ECLI:NL:RBOBR:2023:5636

• Datum uitspraak: 20 september 2023
• Publicatiedatum: 5 december 2023
• Zaaknummer: SHE 22/2355
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: M. Venderbosch; A.F. Vink; G.J. van Leijenhorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de waarde van een bedrijfsobject onder de Wet WOZ met betrekking tot een supermarkt

In deze uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant, gedaan op 20 september 2023, wordt het beroep van eiseres tegen de vastgestelde waarde van haar bedrijfsobject, een supermarkt, beoordeeld. De heffingsambtenaar had de waarde van het object vastgesteld op € 5.587.000 per waardepeildatum 1 januari 2021, wat geldt voor het kalenderjaar 2022. Eiseres, die het object kort voor de waardepeildatum had aangekocht, betwistte deze waardering en stelde dat de gecorrigeerde koopsom van € 6.000.000 niet de waarde vertegenwoordigde. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiseres heeft niet kunnen aantonen dat de waarde lager zou zijn dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De rechtbank concludeert dat het beroep ongegrond is, omdat eiseres niet voldoende feiten of omstandigheden heeft aangedragen die haar standpunt onderbouwen. De rechtbank wijst erop dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico, wat door eiseres onvoldoende is weerlegd. De uitspraak benadrukt dat partijen het recht hebben om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 22/2355

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige kamer van20 september 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, verweerder

(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).

Zitting

De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 20 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres
[naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateurC. [naam] als taxateur van de heffingsambtenaar.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde van het bedrijfsobject aan het [adres] in [vestigingsplaats] .

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde op grond van de Wet WOZ ^[1] met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 5.587.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2022 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift, met bijgevoegd een taxatieverslag.

Feiten

2. Eiseres is eigenaar van het bedrijfsobject. Het betreft een supermarkt met op de begane grond een winkelverkoopruimte, magazijn, geldruimte en een MIVA-toilet en op de eerste verdieping een kantoor en kantine met gescheiden toilet en een opslagruimte/technische ruimte.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per waardepeildatum vastgestelde waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. De rechtbank zal uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3.1.

Het is niet in geschil tussen partijen dat het eigen verkoopcijfer van het bedrijfspand ook de waarde vertegenwoordigt en daarom leidend moet zijn. Het bedrijfsobject is op 12 oktober 2020 in verhuurde staat aan eiseres verkocht voor
€ 6.000.000. Omdat het bedrijfsobject in verhuurde staat is verkocht heeft de heffingsambtenaar de gerealiseerde koopsom gecorrigeerd met één keer de getaxeerde jaarhuur. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aanleiding gezien op de koopsom een bedrag van bijna € 31.000 in mindering te brengen in verband met asbest. De heffingsambtenaar komt uiteindelijk uit op een gecorrigeerde koopsom van € 5.619.863.

3.2.

Het is aan eiseres om aannemelijk te maken dat het verkoopcijfer niet de waarde vertegenwoordigt en dat de haar voorgestelde waarde (van € 5.200.000) juist is. Eiseres moet met feiten of omstandigheden komen waardoor dat aannemelijk wordt en zij is daarin niet geslaagd. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank oordeelt dat het enkel stellen van deze omstandigheid onvoldoende is om grond daarvan te concluderen dat dit moet leiden tot een nadere correctie van het eigen verkoopcijfer. Daar tegenover staat dat de heffingsambtenaar heeft aangegeven het leegstandsrisico in de verkoopprijs is verdisconteerd. De rechtbank kan dit volgen en weegt daarbij mee dat eiseres als professioneel handelende partij (beleggingsinstelling) het bedrijfspand heeft aangekocht. Daarom mag ervan worden uitgegaan dat eiseres bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel redelijkerwijs had kunnen weten dat en van welk leegstandsrisico er sprake was.

3.3.

Eiseres heeft met wat zij verder aanvoert geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld

4. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.

De voorzitter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.

De voorzitter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze mondelinge uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Venderbosch, voorzitter, en mr. A.F. Vink en
mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J. van der Steen, griffier.
De uitspraak is in het openbaar geschied op 20 september 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Voetnoten

1. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).