ECLI:NL:RBOBR:2024:2625

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 11019243 \ CV EXPL 24-2287

Vonnis in kort geding van 29 mei 2024

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,

gevestigd te Eindhoven,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonbedrijf,

gemachtigde: mr. B. Poort, advocaat te Eindhoven,

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. M.J.S. Spanjersberg, advocaat te Zoetermeer.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 april 2024 met 14 producties

- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 15 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van mr. Poort.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] huren sinds 30 augustus 1999 van Woonbedrijf een zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde).

2.2.

Op de huurovereenkomst van partijen zijn de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte d.d. 1994 van toepassing (hierna te noemen: de Algemene Huurvoorwaarden).

2.3.

Op 5 maart 2024 heeft er op de openbare weg voor het gehuurde een geweldsincident plaatsgevonden tussen enerzijds [gedaagden] en anderzijds twee werklieden die in opdracht van Woonbedrijf werkzaamheden aan het uitvoeren waren bij een andere woning in de straat.

2.4.

Aanleiding voor het incident was dat de werklieden hun bedrijfsauto’s hadden geparkeerd voor en achter de invalidenparkeerplaats die zich voor het gehuurde bevindt. Op die invalidenparkeerplaats stond op dat moment de auto van [gedaagde 2] geparkeerd.

2.5.

[gedaagde 1] heeft de werklieden er op aangesproken dat zij de auto van [gedaagde 2] hadden ingesloten. Vervolgens is een woordenwisseling ontstaan die is uitgemond in fysiek geweld.

2.6.

In de aangiftes die de werklieden hebben gedaan hebben zij kort gezegd verklaard dat [gedaagde 1] in het gehuurde een groot mes heeft gehaald waarmee hij hen heeft bedreigd. Ook zouden [gedaagden] hen met een schep hebben aangevallen en daarbij één van de werklieden hebben verwond. Vervolgens is de politie ter plaatse geweest die [gedaagde 1] heeft aangehouden.

2.7.

[gedaagden] hebben zelf ook aangifte gedaan tegen de werklieden. Waarvan zij aangifte hebben gedaan en wat zij in dat kader aan de politie hebben verklaard is door [gedaagden] in het kader van dit civiele kort geding niet bekendgemaakt.

2.8.

Woonbedrijf heeft rond 6 maart 2024 kennis genomen van de aangiftes van de werklieden. Ook zijn door Woonbedrijf foto’s ontvangen die door de werklieden zijn gemaakt, waarop [gedaagde 1] te zien zou zijn voor het gehuurde met een mes in zijn hand.

2.9.

[gedaagden] hebben naar aanleiding van het incident bij Woonbedrijf een klacht ingediend over de werklieden.

2.10.

Woonbedrijf heeft naar aanleiding van de klachtmelding op 11 maart 2024 telefonisch contact gehad met [gedaagden] .

2.11.

Op 20 maart 2024 heeft Woonbedrijf gesproken met de werklieden over het incident. Daarbij hebben zij aan Woonbedrijf verklaard dat een schoonmaker die werkzaam was op huisnummer [nummer] getuige is geweest van het incident.

2.12.

Woonbedrijf heeft vervolgens contact opgenomen met de betreffende schoonmaker. De verklaring die de schoonmaker heeft afgelegd over het incident bevestigt hetgeen de werklieden in hun aangifte hebben verklaard.

2.13.

Bij brief van haar advocaat van 21 maart 2024 heeft Woonbedrijf [gedaagden] er op gewezen dat zij door hun handelen op 5 maart 2024 en het feit dat zij een camera hebben aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurders.

Ter voorkoming van een gerechtelijke ontruimingsprocedure zijn [gedaagde 1] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen.

2.14.

Bij brief van hun advocaat van 25 maart 2024 hebben [gedaagden] aan Woonbedrijf bericht dat zij geen gebruik maken van de gelegenheid om de huurovereenkomst op te zeggen.

[gedaagden] betwisten dat zij (ernstig) tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagden] wijzen Woonbedrijf er daarnaast op dat zij met een ontruimingskort-geding vooruit loopt op de uitkomst van een eventueel politieonderzoek.

2.15.

Woonbedrijf heeft vervolgens dit kort geding aanhangig gemaakt.

3.Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert samengevat - om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

Primair:

I. [gedaagden] te veroordelen om het gehuurde binnen drie, althans veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;

Subsidiair:

II. [gedaagden] voorwaardelijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde namelijk indien binnen een periode van twee jaar na dagtekening van dit vonnis :

- [gedaagden] overlast veroorzaken voor omwonenden en/of;

- [gedaagden] zich ongewenst gedragen tegenover medewerkers in dienst of in opdracht van Woonbedrijf;

- zich een camera bevindt aan de buitenzijde van het gehuurde;

In alle gevallen:

III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Woonbedrijf legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

[gedaagden] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurders.

Zij hebben op 5 maart 2024 werklieden die werkzaam waren in opdracht van Woonbedrijf bedreigd en fysiek mishandeld. Dat heeft plaatsgevonden in de directe nabijheid van het gehuurde. Het gehuurde heeft daarbij ook een functionele rol vervuld voor [gedaagden] omdat zij het gehuurde zijn ingelopen om het mes te halen waarmee de werklieden zijn bedreigd.

[gedaagden] hebben zich daarmee niet als goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. Daarnaast hebben zij in strijd gehandeld met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden.

Het handelen van [gedaagden] levert ook een onrechtmatige daad op jegens Woonbedrijf in de zin van artikel 6:162 BW.

De gedragingen van [gedaagden] hebben geleid tot een onveilig gevoel bij omwonenden en tot een onveilige werkomgeving voor medewerkers in dienst of in opdracht van Woonbedrijf.

Gelet op de ernst van de gedragingen is een ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd om aan die onveilige situatie een einde te maken.

Daarnaast hebben [gedaagden] in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden zonder toestemming van Woonbedrijf aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevestigd. Woonbedrijf heeft een gegronde reden om die toestemming niet te verlenen. De camera heeft een negatieve uitstraling op de woonomgeving en schendt de privacy van omwonenden.

Woonbedrijf heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Dat volgt reeds uit het feit dat sprake is van onrechtmatig handelen. Er is bovendien sprake van een onhoudbare situatie omdat [gedaagden] een risico vormen voor de woon- en werkomgeving.

Als gevolg van de onveilige werksituatie kan Woonbedrijf op dit moment ook niet de noodzakelijke werkzaamheden in de omgeving van het gehuurde laten uitvoeren.

Woonbedrijf heeft er als sociale verhuurder ook belang bij dat zij het gehuurde ter beschikking kan stellen aan een huurder die geen overlast veroorzaakt.

Voor het geval de primaire vordering tot ontruiming niet zou worden toegewezen, wil Woonbedrijf als stok achter de deur een voorwaardelijke ontruiming.

3.3.

[gedaagden] voeren daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

Het ontbreekt Woonbedrijf aan voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Van een voortdurend onrechtmatig handelen is geen sprake. Van een onhoudbare situatie is evenmin sprake. [gedaagden] vormen geen risico voor hun woonomgeving. et He T

Met dit kort geding doorkruist Woonbedrijf bewust de strafrechtelijke procedure. Woonbedrijf tracht aan [gedaagden] een verklaring te ontlokken over het incident, waarmee zij in feite zouden meewerken aan hun eigen veroordeling. [gedaagde 1] zullen daarom inhoudelijk niet ingaan op het incident. De behandeling daarvan hoort thuis in de strafrechtelijke procedure.

[gedaagden] betwisten dat hun handelen in het kader van het incident een tekortkoming oplevert door hen als huurders. Het incident heeft zich afgespeeld buiten het gehuurde op de openbare weg. Van overlast of gevaar voor omwonenden is geen sprake (geweest).

Het enkele feit dat de betrokken werklieden werkzaam waren in opdracht van Woonbedrijf betekent niet dat [gedaagden] zich niet als goede huurders hebben gedragen. [gedaagden] wisten ook niet dat zij in opdracht van [gedaagde 1] werkzaam waren. Dat was niet als zodanig kenbaar.

[gedaagden] doen daarnaast een beroep op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW. Dit enkele incident is onvoldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [gedaagden] wonen als 25 jaar zonder problemen in het gehuurde.

De primaire vordering tot ontruiming dient daarom te worden afgewezen.

Dat geldt ook voor de subsidiaire vordering tot voorwaardelijke ontruiming. Het is aan de rechter en niet aan Woonbedrijf om eventuele toekomstige overlast te toetsen. Er bestaat ook geen aanleiding om aan te nemen dat [gedaagden] zich onheus zouden opstellen jegens werknemers of opdrachtgevers van Woonbedrijf.

De camera is reeds door [gedaagden] verwijderd. Zij betwisten wel dat zij voor het aanbrengen daarvan toestemming nodig hadden van Woonbedrijf. Woonbedrijf heeft ook geen enkel spoedeisend belang bij de verwijdering.

Een belangenafweging dient in het voordeel van [gedaagden] uit te vallen. Zij wonen al jaren met veel plezier in het gehuurde. Een ontruiming zou ook een inbreuk betekenen op het recht op familylife van [gedaagden] met hun kleinkinderen die in de buurt wonen. Zij zouden daarnaast ook weer aangewezen zijn op een ander sociale huurwoning.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Een veroordeling tot ontruiming in kort geding kan pas aan de orde kan zijn indien Woonbedrijf daarbij voldoende spoedeisend belang heeft. Dat is het geval indien van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende aannemelijk geworden dat daarvan sprake is.

4.3.

Concrete aanleiding voor dit kort geding is het geweldsincident dat op 5 maart 2024 heeft plaatsgevonden voor het gehuurde, waarbij [gedaagden] betrokken waren. Voor zover [gedaagden] daarbij onrechtmatig hebben gehandeld, is de vordering tot ontruiming daarmee nog niet naar haar aard spoedeisend zoals Woonbedrijf stelt. Er is namelijk geen sprake van een voortdurende onrechtmatige situatie die met een ontruiming zou worden beëindigd.

Woonbedrijf heeft ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de belangen van omwonenden een ontruiming in kort geding vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure rechtvaardigen. Woonbedrijf stelt dat de omwonenden gelet op de ernst van de gedragingen van [gedaagden] een onaanvaardbaar risico lopen om te worden blootgesteld aan overlast en/of gevaar. Woonbedrijf heeft die stelling onvoldoende onderbouwd. Het gaat om een eenmalig incident waarbij geen omwonenden betrokken waren. Voor het incident is ook een duidelijke en concrete aanleiding aan te wijzen, namelijk een discussie tussen [gedaagde 1] met de werklieden over het parkeren van hun bedrijfsauto’s. Volgens [gedaagde 1] hadden zij de auto van [gedaagde 2] op de invalidenparkeerplaats voor het gehuurde klem gezet.

Van enige (andere) door [gedaagden] veroorzaakte overlast voor omwonenden is niet gebleken. [gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat zij al 25 jaar probleemloos in het gehuurde wonen. [gedaagden] hebben er bovendien blijk van gegeven dat zij de ernst van het incident en de gevolgen daarvan inzien. Zij hebben ook aangegeven dat zij er alles aan willen doen om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. De kans op herhaling van een incident zoals zich dat eenmalig heeft voorgedaan op 5 maart 2024 lijkt dan ook gering.

4.4.

Woonbedrijf stelt ter onderbouwing van haar spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde verder nog dat zij noodzakelijke werkzaamheden in de omgeving van het gehuurde niet kan laten uitvoeren zolang [gedaagden] daar wonen. Er is volgens Woonbedrijf naar aanleiding van het incident op 5 maart 2024 namelijk geen aannemer meer te vinden die bereid is om ter plaatse werkzaamheden uit te voeren. Ook dat is onvoldoende aannemelijk geworden. [gedaagde 1] betwist dat en Woonbedrijf heeft ook deze stelling onvoldoende onderbouwd of concreet gemaakt. Zo heeft Woonbedrijf niet inzichtelijk gemaakt welke aannemers zij benaderd heeft en wat hun reactie was.

Voor zover Woonbedrijf stelt dat haar vaste aannemers hebben aangegeven de werkzaamheden niet te willen uitvoeren, geldt bovendien dat Woonbedrijf dat vooral over zichzelf heeft afgeroepen door op voorhand al deze aannemers in te lichten over het incident.

Los daarvan heeft Woonbedrijf niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen minder ingrijpende oplossingen mogelijk zouden zijn dan ontruiming van het gehuurde om aannemers voldoende gerust te stellen om ter plaatse werkzaamheden uit te voeren, bijvoorbeeld door concrete afspraken daarover te maken met [gedaagden] .

4.5.

Slotsom is dat Woonbedrijf naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende spoedeisend belang heeft bij een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde in kort geding. Dat betekent dat de vorderingen van Woonbedrijf reeds om die reden zullen worden afgewezen.

4.6.

Woonbedrijf is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op:

salaris gemachtigde € 814,00
nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 949,00

4.7.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Woonbedrijf af,

5.2.

veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonbedrijf niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt Woonbedrijf tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Weij en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.