Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 10807867 \ CV EXPL 23-5428
Vonnis van 30 mei 2024
in de zaak van
WOONSTICHTING JOOSTals rechtsopvolgster onder algemene titel van de stichting ‘Woonstichting St. Joseph’,
gevestigd en kantoorhoudende te Boxtel,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonstichting Joost,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 november 2023 met producties 1 tot en met 4,
- het mondelinge antwoord gegeven op de rolzitting van 7 december 2023,
- het mondelinge antwoord gegeven op de rolzitting van 7 december 2023,
- het aanvullende mondelinge antwoord gegeven op de rolzitting van 21 december 2023,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de e-mail van Woonstichting Joost met een actueel overzicht van de huurachterstand.
1.2.
Op 25 april 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat zij vandaag een vonnis zal wijzen.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning met aanhorigheden aan het adres [straatnaam] [huisnummer] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De maandelijkse huurprijs bedraagt op het moment van de mondelinge behandeling € 557,41, bij vooruitbetaling te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
Bij dagvaarding vordert Woonstichting Joost ontbinding van de huurovereenkomst, een bevel tot ontruiming van het gehuurde onder de verplichting van [gedaagde] om tot aan de ontruiming, huur c.q. schadevergoeding te betalen, en veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Woonstichting Joost van een bedrag van € 3.011,11 te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.
3.2.
Woonstichting Joost legt daaraan, verkort weergegeven, het volgende ten grondslag.
[gedaagde] heeft een huurachterstand van drie of meer volle huurtermijnen laten ontstaan. Deze toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast wil Woonstichting Joost dat [gedaagde] een bedrag van € 2.787,05 aan huurachterstand aan haar betaald. De mede gevorderde wettelijke rente, berekend tot 16 november 2023, bedraagt € 21,71. Aan buitengerechtelijke incassokosten is [gedaagde] op grond van artikel 6:96 BW een bedrag van € 202,34 (inclusief btw) verschuldigd. Rente en kosten zijn opgenomen in het bedrag van € 3.011,11.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Ze heeft aan zowel Woonstichting Joost als aan de gemachtigde van Woonstichting Joost om een betalingsregeling gevraagd. Woonstichting Joost heeft deze regeling geweigerd en de gemachtigde van Woonstichting Joost heeft aanvankelijk niet op haar verzoek gereageerd. [gedaagde] is bij de gemeente voor schuldhulpverlening geweest. Inmiddels heeft ze met Woonstichting Joost een betalingsregeling getroffen. De eerste betaling van € 700,00 heeft ze gedaan en het restant lost [gedaagde] met € 500,00 per maand af. Ze heeft aan de rolrechter op de rolzitting van 21 december 2023 bewijs vanaf haar telefoon laten zien van een betaling van € 700,00 op 20 december 2023.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak moet de kantonrechter beoordelen of de huurachterstand voldoende reden is om de huurovereenkomst tussen Woonstichting Joost en [gedaagde] te ontbinden.
de huurachterstand
4.2.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Woonstichting Joost een actueel overzicht van de huurachterstand in het geding gebracht. De huurachterstand bedraagt ten tijde van de mondelinge behandeling € 2.701,87, aldus Woonstichting Joost. [gedaagde] heeft bevestigd dat dit de actuele huurachterstand is. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van dat bedrag.
de ontbinding van de huurovereenkomst
4.3.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van een huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van belang zijn. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming aan de zijde van de huurder, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden (zie HR 28-09-2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.4.
Bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (16 november 2023) bedroeg de huurachterstand vijf volle maanden. Ten tijde van de mondelinge behandeling was de huurachterstand een klein beetje minder. De achterstand bedroeg toen nog steeds ruim meer dan vier volle maanden. Een dergelijke huurachterstand moet worden aangemerkt als een zodanige tekortkoming dat in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
4.5.
[gedaagde] heeft een beroep op haar persoonlijke en financiële omstandigheden gedaan. [gedaagde] heeft aangevoerd dat ze, naast de huurachterstand, andere schulden heeft gehad. Deze andere schulden zijn inmiddels afgelost en tijde van de mondelinge behandeling is de huurachterstand nog haar enige schuld, zo heeft ze toegelicht. Verder is [gedaagde] de mantelzorger voor haar moeder. De situatie is haar teveel geworden.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstichting Joost aangevoerd dat zij geen betalingsregeling met [gedaagde] heeft gesloten. Woonstichting Joost is na lezing van het verweer van [gedaagde] enkel akkoord gegaan met de door [gedaagde] voorgestelde aflossing met € 500,00 per maand in afwachting van de mondelinge behandeling. Woonstichting Joost heeft tijdens de mondelinge behandeling verder gezegd dat zij enkel een betalingsregeling met [gedaagde] wil aangaan als [gedaagde] binnen zes maanden de hele huurachterstand en de bijkomende kosten (inclusief de kosten van deze procedure) betaalt en [gedaagde] ook de lopende huur stipt betaalt. De reden dat Woonstichting Joost enkel deze regeling wil aanbieden is dat zij [gedaagde] al vele kansen heeft gegeven, aldus Woonstichting Joost.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat de door Woonstichting Joost voorgestelde betalingsregeling zou betekenen dat [gedaagde] per maand, naast de lopende huur van € 557,41, een bedrag van € 720,72 moet betalen. Dit bedrag is voor [gedaagde] niet te dragen, zo heeft zij gezegd en de kantonrechter vindt die stelling aannemelijk. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij maximaal € 250,00 á € 300,00 per maand kan aflossen op de huurachterstand, naast betaling van de lopende huur. Dit heeft zij in de maanden februari en maart al gedaan en voor de maand april heeft zij op de ochtend van de mondelinge behandeling € 250,00 overgemaakt. Woonstichting Joost kon de laatste betaling tijdens de mondelinge behandeling (nog) niet bevestigen en zou dit na de mondelinge behandeling nakijken. Woonstichting Joost heeft bevestigd dat als het door [gedaagde] overgemaakte bedrag door haar is ontvangen, [gedaagde] dit bedrag niet nogmaals hoeft te betalen.
4.7.
De kantonrechter constateert dat [gedaagde] vanaf februari 2024 de huur tijdig betaalt en ook betalingen verricht om de huurachterstand in te lopen. De kantonrechter tekent in dit verband aan dat in artikel 4.1. van de huurovereenkomst is vermeld dat de huurprijs en de eventuele woonservicekosten bij vooruitbetaling voor de 10e van de maand moeten worden betaald. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat haar arbeidsomvang onlangs is uitgebreid naar 36 uur per week. Aannemelijk is dat dit haar financiële draagkracht in positieve zin beïnvloedt. Woonstichting Joost is een sociale verhuurder. Van een sociale verhuurder mag naar het oordeel van de kantonrechter verwacht worden dat zij bij het treffen van een regeling, rekening houdt met de draagkracht van de huurder en een haalbare regeling nastreeft. Dit geldt uiteraard binnen de grenzen van wat redelijk is. Hoewel Woonstichting Joost op de mondelinge behandeling heeft aangevoerd dat [gedaagde] al vele kansen heeft gehad, blijkt dit echter niet, althans onvoldoende uit de dagvaarding. De kantonrechter is, gelet op de hierboven geschetste omstandigheden, van oordeel dat de tekortkoming – de huurachterstand – van onvoldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Er bestaat voldoende gerechtvaardigd vertrouwen dat de huurachterstand bij het treffen van een realistische betalingsregeling binnen een redelijke termijn kan en zal worden ingelost. Mede gelet hierop weegt het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van Woonstichting Joost bij ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde afwijzen.
de wettelijke rente
4.8.
Vanwege het niet tijdig betalen van de huur is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf het verzuim van de openstaande huurtermijnen tot aan de dag van voldoening.
de buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
Woonstichting Joost vordert een bedrag van € 202,34 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Woonstichting Joost heeft aan [gedaagde] twee aanmaningen gestuurd, die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De hoogte van de vordering moet worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom zal de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 202,34 toewijzen.
bedrag dat wordt toegewezen
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- huurachterstand t/m april 2024
€
2.701,87
- buitengerechtelijke incassokosten
€
202,34
+
totaal
€
2.904,21
de proceskosten
4.11.
Vast staat dat [gedaagde] ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand had en pas nadien daarop is gaan aflossen. Het is dan ook aan haar toe te rekenen dat het tot de onderhavige procedure heeft moeten komen. [gedaagde] wordt (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonstichting Joost worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2,00 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.211,86
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstichting Joost te betalen een bedrag van € 2.701,87 21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de data van verzuim over de openstaande huurtermijnen tot aan de dag van voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstichting Joost te betalen een bedrag ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 202,34;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonstichting Joost tot dit vonnis vastgesteld op € 1.211,86, te vermeerderen met de eventuele kosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2024.