit dat PJ Europe Real Estate B.V. op 6 oktober 2023 is ontbonden en uitgeschreven uit het Handelsregister, de huurovereenkomst tussen hem en PJ Europe Real Estate B.V. is beëindigd. Daarmee is ook de onderhuurovereenkomst geëindigd, aldus [gedaagde ] . Hij heeft [eiser] gesommeerd de bedrijfsruimte binnen een termijn van drie maanden na datum van die brief te ontruimen.

2.11.

[gedaagde ] heeft, samen met zijn twee zoons die mede-eigenaar van de bedrijfsruimte zijn, [eiser] in kort geding gedagvaard tegen de zitting van de voorzieningenrechter van 20 december 2023. [gedaagde ] vorderen in dat kort geding de veroordeling van [eiser] tot ontruiming van de bedrijfsruimte omdat zij tegenover [gedaagde ] geen recht of titel heeft om het gebruik daarvan voort te zetten. [gedaagde ] vorderen bij de ontruiming een voorziening als bedoeld in artikel 557a lid 3 Rv. [gedaagde ] vorderen daarnaast dat [eiser] met ingang van 1 oktober 2023 maandelijks
– ten titel van schadevergoeding – de in het verleden met PJ Europe Group BV afgesproken huurpenningen betaalt totdat zij de bedrijfsruimte heeft ontruimd.

Bij tussenvonnis van 21 december 2023 heeft de voorzieningenrechter de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de zitting van het onderhavige kort geding, zodat beide zaken gelet op de nauwe samenhang door dezelfde rechter worden beoordeeld.

Bij vonnis van heden is de door [gedaagde ] gevorderde ontruiming afgewezen. De vordering tot betaling van een bedrag van € 2.800,- (de hoogte van de in het verleden met PJ Europe Group BV afgesproken huurpenningen) is wel toegewezen.

2.12.

[eiser] heeft een dagvaarding in een bodemprocedure aan [gedaagde ] laten betekenen, waarin zij een indeplaatsstelling of een contractsovername vordert.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. [gedaagde ] te veroordelen om in afwachting van de uitspraak in de bodem-procedure omtrent de gewenste indeplaatsstelling dan wel contractsovername te gehengen en gedogen dat [eiser] in het gehuurde het bedrijf exploiteert en [gedaagde ] te verbieden om een eventueel recent ontruimingsvonnis te executeren;

II. te bepalen dat [eiser] feitelijk de plaats zal innemen van PJ Europe Real Estate

B.V als ware zij huurder en in de gehuurde bedrijfsruimte, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , het (overgenomen) pizzabedrijf exploiteert in afwachting van een onherroepelijke uitspraak in de bodemprocedure op verbeurte van een dadelijk en ineens opeisbare dwangsom van € 10.000,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat het feitelijk gebruik of de exploitatie van het gehuurde door (toedoen) van [gedaagde ] wordt verhinderd of bemoeilijkt, zulks tot een maximum van € 1.000.000,--;

III. [gedaagde ] te veroordelen tot bekendmaking van een bankrekeningnummer

waarop het maandelijkse huurbedrag van € 2.800,00 door [eiser] kan worden

overgemaakt;

IV. [gedaagde ] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder een bedrag aan salaris en noodzakelijke verschotten zulks met bepaling dat gedaagde over het bedrag van deze proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft een dagvaarding in een bodemprocedure uitgebracht, waarin zij kort gezegd primair indeplaatsstelling vordert en subsidiair een veroordeling om [gedaagde ] te bevelen mee te werken aan contractsovername.

4.2.

Op grond van artikel 7:307 lid 1 BW kan een
huurder indeplaatsstelling vorderen. Dat betekent dat alleen PJ Europe Real Estate BV een indeplaatsstelling had kunnen vorderen. Uit productie 11 (pleit aantekeningen KG Den Bosch d.d. 20 december 2023) en de daarbij behorende productie 7 volgt dat dit ook bekend was bij de toenmalige gemachtigde van [eiser] . [eiser] heeft op zitting gesteld dat in geval van franchise ook de onderhuurder aanspraak kan maken op indeplaatsstelling, maar dat is door [gedaagde ] betwist en door [eiser] verder ook niet onderbouwd. Verder volgt uit lid 2 van artikel 7:307 BW dat de rechter de indeplaatsstelling steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Dit zal in een bodemprocedure beoordeeld moeten worden. In deze procedure zijn op voorhand geen stukken overgelegd waaruit dat kan worden afgeleid.

Op grond van het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat een vordering tot indeplaatsstelling in de bodemprocedure toegewezen zal worden.

4.3.

Subsidiair vordert [eiser] in de bodemprocedure medewerking aan contractsovername. [gedaagde ] heeft terecht aangevoerd dat voor contractsovername op grond van artikel 6:159 BW een driepartijenovereenkomst noodzakelijk is, en dat hij op grond van contractsvrijheid niet verplicht is om daaraan mee te werken. Nu [gedaagde ] niet mee wenst te werken aan de door [eiser] gewenste contractsovername, is ook niet aannemelijk geworden dat er een contractsovername tot stand komt c.q. dat deze vordering in de bodemprocedure toegewezen zal worden.

4.4.

Nu niet op voorhand kan worden aangenomen dat de vorderingen van [eiser] in de bodemprocedure worden toegewezen, ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om in afwachting van die uitspraak [gedaagde ] te veroordelen te gehengen en gedogen dat [eiser] om die reden in het gehuurde het bedrijf exploiteert. Voor het verbieden een eventueel recent ontruimingsvonnis te executeren ziet de kantonrechter om die reden evenmin aanleiding. Overigens wordt bij vonnis van heden de door [gedaagde ] c.s. gevorderde ontruiming afgewezen.

4.5.

De kantonrechter begrijpt de vordering sub II aldus, dat [eiser] vooruit wenst te lopen op de indeplaatsstelling die zij in de bodemprocedure vordert. Gelet op de beoordeling onder rechtsoverweging 4.2 zal deze vordering ook worden afgewezen.

4.6.

Bij vonnis van heden is de door [gedaagde ] gevorderde ontruiming van de bedrijfsruimte afgewezen. De vordering van [gedaagde ] c.s. in die procedure tot betaling van een vergoeding van € 2.800,00 per maand is toegewezen. Om aan die veroordeling te kunnen voldoen, heeft [eiser] belang bij bekendmaking van het bankrekeningnummer van [gedaagde ] . Deze vordering wordt daarom toegewezen.

4.7.

Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde ] tot bekendmaking van een bankrekeningnummer

waarop de maandelijkse vergoeding van € 2.800,00 door [eiser] kan worden

overgemaakt;

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024.