Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 9918920 \ CV EXPL 22-2638
Vonnis van 20 april 2023
in de zaak van
NEWOMIJ VASTGOED B.V.,
gevestigd te Naarden,
eiseres in conventie,
verweerder in reconventie,
hierna te noemen: Newomij,
gemachtigde: R.M.Th. Toonen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.M.A. van den Boogaard.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 augustus 2022 en de daarin genoemde processtukken
- een akte, genomen namens Newomij, waarbij een productie is overgelegd.
1.2.
Op 23 februari 2023 heeft een mondelinge behandeling (zitting) van het geschil plaatsgevonden. Namens Newomij was de gemachtigde aanwezig. [gedaagde] is verschenen, vergezeld van mr M.F. van de Burgt, kantoorgenoot van haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Ten slotte is aan het eind van de zitting gezegd dat er op 30 maart 2023 een vonnis zal worden gewezen. Door omstandigheden is deze datum niet gehaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 16 januari 1995 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de rechtsvoorganger van Newomij als verhuurder en [gedaagde] als huurder, met betrekking tot de woning gelegen te [postcode] [woonplaats] aan het [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
De rechtsvoorganger van Newomij heeft met ingang van 1 juli 2019 de huurprijs verhoogd van € 749,26 naar € 764,99 per maand.
2.3.
[gedaagde] heeft bij brief van 3 juni 2019 schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de huurprijsverhoging. Hierop is door Newomij niet gereageerd.
2.4.
Newomij heeft vervolgens de huurprijs wederom verhoogd naar € 779,98 vanaf 1 september 2020 en naar € 797,92 vanaf 1 juli 2022.
2.5.
[gedaagde] heeft de huurprijsverhogingen vanaf 1 juli 2019 niet aan Newomij voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Newomij vordert – samengevat – om [gedaagde] te veroordelen om aan Newomij te betalen het bedrag van € 999,21 vermeerderd met de wettelijke rente ad 2 % per jaar over € 874,61 vanaf 18 mei 2022 tot de dag van algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde] in de kosten rechtens waaronder begrepen een salaris voor de gemachtigde van Newomij en de nakosten c.q. nasalaris.
Aan haar vordering legt Newomij het volgende ten grondslag. [gedaagde] is vanaf 1 juli 2019 met de tijdige betaling van de huurprijsverhoging (het meerdere van € 749,26) in gebreke gebleven. Er is dus een huurachterstand ontstaan van € 874,61. Omdat [gedaagde] de huur niet tijdig heeft betaald, moet zij ook rente (€ 4.88) en kosten (€ 119,72) betalen.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat Newomij volgens de huurovereenkomst niet gerechtigd is om de huurprijsverhoging te vorderen. Er is namelijk geen clausule met betrekking tot huurprijsverhoging in de huurovereenkomst opgenomen. Daarnaast ervaart [gedaagde] verminderd huurgenot. De woning van [gedaagde] is voorzien van enkel glas en stalen kozijnen, wat ervoor zorgt dat [gedaagde] hoge stookkosten moet maken om de woning op een acceptabele temperatuur te houden. Hoewel Newomij aan [gedaagde] heeft toegezegd dat de woning zal worden verduurzaamd, is dit nog niet gebeurd. [gedaagde] heeft een verrekening van de extra stookkosten met de huurprijsverhoging aan Newomij voorgesteld. Dit voorstel is niet door Newomij geaccepteerd.
In reconventie vordert [gedaagde] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs die verschuldigd is over de periode 1 juli 2019 tot en met datum vonnis € 749,26 per maand bedraagt, dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht. Daarnaast vordert [gedaagde] dat de huurprijs van € 749,26 per maand tijdelijk wordt verlaagd met 60% tot
€ 299,70 dan wel een bedrag dat de kantonrechter redelijk acht, en wel met ingang van zes maanden voorafgaand aan deze vordering totdat het gebrek is hersteld. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de door Newomij gestelde huurprijsverhogingen terecht zijn doorgevoerd, verzoekt [gedaagde] om de dan geldende huurprijs met 60%, dan wel met een percentage dat de kantonrechter in goede justitie redelijk acht, te verlagen. Ook vordert [gedaagde] een veroordeling van Newomij in de kosten van het geding.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
De vraag die voorligt is of Newomij heeft mogen over gaan tot verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 2019.
4.2.
Indien er sprake is van geliberaliseerde huur, dan kan volgens artikel 7:248 lid 1 BW huurprijsverhoging in beginsel slechts plaatsvinden indien sprake is van een daarop gericht beding in de huurovereenkomst. De kantonrechter zal dus eerst moeten beoordelen of het gehuurde een geliberaliseerde huurwoning of niet-geliberaliseerde huurwoning is.
4.3.
Op 1 januari 2019 was de liberalisatiegrens € 720,42. Omdat de liberalisatiegrens jaarlijks wordt vastgesteld, was deze op 1 juli 2019, ingangsdatum van de huurprijsverhoging, nog steeds € 720,42. De huur die [gedaagde] moest betalen, bedroeg tot 1 juli 2019 € 749,26 en is vervolgens verhoogd naar € 764,99. De huurprijs ligt dus boven de liberalisatiegrens en dus is er sprake van geliberaliseerde huur.
4.4.
Doordat de huur kwalificeert als een geliberaliseerde huur, kan Newomij in beginsel (gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW) enkel de huurprijs verhogen als er een clausule in de huurovereenkomst staat die voorziet in periodieke wijziging van de huurprijs. In artikel 7:247 BW is namelijk bepaald dat de artikelen 252, 252a, 252c en 253 van boek 7 niet van toepassing zijn als sprake is van geliberaliseerde huur. In de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst is een clausule als hiervoor bedoeld niet opgenomen. Newomij heeft niet gesteld dat een dergelijk beding later is overeengekomen en daarvan is ook niet gebleken. Omdat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geen beding bevat op grond waarvan Newomij het recht heeft om de huurprijs periodiek te verhogen, kan zij zonder instemming van [gedaagde] in beginsel geen prijsverhoging bewerkstelligen. Ter zitting heeft Newomij erop gewezen dat de huurprijs voor 2019 regelmatig is verhoogd. Omdat niet is gesteld en evenmin is gebleken dat [gedaagde] zich tegen die verhogingen heeft verzet, moeten deze verhogingen worden geacht met instemming van [gedaagde] te hebben plaatsgevonden. Tegen de verhoging per 1 juli 2019 heeft [gedaagde] echter bezwaar gemaakt, zo blijkt uit haar brief van 3 juni 2019 (productie 3 bij conclusie van antwoord).
4.5.
Gelet op jurisprudentie en de wetsgeschiedenis met betrekking tot huurprijsverhoging van geliberaliseerde huur is een huurverhoging niet in alle gevallen uitgesloten als een verhogingsbeding ontbreekt en met een huurder geen overeenstemming over een specifieke verhoging is bereikt. In gevallen waarin zonder een (gemaximeerde) huurverhoging een onevenredige en onbillijke uitkomst zou ontstaan, kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een huurder zich beroept op de contractuele onmogelijkheid om een huurverhoging door te voeren.
4.6.
Door Newomij is niet gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich beroept op het ontbreken van een contractuele basis om de huur in de jaren 2019 en volgende te verhogen. De kantonrechter heeft ook geen feiten en/of omstandigheden in de dagvaarding en de daarop gegeven toelichting aangetroffen die haar tot het oordeel zouden kunnen brengen dat van een dergelijke situatie sprake is. De kantonrechter heeft bij haar oordeel meegewogen dat [gedaagde] een met redenen omkleed bezwaar heeft aangetekend tegen de huurprijsverhoging die (de rechtsvoorganger van) Newomij per 1 juli 2019 wilde doorvoeren. (De rechtsvoorganger van) Newomij heeft deze bezwaren niet in behandeling genomen, in weerwil van de bezwaarmogelijkheid die in haar brief van 25 april 2019 is vermeld. Newomij (dan wel haar rechtsvoorganger) heeft de huur steeds opnieuw verhoogd zonder enig (constructief) overleg met [gedaagde] te voeren over de voorgestane huurprijsverhoging. Dit terwijl [gedaagde] meerdere keren kenbaar heeft gemaakt daarvoor open te staan. Dat [gedaagde] het voorgedrukte bezwaarformulier onvolledig heeft ingevuld, is geen rechtvaardiging voor de handelwijze van Newomij of haar rechtsvoorganger, in aanmerking genomen dat de inhoud van het bezwaar via de brief van 3 juni 2019 aan (de rechtsvoorganger van) Newomij kenbaar zijn gemaakt.
Alles wat hiervoor is geschreven, leidt de kantonrechter tot de conclusie dat Newomij de huurprijsverhogingen vanaf 1 juli 2019 niet had mogen doorvoeren omdat zij daarover met [gedaagde] geen overeenstemming heeft bereikt.
4.7.
Newomij zal als de partij die in conventie in het ongelijk wordt gesteld in de proceskosten worden veroordeeld.
In reconventie
4.8.
[gedaagde] vordert in de eerste plaats dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huur die verschuldigd is over de periode 1 juli 2019 tot en met de datum waarop vonnis wordt gewezen € 749,26 per maand bedraagt dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht. Gelet op hetgeen is geoordeeld in conventie zal de kantonrechter deze vordering toewijzen.
4.9.
[gedaagde] heeft verder een (tijdelijke) huurprijsvermindering van 60 procent gevorderd wegens gestelde gebreken in de woning, bestaande uit de omstandigheid dat de woning is voorzien van enkel glas dat is geplaatst in stalen kozijnen. Daardoor moet [gedaagde] hoge stookkosten maken om de woning op een acceptabele temperatuur te houden. Hoewel het om een geliberaliseerde huurwoning gaat, zal de kantonrechter om te beoordelen of er sprake is van een gebrek dat een tijdelijke huurprijsvermindering rechtvaardigt, aansluiting zoeken bij het gebrekenboek omdat zij dit een deugdelijke leidraad vindt.
De kantonrechter stelt vast dat de aanwezigheid van enkel glas, geplaatst in stalen raamkozijnen, in het gebrekenboek niet is vermeld als gebrek. Er zijn in het gebrekenboek ook geen gebreken opgenomen waarmee de door [gedaagde] gestelde gebreken te vergelijken zijn. De kantonrechter ziet daarom onvoldoende aanknopingspunten om tot een tijdelijke huurprijsvermindering te beslissen. Zij tekent hierbij aan dat de woning van [gedaagde] van meet af aan in de nu bekritiseerde staat heeft verkeerd. Het verduurzamen van de woning, in die zin dat er isolerende maatregelen worden getroffen, geldt naar het oordeel van de kantonrechter als een woningverbetering en niet zozeer als het herstellen van een gebrek. De kantonrechter verwijst in dit verband naar artikel 7:243 BW, waarbij zij aantekent dat aangenomen mag worden dat het plaatsen van dubbel (isolatie) glas in daarvoor geschikte kozijnen zal leiden tot een (toename van de) thermische isolatie als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 onder a BW. Dat [gedaagde] ook van mening is dat het aanbrengen van dubbel glas moet worden gezien als woningverbetering, maakt de kantonrechter op uit de e-mailwisseling die heeft plaatsgevonden tussen haar gemachtigde en Newomij in de periode voorafgaand aan deze procedure. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot toekenning van een tijdelijke huurprijsvermindering worden afgewezen.
4.10.
Aangezien partijen in reconventie over en weer in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
wijst de vordering van Newomij af;
5.2.
veroordeelt Newomij in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 264,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
5.4.
verklaart voor recht dat dat de huur die [gedaagde] verschuldigd is over de periode 1 juli 2019 tot en met datum vonnis € 749,26 bedraagt;
5.5.
compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2023.