ECLI:NL:RBOBR:2024:1029

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaak- en rolnummer C/01/392671 / HA ZA 23-291

Vonnis van 6 maart 2024

in de zaak van

[eiseres 1],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , hierna:
[eiseres 1], en

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] , hierna:
[eiseres 2],

eiseressen in conventie, verweersters in reconventie,

advocaten: mr. J.P.A.M. van Balen en mr. N.E. Parello,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ( [land] ),

gedaagde conventie, eiseres in reconventie, hierna:
[gedaagde],

advocaten: mrs. W.J. Tielemans en mr. dr. S. Wahedi.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding en
“verzoek bevel tot het overleggen van bescheiden (art. 22 RV)”met producties

(nrs. 1 t/m 26);

- de akte
“tot vermeerdering van eis, toelichting dagvaarding en nadere productie”(nr. 27);

- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties

(nrs. 1 t/m 20);

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties (nrs. 28 t/m 37);

- de brief van 12 juli 2023 waarin is aangekondigd dat er een mondelinge behandeling zal

worden gelast;

- de brief namens [gedaagde] van 21 november 2023 met producties (nrs. 21 t/m 30);

- de brief namens [gedaagde] van 5 december 2023 met producties (nrs. 31 en 32);

- de akte van [eiseres 1] c.s. tot wijziging van eis en tot indiening van nadere producties

(nrs. 38 t/m 42);

- de mondelinge behandeling van 7 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen

zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De kern van de zaak

Deze zaak ziet met name op geschillen tussen moeder en dochter [familienaam]

met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats]

(hierna:
het pand).

3.Feiten

De rechtbank vermeldt hierna een overzicht van vaststaande en voor de beoordeling relevante feiten. Dit overzicht is niet uitputtend. De rechtbank zal waar nodig onder

het kopje ‘De beoordeling’ meer feiten vermelden en bij de beoordeling betrekken.

3.1.

[gedaagde] is geboren op [geboortedatum] 1983. Zij is dochter van [eiseres 1] en

[vader] (hierna:
[vader]).

3.2.

In
2012heeft [gedaagde] het pand in eigendom verkregen en verhuurd aan [bedrijfsnaam 1] vof (met als vennoten [vader] en [eiseres 1] ). Voor de verkrijging van het pand is een koopprijs betaald van € 585.000,-. Ter financiering daarvan is, kort gezegd:

- € 135.000,- geleend door [vader] en [gedaagde] van [A] (hierna:
[A]);

- € 450.000,- door [gedaagde] geleend van de ABN AMRO Bank NV (hierna:
de bank).

3.3.

Volgens [eiseres 1] hebben [gedaagde] , [vader] en [eiseres 1] (deze laatste twee in privé

en voor [bedrijfsnaam 1] vof) in
2015een overeenkomst gesloten waarin is bepaald

dat [gedaagde] (als eigenaresse van het pand) aan [vader] en [eiseres 1] een voorkeursrecht

c.q. koopoptie verleent met betrekking tot het pand. De koopprijs voor het pand zou in

dat verband in beginsel € 585.000,- bedragen.

3.4.

Volgens [eiseres 1] hebben [gedaagde] , [vader] en [eiseres 1] (deze laatste twee in privé) in
2021een nieuwe overeenkomst gesloten (hierna:
de Overeenkomst) waarin is bepaald dat [gedaagde] aan [vader] en [eiseres 1] een voorkeursrecht c.q. koopoptie verleent met betrekking tot het pand, maar waarin in afwijking van de in 2015 gesloten overeenkomst volgens [eiseres 1] (bij dagvaarding sub 41) in artikel 3.b. een bepaling is opgenomen, inhoudend:

“Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 [rechtbank: [vader] en [eiseres 1] ] heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het [pand]”.

3.5.

In [datum]
2022is [vader] overleden.

In september 2022 heeft [eiseres 1] jegens [gedaagde] aanspraak gemaakt op de koopoptie uit de Overeenkomst met betrekking tot het pand.

In oktober 2022 is namens [gedaagde] schriftelijk aan [eiseres 1] meegedeeld dat zij de Overeenkomst vernietigt op grond van misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling,

dan wel bedrog.

Per brief van 1 november 2022 aan [gedaagde] is namens [eiseres 1] de koopoptie ingeroepen uit de Overeenkomst met betrekking tot het pand. In deze brief wordt aangekondigd dat, gelet op de bepaling in de Overeenkomst dat de door het uitoefenen van de koopoptie tot stand gekomen koop binnen 10 dagen schriftelijk moet worden vastgelegd, zo spoedig mogelijk een exemplaar van de koopovereenkomst ter ondertekening zal worden toegestuurd. Verder staat in deze brief dat de namens [gedaagde] ingeroepen vernietiging van de Overeenkomst niet slaagt, aangezien van misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling, dan wel bedrog bij de ondertekening van de Overeenkomst geen sprake is geweest.

Per brief van 9 november 2022 is aan [gedaagde] de in voormelde brief aangekondigde schriftelijke overeenkomst van koop van het pand in concept toegezonden. Het betreft een aangepaste versie van de tussen [gedaagde] en de verkopende partij in 2012 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het pand. In de koopovereenkomst van 9 november 2022 is opgenomen dat [eiseres 1] het pand van [gedaagde] koopt voor € 217.250,-. In de bij de koopovereenkomst begeleidende brief wordt [gedaagde] verzocht om de koopovereenkomst uiterlijk op 11 november 2022 ondertekend te retourneren. [gedaagde] is hiertoe niet overgegaan.

3.6.

Het tussen partijen gewezen (als productie 1G door [eiseres 1] c.s. overgelegde) vonnis in kort geding van 24 januari
2023van de voorzieningenrechter van deze rechtbank (met zaak- en rolnummer C/01/387370/KG ZA 22-561) (hierna:
het kortgedingvonnis) houdt onder meer het volgende in:

“2. De feiten

2.1.

[eiseres 1] is […] een zelfstandige mondhygiënepraktijk gestart […]. Deze […] is uitgegroeid tot een onderneming met zes vestigingen […]. De onderneming was voorheen een vennootschap onder firma ( [bedrijfsnaam 1] v.o.f.) met als vennoten [eiseres 1] samen met […] [vader] […], en is per 1 januari 2017 overgegaan op een besloten vennootschap, [bedrijfsnaam 1] Holding B.V. [eiseres 1] en [vader] hielden ieder de helft van de aandelen in de holding. [vader] is op [datum] 2022 overleden waarna zijn aandelen toe zijn gekomen aan [eiseres 1] die thans aldus (via de holding) alle aandelen in de onderneming houdt.

2.2.

Van de panden waarin de zes praktijken zijn gehuisvest zijn er drie eigendom van de onderneming, twee zijn eigendom van twee van de vier kinderen van [eiseres 1] en [vader] , en één pand is gehuurd.

De twee panden waarin de onderneming praktijk houdt en die in eigendom zijn van de kinderen, zijn het pand […], dat eigendom is van [gedaagde] […], en het pand aan de [adres 2] te [plaats] , dat eigendom is van één van de twee broers van [gedaagde] , [broer eiseres 1] […].

2.3.

In 2003 of in 2005 […] is [gedaagde] begonnen met de studie tandheelkunde […]. Tijdens haar studie verrichtte [gedaagde] werkzaamheden in de verschillende vestigingen van de onderneming van haar ouders. In 2017 of 2018 […] is [gedaagde] gestopt met de studie tandheelkunde […]. Ook na het afbreken van haar studie is [gedaagde] blijven werken binnen de onderneming [bedrijfsnaam 1] B.V.

2.4.

In samenspraak met[…] [vader] heeft [gedaagde] het pand […] ten behoeve van één van de vestigingen van [bedrijfsnaam 1] , in 2012 aangekocht. Hiertoe is op 1 maart 2012 een akte van levering […] gepasseerd […] waarbij het pand […] is geleverd aan […] [gedaagde] . De koopprijs […] bedroeg

€ 585.000,-. Het plan voor de financiering van het pand is tot stand gekomen in samenspraak met [gedaagde] en haar vader en zijn financieel adviseurs. Tussen [gedaagde] en [de bank] is op

1 maart 2012 een hypothecaire lening gesloten voor […] € 450.000,-. Voor de betaling van het restant van de koopsom, tot […] € 135.000,- is door [gedaagde] en [ [vader] ] op 17 februari 2012 een overeenkomst van geldlening gesloten […] met […] de toenmalige vriend van [gedaagde] . De lening is […] terug-betaald.

2.5.

Eveneens op 1 maart 2012 hebben [gedaagde] als verhuurder en [eiseres 1] en [vader] voor [bedrijfsnaam 1] v.o.f. als huurders een huurovereenkomst gesloten […], waarbij [gedaagde] het pand […] verhuurt aan [bedrijfsnaam 1] . In artikel 5 van de huurovereenkomst is de huurprijs voor het pand

bij aanvang van de huurovereenkomst bepaald op € 57.000,- per jaar (€ 4.750,- per maand).

2.6.

Op 9 oktober 2015 hebben [gedaagde] , [eiseres 1] en [vader] (deze laatsten in privé en voor [bedrijfsnaam 2] v.o.f.) een overeenkomst gesloten […] waarin is bepaald […] dat [gedaagde] (als eigenaar van het pand […]) aan [vader] en [eiseres 1] een voorkeursrecht c.q. koopoptie verleent met betrekking tot het pand […]. De pagina's van de overeenkomst zijn geparafeerd door [gedaagde] , [eiseres 1] en [vader] , en op de laatste pagina staan de handtekeningen van [gedaagde] , [eiseres 1] en [vader] .

2.7.

[broer eiseres 1] heeft op 21 september 2015 een gelijkluidende overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie gesloten met [eiseres 1] en [vader] terzake het pand aan de [adres 2] te [plaats] , waarin een filiaal van de onderneming gevestigd is en dat eigendom van [broer eiseres 1] is.

2.8.

In 2021 hebben [gedaagde] , [eiseres 1] en [vader] (deze laatsten in privé) opnieuw een overeenkomst ondertekend die betrekking heeft op het voorkeursrecht en de koopoptie ten aanzien van [het pand]. Op de laatste bladzijde van deze […] (Overeenkomst) staat dat deze ondertekend is te [plaats] op 27 augustus 2021, en daaronder staan de handtekeningen van [gedaagde] en [vader] en [eiseres 1] . De bladzijden zijn niet geparafeerd. In afwijking van […] de in 2015 gesloten overeenkomst is in deze Overeenkomst een bepaling onder artikel punt 3 b opgenomen (hierna geciteerd), waarin staat dat op de koopprijs de kosten die [eiseres 1] en [vader] hebben gemaakt ter zake de aankoop en verbetering van het registergoed in mindering worden gebracht. In de Overeenkomst zijn [l…] de volgende bepalingen opgenomen:

'( ... )

Koopoptie

1. Partij 1 ( [gedaagde] , vrzr) verleent aan partij 2 ( [vader] en [eiseres 1] , vrzr) bovendien een koopoptie. Deze koopoptie houdt in dat partij 2 het recht verkrijgt het [pand] […] van partij 1 te kopen wanneer zij wil, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen.

2. Als (een of meer van de betrokkenen bij ) partij 2 de koopoptie wenst (wensen) uit te oefenen maakt (maken) hij (zij) dit bij aangetekend schrijven aan partij 1 kenbaar.

3. a De koopprijs bedraagt ( ... ) EUR 585.000,00 en wordt niet geïndexeerd. Mocht uit nadere onderhandelingen tussen partij 1 en partij 2 een andere koopprijs worden overeengekomen, zal die andere koopprijs ter zake van deze optie tussen hen bindend zijn.

b Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het [pand].

[…]

7. De koopoptie geldt voor onbepaalde tijd, behoudens het bepaalde in lid 9.

8. Binnen tien dagen nadat (een of meer van betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie uitoefent (uitoefenen), sluiten partij l en (die betrokkene(n) bij) partij 2 een schriftelijke koopovereenkomst, tenzij (die betrokkene(n) bij) partij 2 binnen deze termijn schriftelijk aan de wederpartij laat (laten) weten (alsnog) van de koop af te zien.

9. […]

10. [...]

Bij overlijden van [familienaam] en,óf [eiseres 1] gaan de rechten voortvloeiende uit

deze koopoptie van rechtswege over op diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel. [...]’.

2.9.

[broer eiseres 1] heeft op 27 augustus 2021 een gelijkluidende ‘overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie' ondertekend terzake het pand in [plaats] waarvan hij de eigenaar is.

2.10.

Na het overlijden van haar vader zijn er ernstige spanningen ontstaan in de relatie tussen [gedaagde] en […] ( [eiseres 1] ) en andere familieleden, met name haar broer [broer eiseres 1] .

2.11.

In september 2022 heeft [eiseres 1] jegens [gedaagde] aanspraak gemaakt op de koopoptie als bedoeld in de Overeenkomst met betrekking tot het pand […].

2.12.

Bij e-mail van 27 oktober 2022 van [gedaagde] aan de administratie van [bedrijfsnaam 1] (met cc aan [eiseres 1] ) heeft [gedaagde] medegedeeld dat er een achterstand in de betaling van de huur voor het pand […] is ontstaan vanwege in het verleden ten onrechte niet toegepaste indexeringen. De huurprijs per 1 november 2022 bedraagt volgens [gedaagde] € 5.454,96 per maand.

2.13.

Op diezelfde dag […] hebben [eiseres 1] en [broer eiseres 1] aan [gedaagde] een ontslagbrief overhandigd en medegedeeld dat zij (op staande voet) ontslagen was. [gedaagde] heeft (schriftelijk) geprotesteerd tegen het ontslag en zij heeft een verzoekschrift ingediend ex artikel 7:681 BW bij de kantonrechter […]. […]

2.14.

Bij brief van 28 oktober 2022 aan [eiseres 1] [is] […] namens [gedaagde] […] medegedeeld dat zij de Overeenkomst vernietigt op grond van misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling, dan wel bedrog.

2.15.

Bij brief van 1 november 2022 aan [gedaagde] [is] […] namens [eiseres 1] de koopoptie ingeroepen van de Overeenkomst. In de brief wordt aangekondigd dat, gelet op de bepaling in de Overeenkomst dat de door het uitoefenen van de koopoptie tot stand gekomen koop binnen 10 dagen schriftelijk moet worden vast gelegd, zo spoedig mogelijk een exemplaar van de koopovereenkomst ter ondertekening zal worden toegestuurd. Verder staat in de brief dat de namens [gedaagde] bij brief van 28 oktober 2022 ingeroepen vernietiging van de Overeenkomst niet slaagt aangezien van misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling, dan wel bedrog bij de ondertekening van de Overeenkomst geen sprake is geweest.

2.16.

Op 9 november 2022 is aan [gedaagde] de in de brief van 1 november 2022 aangekondigde schrifte-lijke overeenkomst van koop van het pand […] in concept toegezonden. Het betreft een aangepaste versie van de tussen [gedaagde] en de verkopende partij in 2012 gesloten koopovereenkomst ter zake voornoemd pand. In de koopovereenkomst van 9 november 2022 is opgenomen dat [eiseres 1] het pand van [gedaagde] koopt tegen een bedrag van € 217.250,-. In de bij de koopovereenkomst begeleidende brief […] wordt [gedaagde] verzocht de koopovereenkomst uiterlijk op 11 november 2022 ondertekend te retourneren.

2.17.

[gedaagde] heeft de koopovereenkomst niet ondertekend.

[…]

4. De beoordeling

[…]

4.3.

De eerste vraag die […] beantwoord dient te worden is of er tussen [eiseres 1] en [gedaagde] een overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie is gesloten met betrekking tot het pand […], uit hoofde waarvan [gedaagde] gehouden is het pand te verkopen aan [eiseres 1] .

4.4.

Van de Overeenkomst […] waaraan [eiseres 1] thans uitvoering wenst te geven, heeft [gedaagde] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in deze kortgedingprocedure, daarnaar gevraagd door de voorzieningenrechter, verklaard dat zij deze ondertekend heeft. In beginsel mag [eiseres 1] , met wie [gedaagde] de Overeenkomst (door deze te ondertekenen) heeft gesloten, dan ook verwachten dat [gedaagde] de Overeenkomst nakomt.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op vernietiging van de Overeenkomst op grond van misbruik van omstandigheden c.q. dwaling, c.q. bedrog. Dit zal naar het oordeel van de voorzieningenrechter in een bodemprocedure niet slagen.

[…]

4.10.

Vervolgens rijst de vraag of de door [eiseres 1] gevorderde medewerking tot levering toewijsbaar is op de voorwaarden als bepaald in de door haar als productie 45 bij dagvaarding overgelegde koopovereenkomst (zoals primair gevorderd door [eiseres 1] ). De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is. Van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst is geen sprake nu [gedaagde] deze niet ondertekend heeft. Voorts is de in de als productie 45 overgelegde koop-overeenkomst genoemde koopprijs onduidelijk nu hierin is opgenomen dat de koopprijs tweehonderd-vierentachtigduizend en honderdachtenzeventig euro en tien eurocent bedraagt, terwijl daarachter tussen haakjes het getal € 184.178,10 (dus € 100.000,- minder) is opgenomen. Bovendien wijkt de koopprijs af van de in artikel 3a van de Overeenkomst genoemde koopprijs van € 585.000,-. [eiseres 1] heeft verklaard dat zij op grond van artikel 3b van de Overeenkomst gerechtigd is de kosten ter zake

de aankoop en verbetering van het registergoed in mindering te brengen, maar [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen hetgeen namens [eiseres 1] is gesteld omtrent deze kosten en

in deze […] procedure heeft de voorzieningenrechter onvoldoende aanknopingspunten om tot een bedrag te komen waarvan voldoende aannemelijk is dat dit in mindering zou kunnen strekken op de in artikel 3a van de Overeenkomst genoemde minimale koopprijs. Uitgaande van de inhoud van de Overeenkomst waarvan, zoals eerder overwogen, [eiseres 1] (wel) terecht nakoming vordert, dient [gedaagde] medewerking te verlenen aan de levering van het [pand] tegen een koopprijs van € 585.000; waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij de bepalingen van de koopovereenkomst uit 2012 waarbij [gedaagde] koper was. […] Met de bepaling dat het bedrag van de koopsom dat na aflossing van de hypothecaire lening aan de bank overblijft, zal worden gesteld in depot bij de notaris in afwachting van de definitieve koopprijs, is voldoende gewaarborgd dat eventuele door [vader] en [eiseres 1] gemaakte kosten terzake de aankoop en verbetering van het pand op een later moment kunnen worden vergoed.

[…]

5. De beslissing

De voorzieningenrechter;

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om mee te werken aan de levering van het pand […] op een door een door [eiseres 1] aan te wijzen notaris voorgestelde datum en tijdstip, door onvoorwaardelijke en onherroepelijke medewerking te verlenen aan het verlijden van de leveringsakte, tegen betaling van een koopprijs van € 585.000,- k.k. en verder tegen de voorwaarden in de koopovereenkomst zoals die is overgelegd in productie 45 bij dagvaarding, waarbij van de koopprijs:

a. het bedrag dat aan de houder van het op het pand rustende hypotheekrecht dient te worden voldaan, sec ter aflossing van het restant van de aan [gedaagde] verstrekte lening voor de aankoop van het pand en royement van het restant van de aan [gedaagde] verstrekte lening voor de aankoop van het pand en royement van het op het pand rustende hypotheekrecht door de met de levering belaste notaris zal worden aangewend tot betaling aan de [bank] ten behoeve van vorenbedoelde aflossing en royement;

b. het meerdere tot zekerheid van de uitkomst van een door [eiseres 1] binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs bij vonnis zal worden vastgesteld, in depot wordt gesteld op de notariële kwaliteitsrekening van de met de levering belaste notaris,

5.2.

bepaalt dat indien [gedaagde] haar medewerking aan de in overweging 5.1 bedoelde levering op een door de notaris te bepalen datum en tijdstip niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagde] , zodat de levering van het [pand] zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis met de hiervoor bedoelde leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen […],

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af”.

3.7.

[gedaagde] heeft bij dagvaarding van 9 februari 2023 hoger beroep ingesteld

tegen het kortgedingvonnis.

3.8.

Op 17 februari 2023 is het pand aan [eiseres 1] geleverd door inschrijving van het kortgedingvonnis en de leveringsakte in de registers tegen betaling van € 585.000,- k.k..

Van de koopprijs is de aflosnota ter zake van de hypothecaire schuld van [gedaagde] aan

de bank voldaan en het meerdere (ad € 373.359,82) tot zekerheid van de uitkomst van een door [eiseres 1] binnen 30 dagen na betekening van het kortgedingvonnis in te stellen bodem-procedure waarin de koopprijs bij vonnis zal worden vastgesteld, in depot gesteld op de kwaliteitsrekening van de met de levering belaste notaris, mr. H. van den Eerenbeemt, notaris te Amsterdam.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[eiseres 1] vordert, na eisvermeerderingen, kort gezegd om bij vonnis,

ten aanzien van het pand (de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] ):

1. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op grond van één of meer van de in

de dagvaarding genoemde gronden, de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid voor [eiseres 1] tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [gedaagde] bij de bank, dan wel op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen koopprijs;

2. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat uitkering aan [eiseres 1] kan plaatsvinden van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82, dan wel uitkering aan haar van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 verminderd met de - eventueel - door de rechtbank in goede justitie bepaalde koopprijs voor zover die hoger is dan nihil;

3. te bepalen dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag, voor zover dat niet op grond van het in het petitum onder 2 bepaalde aan [eiseres 1] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis in kracht van gewijsde definitief vast is komen te staan;

4. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres 1] van een boete van 3 promille van de koopprijs, over de periode die aanvangt op 16 december 2022 en eindigt op 17 februari 2023, dan wel een door

de rechtbank in goede justitie te bepalen boete;

5. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres 1] van de schade van € 14.040,- als bedoeld in randnummer 113 van de dagvaarding, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2023;

6. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling

van de schade van [eiseres 1] , bestaande uit de door [eiseres 1] verschuldigde rente van

6% op een gedeelte van de door haar gesloten lening van € 450.000,-, te weten op het bedrag van € 373.359,82, berekend over de periode die aanvangt op 16 februari 2023 tot en met de dag van uitkering door de notaris aan [eiseres 1] ;

7. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding aan [eiseres 1] van de schade die zij lijdt

doordat zij de onderneming niet kan verkopen, dan wel op ongunstiger voorwaarden, als gevolg van het door [gedaagde] ingestelde hoger beroep tegen het

kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank (C/01/387370 / KG ZA 22-561), nader op te maken bij staat;

4.2.

[eiseres 2] vordert, kort gezegd om bij vonnis, ten aanzien van de onroerende zaak aan [adres 3] te [plaats] :

8. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.547,82, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2022, dan

wel vanaf 26 januari 2023;

9. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 619,40, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2022, dan wel vanaf 26 januari 2023;

4.3.

[eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen tot slot, kort gezegd, nog:

10. voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, met de bepaling dat indien de ver-schuldigde proceskosten niet uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan [eiseres 1] c.s. zijn voldaan daarover de wettelijke rente verschuldigd is.

4.4.

[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van deze vorderingen.

Zij verzoekt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres 1] c.s. te veroordelen in de

kosten van deze procedure, onder de bepaling dat (i) de proceskosten voldaan dienen te

worden binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en - voor het geval vol-

doening binnen deze termijn niet plaatsvindt - (ii) te vermeerderen met de wettelijke

rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede (iii) met veroordeling

van [eiseres 1] c.s. in de nakosten ad € 131,- dan wel, indien betekening plaatsvindt, € 199,-.

in reconventie

4.5.

[gedaagde] vordert na vermindering van haar eis, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat de koopoptie van 27 augustus 2021 buitengerechtelijk is

vernietigd, althans te vernietigen;

2. voor recht te verklaren, indien en voor zo ver op grond van artikel 3 van de koop-optie uit 2021 toch tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan, dat

de koopprijs van het pand € 585.000,- kosten koper bedraagt;

3. te bepalen dat, binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis, volledige uitkering aan haar van het thans bij de notaris in depot staande bedrag van

€ 373.359,82 dient plaats te vinden, althans een door de rechtbank in goede

justitie te bepalen bedrag;

4. te bepalen dat [eiseres 1] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot

gehouden bedrag van € 373.359,82 (ook niet gedeeltelijk), voor zover dat niet op

grond van het in dit petitum verzochte onder 2 aan [gedaagde] kan worden

uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis onherroepelijk vast is komen te staan;

5. [eiseres 1] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, onder de bepaling dat (i) de proceskosten voldaan dienen te worden binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en - voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaats-vindt - (ii) te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede (iii) met veroordeling van [eiseres 1] c.s. in de nakosten ad € 131,- dan wel, indien betekening plaatsvindt, € 199,-.

4.6.

[eiseres 1] c.s. voert verweer. [eiseres 1] c.s. concludeert tot afwijzing van deze

vorderingen en verzoekt om [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen

in de proceskosten.

in conventie en in reconventie

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

verwijzing van de vorderingen van [eiseres 2] naar de kamer voor kantonzaken

5.1.

De rechtbank zal de vorderingen van [eiseres 2] jegens [gedaagde] verwijzen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank. Het betreft de vorderingen van [eiseres 2] om [gedaagde] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van:

- € 3.547,82, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2022, dan wel vanaf

26 januari 2023;

- € 619,40, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2022, dan wel vanaf

26 januari 2023, en

- de proceskosten, waaronder de nakosten, met de bepaling dat indien de verschuldigde

proceskosten niet uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan [eiseres 2]

is voldaan daarover de wettelijke rente verschuldigd is.

[eiseres 2] heeft ter onderbouwing van haar vorderingen ad € 3.547,82 en € 619,40, kort gezegd, gesteld dat het appartement aan [adres 3] te [plaats] aan haar in eigendom toebehoorde en dat zij na het vertrek van [gedaagde] uit dat appartement heeft ontdekt dat aan [eiseres 2] in eigendom toebehorende zaken ontbraken (zoals een televisie, een wasmachine en een droger) en schade aan het appartement is veroorzaakt. Ook heeft [eiseres 2] ter onderbouwing van deze vorderingen gesteld dat zij na het vertrek van [gedaagde] uit het appartement kosten heeft moeten maken voor het afvoeren van zaken.

De rechtbank heeft partijen tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat de vorderingen van [eiseres 2] jegens [gedaagde] naar haar voorlopige oordeel, gelet op het beloop daarvan en het ontbreken van voldoende samenhang met de andere vorderingen in deze procedure, verder moeten worden behandeld en beslist door de kantonrechter.

Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om op dit voorlopige oordeel van de rechtbank te reageren. [eiseres 2] heeft daarop verklaard dat zij kan instemmen met verwijzing van deze vorderingen naar de kamer voor kantonzaken. [gedaagde] heeft zich daarop gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank dienaangaande.

De rechtbank blijft, mede gelet hierop, bij haar oordeel dat de hiervoor aangehaalde vorderingen van [eiseres 2] jegens [gedaagde] , gelet op het beloop daarvan en het ontbreken van voldoende samenhang met de andere vorderingen in deze procedure, moeten worden verwezen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank. Nu [eiseres 2] deze vorderingen niet heeft ingediend bij die kamer, zal de rechtbank deze op de voet van artikel 71 lid 2

van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna:
Rv) ambtshalve naar die kamer verwijzen.

griffierecht na verwijzing

5.2.

In verband met de verwijzing van de vorderingen van [eiseres 2] naar de kamer voor kantonzaken wijzigt het door [eiseres 1] en [eiseres 2] verschuldigde griffierecht. In conventie zouden [eiseres 1] en [eiseres 2] een griffierecht van € 5.737,- verschuldigd zijn. Per abuis is slechts een bedrag van € 676,- in rekening gebracht. Hiermee kan het door [eiseres 2] na verwijzing verschuldigde griffierecht van € 496,- worden geacht te zijn voldaan. [eiseres 1] is voor haar vorderingen een griffierecht verschuldigd van € 2.277,-. Na verrekening van het restant van het al betaalde bedrag van € 676,-, na aftrek van voormeld bedrag van € 496,-, resteert door [eiseres 1] te voldoen een bedrag van € 2.097,-. Dit bedrag zal door de griffie aan [eiseres 1] in rekening worden gebracht.

gezamenlijke behandeling van de overige vorderingen

5.3.

De rechtbank zal de overige vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk behandelen, omdat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

rechtsmacht Nederlandse rechter

5.4.

De geschillen hebben internationale aspecten, omdat [gedaagde] in [land] woont.

De rechtbank moet daarom ambtshalve beoordelen of zij in deze zaak rechtsmacht heeft.

De rechtbank is van oordeel dat zij in deze zaak rechtsmacht heeft, gelet op het bepaalde

in artikel 8 lid 4 van de herschikte EEX-Vo 1215/2012, nu de vorderingen ten aanzien van een verbintenis uit overeenkomst aan de orde zijn die vergezeld kunnen gaan van een zakelijke vordering betreffende een onroerende zaak (het pand) die is gelegen in

[plaats] in Nederland.

Dit komt ook overeen met hetgeen is opgenomen in de Overeenkomst (inhoudende dat

voor de kennisneming van geschillen die naar aanleiding van de Overeenkomst ontstaan,

de rechter van de plaats waar het pand is gelegen, bij uitsluiting bevoegd is).

toepasselijk recht

5.5.

De rechtbank zal de geschillen beoordelen naar Nederlands recht. Partijen gaan er blijkens hun eigen stellingen van uit dat daarop Nederlands recht van toepassing is. Dit komt ook overeen met hetgeen is opgenomen in de Overeenkomst (inhoudende dat op de Overeenkomst Nederlands recht van toepassing is).

het hoger beroep tegen het kortgedingvonnis

5.6.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat nu de vorderingen van [eiseres 1] zich beperken tot de vaststelling en uitkering van de koopprijs, niet door de rechtbank op de vorderingen van [eiseres 1] kan worden beslist zo lang niet vast staat of het pand (middels reële executie) geleverd had mogen worden en of deze levering met terugwerkende kracht in hoger beroep wordt vernietigd. [gedaagde] is van mening dat de uitkomst van de appelprocedure tegen het kortgedingvonnis moet worden afgewacht voordat in deze procedure over de koopprijs (en de daarmee gepaard gaande schadevorderingen) kan worden besloten.

5.7.

De rechtbank verwerpt dit verweer van [gedaagde] .

De rechtbank is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om het arrest van het hof in

de kortgedingprocedure af te wachten. Niet in geschil is dat de procedure bij het hof in

de kortgedingzaak stil ligt, omdat deze op de parkeerrol is geplaatst. Voorts is de beslissing in het kortgedingvonnis gebaseerd op de vaststelling dat er een overeenkomst bestaat, gesloten in 2021, die een koopoptie inhoudt die tot levering van het pand door [gedaagde] aan [eiseres 1] verplicht en is ook in de onderhavige bodemprocedure de vraag aan de orde of er een geldige overeenkomst bestaat, gesloten in 2021, die een koopoptie inhoudt die tot die levering verplicht.

artikel 21 Rv

5.8.

[eiseres 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling een beroep gedaan op artikel 21 Rv, inhoudend dat partijen verplicht zijn om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Volgens [eiseres 1] heeft [gedaagde] deze verplichting geschonden en moeten daarom haar vorderingen worden afgewezen. Door [gedaagde] haar vorderingen te ontzeggen en die van [eiseres 1] toe te wijzen, zou, aldus [eiseres 1] , recht worden gedaan aan haar gerechtvaardigde belangen.

De rechtbank stelt voorop dat artikel 21 Rv niet alleen inhoudt dat partijen verplicht zijn om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren, maar ook dat als deze verplichting niet wordt nageleefd, de rechtbank dan daaruit de gevolgtrek-king kan maken die zij geraden acht. Voor zover in deze zaak al sprake zou zijn van de door [eiseres 1] in haar spreekaantekeningen sub 30 gestelde schendingen van deze verplichting door [gedaagde] , dan ziet de rechtbank daarin geen aanleiding om alleen op grond daarvan al de vorderingen van [gedaagde] af te wijzen (en de vorderingen van [eiseres 1] toe te wijzen).

Die gevolgtrekking acht de rechtbank gelet op de gestelde schendingen, niet geraden en gaat naar haar oordeel in deze zaak veel te ver.

de koopoptie uit 2021

5.9.

[eiseres 1] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

op grond van één of meer van de in de dagvaarding genoemde gronden, de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid voor haar tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [gedaagde] bij de bank, dan wel

op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen koopprijs.

Deze vordering is namens [eiseres 1] tijdens de mondelinge behandeling zo uitgelegd dat

met de in de dagvaarding genoemde gronden door haar hier wordt gedoeld op (de uitleg van) artikel 3.b. van de Overeenkomst en op lastgeving.

5.10.

De door [eiseres 1] ter onderbouwing van deze vordering aangehaalde Overeenkomst houdt onder meer in:

“OVEREENKOMST

VOORKEURSRECHT EN KOOPOPTIE

Ondergetekenden:

1. [ [gedaagde] ] […]

2. a.[ [vader] ] […]

b.[ [eiseres 1] ] […]

[…]

Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen.

[…]

Koopoptie

1. Partij 1 verleent aan partij 2 […] een koopoptie. Deze koopoptie houdt in dat partij 2 het recht verkrijgt het [pand] van partij 1 te kopen wanneer zij wil, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen.

2. Als (een of meer van de betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie wenst (wensen) uit te oefenen,

maakt (maken) hij (zij) dit bij aangetekend schrijven aan partij 1 kenbaar.

3. a. De koopprijs bedraagt […](EUR 585.000,00) en wordt niet geïndexeerd. Mocht uit nadere onderhandelingen tussen partij 1 en partij 2 een andere koopprijs worden overeengekomen, zal die andere koopprijs ter zake van deze koopoptie tussen hen bindend zijn.

b. Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het [pand].

4. Bij een geschil tussen partij 1 en partij 2 over de overige voorwaarden van de koop, wordt zo

veel mogelijk aangesloten bij de bepalingen van de koopovereenkomst waarbij partij 1 koper

was.

[…]

6. De overdrachtsbelasting, het kadastraal tarief, de notariskosten en de overige kosten die aan de

levering van het [pand] verbonden zijn, zijn voor rekening van degenen(n) van partij 2 die de koopoptie uitoefent (uitoefenen).

[…]

8. Binnen tien dagen nadat (een of meer van betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie uitoefent

(uitoefenen), sluiten partij 1 en (die betrokkene(n) bij) partij 2 een schriftelijke koopovereenkomst […].

[…].

Bij overlijden van [familienaam] enlof [eiseres 1] gaan de rechten voortvloeiende

uit deze koopoptie van rechtswege over op diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel”.

Op de laatste bladzijde van dit stuk staat dat de Overeenkomst is ondertekend te [plaats] op 27 augustus 2021. Daaronder staan de namen van [vader] , [eiseres 1] en [gedaagde] . Niet in geschil is dat [vader] en [eiseres 1] bij hun namen hier hun handtekening hebben gezet. Ook bij de naam van [gedaagde] is hier een handtekening gezet.

5.11.

De Overeenkomst betreft een onderhandse akte en levert daarom gelet op het bepaalde in artikel 157 lid 2 Rv ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen in beginsel dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat dit voor de Overeenkomst niet geldt, zodat er hierna van uitgegaan moet worden dat de onderhavige onderhandse akte (de Overeenkomst) ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de waarheid van die verklaring.

5.12.

De rechtbank is, gelet op al het eerder overwogene, van oordeel dat de onderhavige onderhandse akte (de Overeenkomst) ten aanzien van de verklaring van een partij (hier: [gedaagde] ) omtrent hetgeen de akte bestemd is en behoeve van de wederpartij (hier: [eiseres 1] ) te bewijzen, tussen partijen in beginsel dwingend bewijs oplevert van de waarheid van die verklaring. De rechtbank is van oordeel dat er geen omstandigheden zijn gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat in deze zaak op dit beginsel een uitzondering moet worden gemaakt. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

5.13.

Artikel 159 lid 2 Rv bepaalt, voor zover hier relevant, dat een onderhandse akte waarvan de ondertekening door de partij, tegen welke zij dwingend bewijs zou leveren, stellig wordt ontkend, geen bewijs oplevert, zolang niet bewezen is van wie de onder-tekening afkomstig is.

Zoals hiervoor al is overwogen, is niet in geschil dat [vader] en [eiseres 1] bij hun namen onder aan de Overeenkomst hun handtekening hebben gezet en de Overeenkomst dus allebei hebben ondertekend. Ook bij de naam van [gedaagde] onder aan de Overeenkomst staat een handtekening. Volgens [eiseres 1] is deze van [gedaagde] . [gedaagde] heeft de ondertekening van de Overeenkomst door haar naar het oordeel van de rechtbank niet stellig ontkend. Daarvoor is nodig dat [gedaagde] met duidelijke en ondubbelzinnige bewoordingen verklaart dat de handtekening onder de Overeenkomst niet de hare is. Daarvan is in deze zaak geen sprake. [gedaagde] heeft ten aanzien van de ondertekening van de Overeenkomst aangevoerd:

- bij conclusie van antwoord in conventie sub 50:

“ [gedaagde] heeft reeds ten tijde van het inroepen van de vernietiging van de koopoptie uit 2021 bij brief van 28 oktober 2022 […] kenbaar gemaakt dat zij niet weet waarvoor
zij heeft getekend[onderstreping door de recht-bank] en dat haar (op enig moment) alleen een papier onder haar neus is geschoven.
Er staatook alleen
een handtekening van [gedaagde] op de laatste pagina van deze koopoptie[onderstreping door de rechtbank]. De overige pagina’s zijn niet geparafeerd”;

- bij conclusie van antwoord in conventie sub 63:

“ [gedaagde] heeft de vermeend aangeboden koopoptie van 27 augustus 2021
niet op die dag getekend[onderstreping door de rechtbank]”.

- bij conclusie van antwoord in conventie sub 69:

“ [gedaagde] betwist dan ook
op die dag de koopoptie uit 2021 te hebben getekend. Nogmaals, er is haar onder

druk op enig ánder moment één pagina snel door haar vader onder haar neus geschoven ter ondertekening[onderstreping door de rechtbank]”;

- bij conclusie van eis in reconventie pagina 33 sub 5:

“ [gedaagde] heeft nooit de vrije wil gehad om de koopoptieovereenkomst uit 2021 te sluiten. De rechtshandeling is tot stand gekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden. Doordat [gedaagde] vaker betrokken was bij het ondertekenen van documenten voor haar vader, was zij lichtzinnig
bij het tekenen van de overeenkomst[onderstreping door de rechtbank]. Zij wist niet dat ze
een overeenkomst tekende“[onderstreping door de rechtbank] waarmee zij zichzelf ernstig benadeelde;

- bij conclusie van eis in reconventie pagina 33 sub 6:

“Het is duidelijk dat
[gedaagde] , toen zij ‘een krabbeltje zette’ op de laatste pagina van de overeenkomst[onderstreping door de rechtbank], niet de wil had om zichzelf van een enorme waardestijging te beroven”;

- bij conclusie van eis in reconventie pagina 34 sub 7:

“ [gedaagde] beroept zich tevens op dwaling. […] Had zij wel een juiste voorstelling van zaken gehad,
dan had ze deze overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) gesloten”;

- in haar spreekaantekeningen tijdens de mondelinge behandeling:

“Feit is wel dat [ [vader] ] een dwingende persoonlijkheid had die duidelijk misbruik heeft gemaakt van de onervarenheid van [ [gedaagde] ] op het gebied van vastgoed
door haar de overeenkomst uit 2021 te laten ondertekenen[onderstreping door de rechtbank]. Bij een juiste voorstelling van zaken […] zou zij nooit de overeenkomst hebben ondertekend, althans niet onder dezelfde voorwaarden”;

“Mocht de Rechtbank onverhoopt voorbijgaan aan het voorgaande dan betoogt [ [gedaagde] ]
dat de overeenkomst tot stand is gekomen[onderstreping door de rechtbank] onder invloed van bedrog”.

Uit een en ander volgt geen stellige betwisting van de ondertekening van de Overeenkomst door [gedaagde] . Uit een en ander volgt veeleer een erkenning van de zijde van [gedaagde] dat zij de Overeenkomst heeft ondertekend. Dit sluit ook aan bij haar - onvoorwaardelijke - vordering in reconventie om voor recht te verklaren dat de koopoptie van 27 augustus 2021 buitengerechtelijk (namens haar) is vernietigd, althans te vernietigen, waarvan namens [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat onder de koopoptie hier moet worden verstaan de Overeenkomst waarin de koopoptie is begrepen.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nog verklaard dat zij de door [eiseres 1] ter onderbouwing van de onderhavige vordering aangehaalde Overeenkomst voor het eerst in 2022 heeft gezien. Deze verklaring, die onduidelijk is ten aanzien van de vraag of zij het betreffende stuk nu wel of niet heeft ondertekend, laat zich niet rijmen met haar eerdere stellingname dat zij dit stuk wel heeft ondertekend. Hetzelfde geldt voor de verklaring van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling dat zij de overeenkomst van 2021 nooit heeft ondertekend. Ook niet op de laatste bladzijde.

De rechtbank zal daarom hierna als vaststaand aannemen dat de Overeenkomst op de laatste bladzijde daarvan niet alleen door [vader] en [eiseres 1] maar ook door [gedaagde] is ondertekend.

Door [gedaagde] is geen (tegen)bewijs is aangeboden tegen het dwingende bewijs ex artikel 157 lid 2 Rv.

5.14.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de overige bladzijden van de Overeenkomst niet

zijn geparafeerd. Voor zover [gedaagde] hiermee beoogt te stellen dat de gehele Overeenkomst niet als akte in de zin van artikel 156 lid 1 Rv kan worden aangemerkt, verwerpt de rechtbank dit verweer. Artikel 156 lid 1 Rv bepaalt dat akten ondertekende geschriften zijn die bestemd zijn om tot bewijs te dienen. Voor onderhandse akten gelden geen andere wettelijke vereisten dan uit de tekst van dit artikel voortvloeien, te weten dat het moet gaan om een geschrift dat is ondertekend en dat is bestemd om tot bewijs te dienen. Artikel 156 lid 1 Rv ziet volgens de Hoge Raad (vgl. Hoge Raad 19 april 2019, ECLI:NL:

HR:2019:641) ook op een meer bladzijden tellend stuk dat uitsluitend aan het slot daarvan is ondertekend. Een dergelijk stuk levert derhalve een onderhandse akte op als ook voor het overige aan de zojuist genoemde eisen van artikel 156 lid 1 Rv is voldaan, hetgeen in deze zaak het geval is.

5.15.

Als de echtheid van de onderhandse akte wordt betwist, dat wil zeggen als wordt betwist dat het stuk dat als akte wordt gepresenteerd, overeenkomt met het stuk dat is ondertekend, hetgeen in deze zaak het geval is - [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat er (slechts) één pagina door haar vader onder haar neus is geschoven ter ondertekening -

volgt volgens de Hoge Raad (in voormeld arrest) uit artikel 150 Rv dat degene die zich op de valsheid beroept, als hoofdregel de bewijslast ter zake heeft. Er zijn geen omstandig-heden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat deze hoofdregel in deze zaak niet geldt.

Op [gedaagde] rust derhalve de bewijslast dat het stuk dat door [eiseres 1] als akte wordt gepresenteerd (de Overeenkomst), niet overeenkomt met het stuk dat door [gedaagde] is ondertekend. Een voldoende gespecificeerd en ter zake dienend bewijsaanbod van de zijde van [gedaagde] ontbreekt. Het verweer ten aanzien van de echtheid van de Overeenkomst slaagt daarom niet.

5.16.

Verder geldt dat niet in geschil is dat de notaris de volledige tekst van de Overeenkomst vóór 27 augustus 2021 aan [gedaagde] heeft doen toekomen. Die tekst bevatte mogelijk weliswaar fouten ten aanzien van de koopprijs en de leveringsakte, maar als onweersproken gesteld staat vast dat de litigieuze koopoptie daarin was opgenomen en dat dit stuk door de notaris aan [gedaagde] is aangeboden als betrekking hebbend op het pand.

5.17.

Voormelde omstandigheden in onderling verband en samenhang beschouwd

leiden ertoe dat [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank geacht moet worden te hebben ingestemd met de volledige tekst van de door [eiseres 1] ter onderbouwing van de onderhavige vordering aangehaalde Overeenkomst. Het is ook van deze Overeenkomst dat [gedaagde] bij brief van haar advocaat van 28 oktober 2022 de vernietiging heeft ingeroepen. Daarmee staat het bestaan van de door [eiseres 1] ter onderbouwing van de onderhavige vordering aangehaalde Overeenkomst naar het oordeel van de rechtbank vast.

de vordering van [gedaagde] betreffende de vernietiging van de Overeenkomst

5.18.

De rechtbank zal de vordering van [gedaagde] om voor recht te verklaren dat de koopoptie van 27 augustus 2021 buitengerechtelijk is vernietigd, althans te vernietigen, waarvan namens haar tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat onder de koopoptie hier moet worden verstaan de Overeenkomst van 27 augustus 2021 waarin die koopoptie is begrepen, afwijzen. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

5.19.

[gedaagde] heeft ter onderbouwing van deze vordering, kort gezegd, gesteld (zie haar spreekaantekeningen sub 3.8) dat de Overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden, althans dwaling, althans bedrog. [eiseres 1] heeft dit betwist.

- misbruik van omstandigheden

5.20.

Misbruik van omstandigheden is ingevolge artikel 3:44 lid 4 BW aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onerva-renheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Voor de vraag of sprake is van misbruik van omstandigheden komt het enkel aan op omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst. Bij de beoordeling of aan de vereisten van artikel 3:33 lid 4 BW is voldaan, komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de rechtshandeling, in onderling verband en samenhang bezien. De partij die de vernietiging inroept (hier: [gedaagde] ) draagt de stelplicht en (zo nodig) de bewijslast ten aanzien van het misbruik van omstandigheden.

5.21.

[gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar beroep op misbruik van omstandigheden gesteld dat zij, doordat zij vaker betrokken was bij het ondertekenen van documenten voor [vader] , lichtzinnig was bij het tekenen van de Overeenkomst. Volgens [gedaagde] wist zij niet dat zij een overeenkomst tekende waarmee zij zichzelf ernstig benadeelde. Volgens [gedaagde] is het pand thans veel meer waard dan € 585.000,- en had zij, toen zij een krabbeltje zette op de laatste bladzijde van de Overeenkomst, niet de wil om zichzelf van de enorme waardestijging te beroven.

5.22.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] aldus niet voldaan heeft aan de op haar rustende stelplicht ten aanzien van misbruik van omstandigheden. [gedaagde] stelt hier in het geheel niets over het misbruik (uiteenvallend in elementen van: (a) wetenschap - het weten of moeten begrijpen -, (b) handeling - het bevorderen van de rechtshandeling - en

( c) ontoelaatbaarheid - zou behoren te weerhouden).

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog verklaard dat [vader] een dwingende persoonlijkheid had die duidelijk misbruik heeft gemaakt van haar onervarenheid op het gebied van vastgoed door haar de Overeenkomst te laten ondertekenen. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] ook met inachtneming van deze verklaring nog steeds niet voldaan heeft aan de hiervoor aangehaalde op haar rustende stelplicht ten aanzien van misbruik van omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW.

- bedrog

5.23.

Bedrog is ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW aanwezig, wanneer iemand een ander

tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op. Ook hier ligt het geheel op de weg van de partij die de vernietiging inroept (hier: [gedaagde] ) om de feiten en omstandigheden te stellen en (zo nodig) te bewijzen waaruit het bedrog volgt, waaronder het opzet.

5.24.

[gedaagde] heeft in deze procedure tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst een beroep gedaan op vernietiging van de Overeenkomst wegens bedrog. Zij heeft daartoe verklaard dat er sprake is van het opzettelijk verzwijgen van feiten die haar ouders verplicht waren om aan haar mee te delen.

5.25.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] niet voldaan heeft aan de op haar rustende (nadere) stelplicht ten aanzien van bedrog.

Volgens [gedaagde] hebben haar ouders bij het aangaan van de Overeenkomst jegens haar verzwegen dat - zij als pandeigenaresse alle risico’s draagt; - zij schenkingsbelasting moet betalen bij een overdracht van het pand waarbij de verkoopprijs onder de WOZ-waarde ligt; - zij met de gestelde onrechtmatige financieringsconstructie strafbaar bezig is omdat zij de hypotheekverstrekker foutief heeft ingelicht en waren haar ouders destijds verplicht om een en ander aan haar mee te delen. [eiseres 1] heeft betwist dat zij en [vader] destijds op de door [gedaagde] aangehaalde drie punten een spreekplicht hadden. Zij heeft daartoe aangevoerd

dat [gedaagde] , geboren in 1983, destijds (in 2021) een volwassen vrouw was met een academische achtergrond.

De rechtbank stelt voorop dat een verzwijging van enig feit in het kader van het gestelde bedrog bij het aangaan van de Overeenkomst slechts relevant is voor zover de verzwijger dienaangaande destijds een spreekplicht had. Hierbij zijn de verkeersopvattingen beslissend. Nu [eiseres 1] gemotiveerd heeft betwist dat zij en [vader] destijds (in 2021) bij het aangaan van de Overeenkomst een spreekplicht hadden ten aanzien van de door [gedaagde] aangehaalde drie punten, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling op dit punt voldoende feitelijk en concreet (nader) te onderbouwen. Nu zij dat heeft nagelaten, komt de rechtbank aan het opdragen van bewijs op dat punt aan [gedaagde] , niet toe. Het bewijsrecht strekt er immers niet toe om lacunes in de (nadere) stelplicht te repareren. Nu het bestaan van de door [gedaagde] gestelde spreekplicht van haar ouders bij het aangaan van de Overeenkomst (dat - zij als pandeigenaresse alle risico’s draagt; - zij schenkingsbelasting moet betalen bij een overdracht van het pand waarbij de verkoopprijs onder de WOZ-waarde ligt (hetgeen [eiseres 1] overigens heeft betwist); - zij met de gestelde onrechtmatige financierings-constructie strafbaar bezig is omdat zij de hypotheekverstrekker foutief heeft ingelicht)

niet in rechte is komen vast te staan, is evenmin het door [gedaagde] gestelde bedrog door verzwijging daarbij niet in rechte komen vast te staan.

Voorts is ook met betrekking tot het voor bedrog vereiste oogmerk van misleiding en het vervolgens verrichten van de onderhavige rechtshandeling, niets door [gedaagde] gesteld. Voor bedrog moet causaal verband bestaan tussen het bedrieglijke gedrag en het verrichten van de rechtshandeling (hier: het sluiten van de Overeenkomst). Criterium is of betrokkene (hier: [gedaagde] ) de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als het bedrog niet had plaatsgehad. Op dat punt heeft [gedaagde] niets gesteld.

- dwaling

5.26.

Het feit dat een der partijen bij het aangaan van een overeenkomst niet de juiste voorstelling van zaken had, heeft in het algemeen geen invloed op de geldigheid van die overeenkomst. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is ingevolge artikel 6:228 BW alleen vernietigbaar:

( a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

( b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde

te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

( c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

De partij die de vernietiging inroept (hier: [gedaagde] ) draagt de stelplicht en (zo nodig) de bewijslast ten aanzien van de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling en het zich voordoen van een van de drie hiervoor weergegeven dwalingsgevallen (onjuiste mededeling, verzwijging, wederzijdse dwaling).

5.27.

[gedaagde] heeft bij conclusie van eis in reconventie volstaan met de stelling dat zij door een ongeoorloofd zwijgen van [vader] ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst

een onjuiste voorstelling van zaken had over de inhoud daarvan en dat als zij wel een

juiste voorstelling van zaken had gehad, zij deze overeenkomst dan niet (onder dezelfde voorwaarden) had gesloten.

Namens [gedaagde] is pas tijdens de mondelinge behandeling verklaard (zie haar spreekaan-tekeningen sub 3.9) dat haar ouders een mededelingsplicht hebben geschonden:
“Haar vader heeft in dit kader […] verzuimd [ [gedaagde] ] te informeren dat wanneer zij het pand ónder de vastgestelde WOZ-waarde zou verkopen […] zij schenkbelasting moet betalen over het gedeelte van de verkoopprijs dat onder de WOZ-waarde blijft, met aftrek van het bedrag dat je belastingvrij mag schenken. Dus ook vanwege de schending van de mededelingsplicht die in dit verband op de ouders van [ [gedaagde] ] rustte, heeft [ [gedaagde] ] gedwaald”.

5.28.

De partij die de vernietiging van een overeenkomst wegens dwaling inroept (hier: [gedaagde] ) dient op de eerste plaats te stellen dat bij haar ten tijde van de totstandkoming van die overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bestond. [gedaagde] heeft op dit punt niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht. Zij heeft niet gesteld welke (onjuiste) voorstelling van zaken bij haar bestond ten tijde van de totstandkoming van de Overeenkomst. Als hier door [gedaagde] zou worden gedoeld op een onjuiste voorstelling van zaken over, kort gezegd, de op enig moment in Nederland geldende (fiscale) regels over verkoop van een pand ónder de vastgestelde WOZ-waarde daarvan, dan zijn er geen omstandigheden gesteld en/of anderszins gebleken waaruit volgt dat destijds op dat punt een mededelingsplicht op haar ouders jegens haar rustte. Reeds onder deze omstandigheden wordt ook het beroep op dwaling van [gedaagde] verworpen.

- bepaalbaarheid van de Overeenkomst

5.29.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat de inhoud van de Overeenkomst niet voldoende bepaalbaar is. Volgens haar is het in algemene zin niet duidelijk wat er bij vervreemding van het pand wordt bedoeld met, kort gezegd, aftrek van kosten ter ‘verbetering’ van het pand. Ook is volgens haar niet duidelijk wat er gebeurt als partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop(prijs). Volgens [gedaagde] betekent dit dat de rechtshandeling niet in de voorgeschreven vorm ex artikel 6:227 BW is verricht, hetgeen nietigheid van de Overeenkomst met zich meebrengt.

5.30.

De rechtbank verwerpt het beroep van [gedaagde] op artikel 6:227 BW.

Dit artikel houdt in dat de verbintenissen die partijen op zich nemen, bepaalbaar moeten zijn. Bepaalbaar zijn de verbintenissen, wanneer de vaststelling naar van tevoren vaststaan-de criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan partijen kan zijn opgedragen. Indien dat laatste het geval is, moet die partij met inachtneming van wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd te werk gaan. De eis van bepaalbaarheid kan verder niet los gezien worden van de eisen van redelijkheid en billijkheid waardoor de obligatoire overeenkomst blijkens artikel 6:248 BW mede wordt beheerst. Een en ander leidt ertoe dat aan de bepaalbaarheid niet te strenge eisen mogen worden gesteld. De rechtbank is van oordeel dat de verbintenissen die partijen bij het aangaan van de Overeenkomst op zich hebben genomen, gelet op met name de eisen van redelijkheid en billijkheid waardoor de obligatoire overeenkomst blijkens artikel 6:248 BW mede wordt beheerst, maar ook gelet op de zogenaamde Haviltexmaatstaf, waarover hierna meer, voldoende bepaalbaar zijn.

- strijd met de wet, de openbare orde en de goede zeden

5.31.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook nog aangevoerd dat de Overeenkomst wegens strijdigheid met de wet, de openbare orde en de goede zeden, nietig is. Zij voert hiertoe in haar spreekaantekeningen sub 3.12 het volgende aan:

“[ [gedaagde] ] [zou] op papier als particulier voor eigen rekening en risico een pand hebben gekocht, terwijl dat

in werkelijkheid bedoeld was voor de onderneming […]. Om dit te bestendigen zouden partijen in 2021 een overeenkomst hebben ondertekend. [ [gedaagde] ] betwist deze lezing, maar ook als partijen zoiets zouden zijn overeengekomen, namelijk opzettelijk in strijd met de waarheid verklaren om via [ [gedaagde] ] aan een hypotheek en middelen te komen ten behoeve van de financiering van het pand, dan is de overeenkomst hierover wegens strijdigheid met de wet, openbare orde en goede zeden nietig. Derhalve kan […] [eiseres 1] nu geen beroep doen op deze nietige overeenkomst”.

5.32.

De rechtbank verwerpt dit verweer. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat de Overeenkomst (tussen [gedaagde] en haar ouders) in strijd is met de wet, de openbare orde en/of de goede zeden als bedoeld in artikel 3:40 BW. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de Overeenkomst is aangegaan om een eerdere overeenkomst (tussen andere partijen) “
te bestendigen”en daardoor in strijd is

met de wet, de openbare orde en/of de goede zeden als bedoeld in voormeld wetsartikel.

- strijd met de redelijkheid en billijkheid

5.33.

[gedaagde] heeft tot slot tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat toepassing van de bepalingen uit de Overeenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zo onaanvaardbaar is, dat daar geen juridisch gevolg aan mag worden gegeven. Volgens [gedaagde] (in haar spreekaantekeningen sub 3.13) gaat het hier
“in feite om onteigening op basis van een duistere overeenkomst die alleen de belangen van één partij dient, in dit geval mevrouw [eiseres 1] ”.

De rechtbank is van oordeel dat er in deze zaak geen omstandigheden zijn aangevoerd en/of gebleken waaruit volgt dat toepassing van de bepalingen van de Overeenkomst (en in het bijzonder toepassing van het bepaalde in artikel 3 daarvan) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat de Overeenkomst alleen de belangen van [eiseres 1] zou dienen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Hetzelfde geldt voor de door [gedaagde] in dit verband ook nog in haar spreekaantekeningen aangevoerde omstan-digheid dat zij schenkbelasting aan de fiscus verschuldigd zal worden nu het pand onder de WOZ-waarde (die volgens [gedaagde] € 602.000,- bedraagt) is geleverd.

5.34.

De rechtbank dient onder voormelde omstandigheden hierna (nog steeds) uit te gaan van het bestaan van de Overeenkomst.

de vorderingen van [eiseres 1] om de koopprijs van het pand te bepalen op nihil en

om te bepalen dat het in depot gehouden bedrag aan haar kan worden uitgekeerd

5.35.

[eiseres 1] vordert, kort gezegd, om de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid voor [eiseres 1] tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [gedaagde] bij de bank , en om te bepalen dat het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 aan [eiseres 1] kan worden uitgekeerd.

Zij baseert de vorderingen naast de door haar gestelde lastgeving op (de uitleg van) artikel 3 van de Overeenkomst. Dit artikel houdt, voor zover hier van belang, in:

“3.a. De koopprijs bedraagt […](EUR 585.000,00) en wordt niet geïndexeerd. Mocht uit nadere onderhande-lingen tussen [ [gedaagde] ] en [ [vader] en [eiseres 1] ] een andere koopprijs worden overeengekomen, zal die andere koopprijs ter zake van deze koopoptie tussen hen bindend zijn.

b. Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die [ [vader] en [eiseres 1] ] [hebben] gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het [pand]”.

Volgens [eiseres 1] was de bedoeling van deze bepaling dat [gedaagde] door de constructie niet beter maar ook niet slechter zou worden.

5.36.

Voor de beoordeling van de onderhavige vorderingen is niet van belang of hetgeen in artikel 3 van de Overeenkomst is overeengekomen moet worden uitgelegd in de zin die

[eiseres 1] , kennelijk primair, voorstaat of dat de letterlijke tekst van die bepaling moet worden aangehouden. In beide gevallen is de conclusie immers dat de koopprijs nihil bedraagt. Indien de uitleg van [eiseres 1] wordt gevolgd houdt de overeenkomst in dat [gedaagde] niet beter mag worden van de verkoop van het pand aan [eiseres 1] en dat brengt mee dat zij geen aanspraak kan maken op betaling van enige koopsom.

In het geval dat de koopprijs wordt bepaald op basis van de letterlijke tekst van artikel 3 van de Overeenkomst, is van belang welk bedrag aan kosten op de koopprijs van € 585.000,- in mindering moet worden gebracht om tot de definitieve koopprijs te komen.

[eiseres 1] heeft als op de koopprijs in mindering te brengen kosten onder meer verbouwings-kosten opgevoerd. [gedaagde] heeft aanvankelijk betwist dat [vader] en [eiseres 1] , al dan niet via hun vennootschap [bedrijfsnaam 1] vof, de opgevoerde kosten hebben gemaakt. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat [bedrijfsnaam 1] vof deze kosten, die door [eiseres 1] nader zijn onderbouwd met haar productie 39 en door haar tot 1 januari 2017 zijn gesteld op € 290.000,-, heeft gemaakt. Niet betwist is dat deze kosten vallen onder kosten van verbetering van het pand als bedoeld in artikel 3 van de Overeenkomst. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat in de huurovereenkomst is overeen-gekomen dat de huurder de onderhoudskosten zou betalen maar dat laat onverlet dat zij met [vader] en [eiseres 1] is overeengekomen dat bij verkoop van het pand aan [vader] en/of [eiseres 1] de kosten van verbetering op de koopprijs in mindering zouden strekken.

[eiseres 1] heeft ook gesteld dat zij en [vader] aan [gedaagde] tot 1 januari 2017 in totaal een bedrag van € 88.000,- beschikbaar hebben gesteld ter aflossing van de lening aan [A] die was aangegaan in verband met de aankoop van het pand. Tussen partijen staat vast deze aflossing heeft plaatsgevonden. Volgens [gedaagde] heeft zij die aflossing in de periode van 5 april 2012 tot 1 januari 2017 verricht. Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] gesteld dat zij gedurende de periode dat zij zonder salaris bij [bedrijfsnaam 1] vof werkte aanzienlijke (contante) inkomsten uit haar werk in het uitgaansleven verdiend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij echter verklaard dat zij van 2011 tot 2018 geen salaris voor haar werk in de onderneming heeft ontvangen en dat zij daar 100 uur per week werkte. Voorts heeft zij verklaard dat zij van de huur voor het pand wel aan haar verplichtingen kon voldoen maar niet altijd. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de huur van € 4.750,- per maand (en vanaf februari 2015 € 4.778,50 per maand) die zij voor het pand ontving was gebaseerd op de rente en aflossing in verband met de hypothecaire lening bij de bank en dat die rente en aflossing over de periode van maart 2012 tot mei 2018 lineair terugliep van € 4.573,08 tot ca. € 2.200,- per maand. Gelet op de beperkte inkomsten van [gedaagde] in verhouding tot de aflossingsverplichtingen en kosten van levensonderhoud kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] over de periode tot 1 januari 2017 in totaal een bedrag van € 88.000,- uit eigen vermogen of inkomsten heeft afgelost. [gedaagde] heeft over haar financiële situatie in die periode ook geen onderbouwd inzicht gegeven dat tot een ander oordeel zou leiden. Voorts staat vast dat [eiseres 1] ter uitvoering van het kortgedingvonnis het restant van de lening bij de bank in zijn geheel heeft afgelost tot een bedrag van € 211.640,18. Tussen partijen is niet in geschil dat voormelde aflossingen als kosten als bedoeld in artikel 3 van de Overeenkomst moeten worden aangemerkt. Het totaal van de op de koopprijs in mindering te brengen kosten bedraagt gelet op het voorgaande minimaal € 589.640,18 en dit leidt er toe dat de koopprijs op nihil moet worden gesteld.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen zullen de onderhavige vorderingen van [eiseres 1] worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing zal worden weergegeven en zal het ter zake meer of anders gevorderde worden afgewezen.

de vordering van [eiseres 1] om te bepalen dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag

5.37.

De rechtbank zal de vordering van [eiseres 1] om te bepalen dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag, voor zover dat niet

op grond van het in het petitum onder 2 bepaalde aan [eiseres 1] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis in kracht van gewijsde definitief vast is komen te staan, afwijzen.

Er is, zoals uit het eerder overwogene volgt, naar het oordeel van de rechtbank immers

geen sprake van een in depot gehouden bedrag dat niet aan [eiseres 1] kan worden uitgekeerd.

de vorderingen van [gedaagde] om voor recht te verklaren dat de koopprijs van het pand

€ 585.000,- kosten koper bedraagt en om te bepalen dat uitkering aan haar kan plaatsvinden en dat [eiseres 1] geen aanspraak kan maken op uitkering

5.38.

De rechtbank zal de vorderingen van [gedaagde] om, kort gezegd, voor recht te verklaren dat de koopprijs van het pand € 585.000,- kosten koper bedraagt en om te bepalen dat volledige uitkering aan haar van het thans bij de notaris in depot staande bedrag van

€ 373.359,82 dient plaats te vinden en dat [eiseres 1] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 (ook niet gedeeltelijk), voor zover dat niet op grond van het in dit petitum verzochte onder 2 aan [gedaagde] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis onherroepelijk vast is komen te staan, afwijzen.

Hierbij is in aanmerking genomen dat de vorderingen van [eiseres 1] om de koopprijs van

het pand te bepalen op nihil en om te bepalen dat het in depot gehouden bedrag aan haar

kan worden uitgekeerd, gelet op het eerder dienaangaande overwogene, naar het oordeel

van de rechtbank toewijsbaar zijn.

de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een boete

5.39.

De rechtbank zal de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres 1] van een boete van 3 promille van de koopprijs, over de periode die aanvangt op 16 december 2022 en eindigt op 17 februari 2023, afwijzen. De vordering van [eiseres 1] om de koopprijs te bepalen op nihil zal worden toegewezen. De aan deze koopprijs gerelateerde boete van 3 promille is daarmee ook nihil zodat [eiseres 1] geen aanspraak kan maken op betaling van enig boetebedrag door [gedaagde] .

de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 14.040,-

5.40.

De rechtbank zal de door [gedaagde] betwiste vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan haar van de schade van € 14.040,- als bedoeld in randnummer 113 van de dagvaarding, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2023, afwijzen. Dit, omdat de stellingen van [eiseres 1] deze vordering niet kunnen dragen. [eiseres 1] heeft in randnummer 113 van de dagvaarding gesteld:
“In 2022 bedroeg het tarief van de overdrachtsbelasting 8%. In 2023 10,4%. Als gevolg van het gedrag van [gedaagde] heeft [eiseres 1] […] € 60.840,- aan overdrachtsbelasting moeten voldoen (10,4% van € 585.000,- […]), terwijl dat […] bij een levering in 2022 € 46.800,- zou zijn geweest (8% van € 585.000,-). [eiseres 1] houdt [gedaagde] aansprakelijk voor de hierdoor ontstane schade van € 14.040,-, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2023”.Als onweersproken gesteld staat wel vast dat [gedaagde] per deurwaardersexploot van 8 december 2022 in gebreke is gesteld en is verzocht c.q. gesommeerd om binnen 8 dagen mee te werken aan de levering van het pand en niet aan deze sommatie heeft voldaan, maar niet gesteld en/of gebleken is dat [gedaagde] ook in gebreke is gesteld en is verzocht c.q. gesommeerd om tot levering in 2022 over te gaan.

de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de rente van 6%

5.41.

De rechtbank zal ook de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot

betaling van de schade van [eiseres 1] , bestaande uit de door [eiseres 1] verschuldigde rente

van 6% op een gedeelte van de door haar gesloten lening van € 450.000,-, te weten op

het bedrag van € 373.359,82, berekend over de periode die aanvangt op 16 februari 2023

t/m de dag van uitkering door de notaris aan [eiseres 1] , afwijzen.

Uit de door [eiseres 1] ter onderbouwing van deze vordering gestelde enkele omstandigheid

dat zij vanaf 16 februari 2023 niet kan beschikken over het bedrag van € 373.359,82 en om

aan financiële verplichtingen te kunnen voldoen bij een derde geld heeft moeten lenen tegen

een rente van 6% per jaar, volgt nog niet dat [gedaagde] dus gehouden is tot vergoeding aan

haar van de door haar verschuldigde rente van 6% op een gedeelte van de door haar

gesloten lening van € 450.000,-, te weten op het bedrag van € 373.359,82, berekend over

de periode die aanvangt op 16 februari 2023 t/m de dag van uitkering door de notaris aan

haar.

de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot schadevergoeding

5.42.

De rechtbank zal ook de vordering van [eiseres 1] om [gedaagde] te veroordelen tot

vergoeding aan [eiseres 1] van de schade die zij lijdt doordat zij de onderneming niet kan

verkopen, dan wel op ongunstiger voorwaarden, als gevolg van het door [gedaagde] ingestelde

hoger beroep tegen het kortgedingvonnis, nader op te maken bij staat, afwijzen.

Uit de door [eiseres 1] ter onderbouwing van deze vordering gestelde enkele omstandigheid

dat zij schade lijdt omdat zij, kort gezegd, de onderneming in totaliteit (bestaande uit zes vestigingen) de facto niet kan verkopen en/of langdurig verhuren (hetgeen volgens haar het meeste op zou brengen) als gevolg van het door [gedaagde] ingestelde hoger beroep tegen het kortgedingvonnis met betrekking tot het pand, volgt nog niet dat [gedaagde] dus gehouden is tot vergoeding aan [eiseres 1] van deze door haar gevorderde schade.

de proceskosten

5.43.

De rechtbank zal de proceskosten in de procedures in conventie en in reconventie compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt. Dit, nu [eiseres 1] en [gedaagde] bloedverwanten in de rechte lijn zijn als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv en voorts ieder als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen Aan een veroordeling tot betaling van nakosten wordt daarom niet toegekomen. Slechts de procespartij die een volledige veroordeling van zijn wederpartij in de proceskosten verkreeg heeft recht op nakosten.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

verwijst de zaak voor zover deze ziet op de vorderingen van [eiseres 2] om [gedaagde] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van:

- € 3.547,82, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2022, dan wel vanaf

26 januari 2023;

- € 619,40, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2022, dan wel vanaf

26 januari 2023, en

- de proceskosten, waaronder de nakosten, met de bepaling dat indien de verschuldigde

proceskosten niet uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan [eiseres 2]

is voldaan daarover de wettelijke rente verschuldigd is,

naar de rolzitting van de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank, locatie

’s-Hertogenbosch, op donderdag
4 april 2024om 09:00 uur;

6.2.

wijst [eiseres 2] en [gedaagde] erop dat:

zij op de hiervoor vermelde rolzitting van de kamer voor kantonzaken niet hoeven te verschijnen, omdat de kantonrechter eerst zal beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet, waarna de griffier partijen over deze beslissing zal informeren;
zij in het vervolg van de procedure bij de kamer voor kantonzaken niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen;
het in deze procedure geheven griffierecht met inachtneming van het bepaalde in artikel 8 lid 4 WGBZ wordt verlaagd en verrekend zoals hiervoor onder 5.2 bepaald;

6.3.

bepaalt de koopprijs voor het pand (de onroerende zaak aan [adres 1] te

[plaats] ) op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid voor [eiseres 1]

tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [gedaagde] bij de ABN AMRO Bank NV;

6.4.

bepaalt dat het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 aan [eiseres 1] kan worden uitgekeerd;

6.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de punten 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.7.

wijst het gevorderde af;

in conventie en in reconventie

6.8.

compenseert de kosten van de procedures in conventie en in reconventie in die zin dat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op

6 maart 2024.

Geschil tussen moeder en dochter over koopoptie en levering van onroerende zaak

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

1.De procedure

2.De kern van de zaak

3.Feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing