Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/190
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.F. Sijben).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een onroerende zaak (appartement in aanbouw) aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak met de beschikking van 31 oktober 2022 vastgesteld op € 205.000. De waarde is vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 en naar de toestand van het appartement in aanbouw op 1 januari 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 9 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur B. van Hout.
Feiten
2. Eiser is (samen met zijn echtgenote) mede-eigenaar van de woning aan de [adres] . Het betreft een appartement in aanbouw.
3. Eiser heeft een nieuwbouwappartement gekocht in een appartementencomplex. Ieder appartement van dit complex heeft een gronddeel en een woningdeel. Aan het gronddeel zijn de appartementsrechten gekoppeld. Bij de akte van levering van 5 mei 2021 zijn de appartemensrechten aan eiser en zijn echtgenote geleverd.
3. In de akte van levering is vermeld dat de koopsom van de appartemensrechten
€ 205.863,07 bedraagt.
4. Op 1 januari 2022 was het appartementencomplex in aanbouw.
Beoordeling door de rechtbank
Was eiser belastingplichtig op 1 januari 2022?
5. In artikel 1, eerste lid, onder b, van de Verordening OZB 2022 [2] staat dat wie aan het begin van het kalenderjaar eigenaar van een onroerende zaak is, daarover onroerendezaakbelasting moet betalen. Eiser is met het passeren van de akte van levering op 5 mei 2021 eigenaar geworden van de appartementsrechten en ook op 1 januari 2022 (het peilmoment van het betreffende belastingjaar) was hij dus (met zijn echtgenote) eigenaar van de onroerende zaak. Eisers stelling dat hij op 1 januari 2022 geen eigenaar was, omdat in de koopovereenkomst zou staan dat de appartemensrechten niet vervreemd kunnen worden, doet daar niets aan af. Dat hij zijn appartementsrechten niet mocht overdragen – wat daar ook van zij – betekent immers niet dat hij daarvan geen eigenaar is. Aangezien vaststaat dat eiser op 5 mei 2021 eigenaar is geworden (en gebleven) van de appartemensrechten, was hij op 1 januari 2022 de belastingplichtige was en is hij terecht aangeslagen voor de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022.
Toestandsdatum
6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte is uitgegaan van de toestandsdatum (1 januari 2022). De heffingsambtenaar had uit moeten gaan van de waardepeildatum (1 januari 2021). Aangezien ten tijde van de waardepeildatum het appartement nog niet in aanbouw was, heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onterecht een WOZ-beschikking aan hem opgelegd.
6.1.
Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet. De rechtbank zal dat hieronder uitleggen.
6.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat na de aankoop van de appartementsrechten door eiser en zijn echtgenote, de bouw in september 2021 is begonnen en dat het appartement op 1 januari 2022 nog steeds in aanbouw was. Het appartement van eiser was op 1 januari 2022 dus een onroerende zaak in aanbouw, zoals bedoeld in artikel 18, derde lid en onder b, van de Wet WOZ. In dat artikellid staat hoe de waarde van een onroerende zaak die nog in aanbouw is, moet worden vastgesteld. In zo’n geval wordt bepaald welke
waardehet appartement in aanbouw heeft
op de waardepeildatum(1 januari 2021 in dit geval), maar wordt daarvoor wel gekeken naar de
staatwaarin het appartement in aanbouw zich
een jaar later, bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2022 in dit geval), bevindt. Dat wordt de “toestandsdatum” genoemd. Op die manier wordt dus rekening gehouden met de (grote) veranderingen die het appartement in aanbouw in het jaar dat tussen de waardepeildatum en toestandsdatum gelegen is, heeft ondergaan. Omdat vaststaat dat de bouw van het appartement in september 2021 is begonnen en dat het appartement op 1 januari 2022 nog niet afgebouwd was, heeft de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt gesteld dat zich een wijziging heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ en is hij dus bij de waardebepaling ook terecht uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2022.
waardehet appartement in aanbouw heeft
op de waardepeildatum(1 januari 2021 in dit geval), maar wordt daarvoor wel gekeken naar de
staatwaarin het appartement in aanbouw zich
een jaar later, bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2022 in dit geval), bevindt. Dat wordt de “toestandsdatum” genoemd. Op die manier wordt dus rekening gehouden met de (grote) veranderingen die het appartement in aanbouw in het jaar dat tussen de waardepeildatum en toestandsdatum gelegen is, heeft ondergaan. Omdat vaststaat dat de bouw van het appartement in september 2021 is begonnen en dat het appartement op 1 januari 2022 nog niet afgebouwd was, heeft de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt gesteld dat zich een wijziging heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ en is hij dus bij de waardebepaling ook terecht uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2022.
De WOZ-waarde van het appartement in aanbouw
7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het appartement in aanbouw onderbouwd in het verweerschrift met bijlagen. Eiser vindt dat aan hem voor het kalenderjaar 2022 onterecht een WOZ-beschikking is opgelegd en dat de waarde van het appartement in aanbouw voor dit kalenderjaar nihil is.
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van dit appartement in aanbouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
9. In artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ staat dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald wordt op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De vervangingswaarde is: de grondwaarde en daarbij opgeteld de waarde van de opstal. [3] Om de waarde van het object in aanbouw te bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten van de in aanbouw zijnde opstal vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage op de toestandsdatum. Er moet dus gekeken worden hoe ver de bouw op dat moment is gevorderd en hoeveel procent van het totaal er al is gebouwd. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het appartement in aanbouw in dit geval bepaald door die waarde gelijk te stellen aan de koopprijs van het gronddeel van het appartement in aanbouw. Dat bedrag komt overeen met de koopprijs van € 205.863,07 genoemd in artikel 2 van de akte van levering. De heffingsambtenaar heeft het voortgangspercentage er niet bij opgeteld en de WOZ-waarde vervolgens vastgesteld op € 205.000 (afgerond).
9.1.
De waardebepaling van de heffingsambtenaar komt de rechtbank gelet op het voorgaande niet onjuist voor. De heffingsambtenaar heeft de koopprijs van het gronddeel niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar daar staat tegenover dat hij bij de vaststelling van de waarde ook niet het voortgangspercentage van 10% van de bouw heeft meegenomen. Dat had hij wel mogen doen. Als de heffingsambtenaar dit wel had gedaan, zou de WOZ-waarde hoger zijn uitgevallen. Eiser is hierdoor dus zeker niet benadeeld.
9.2.
Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarde van het appartement in aanbouw die aanleiding geven tot een lagere waarde. De rechtbank is concluderend van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 205.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is geschied in het openbaar op 26 januari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.