Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/359
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
29 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 16 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2021 vastgesteld op € 621.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Feiten
2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] (aan de rand van het dorp). De woning is een woonboerderij uit 1710 (met een hoofdbouw van 899 m³). Bij de woning horen een aangebouwde woonruimte (van 354 m³), een (vrijstaande) berging (van 69 m²), een overkapping (van 24 m²), een dierenverblijf, een schuur (van 76 m²), een overkapping (van 20 m²), een schuur (van 16 m²) en een aangebouwde berging (van 10 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 12.031 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het is de rechtbank duidelijk dat er voor eiser veel meer speelt dan alleen de WOZ-waarde van zijn woning per waardepeildatum 1 januari 2020, zoals hij ook in zijn beroepschrift en zeer uitvoerig op de zitting heeft toegelicht. De rechtbank kan in deze procedure echter alleen maar een oordeel geven over de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank zal zich dan ook daartoe beperken.
4. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 621.000) naar de getaxeerde waarde (€ 621.000), zoals opgenomen in de door taxateur W.J. Nieuwenhuis op 10 maart 2023 opgestelde taxatie. Eiser bepleit een waarde van “misschien € 62.100” dan wel € 0.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] in Sint-Michielsgestel en verder [vergelijkingsobjecten] in Berlicum.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. [vergelijkingsobject] in Berlicum lijkt een beetje een vreemde eend in de bijt, maar dit object heeft een beduidend lagere m³-prijs dan de andere vergelijkingsobjecten. Eiser wordt door het hanteren daarvan dus niet benadeeld. Verder heeft de heffingsambtenaar blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
4.5.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de negatieve liggingsaspecten van de woning. Het gaat dan om (1) verkeersdrukte in een smalle straat, (2) de kap van veel bomen door de gemeente, (3) dat er in de nabijheid omgevingsvergunningen in strijd met het bestemmingsplan zijn verleend en (4) dat een buurman een vergunningsvrij gerealiseerde containerwoning op twee meter afstand van eisers tuin zou hebben geplaatst. Ook wijst eiser om de toekomstige omstandigheid dat tegenover zijn woning een parkeergelegenheid met achttien parkeerplaatsen wordt gerealiseerd. De heffingsambtenaar heeft hier in zijn taxatie rekening mee gehouden doordat drie van de vier vergelijkingsobjecten een slechtere ligging hebben dan de woning, maar door ten aanzien van die vergelijkingsobjecten geen correctie toe te passen en voor alle objecten van een gemiddelde ligging uit te gaan. Eiser heeft geen gegevens ingebracht op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar tot een grotere of andere correctie had moeten overgaan. Ook anderszins is dat niet aannemelijk geworden. De rechtbank vindt dan ook dat met de negatieve liggingsaspecten in de waardering voldoende rekening is gehouden.
4.6.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning en een van de bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatie zowel het kwaliteitsniveau als het onderhoudsniveau van de woning op 1 (slecht) gewaardeerd waardoor alleen al de m³-prijs van het hoofdgebouw met ruim € 156.000 is afgewaardeerd. Daarbovenop heeft de heffingsambtenaar een extra aftrekpost van € 48.000 voor onderhoud toegepast en € 10.000 voor het slopen van een fundering (die naar aanleiding van een ingetrokken omgevingsvergunning moet worden verwijderd). De rechtbank vindt dan ook dat met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning in de waardering voldoende rekening is gehouden. Ook hier geldt dat eiser geen gegevens heeft ingebracht op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar tot een grotere of andere correctie had moeten overgaan. De rechtbank vindt dan ook dat met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning in de waardering voldoende rekening is gehouden en merkt op dat de heffingsambtenaar ook nog een correctie voor doelmatigheid heeft doorgevoerd door die op 2 (matig) te stellen.
4.7.
Eiser heeft met wat hij verder heeft opgemerkt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De door hem bepleitte waarden zijn niet onderbouwd, zodat hij ook met die waardestandpunten geen twijfel heeft gezaaid over de vastgestelde waarde.
4.8.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: