Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/7
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 482.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 november 2021(de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft een aanvullend beroepschrift ingediend.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 2020. De woning heeft een inhoud van 538 m3 en een garage van 33 m2. Het perceel van de woning is 499 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 482.000) naar de getaxeerde waarde (€ 496.621), zoals opgenomen in de waardematrix die op 4 april 2022 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Eiser bepleit een waarde van € 458.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport dat op 3 januari 2022 is opgesteld door taxateur E.N. Hoogteijling.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiser daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde moet verlagen zoals dat ook voor de volgens hem identieke woning [adres] is gedaan. Hij beroept zich op de meerderheidsregel, maar vindt daarnaast dat sprake is van gebleken bevoordeling van personen die geen rechtsbijstand inschakelen (zoals de bewoner van [adres] ) en zij die dat wel doen (zoals eiser). Uit de door eiser overgelegde uitspraak op bezwaar met betrekking tot [adres] blijkt dat volgens de heffingsambtenaar de oorspronkelijke WOZ-waarde (van € 488.000) niet te laag was, maar dat de heffingsambtenaar zich gebonden acht aan de eerder gedane toezegging om de waarde te verlagen naar € 440.000. Voor de rechtbank is het duidelijk dat er sprake was van een door de heffingsambtenaar gemaakte fout die hij niet verplicht is te herhalen. Van de door eiser gestelde bevoordeling van personen die zonder rechtsbijstandverlener tegen de heffingsambtenaar procederen is niet gebleken; dit is ook door de heffingsambtenaar weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] , alle in Cuijk.
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.6.
In dit geval zijn zowel eisers taxateur en de taxateur van de heffingsambtenaar uitgegaan van dezelfde vergelijkingsobjecten. Qua scores voor kwaliteit en onderhoud hanteren beiden weliswaar andere scores (7 vs. 3), maar zijn daar wel consequent in. Er zitten verder wel verschillen in de waarden van objectonderdelen (zoals garages, carports en dakkapellen), maar de invloed daarvan op de waarde is uiteindelijk minimaal. Er zijn wel twee grote(re) verschillen: de grondprijs en de indexering. De heffingsambtenaar baseert zijn grondprijs op de overgelegde grondstaffel en zijn indexering op het door hem overgelegde PMA Management overzicht. Waar de taxateur van eiser zich op heeft gebaseerd wat de grondprijs betreft is niet inzichtelijk en controleerbaar. Eiser heeft op de zitting slechts gesteld dat deze prijzen tot stand zijn gekomen op basis van de kennis en ervaring van zijn taxateur, maar dat is onvoldoende toetsbaar. Wat betreft de indexering heeft eisers taxateurs deze herleid uit de vastgestelde WOZ-waardes, maar het is onvoldoende duidelijk of op een juiste wijze is geïndexeerd. Dit volgt ook uit de doorrekening van de heffingsambtenaar, waaruit blijkt dat in ieder geval ten aanzien van een vergelijkingsobject een onaannemelijk percentage is gehanteerd. Bij deze stand van zaken moet meer bewijskracht worden toegedicht aan de taxatie van de heffingsambtenaar dan die van eiser.
3.7.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
3.8.
Het verzoek van eiser om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen, omdat van een dergelijke overschrijding geen sprake is. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Het bezwaarschrift is op 9 maart 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen en de rechtbank doet vandaag uitspraak. Deze termijn bedraagt minder dan twee jaren.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: