ECLI:NL:RBOBR:2023:3255

• Datum uitspraak: 16 maart 2023
• Publicatiedatum: 3 juli 2023
• Zaaknummer: 9809988 CV EXPL 22-2437
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.S. Frakes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan woning na overlijden in de woning

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Oost-Brabant, hebben eisers, vertegenwoordigd door mr. B. van Wanrooij, een vordering ingesteld tegen gedaagden, vertegenwoordigd door mr. G. Hamers, wegens gebreken aan de gekochte woning. De woning, gekocht op 27 juli 2021 voor € 460.000, bleek na de levering op 15 september 2021 onbewoonbaar door een penetrante geur, veroorzaakt door het overlijden van de vader van gedaagden, die geruime tijd in de woning had gelegen. Eisers vorderden schadevergoeding voor de kosten van herstel, schoonmaak en immateriële schade, en beriepen zich op non-conformiteit en schending van de koopovereenkomst.

De kantonrechter oordeelde dat de verkoper aansprakelijk was voor de gebreken, ondanks de niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst. De rechter stelde vast dat de geur de woning onbewoonbaar maakte en dat gedaagden niet adequaat hadden gereageerd op de klachten van eisers. De kantonrechter wees de vordering van eisers toe en veroordeelde gedaagden tot betaling van € 15.016,91, inclusief btw, en de proceskosten. De rechter benadrukte dat de verkoper de koper volledig had moeten inlichten over de omstandigheden rondom het overlijden en de gevolgen daarvan voor de woning.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verkopers bij de verkoop van onroerend goed, vooral in situaties waarin er sprake is van verborgen gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. De rechter bevestigde dat de verkoper niet kan ontsnappen aan aansprakelijkheid door te verwijzen naar een clausule die zijn aansprakelijkheid uitsluit, wanneer hij niet naar behoren heeft geïnformeerd over de staat van de woning.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Kantonrechter

Zittingslocatie Eindhoven

Zaaknummer: 9809988 / CV EXPL 22-2437

vonnis van 16 maart 2023 (bij vervroeging)

in de zaak van:

1. [eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

hierna: [eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. B. van Wanrooij te Eindhoven,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: [gedaagden] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. G. Hamers te ’s-Hertogenbosch.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 23 juni 2022 met de daarin genoemde processtukken;
• de akte houdende producties aan de zijde van [eisers] ;
• de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 28 februari 2023 en de schriftelijke spreekaantekeningen die aan de zijde van [eisers] en [gedaagden] zijn voorgedragen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] heeft op 27 juli 2021 de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] van [gedaagden] gekocht voor een bedrag van € 460.000,00. De woning behoorde voorheen toe aan de vader van [gedaagden] die daar tot aan zijn overlijden woonde. In de koopovereenkomst is onder andere bepaald:

‘
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, Gebruik

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en ie niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoop een verwijt treft.

(…)

Artikel 20: Verkoper heeft niet in Registergoed gewoond

Verkoper heeft het registergoed niet bewoond. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 lid 3 van deze overeenkomst en artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW, komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het registergoed voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van het registergoed aan de overeenkomst, voor rekening en risico van Koper.’

2.2.

De levering van de woning heeft plaats gevonden op 15 september 2021.

2.3.

Op 19 september 2021 heeft [eisers] gesproken met de buren woonachtig aan de [adres] te [plaats] . Deze verklaarden dat de vader van [gedaagden] is overleden in de slaapkamer op de eerste verdieping van de woning en dat hij daar geruime tijd heeft gelegen voordat zij hem hebben ontdekt en de politie hebben ingelicht. De periode tussen overlijden en ontdekking was naar verwachting bijna twee maanden: de buren, die hem op 22 mei 2021 hebben gevonden, hebben verklaard dat er toen gelezen kranten van 27 maart 2021 op tafel lagen en een agenda opengeslagen was op de bladzijde voor 27/28 maart 2021.

2.4.

[eisers] heeft op 19 september 2021 een e-mailbericht naar de makelaar van [gedaagden] gestuurd en daarin onder andere medegedeeld:

‘
Ik ben echt diep geschokt en kan me niet voorstellen dat jij van niks wist. Jij hebt ons uit jezelf diverse malen gezegd dat er niemand in het huis is overleden. Wij. Hebben hier ook nog een keer naar gevraagd ivm de stank die er hing. Mij is door jou verteld dat dit kwam omdat het huis sterk vervuild was. Daarvoor zou dan een schoonmaak ploeg zijn ingehuurd. Het hele huis stond vol luchtverfrissers. Nu ik die weg heb gehaald wordt de stank steeds erger .’

2.5.

De makelaar heeft op 20 september 2021 in reactie daarop een e-mailbericht naar [eisers] gestuurd, onder andere inhoudende:

‘
Ze hebben mij hierover niks verteld. Ik heb ook niets vernomen hierover. Als ik het had geweten dan had ik het verteld. (…)

Het huis was vervuild en daarom was alles eruit gehaald. ’

2.6.

Bij e-mailbericht van 22 september 2021 heeft [A] van [bedrijf 1] B.V. verklaard:

‘
We hebben de gehele woning leeg gemaakt en meermaals behandeld en ontgeurd en geheel gereinigd en gedesinfecteerd.

Er is kosten nog moeite bespaard om de werkzaamheden uit te voeren en onze opdrachtgever heeft er alles aan gedaan om de woning schoon en geurloos op te leveren.

De woning is door ons geurloos en gedesinfecteerd opgeleverd. ’

2.7.

Op de factuur van 21 juni 2021 van [bedrijf 1] B.V. ter hoogte van € 9.304,90 inclusief btw staat:

2.8.

Bij brief van vrijdag 24 september 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van [eisers] onder andere aan [gedaagden] medegedeeld:

‘
Toen cliënten bezig waren, en de door u geplaatste geurverfrissers verwijderden, in de woning ervaarden zij een zeer penetrante en onaangename lucht. Ook hun hond, die normaal nooit een trap betreedt, rende direct naar de achterste slaapkamer en begon daar in de donkere vlek op het te rollen. (…)

Sommatie

Namens cliënten verzoek ik u – en zo nodig sommeer ik u – om uiterlijk dinsdag 17:00 uur met een oplossing te komen en een plan van aanpak om bovengenoemde problemen op uw kosten op te lossen. Dit alles uiteraard in goed overleg met cliënten. (…) Wanneer u aan dit verzoek geen gehoor geeft, verkeert u in verzuim en hebben cliënten het recht om de problemen zelf op te (laten) lossen en de daarmee gepaard gaande kosten net als de kosten voor een (tijdelijke) vervangende woning op u te verhalen.’

2.9.

Op 29 september 2021 heeft schoonmaakbedrijf Frisse Kater in opdracht van [eisers] schoonmaakwerkzaamheden uitgevoerd. Bij brief van 11 oktober 2021 heeft de heer [B] van Frisse Kater daarover verklaard:

‘
Na overleg met opdrachtgever hebben we de plek van overlijden grondig gespoeld, schoongemaakt, en ontgeurd m.b.v. diverse chemicaliën. (…)

Na het schoonmaken hebben wij het beton gedroogd en afgedicht met een isolerende coating om mogelijke geurrestanten in het beton af te sluiten. (…)

Tot slot hebben wij een chemische oxidatie behandeling uitgevoerd om mogelijke geurmoleculen in de muren en plafonds af te breken voor een geurvrij resultaat. Na afloop werd de woning schoon en geurvrij opgeleverd aan opdrachtgever.

Nabehandeling

Aanvankelijk was opdrachtgever tevreden met het resultaat. Echter leek de geur na enkele dagen weer terug te zijn gekomen. Hierop is er op 05-10-2021 nogmaals een chemische oxidatie behandeling uitgevoerd. Ditmaal een high-shock behandeling van 30 uur lang per verdieping. Absolute overkill. Ook deze behandeling hielp niet. Opdrachtgever bleef lichamelijke en astmatische klachten behouden door de aanwezige geur. ’

2.10.

Bij brief van 8 oktober 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagden] aan de toenmalige gemachtigde van [eisers] medegedeeld:

‘
In aansluiting op mijn eerdere brief van 29 september 2021 bericht ik u als volgt.

Client betwist iedere aansprakelijkheid aangaande de verkoop en levering van de woning aan het adres [adres] te [plaats] . Voor de goede orde trouwens: dit betreft een woning uit 2016! Het is aldus een vrijwel nieuwe woning zonder gebreken .’

2.11.

Op 26 oktober 2021 heeft Intra Air een binnenmilieu onderzoek uitgevoerd in de woning. In haar rapport van 3 november 2021 staat onder andere:

‘
ONS ADVIES

(…)

• De geur was in de slaapkamer op de 1e verdieping het ergst. Er zijn in de overige kamer op de 1e etage ook geuren aanwezig alleen niet even sterk als in de slaapkamer waar het lijk heeft gelegen.
• Ik vermoed dat de geur afkomstig is van een cocktail aan chemische middelen die gebruikt zijn om de geur van het lijk te verwijderen. Wanneer er te veel chemische middelen met elkaar gemengd worden dan ontstaat er een geur mutatie. Hierdoor is het erg lastig om de specifieke stof te achterhalen die de geur veroorzaakt. Ik heb niet kunnen achterhalen waar de geur door wordt veroorzaakt. Ik kan hierdoor dan ook alleen adviseren vanuit mijn ervaring en de klachten die ik zelf heb ervaren op locatie en niet op de norm.
• Tijdens mijn onderzoek op de 1e etage van de woning ervaarde ik al vrij snel een droge prikkelende keel en gevolgd door hoofdpijn. Wanneer er een te sterke geur in een woning hangt kan dit irriterend werken en hierdoor ontstaan vaak klachten zoals hoofdpijn, droge prikkelende keel en luchtweg klachten. Ik zou dan ook niet adviseren om in de slaapkamer te slapen aangezien dit hoogst waarschijnlijk gepaard zal gaan met de bovenstaande klachten.
• Het behandelproces kan enige tijd duren. De geur zal vanzelf oplossen bij voldoende ventilatie, echter kan ik geen indicatie geven hoe lang dit zal duren. Chemische geuren kunnen ontzettend lang blijven hangen. Een gas die wij in de praktijk vaak tegen komen is Formaldehyde. Formaldehyde heeft een vergelijkbare geur wanneer het in hoge concentraties in een woning aanwezig is en er zijn gevallen bekend dat het 10 tot 15 jaar kan duren tot dat de geur van Formaldehyde helemaal verdwenen is.
• Ik vermoed dan ook dat het aanpakken van de woning de grootste kans van slagen heeft om de geur te elimineren. De geur is in de wanden, vloer en waarschijnlijk het plafond getrokken. Het is dus een optie om de wanden en plafonds af te bikken en de top laag van de vloer te verwijderen. Om vervolgens na een korte ventilatie periode alle wanden en plafonds weer opnieuw te stucen en de vloer te storten.’

2.12.

Bij brief van 13 december 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] de toenmalige gemachtigde van [gedaagden] gesommeerd de tot dan toe gemaakte kosten en het geoffreerde bedrag van [bedrijf 2] te betalen. [gedaagden] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

2.13.

In opdracht van [eisers] heeft [bedrijf 2] werkzaamheden uitgevoerd in de woning bestaande uit het stralen van wanden en plafonds, waarna deze zijn gestukt en sausklaar zijn opgeleverd. De vloer is afgebikt, voorzien van een waterdichte laag en afgesmeerd. De kosten hiervan bedroegen € 8.924,92 inclusief btw. Daarna heeft [eisers] zelf schilderwerkzaamheden uitgevoerd.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 15.016,91 inclusief btw binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis ter zake noodzakelijk gemaakte kosten van herstel (inclusief de niet geslaagde schoonmaak, onderzoekskosten, de kosten voor zandstralen / verwijdering van een toplaag van de poreuze delen en verf, de externe opslag en € 2.500,00 voor immateriële schade), plus een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.119,45, een en ander te vermeerderen met rente, en de proceskosten.

[eisers] legt daaraan ten grondslag dat de sterke geur in de slaapkamer op de eerste verdieping de woning onbewoonbaar maakt. Hij beroept zich op schending van artikel 6.3. van de koopovereenkomst, non-conformiteit ex artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW) jo. 6:74 BW, gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling, dan wel gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst ex artikel 6:265 BW, en de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW).

3.2.

[gedaagden] voert verweer. Hij vindt dat er niets aan de hand is, dat eventuele aansprakelijkheid is uitgesloten in art. 20 van de koopovereenkomst, dat de mogelijke problemen zijn veroorzaakt door [eisers] zelf, dat hij voldoende heeft medegedeeld vóór het aangaan van de koopovereenkomst en dat enkele posten in de schadebegroting neerkomen op verbetering van de woning of niet hebben geleid tot het oplossen van de geuroverlast en dus niet voor vergoeding in aanmerking komen.

4. De beoordeling

Toerekenbare tekortkoming

Toetsingskader

4.1.

Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.2.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen bij overeenkomst van het bepaalde in dit artikel kunnen afwijken. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, waarvoor partijen het Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) hebben gebruikt. De kantonrechter gaat hierbij uit van de uitleg die aan deze regeling gewoonlijk in de literatuur en jurisprudentie wordt gegeven: artikel 6.1 bevat de hoofdregel, namelijk dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken en dus dat de koper in beginsel het risico draagt van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 wordt echter een vergaande uitzondering op eerdergenoemde hoofdregel gemaakt. Met dit artikel staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen, wat naar de heersende leer als een garantie moet worden opgevat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf, in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.3.

De hiervoor omschreven garantie geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Een beroep door de verkoper op de onderzoeksplicht van de koper gaat echter niet op wanneer het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.

4.4.

De algemene garantie van artikel 6.3 geldt in algemene zin evenmin voor zover het gebrek valt onder de onderdelen waarvoor de verkoper geëxonereerd wordt in artikel 20 van de koopovereenkomst (niet-zelfbewoningsclausule). Daarin hebben partijen vastgelegd dat verkoper de woning niet heeft bewoond.

4.5.

In artikel 6.3 is voorts bepaald dat voor wat betreft de gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij een aftrek “nieuw voor oud” moet worden toegepast. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Klachtplicht

4.6.

Als meest verstrekkende verweer snijdt [gedaagden] het thema aan dat [eisers] te laat heeft geklaagd (pas 9 dagen na levering van de woning). De kantonrechter verwerpt dit verweer. [gedaagden] heeft niet toegelicht dat en waarom de redelijke termijn waarbinnen hierover kon worden geklaagd door [eisers] is overschreden en welk nadeel [gedaagden] hiervan heeft ondervonden. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] juist snel heeft geklaagd na ontdekking van het beweerde gebrek. Hij moest eerst in huis kijken (ruiken) wat er aan de hand was. Daar is tijd (enkele dagen) voor nodig.

Bewijskracht verklaringen Frisse Kater en Intra Air

4.7.

Voor zover [gedaagden] betoogd heeft dat aan de verklaringen van Frisse Kater en Intra Air geen bewijskracht toekomt omdat van de benodigde certificering geen sprake is en hij niet voor de inspecties was uitgenodigd, volgt de kantonrechter dit standpunt niet. Op grond van artikel 152 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) geldt als uitgangspunt dat het leveren van bewijs vormvrij is en dat de waardering daarvan is overgelaten aan de rechter. De kantonrechter ziet in de door [gedaagden] geuite bezwaren tegen de verklaringen van Frisse Kater en Intra Air geen aanleiding om aan de inhoud daarvan voorbij te gaan. Voor zover [gedaagden] heeft willen aanvoeren dat de verklaringen van Frisse Kater en Intra Air volledig terzijde zouden moeten worden geschoven omdat hij bij de totstandkoming daarvan niet betrokken is geweest, volgt de kantonrechter dit standpunt niet. De kantonrechter wijst erop dat [gedaagden] op de relevante momenten (september/oktober 2021) niet heeft aangedrongen op onderzoek in het huis, waarbij hij aanwezig zou mogen zijn.

4.8.

De kantonrechter zal hieronder het door [eisers] gestelde gebrek aan de woning bespreken.

Geuroverlast

4.9.

De kantonrechter begint met de vaststelling dat lijklucht, als waar we het hier over hebben (de vader van [gedaagden] heeft bijna twee maanden na overlijden onopgemerkt in de slaapkamer van de woning gelegen in de periode maart-mei, waarin het bepaald niet koud was), de woning zonder meer onbewoonbaar maakt en dus ongeschikt voor normaal gebruik als woning. Dat is een feit van algemene bekendheid: de penetrante geur is onuitstaanbaar. Daarom heeft [gedaagden] ruim € 9.000,00 uitgegeven aan professionele schoonmaakwerkzaamheden uitgevoerd door [bedrijf 1] B.V. Dit is een zeer substantieel bedrag. [eisers] heeft gemotiveerd gesteld dat hiermee de geuroverlast na de levering van de woning in september 2021 niet was opgelost. Hij heeft in dit verband naar de verklaringen van Frisse Kater en Intra Air verwezen. [gedaagden] heeft enkel aangevoerd dat [bedrijf 1] B.V. op 21 juni 2021 de woning geurloos heeft opgeleverd en dat de echtgenote van [gedaagde sub 1] daarna regelmatig in de woning kwam om de post op te halen en destijds geen geuroverlast meer heeft ervaren in de woning en het tijdens de bezichtigingen van de woning ook niemand is opgevallen.

Hiermee heeft [gedaagden] de stelling van [eisers] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat lijklucht zo erg is dat het niet moeilijk is om aan te nemen dat de eerste poging (of pogingen) om deze geur teniet te doen, niet blijvend slaagt. Typisch voor een penetrante geur is dat deze aanvankelijk lijkt te zijn verdwenen maar dan toch weer hardnekkig terugkomt (wanneer de schoonmaakmiddelen en geur verbloemende middelen hun werking hebben verloren en de betreffende ruimte niet meer structureel wordt gelucht). In het licht daarvan had van [gedaagden] verwacht mogen worden dat hij onverwijld had gereageerd op de ingebrekestelling van [eisers] en zelf ter plaatse de situatie op zou nemen om vervolgens aan te dringen op inspectie en nader onderzoek. Het had in dit verband voor de hand gelegen dat [gedaagden] contact met [bedrijf 1] B.V. had opgenomen zodat deze gemotiveerd te kennen had kunnen geven waaruit de schoonmaakwerkzaamheden bestonden en waarom die afdoende waren of in welke mate van waarschijnlijkheid dat afdoende zou moeten zijn geweest om de geuroverlast blijvend op te lossen. [gedaagden] heeft hierdoor niet adequaat toegelicht dat de schoonmaakwerkzaamheden van [bedrijf 1] B.V. de overlast duurzaam hebben opgelost (waardoor de geur ook na verloop van tijd niet terugkomt).

Dat de echtgenote van [gedaagde sub 1] lang genoeg in de woning (op de eerste verdieping) is verbleven wanneer zij de post ophaalde, is niet gebleken. Hetzelfde geldt voor de opmerking van [gedaagde sub 1] over de bezichtigingen, dat niemand destijds een geur is opgevallen. Deze duurden niet lang (het waren bezichtigingen, niets is verteld over een buitengewoon lange duur ervan). En de ramen en deuren stonden open en er waren luchtverfrissers geplaatst.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de door [eisers] ervaren geuroverlast na de levering van de woning als gemotiveerd gesteld en onvoldoende weersproken vast staat. Deze overlast is een gebrek dat in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning.

4.10.

De kantonrechter vindt dat een verkoper onder deze omstandigheden:

 óf de aspirant-koper volledig moet inlichten (dus ook vertellen dat de overleden persoon bijna twee maanden in het huis heeft gelegen in de periode maart-mei 2021),

 óf de aspirant-koper daadwerkelijk de gelegenheid moet geven voor een nauwkeurige waarneming, bijvoorbeeld door langer in het huis te verblijven onder normale omstandigheden (wanneer ramen en deuren gesloten zijn en niet overal luchtverfrissers aanwezig zijn).

Partijen zijn het er over eens dat [gedaagden] beide mogelijkheden niet heeft toegepast. Dit kan [gedaagden] worden verweten. Een beroep op de onderzoeksplicht van de koper is hier dan ook niet aan de orde omdat het [gedaagden] was die de werkelijke stand van zaken had moeten vertellen. [eisers] wist ten tijde van de koop niet, en kon toen ook niet vermoeden, dat de vader van [gedaagden] lange tijd tussen overlijden en ontdekking in de woning heeft gelegen, waardoor het gebrek is ontstaan.

Verzuim

4.11.

De kantonrechter meent dat het verzuim hier is ingetreden. [eisers] heeft een ingebrekestelling gestuurd op vrijdag 24 september 2021 met een termijn van enkele werkdagen. Dat was een korte termijn ( [gedaagden] wijst daarop) waarbinnen de toenmalige gemachtigde van [gedaagden] uitstel heeft bedongen voor een reactie, maar buitengewone spoed was in het licht van de ernst van het gebrek geboden, [gedaagden] heeft ook daarna geen deugdelijk plan voor herstel gepresenteerd en hij heeft vervolgens op 8 oktober 2021 elke aansprakelijkheid van de hand gewezen. Ook in deze procedure heeft [gedaagden] niets verteld over hoe [eisers] anders of beter had kunnen of moeten handelen. Een ruimere termijn in de ingebrekestelling had niet tot een ander resultaat geleid. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook het verzuim ingetreden.

Niet-zelfbewoningsclausule

4.12.

De exoneratieclausule uit artikel 20 van de koopovereenkomst staat hier, zo beslist de kantonrechter, niet in de weg aan aansprakelijkheid van [gedaagden] kan zich niet beroepen op dit artikel omdat dat beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat is zo, omdat [gedaagden] dat beding heeft opgenomen zonder [eisers] naar behoren te informeren of hem een effectieve gelegenheid te geven voor waarneming in de woning. De bezichtigingen (zelfs enkele) zijn niet genoeg, omdat die kort duren en hier hebben plaatsgevonden met veel open ramen en deuren en met luchtverfrissers. Daarbij komt nog dat [gedaagden] in dat beding benadrukt dat hij er niet heeft gewoond en dus de indruk wekt dat hij niet op de hoogte is van eventuele gebreken (die merkbaar zijn voor wie er woont), terwijl hij wel degelijk op de hoogte was van de problematiek waar het hier over gaat. Het gebrek kan [gedaagden] dan ook toegerekend worden.

Eigen schuld [eisers]

4.13.

Het is onduidelijk of de geuroverlast nu mede wordt veroorzaakt door chemicaliën die een bedrijf heeft toegepast in opdracht van [eisers] Dat is echter hier niet belangrijk voor de beoordeling. Want: er was een ernstig probleem door toedoen van [gedaagden] moest iets proberen om het snel op te lossen gelet op de aanstaande verhuizing en [gedaagden] zegt niet (gemotiveerd) dat hij toen betere ideeën had voor herstel of dat de werkzaamheden op zichzelf een onzorgvuldige keuze waren (en dus nooit hadden mogen worden uitgevoerd). Als een poging van [eisers] is mislukt of aanvullende schade heeft veroorzaakt, levert dat geen relevante mate van verantwoordelijkheid of eigen schuld van [eisers] op. Het herstel in zo’n geval is lastig en dat komt voor rekening van [gedaagden]

Schade

4.14.

[gedaagden] vindt dat de gevorderde schadeposten van [eisers] mede strekken tot vernieuwing of verbetering van het huis. Het stukadoren van muren en plafonds was volgens [gedaagden] niet nodig omdat die al netjes waren. De kantonrechter verwerpt dit verweer en is van oordeel dat de posten in de begroting aannemelijk zijn als gewone, effectieve herstelmaatregelen. De geuren (lijklucht en schoonmaakmiddelen) trekken in de poreuze materialen, zo is voldoende gebleken, aangezien schoonmaak-werkzaamheden door twee professionele bedrijven niet voldoende resultaat hebben opgeleverd. Schoonmaken is dan niet genoeg. Destructief herstel was noodzakelijk, zoals zandstralen / verwijdering van een laag poreus materiaal. De kritiek van [gedaagden] is dan ook ongegrond. Voorts heeft [gedaagden] nog aangevoerd dat hij niet gehouden is de schoonmaakkosten van Frisse Kater te vergoeden omdat deze kennelijk onvoldoende en onbehoorlijk zijn uitgevoerd omdat dit het probleem niet heeft opgelost. Zoals uit rechtsoverweging 4.13. blijkt, is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] niet verweten kan worden het geurprobleem eerst door een schoonmaakbedrijf te laten oplossen alvorens tot de conclusie te moeten komen dat daarvoor destructieve werkzaamheden zijn vereist. Tegen de hoogte van de gevorderde schade is terecht geen nader verweer gevoerd. De kantonrechter wijst de gevorderde schadeposten ter hoogte van € 15.016,91 toe. [eisers] vordert daarover de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. Dit wordt eveneens toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.15.

Verder vordert [eisers] een bedrag van € 1.119,45 inzake buitengerechtelijke kosten. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gebleken dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.

Kosten van de procedure

4.16.

[gedaagden] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

• dagvaarding € 129,73
• griffierecht € 693,00
• salaris gemachtigde

€ 1.614,73 totaal

4.17.

Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing blijven.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] € 15.016,91 inclusief btw te betalen aan [eisers] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2022 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te betalen, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 1.614,73,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op
16 maart 2023.