ECLI:NL:RBOBR:2023:4110

Uitspraak

RECHTBANKOOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer: 10027888 \ CV EXPL 22-4718

Vonnis van 17 augustus 2023

in de zaak van

Woningstichting Compaen,

gevestigd en kantoorhoudend in Helmond,

eisende partij,

gemachtigde: mr. W.J. Aardema,

t e g e n

Regelrecht Bewind v.o.f.,

gevestigd in Oostrum,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van

[rechthebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R. Janssen.

Partijen worden hierna "Compaen", "de bewindvoerder" en “ [rechthebbende] ” genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 juli 2022 (met producties);
de conclusie van antwoord (met producties);
het tussenvonnis van 13 oktober 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de mondelinge behandeling op 5 april 2023, waarbij gebeld is met mr. Janssen en een nieuwe datum is bepaald voor een mondelinge behandeling;
de nadere mondelinge behandeling op 3 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij Compaen haar standpunt heeft toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen.

1.2.

Compaen heeft vervolgens gelegenheid gekregen om zich nader uit te laten. Dat is gebeurd bij akte van 25 mei 2023, waarbij zij haar vordering heeft verminderd. De bewindvoerder heeft gereageerd bij antwoordakte van 8 juni 2023.

1.3.

Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Per 14 september 2017 zijn [rechthebbende] en zijn toenmalige partner [A] (hierna: “ [A] ”) een huurovereenkomst aangegaan met Compaen voor de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: “het gehuurde”). In de huurovereenkomst zijn de destijds ter hand gestelde “algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte januari 2014”(hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.

2.2.

In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang voor deze procedure, het volgende bepaald:

6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.4

Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. […]

6.7

Huurder dient er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. […]

6.8

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.

2.3.

Op 19 april 2018 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant de huurovereenkomst ontbonden vanwege een huurachterstand en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde uitgesproken. Om tenuitvoerlegging van dit vonnis te voorkomen heeft de toenmalig bewindvoerder van [rechthebbende] met Compaen een overeenkomst gesloten, waarbij onder meer het volgende is overeengekomen:

Met name zullen [rechthebbende] en [A] geen overlast veroorzaken, (…) en de woning niet gebruiken voor criminele activiteiten, zoals bijvoorbeeld hennepteelt. Dit wordt genoemd in verplichtingen en regels uit de gestopte huurovereenkomst en de huurvoorwaarden.

2.4.

Op 10 januari 2020 heeft [A] de huurovereenkomst opgezegd. Compaen heeft de opzegging geaccepteerd, waarmee alleen [rechthebbende] nog huurder is van het gehuurde.

2.5.

Op 5 januari 2021 is een medewerker van [B] op verzoek van [rechthebbende] in het gehuurde geweest omdat de cv-installatie niet functioneerde. Over dit bezoek heeft de [B] op 5 januari 2021 per e-mail aan Compaen bericht:

“(…) Eenmaal daar aangekomen ziet de monteur dat de bewoner de hele ketel uit elkaar heeft gehad en ook de rookgasafvoer was in stukken gezaagd. Er was van alles op aangesloten. Het vermoeden van de monteur is dat er een wietplantage heeft gezeten. Het laatste onderhoud dateert ook uit 2016. .(…)”

Bij de dagvaarding zijn enkele foto’s van de cv-ketel overgelegd.

2.6.

Op 25 september 2021 is [rechthebbende] ernstig gewond geraakt in de nabijheid van de woning door de ontploffing van een zelf gefabriceerde ‘raket’. [rechthebbende] is direct na dit voorval naar zijn woning gerend waarna hij met spoed op een brancard naar het ziekenhuis is gebracht voor behandeling. De politieagenten die waren afgekomen op de melding hebben de tuin van het gehuurde betreden en geconstateerd dat daar hennep werd geteeld. De politie heeft de hennepplanten afgeknipt en vernietigd. De politie heeft verder in een slaapkamer van het gehuurde een koolstoffilter aangetroffen.

2.7.

Op 5 oktober 2021 heeft de wijkagent van de politie Oost-Brabant aan Compaen geschreven:

“Op zaterdag 25 september 2021 werd door de politie een onderzoek ingesteld in de woning (…). In de achtertuin van genoemde woning werden door verbalisanten veertien hennepplanten in een aangetroffen in een provisorische kas. Op de eerste verdieping op een slaapkamer werd een koolstoffilter aangetroffen.”

2.8.

Op 2 december 2021 heeft Compaen per e-mail aan de wijkagent van de politie aangegeven dat [rechthebbende] stelt dat maar vijf hennepplanten zijn aangetroffen en dat het getal van veertien gekoppeld zou zijn aan het aantal koppen en niet aan het aantal “stammen”. De wijkagent heeft diezelfde dag aan Compaen bevestigd dat het ging om veertien hennepplanten.

2.9.

Op 25 januari 2022 heeft [rechthebbende] een strafbeschikking van de officier van justitie geaccepteerd en is hij akkoord gegaan met een taakstraf van 25 uur als gevolg van het aantreffen van de hennepplanten in het gehuurde.

In het schriftelijk verslag van het hoorgesprek dat [rechthebbende] op 25 januari 2022 heeft gevoerd met de Officier van Justitie is vermeld dat [rechthebbende] heeft aangegeven dat de politie al tweemaal eerder de hennepplanten heeft weggehaald en dat de agent heeft gezegd dat het officieel niet mag maar dat hij ze de vorige keren gewoon meenam. Zijn raadsman heeft aangegeven dat [rechthebbende] al 2 á 3 keer is gewaarschuwd door de wijkagent en dat hij daarvan geleerd heeft en de planten niet meer heeft.

De Officier van Justitie heeft vervolgens aangegeven:
“De planten die zijn aangetroffen waren erg groot. Het waren meer struiken/bomen. Vijf kleine planten worden gedoogd. En dan gaat het over planten die minder dan een halve meter hoog zijn. Uit de jurisprudentie blijkt dat deze hennepbomen gewoon teveel en te groot waren. Gezien het geldelijk gewin blijkt uit de jurisprudentie en de Aanwijzing Opiumwet dat deze teelt als beroeps- en bedrijfsmatig kan worden gekwalificeerd. Als ik kijk naar de richtlijnen dan staat hier normaliter 80 uur taakstraf op. Dat vind ik echter te veel, dus ik ga afschalen naar 25 uur. Ik verwacht dat verdachte zijn les nu wel heeft geleerd.”

2.10.

Op 27 juli 2022 heeft Compaen de bewindvoerder gedagvaard.

3.Het geschil

3.1.

Compaen vordert bij vonnis, na vermindering van haar vordering, om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I de huurovereenkomst tussen Compaen en [rechthebbende] met betrekking tot het gehuurde te ontbinden met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum;

II veroordeling van de bewindvoerder om het gehuurde te ontruimen met al het zijne en de zijnen en al degenen die van zijnswege he gehuurde gebruiken, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, althans met inachtneming van een door de kantonrechter te bepalen termijn;

III veroordeling van de bewindvoerder tot betaling aan Compaen van een vergoeding gelijk aan de laatst verschuldigde huur per maand, vanaf de dag van de ontbinding tot aan de dag van de ontruiming;

IV veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde en de eventueel te maken nakosten.

Standpunt Compaen

3.2.

Compaen legt aan haar vordering (samengevat) het volgende ten grondslag.

In de tuin van het gehuurde zijn veertien hennepplanten aangetroffen en in de woning was ook een koolstoffilter aanwezig. [rechthebbende] heeft gesjoemeld met de cv-ketel. Hij heeft de cv-ketel uit elkaar gehaald en onderdelen daarvan doorgezaagd, wat duidt op een hennepkwekerij en bedrijfsmatige activiteiten. Het hebben van meer dan vijf hennepplanten is strafbaar en levert bovendien risico’s op voor de woonomgeving. [rechthebbende] heeft door de aanwezigheid van veertien hennepplanten in strijd gehandeld met wettelijke bepalingen en bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden en dat levert een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Compaen wijst er in dat verband ook op dat zij een zero-tolerancebeleid voert ten aanzien van (hard)drugs.

Standpunt bewindvoerder

3.3.

De bewindvoerder voert verweer. Hij wijst op de lange periode tussen het constateren van de aanwezigheid van hennepplanten en het uitbrengen van de dagvaarding en vraagt de kantonrechter om daar rekening mee te houden.

Verder betwist de bewindvoerder dat sprake is van een tekortkoming door [rechthebbende] in de nakoming van de huurovereenkomst. Er is alleen strijd met artikel 6.8. van de algemene huurvoorwaarden als sprake is van activiteiten die strafbaar zijn op grond van de Opiumwet en dat is volgens de bewindvoerder niet aan de orde. Er waren maar vijf hennepplanten aanwezig in de tuin van het gehuurde, die alleen bestemd waren voor eigen gebruik ten behoeve van medicatie. Verder wordt aangevoerd dat geen sprake is geweest van overlast door de hennepteelt en dat [rechthebbende] ook niet strafrechtelijk is veroordeeld voor het aanwezig hebben van de hennepplanten.

De bewindvoerder wijst op de persoonlijke omstandigheden van [rechthebbende] die volgens hem maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Tot slot voert de bewindvoerder verweer tegen de verzochte uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontbinding?

4.1.

Beoordeeld moet worden of de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Tekortkoming van [rechthebbende] ?

4.2.

Op grond van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden is het de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Dat is ook vermeld in de overeenkomst die is gesloten om de tenuitvoerlegging van een eerder vonnis te voorkomen.

4.3.

De bewindvoerder stelt dat alleen sprake is van strijd met dit artikel als het gaat om activiteiten die strafbaar zijn op grond van de Opiumwet en betwist dat dat het geval is omdat vijf hennepplanten zijn aangetroffen die bedoeld waren voor eigen (medicinaal) gebruik en onder de gedooglimiet vallen. Compaen stelt dat veertien hennepplanten zijn aangetroffen, althans vijf gekliefde moederplanten van zeer forse omvang, wat in strijd is met artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden en strafbaar is op grond van de Opiumwet.

4.4.

Vast staat dat in de tuin van het gehuurde (in de kas) hennepplanten zijn aangetroffen zodat sprake is van teelt van hennep in het gehuurde. In zoverre heeft [rechthebbende] al in strijd gehandeld met artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden. Maar daarnaast is naar het oordeel van de kantonrechter ook sprake van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat veertien hennepplanten zijn aangetroffen. Dat wordt namelijk verklaard door de wijkagent in zijn e-mails van 5 oktober 2021 en 2 december 2021 aan Compaen (zie 2.7. en 2.8.) en uit de door [rechthebbende] overgelegde foto’s kan niet worden afgeleid dat het om minder planten ging. Niet in geschil is dat het aanwezig hebben van veertien hennepplanten strafbaar is gesteld op grond van de Opiumwet.

4.5.

Maar ook als uitgegaan zou moeten worden van de aanwezigheid van vijf hennepplanten, zoals [rechthebbende] stelt, maakt dat het oordeel niet anders. Niet in geschil is dat op grond van de Aanwijzing Opiumwet bij een hoeveelheid van vijf of minder hennepplanten in beginsel wordt aangenomen dat sprake is van een geringe hoeveelheid die bestemd is voor eigen gebruik. In dit geval is echter duidelijk dat geen sprake is van een geringe hoeveelheid. In het schriftelijk verslag van het hoorgesprek dat [rechthebbende] op 25 januari 2022 heeft gevoerd met de Officier van Justitie is aangegeven dat de aangetroffen planten zeer groot waren:
“Het waren meer struiken/bomen”. Verder blijkt daaruit dat de Officier van Justitie de teelt heeft gekwalificeerd als
‘beroeps- en bedrijfsmatig’. Hij heeft daarom een strafbeschikking opgelegd aan [rechthebbende] . Bovendien blijkt uit het schriftelijk verslag dat dat de politie al twee keer eerder hennepplanten bij [rechthebbende] had weggehaald en meegenomen en dat de agent heeft gezegd dat het officieel niet mag. Daarom kon [rechthebbende] er ook niet van uitgaan dat de hoeveelheid/grootte van de hennepplanten binnen de gedooglimiet viel. Op grond van het voorgaande moet aangenomen worden dat sprake is van activiteiten die strafbaar zijn op grond van de Opiumwet. Dat de woning niet is gesloten door de burgemeester, zoals de bewindvoerder aanvoert, doet daar niet aan af.

4.6.

De bewindvoerder stelt nog dat de teelt alleen bedoeld was voor eigen gebruik, als medicatie voor de ADHD van [rechthebbende] . Nog los van het feit dat [rechthebbende] niet heeft onderbouwd dat hij ADHD heeft, acht de kantonrechter dat standpunt (ook) onvoldoende onderbouwd in het licht van de hoeveelheid/omvang van de aangetroffen hennepplanten en het feit dat naast de aangetroffen handelshoeveelheid hennepplanten ook een koolstoffilter is aangetroffen en aanpassingen aan de cv-ketel zijn gedaan die passen bij hennepteelt. [rechthebbende] heeft geen (plausibele) verklaring kunnen geven voor de aanwezigheid van het koolstoffilter en de aanpassingen aan de cv-ketel. De verklaring dat hij in de kast waar de cv-ketel hing een walk-in closet wilde maken waarbij de ketel beschadigd is geraakt, acht de kantonrechter in het licht van de e-mail van [B] niet geloofwaardig en onvoldoende onderbouwd. Ook is niet gesteld of gebleken dat [rechthebbende] een ontheffing heeft gevraagd voor hennepteelt voor medicinaal gebruik.

4.7.

Uit al het voorgaande volgt dat [rechthebbende] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden en dat levert een tekortkoming op die maakt dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel toewijsbaar is.

rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?

4.8.

De bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming kan aan ontbinding in de weg staan. Of de tekortkoming in dit geval de ontbinding rechtvaardigt moet beoordeeld worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

4.9.

Niet gezegd kan worden dat sprake is van een geringe tekortkoming. [rechthebbende] was al eerder door de politie aangesproken op de aanwezigheid van de omvangrijke hennepplanten, waarbij de politie de planten heeft meegenomen en heeft aangegeven dat dit niet was toegestaan. Verder is [rechthebbende] in 2018 nogmaals gewezen op de verplichting om artikel 6.8 ban de algemene huurvoorwaarden na te leven en is hem in 2022 een strafbeschikking opgelegd. Compaen heeft bovendien een groot belang bij handhaving van haar zero-tolerancebeleid ten aanzien van (onder meer) het houden van drugs, met het oog op het handhaven van een leefbare en veilige woonomgeving voor haar huurders.

4.10.

Voor wat betreft de door [rechthebbende] aangevoerde omstandigheden en belangen wordt het volgende overwogen. Het is evident dat een ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpend is en dat [rechthebbende] belang heeft bij behoud van zijn woonplek. Wel geldt dat aan dit woonbelang gelet op het feit dat sprake is van strafbaar gestelde handelingen en [rechthebbende] al eerder gewaarschuwd was door de politie een minder groot gewicht toekomt. Dat, zoals de bewindvoerder stelt, bij verlies van de woning het gevaar bestaat dat [rechthebbende] psychisch zal decompenseren, is niet nader onderbouwd. Evenmin is onderbouwd dat de bewindvoering gestaakt zal moeten worden als de huurovereenkomst wordt ontbonden. Ook heeft [rechthebbende] onvoldoende onderbouwd dat het voor hem onmogelijk is om vervangende woonruimte te vinden. Juist is verder dat een aantal maanden is gelegen tussen het aantreffen van de hennepplanten en het uitbrengen van de dagvaarding maar [rechthebbende] heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat hij en hoe hij daardoor in zijn belangen is geschaad.

4.11.

[rechthebbende] heeft tot slot (voor het eerst op de mondelinge behandeling) nog aangevoerd dat zijn 7-jarige zoon in het kader van co-ouderschap gedurende drie dagen en de helft van de vakanties bij hem verblijft. Aannemelijk is dat toewijzing van de vorderingen (ook) voor deze minderjarige zoon nadelige gevolgen meebrengt zodat ook de belangen van dit kind meegewogen moeten worden. Dat betekent evenwel niet dat de betrokkenheid van een minderjarig kind automatisch moet leiden tot afwijzing van de vorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat [rechthebbende] zelf verantwoordelijk is voor de aanwezigheid van de aangetroffen hennepplanten in de tuin van de woning en de daaruit voortvloeiende gevolgen. Dat geldt temeer omdat hij al eerder door de politie was gewaarschuwd (zie 2.9. en 4.5.) en in 2018 ook nog is gewezen op nakoming van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden. Daarmee is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouder zelf om de nadelige effecten van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken voor zijn kind. Gelet daarop moet niet te snel aangenomen worden dat de betrokkenheid van een minderjarig kind aan toewijzing van de vorderingen in de weg staat. Daarbij is van belang dat [rechthebbende] onvoldoende heeft onderbouwd dat het voor hem onmogelijk is om vervangende woonruimte te vinden. Ook is van belang dat sinds het aantreffen van de hennepplanten geruime tijd is verstreken waarmee [rechthebbende] ruime gelegenheid heeft gehad om naar andere woonmogelijkheden te zoeken. Dat sprake is van een (acute) noodsituatie of dakloosheid voor zijn zoon ingeval van toewijzing van de vorderingen is niet gesteld of gebleken.

4.12.

De kantonrechter is op grond van al het voorgaande van oordeel dat Compaen een zo zwaarwegend belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden en belangen van [rechthebbende] gerechtvaardigd wordt geacht. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. Tegen de gevorderde ontruimingstermijn is geen verweer gevoerd zodat de ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

uitvoerbaar bij voorraadverklaring

4.13.

De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het door [rechthebbende] gevoerde verweer daartegen kan in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.9. tot en met 4.12. is overwogen over de afweging van de omstandigheden en de belangen van partijen, niet slagen.

proceskosten

4.14.

De bewindvoerder wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten worden tot aan dit vonnis als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

133,58

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

374,00

Totaal

€

635,58

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Compaen en [rechthebbende] met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ;

5.2.

veroordeelt de bewindvoerder om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te laten ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen en te laten verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Compaen te laten stellen;

5.3.

veroordeelt de bewindvoerder om uit het vermogen van [rechthebbende] aan Compaen een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst verschuldigde huur per maand, vanaf de dag van ontbinding tot aan de dag van ontruiming;

5.4.

veroordeelt de bewindvoerder om uit het vermogen van [rechthebbende] aan Compaen de kosten van deze procedure te betalen, tot op heden vastgesteld op € 635,58;

5.5.

veroordeelt de bewindvoerder om uit het vermogen van [rechthebbende] aan Compaen de kosten te betalen die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 93,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

5.6.

de kantonrechter wijst er op dat bij beëindiging van het bewind de (voormalig) onderbewindgestelde gehouden blijft aan de inhoud van het vonnis uitvoering te geven;

5.7.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Weij en in het openbaar uitgesproken op

17 augustus 2023.