ECLI:NL:RBOBR:2023:1547

• Datum uitspraak: 27 februari 2023
• Publicatiedatum: 5 april 2023
• Zaaknummer: 10261903 CV EXPL 22-7653
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: B.C.W. Geurtsen-van Eeden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Machtiging tot indeplaatsstelling van huurders in kort geding met belangenafweging

In deze zaak hebben de huurders van een restaurant, gelegen aan de [adres] in [plaats], verzocht om medewerking van hun verhuurders, bestaande uit twee broers en een zus, voor indeplaatsstelling. De huurders, die sinds 1 januari 2013 het pand huren, hebben aangegeven dat zij de exploitatie van het restaurant niet langer kunnen combineren met hun privéleven. Twee van de drie verhuurders hebben ingestemd met de indeplaatsstelling, terwijl de derde verhuurder, die in conflict is met de andere twee, zijn medewerking heeft geweigerd zonder verdere toelichting.

De huurders hebben de twee instemmende verhuurders in de procedure betrokken, omdat er sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling moet worden toegewezen, omdat er geen belangen zijn gepresenteerd door de verhuurders die de afwijzing van de indeplaatsstelling zouden rechtvaardigen. De kantonrechter heeft ook het verweer van de twee verhuurders tegen een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten gehonoreerd, aangezien zij geen bezwaar hebben gemaakt tegen de indeplaatsstelling.

De kantonrechter heeft de huurders gemachtigd om de nieuwe huurders, [B] en [C], in de plaats te stellen als huurders van het restaurant. De kosten van de procedure zijn toegewezen aan de niet verschenen gedaagde sub 1, met wettelijke rente vanaf de 15e dag na aanmaning tot betaling. Het vonnis is uitgesproken op 27 februari 2023.

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

Zaaknummer : 10261903

Rolnummer : 22-7653

vonnis in kort geding van 27 februari 2023

in de zaak van:

1. de vennootschap onder firma [eiser sub 1] V.O.F.,

gevestigd in [plaats] ,

2.
[eiser sub 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

3.
[eiser sub 3] ,

wonend in [woonplaats] ,

4.
[eiser sub 4] ,

wonend in [woonplaats] ,

eisers,

gemachtigde: mr. N.D.R. Toirkens,

t e g e n :

1.
[gedaagde sub 1] (verder: gedaagde sub 1),

wonend in [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] (verder: gedaagde sub 2),

wonend in [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] (verder: gedaagde sub 3),

wonend in [woonplaats] ,

gedaagden,

procederend in persoon.

Eisende partij wordt hierna genoemd “ [eisers] ”.

Gedaagden worden waar nodig gezamenlijk aangeduid als “ [gedaagden] ”.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

- de dagvaarding van 17 januari 2023 met producties;

- de brief met bijlage van gedaagden sub 2 en 3 van 9 februari 2023.

1.2.

Op 13 februari 2023 heeft een mondeling behandeling (zitting) plaatsgevonden.

Verschenen zijn namens de eisende partij: [eiser sub 2] ,

[eiser sub 3] en [eiser sub 4] , bijgestaan door mr. N.D.R. Toirkens (gemachtigde).

Namens de gedaagde partij zijn verschenen: de heer [A] (gevolmachtigde van [gedaagde sub 2] ) en [gedaagde sub 3] .

Tijdens de zitting hebben partijen nadere informatie verstrekt en hun standpunten toegelicht. Verder hebben partijen vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting naar voren is gebracht.

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] huurt sinds 1 januari 2013 van [gedaagden] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] . Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid. In het pand exploiteert [eisers] een restaurant (“ [restaurant] ”). Het gehuurde omvat de benedenverdieping van het pand bestaande uit de restaurantruimte, keuken en sanitairblok.

2.2.

Vanwege persoonlijke omstandigheden is [eisers] niet langer in de gelegenheid het restaurant nog langer te exploiteren. [eisers] heeft één van haar werknemers, de heer [B] (verder: [B] ), bereid gevonden om samen met zijn zwager, de heer [C] (verder: [C] ), het restaurant over te nemen en voort te zetten.

2.3.

[eisers] heeft [gedaagden] verzocht mee te werken aan indeplaatsstelling.

2.4.

Gedaagden sub 2 en 3 hebben daarmee ingestemd. Gedaagde sub 1 weigert medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, haar te machtigen [B] en [C] in de plaats te stellen als huurders van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] , met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de (na)kosten van de procedure.

3.2.

[eisers] legt hieraan, kort en zakelijk samengevat, het volgende ten grondslag.

Zij huurt van [gedaagden] het pand aan de [adres] in [plaats] . Zij is genoodzaakt om het in het gehuurde gevestigde restaurant van de hand te doen omdat de exploitatie daarvan niet meer met haar privéleven te combineren is. In de koopovereenkomst met [B] en [C] is als streefdatum voor de overdracht 1 februari 2023 (of zoveel eerder of later) afgesproken. Voorts is in de koopovereenkomst bepaald dat de overdracht van de huurrechten geschiedt door een schriftelijke verklaring of toezegging van [gedaagden] waarin wordt ingestemd met de indeplaatsstelling van [B] en [C] in de huurovereenkomst. Gedaagden sub 2 en 3 hebben aangegeven hieraan mee te willen werken.

Gedaagde sub 1 weigert (opnieuw) zijn medewerking. Op 29 april 2022 was [eisers] al een koopovereenkomst voor de verkoop van het restaurant met andere geïnteresseerde kopers overeengekomen. Deze kopers waren destijds bereid een koopsom van € 280.000,- voor het restaurant te betalen. Omdat gedaagde sub 1 toen ook al weigerde mee te werken aan de indeplaatsstelling, zijn deze kopers uiteindelijk afgehaakt.

Zij heeft een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling hetgeen blijkt uit de vergaande financiële consequenties die zij bereid is te nemen met de verkoop van het restaurant.

De koopprijs (€ 125.000,-) ligt ver beneden de getaxeerde waarde van het restaurant

(€ 335.000,-) en zij is voorts bereid kopers ten behoeve van de financiering een lening van

€ 150.000,- vanuit privé-middelen te verschaffen. Een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling is gelegen in de opvang, de zorgtaken voor en de opvoeding van haar kinderen. Vanwege de werktijden in de horeca kan zij op structurele basis geen passende professionele opvang of oppas vinden terwijl zij voor de dagelijkse opvang van de kinderen niet langer kan en wil terugvallen op haar moeder. Gedaagde sub 1 heeft geen enkel belang (geuit) voor de weigering van de indeplaatsstelling, terwijl kopers met de uit het restaurant te behalen opbrengsten ruimschoots voldoende waarborgen bieden voor de volledige nakoming van de maandelijkse huur. De tussen gedaagde sub 1 en gedaagden sub 2 en 3 bestaande onmin is geen gegronde reden voor de weigering van gedaagde sub 1 om zijn medewerking aan de indeplaatsstelling te verlenen.

3.3.

Gedaagde sub 1 is zonder enig bericht niet ter zitting verschenen. Gedaagden sub 2 en 3 hebben tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij geen bezwaar hebben tegen de indeplaatsstelling en dat zij dat van begin af aan ook kenbaar hebben gemaakt. Omdat het enkel gedaagde sub 1 is die zijn medewerking weigert verzoeken zij om, in plaats van een hoofdelijke veroordeling, alleen gedaagde sub 1 te veroordelen in de proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid van de gevorderde voorziening is niet betwist, en is naar het oordeel van de kantonrechter ook voldoende komen vast te staan. Voorts kan niet gezegd worden dat de zaak ongeschikt is om in kort geding te worden beslist. [eisers] is daarom ontvankelijk in haar vordering.

4.2.

In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek naar die feiten, beoordeeld worden of de vordering van [eisers] tot indeplaatsstelling van [B] en [C] als huurders in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop en gelet op de wederzijdse belangen, toewijzing van de vordering reeds nu gerechtvaardigd is.

4.3.

Op grond van artikel 7:307 BW kan de huurder machtiging tot indeplaatsstelling vorderen als hij het in de gehuurde (290-)bedrijfsruimte uitgeoefende bedrijf aan een derde wil overdragen. Artikel 7:307 BW vereist voor toewijzing van de vordering een voldoende zwaarwegend belang aan de zijde van huurder en voldoende waarborgen van de voorgestelde huurder voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Alles met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Dit laatste houdt in dat, indien aan de vereisten van artikel 7:307, tweede lid, BW is voldaan, de vordering desondanks niet zonder meer mag worden toegewezen. Voor zover het verweer van de verhuurder daartoe aanleiding geeft, dient er een belangenafweging plaats te vinden. In het kader daarvan moet rekening gehouden worden met de overige door de verhuurder bij achterwege blijven van de indeplaatsstelling aangevoerde belangen. Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter het volgende.

4.4.

Gedaagden sub 2 en 3 hebben geen bezwaar tegen de indeplaatsstelling. Gedaagde sub 1 heeft zij bezwaren nooit inhoudelijk toegelicht, is niet in rechte verschenen en heeft zich ook niet bij monde van een gemachtigde tegen het gevorderde verweerd.

4.5.

Aan de vereisten van artikel 7:307 BW is voldaan. Vast staat dat het gaat om een overdracht door huurders van het door haar uitgeoefende bedrijf. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers] , om redenen die liggen in de privésfeer een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling. Tot slot is gesteld noch gebleken dat de nieuwe huurders ( [B] en [C] ) onvoldoende waarborgen bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

4.6.

Het voormelde betekent [eisers] een geslaagd beroep kan doen op artikel 7:307 BW. [gedaagden] heeft voorts niets aangevoerd op grond waarvan een belangenafweging dient plaats te vinden. Naar het oordeel van de kantonrechter is de kans dat in een de bodemprocedure de vordering tot indeplaatsstelling zal worden toegewezen dan ook zo groot, dat het verantwoord is daarop door toewijzing van het in deze kort geding procedure gevorderde vooruit te lopen.

4.7.

Gedaagden sub 2 en 3 hebben bezwaar gemaakt tegen een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten omdat zij van begin af aan medewerking hebben verleend aan de verzochte indeplaatsstelling. [eisers] heeft dat ter zitting bevestigd en heeft zich akkoord verklaard met een veroordeling van enkel gedaagde sub 1 in de proceskosten.

4.8.

De kantonrechter vindt dat het bezwaar van gedaagden 2 en 3 terecht is. Vast staat dat de enige reden waarom [gedaagden] door [eisers] in rechte is betrokken is dat gedaagde sub 1, waarmee gedaagden sub 2 en 3 te maken hebben omdat sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding, tot dusverre iedere medewerking aan indeplaatsstelling ongemotiveerd heeft geweigerd. Met andere woorden: het is volledig aan de onwelwillende houding van gedaagde sub 1 te wijten dat [eisers] deze procedure heeft moeten starten en gedaagden sub 2 en 3 daarbij heeft moeten betrekken.

Omdat gedaagde sub 1 geen enkel verweer heeft gevoerd en ook niet ter zitting is verschenen om zijn bezwaar tegen de indeplaatsstelling toe te lichten, zal de kantonrechter het verweer van gedaagden sub 2 en 3 tegen de gevorderde hoofdelijkheid honoreren. Zij als alleen gedaagde sub 1 in de proces- en nakosten veroordelen en de gevorderde hoofdelijke veroordeling af te wijzen. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat gedaagde sub 1 schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.

5. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

machtigt [eisers] om [B] (wonend in [plaats] , [postcode] aan de [adres] ) en [C] (wonend in [plaats] , [postcode] aan de [adres] ) in de plaats te stellen als huurders van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] ;

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisers] gevallen en tot vandaag begroot op € 128,- aan griffierecht, € 114,86 aan explootkosten en € 528,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [gedaagde sub 1] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op

€ 124,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 februari 2023.